プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

あと、このブログは全席禁煙です。
お煙草は喫煙ルームでお願いいたしますw

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成約賃料とお客目線。。。


長い長いトンネルで迷子になりそうですw

こんにちは。

昨日の西武戦での大敗で我が栄光の読売巨人の連敗記録が13にまで伸び涙目どころか目から塩しか出なくなったワタクシ、、(もはや涙も枯れてしまいました、、)

きっとどこのテレビも新聞もこの「暗い話題」で持ちきりだろうと一切読まずにいようと今朝は前から貯まってた迷惑メールホルダ―の整理をしてました。

ワタクシ、ブログネタに出来そうなメルマガ欲しさにあちこちのメルマガを取っているのですが最近はそれに付随する広告メールも含めると(なぜかメルマガ登録するとその知り合いらしく方のメルマガに勝手に登録されてネズミ算式に増えていくんです)今では一日に約5000通程度の迷惑メールが飛んできます。

そんな中に某空室対策コンサルタントさんのメルマガも含まれているのですが(成田空港でロールスロイス使った無断ロケを敢行して笑いものになった方でございますw)今朝のこの方のメルマガでこのサイトをやたら推奨してました。。

SUUMO 賃貸経営サポート
https://www.suumo-onr.jp/

空室対策なんて仰々しいコンサルさんなんですからそれなりに深い理由でもあるんじゃないかとこのサイトをチェックしてみたんですが、、

すみません、
ワタクシにはこのサイトがどのくらい画期的なのかわかりませんでした。。。。(10分くらいしかいじってないからなのかもしれませんが。。。)

恐らくですがこのサイト、、
調査したいエリアの物件の家賃査定と設備状況をシングル、カップル、ファミリーの各ユーズごとに順位付けして「こういう設備が人気だから空室を解消したかったらこういう設備を付けるといい」と言いたいのではないかと思います。

それを世の不動産投資家が見て「あ、ウチの物件が埋まらないのはこの家賃設定と設備が他に劣ってるからなんだ」と思い込み、下げなくていい家賃を下げてしまったり、やらなくてもいい設備更新をしてしまい根本的な弱点を克服出来ないまま結局埋まらないスパイラルの泥沼に落ちてしまうんじゃないかと心配するくらいの大雑把ぶり。。

まぁ、あれです。。
こんなこと言っては元も子もないのですが、
ここのビッグデータとやらはあくまでも募集賃料しか載ってない広告の塊でしかもポータル経由ですから「埋まらない物件を広告費出すから埋めて欲しい」って懇願されてSUUMO掲載している物件がほとんどじゃないかと思うんです。(我々不動産業者のポータルサイトの使い方ってそんなもんですw)

また確かにこのSUUMOは業界最大手のポータルサイトですから実際に検索してる人も多く、成約もここ経由が多いとは思いますが一般的に不動産業者さんはこのサイトを「目立つ広告(安い家賃の広告が一番効果あります)を載せてとにかくオフィスまで客を引っ張る」というところに重点を置いてます。(ワンルームとかで鬼のように安い物件を各社がこぞって掲載するもんだから「一部屋しか空室がないのに20部屋くらい空室になってる物件」だと勘違いされちゃうのもこれが原因ですw)

そもそも論ですが、不動産の価格(売買、賃貸の両方)というのはその時の相場なのは言うまでもないですが、本当の価格と言うのは「成約価格」でありポータルサイトに載ってる「希望価格」じゃありません。

そんな希望価格を「相場価格」だと思い込むとどうなるかと言うと「募集した賃料は周辺相場とさほど変わらないしいつも内見まで行くけど最終的に他決されてしまう」という事態になるんです。。

ワタクシがいつもやってる空室対策と言うのはザックリですが、
①周辺のライバル物件がどの物件であるかを把握
②そのライバル物件との違いを把握
③どこに優劣があるかわかったところで家賃を1000円単位で調整
④設備を更新すると経費倒れすることが多いので予算を決めてその中で最大限効果があることを優先して改修
⑤前にブログに載せたテンプレートを駆使して各業者さんにメールで直接営業を掛ける(多忙な店頭にまで押し掛けるとゲラゲラポイされるのであくまでもメールでw)
程度。。。

たった5つの話ですがこの項目、、
項目ごとに20個くらいのチェックポイントがあるので結局は100項目になってしまいますがいきなり無理って人はせめて①の己の物件のライバルになる物件がどれなのかくらいの把握していただきたいところです。(しかもこれは全部のライバル物件を把握することで戦いを制することが出来るので何が何でも絶対調査してください)

で、この時のチェックで欠かせないのが「お客目線」です。

ワタクシが調査に行くときはあらかじめ自分がその手の部屋を探してる感覚で調査してますが(成りきり戦略と言います)ここで「自分ならどの部屋を借りるか?」って考えて最低でもその入りたい部屋のベスト3に入らないと「内見は入るけど毎回成約しない物件」として扱われ、やがて業者さんからは「アテブツ扱い」にされます。(「ミセブツ」「アテブツ」については過去ログのどこかに書いてあるのでチェックしてください)

こうなると「キメブツ」に昇格するのはなかなか難しく特に地域性の高い仲介さんだと最初から「あー、、あの物件は家賃が高いからなかなか決まらねーよなー」という思い込みレッテルを貼られ最終的には広告費で釣らないと客の案内にすら言って貰えないなんてシャレにならない事態を迎えます。(「最近、ウチの物件、内覧すら来ない」なんて方、、知らず知らずのうちになにか根本的な間違いを犯してる可能性が高いですよーw)

家賃を下げるというのは究極の空室対策ですが、その前に案内された客や案内する仲介さんがどこ見てるのかくらいは先に把握してその見えてる欠点を塗りつぶしてからでも遅くはありません。(なーに、、多少空室機関が長くても根本的な問題が解決しちゃえばこっちのもんですからw)

ワタクシも過去に賃貸の案内をさんざんやってたのでわかりますが、
内見まで持って行って決まらないのは大抵の場合、仲介さんがお客に「思わず借りたくなる情報」を与えきれていないのが原因であることがほとんどです。(仲介さんが必死にアピールしても決まらないって人は、そもそも「この思わず借りたくなる情報」が無いかr、、、以下略w

仲介さんも貸主の物件のアピールポイントは全部把握出来てないことが多いのでこの情報を「仲介さんの口で直接言わせる」のですが、これをやるかやらないかではワタクシの経験上大きく違ってくると思います。

ホント、思うのですが、内見客っていくらたくさんPOPを作っても興味ないところは読まないものなんです。

これを仲介さんに言わせると「え?そんなこともあるんですか?」と急に物件に興味を持ち始め「一番手の決め物件」とは言いませんが3つの候補くらいには入れるまずなのでその時に決まらずとも仲介さん、、いつかはキメブツとして扱ってくれるようになるんです。(とにかく毎回キメブツベスト3に入り続けることが満室経営の基本じゃじゃないかと思うワタクシです)

ちなみにですがこの成約価格が知りたい人は知り合いの不動産屋とかに頼んでレインズを見て貰うと「成約事例」というのが載ってます。

この成約事例、、全部が載ってるわけじゃないので必ずしも正確じゃありませんが「希望価格」の「募集価格」を調べるよりははるかに参考になりますのでせひご利用ください。(但し、レインズの内容は外部に漏らせないのでその辺は大人の判断でご利用くださいw)

あ、そうそう、、

そういやこの空室対策コンサルさん、、

ちょっと前は某大物カリスマブロガーさんと組んでネットポータルのクソ物件で一儲けしようとしたり、すっかり廃れた時期に「これからはエアベーです」と情報商材を売ろうとしたりしてましたが結局、初心に帰ってまた空室コンサルに戻ってきたんでしょうか?



こういうのを「元の鞘に収まる」って言うんじゃんw