プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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売値と利回り。。。


皆さまのポチがあってのワタクシでございますw

こんにちは。

不動産投資で物件を探す際、、どうしても気になるのは「売値」と「利回り」じゃないかと思います。

事実、どのポータルサイトを見ても前面に出てくるのは「売値と」と「利回り」だし(目立つように赤文字で書いてあることが多いです)買い側の人もそれを目安に物件を探しているんじゃないかと。。。

ただこれで「売値と利回り」が自分の思うような数値ってことはこの物件は瞬間蒸発する可能性が高く、また瞬間蒸発せずにいつまでもマーケットを漂ってるとなると「なにか買うに買えない問題を抱えてる」ってことになります。(借地、再建不、容積オーバー、地方な物件でも高利回りって言えば高利回りですからw)

不動産投資初心者の人が物件探しで受ける最初の洗礼がこの辺で、物件を見る目を養うなんて以前に「価格と利回り」だけで物件を探すとこんな物件ばかりなので最終的に
①この物件の中から心のハードルを下げて選ぶ
②フルローン融資でデカブツを一発当てようとする
③最近流行りのストックビジネスで太陽光、コインランドリービジネスなんて方向に向かう

とかになるんじゃないかと思いますが、、

最悪な事例になると
①湯沢あたりの中古リゾートマンション(利回り30%)を80万とかで買い
②CFがマイナスなので逆転狙ってサンタメフルローンで昭和末期の地方デカブツRCを購入、、、
③見た目のCFが上がってるので(ように見えるので)その資金を頭金にコインランドリービジネスに参入。。。
なんてハトヤじゃないけど三段逆スライド的投資に走ってしまい、赤井親分とケイマンさんが今まさに出掛けてる世界一周旅行(今日はカナダのバンクーバーにいるそうですw)なんて話は夢のまた夢の話になっちゃいます。。

また、①~③のどれを選んでも結局、どこもプレーヤ―が多いので長い目で見ると生き残れるかどうかはある意味賭けになりますが(何度も言いますがどんなビジネス選んでも成否は運次第で決まりますからw)、、、ワタクシ、今日はこの中の①だけに絞ってお話ししますが、結論から先に書いてしまえば
物件を選定する時にこの「売値」と「利回り」に振り回されて物件を選定しちゃダメなんですよってことです

当たり前ですが売ってる物件の売値と言うのは「売り主がこの値段なら売ってもいい」という流れで決まるのですが、そもそもこの値付けの根拠は業者さんがいろいろな事例とかと比較して決めることが多いです。

ただ、誰でも買いそうな売値を設定しちゃうと「ウチならそいつらみたいなショボい売値以上で売る自信があります」って業者に媒介契約を取られちゃうのでこの値付けはある程度指値を入れられても大丈夫なくらいそこそこ高い値付けで売り出されます。

なので最初から「売値」を絞って検索しちゃうと本来であればもうちょっと高いところの物件に指値して買えたものが検索自体に出現しないことがあり、また大幅指値が出来そうなくらいの数年前から売り出されてる物件(大抵仲介さんが見放しているので価格変更すらして貰ってない物件などです)を見落とす恐れもあります。

売値と言うのはあくまでも売り側が決めた価格であってそれをいくらまで安くさせるかは買主次第。。
ここを最初から放棄して「えーっと、、予算5000万以内の木造アパートでー、、」なんて探し方してるといつまでもお宝物件になんか出会えません。。(えぇ、、実際の話、うちの団員で予算5000万であっても8000万くらいの物件に指値して5800万とかで買うなんて荒業を駆使するやつもいるくらいですからw)

また利回りですがこの利回りはご存知のように表面利回り表示と言って単に年間家賃収入を希望売値で割っただけの数値。。
しかもこの表面利回りってのは売り出す側はインチキしてでも利回りを高く見せたがるので新築当時から住んでるなんて相場以上の賃料でも埋まってさえいれば堂々と表示出来ますしツワモノになると募集中と書かれた空室の状態の賃料を「想定賃料」という名のフカした賃料設定して利回りを高く見せるなんてこともやってきます。(最近の主流は家具付き賃料なんて無茶な設定で1万くらい軽く賃料フカす業者さんも存在しますw)

言うなればこの「売値」も「利回り」も実際は流動的なものだと認識いただけるんじゃないかと思いますが、
こんなグラグラした数値を収支ソフトにぶち込んで30年先までの投資効果を見たところでその数値が正しいかどうかは子供でも分かる話なんじゃないかと思います。。(あともう一言だけ言わせていただくと、、そんな収支ソフトで儲かるかどうかをチェックしてる時点で薄氷みたいな利益しか出ないんじゃねーn、、、以下略w)

不動産投資を始めるのにあたり、そりゃいろいろなことを勉強して始めるなんてのは当然として、、
それでも早く始めたいってせっかちさんであれば以下のことを頭に置いて物件の選定をしてください。

まず初めに買う物件の予算決めです。
最初に買う物件なので小さめのものから始めたいって人がほとんどだと思いますが、最初は自分の思ってる予算の7掛けくらいの物件を探すつもりで予算の1.5倍くらいまでの物件の中から選んでください。(要は予算の7掛け~1.5倍の価格帯の物件全部探すんですw)

そうすると自分の予算を超えた物件も見れるので自分が欲しいレンジの物件を予算的に買えないレンジの物件を比較することが出来ます。

これ、なんで必要かと言うと不動産物件ってのは価格帯ごとに欲しいと思うプレーヤーの数が変わるのでどの価格帯にプレーヤーが多くてどの価格帯にプレーヤーが少ないかを「売り出し時の表示利回り」で見極めることが出来るんです。(要するに利回りが低い価格帯はプレーヤーが多いってことです)

出口戦略を考えると買う物件はプレーヤーが多い価格帯の物件を選ばないといけませんが実際の話、2億までの物件でしたら買い付けを一つだけ取れさえすれば売れるのであまり心配いらないんです。(だって売る物件は一つしかないんですから買い付けも一つさればいいんですw)

また自分がちょっと手が届きそうもない価格帯に儲けるチャンスがあるとなればここは無理してでもそっちで物件を探した方がいいので戦略を軌道修正して金融機関に融資を頼むときもこの価格帯の優位性を説いたり融資を受ける際の企画書をきっちり作りこめば不可能な話ではありません。(融資を受ける上での予算ってのはほとんどが自分のマインドブロックで低く設定しちゃってるケースがほとんどだし)

あ、そうそう。。
マインドブロックと言えば初心者の人でやっぱり「投資は初めてなので小さめの中古ワンルームから」って人も多いと思います。
これもやはり失敗を恐れて小ぶりなものから、、、って意識が働いて選んでるんじゃないかと思いますが、ワタクシから言わせていただくとこのジャンルは売り出し価格の半値以下で買える物件買うくらいの意識じゃないとなかなか利益は出ません。(しかも区分一部屋だってのに管理業者に管理費払って賃貸管理ってどこまでカモなんだかわかりませんw)

ましてやこれら数百万で買える物件でさえもノンバンクのローンくっ付けて不動産投資家と名乗るのでしたら売り主が怒ろうと仲介さんが呆れようと全然構いませんから売り主希望価格の半値で買えるような物件が出てくるまで辛抱強く買い付けを入れ続け実が落ちてくるのを待つべきじゃないかと思います。。

えぇ、恐らくですがそれが出来ずに業者さんが言う「これ立地も良くて将来的にいい資産になりますよ」なんて話を鵜呑みにしてロフト無しの13㎡とかの人が住めないような区分を買っちゃうタイプの人は次に〇リックスあたりの融資で建売の新築アパートを営業さんから勧められるはずですのでそんな場面に遭遇したら「あ、やっぱりワタクシ、、カモだったのね」と思っていただいてまず間違いございません。。


といろいろ書いてみましたがもう一つ忘れちゃいけない数字がありました。。

この忘れちゃいけない数字ですがセミナーではいつもしゃべってることなので大したことはありませんがセミナーに来たことが無いって人もいるでしょうから明日はこの話をサクッと書いてみます。。



と、ポチ稼ぎに明日まで話を引っ張るんじゃんw