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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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不動産投資リスクよもやま話。。。


ランチメニュー頼む時に「ライスかパンどっちにしますか?」って場面がありますがワタクシ、、
今日も「あ、ライスでいいっすよね?」と一確でしたw
(しかもパン頼んだのにライス大盛りが出てきやがりましたよw)

こんにちは。

よく株式投資リスクと不動産投資リスクのどっちが危険かを「すごく薄っぺらい部分だけ」で比較するヤツがいます。

そういう人の言い分を聞いてみると、、
なんでも株式投資と不動産投資じゃ株式だと上場会社でさえ倒産する時代なんだから株券が紙切れになって大損するリスクがあるけど、不動産はいきなり価値がゼロになるわけでも無いから不動産投資の方がリスクは低いとかのたまってます。

そりゃすでに物件をたくさん保有出来るステージまで行き着いて「こっちの物件に損害が出てもあっちの物件で補えばいーや」なんてやつであればこいつらのおっしゃる通りかもしれませんが、、

不動産投資でよくある怖いことと言うのは「まだそれほど利益が上がる物件が揃う前にヤバいことが起きて立ち行かなくなること」です。(利益のデコボコが発生してうまく回せていればどうにでもなる安全圏なのでそこまで到達する前までの物件的に成長しきってないとこが一番危ないんです)

なぜかというと
株式投資ってのは借金でやるものじゃないので資金がゼロになれば終わりですけど、、、

不動産投資ってのは借金でやることが多いので不動産の価値はゼロにならないにしても返済中であれば「その価値がまだ自分のものじゃない」ところが問題なんです。(車のローンみたいなものですw)

要するに株式投資じゃ存在しない「債権者の存在」のことなのですが、昨今は物件の価値以上に融資を引っ張る技術があるのでなかなか残債<物件の価値になりにくく、いつまで経っても残債が減らないままでやってると出口局面なんて迎えられないのでまとまった利益なんて出すことなくしかも返済比率が高いため非常に薄い利益での運営を強いられます。

また、不動産融資ってのは貸し手の銀行が「これなら万が一のことがあっても回収する自信がある」って時に貸してくれるものであって必ずしも「その物件が優良物件だから貸す」ってわけじゃありません。

現に某銀行さんあたりになると持ってる金融資産と年収という「オマエの持ってる不動産物件の賃料で返済なんてハナから当てにしてねーんだよ(要するに返せなくなったらエンゲル係数削って本業収入と持ってる他の金融資産で清算しろ)」ってスタンスですから繰り返しになりますが、

「銀行が喜んで貸してくれるんだから優良物件」ってことじゃありません。(大事なことなので二度言いますw)

恐らくですが真の不動産投資のリスクってここらあたりじゃないかと思うのですが、手数料収入がメインの「売り買いが活発じゃないと儲からないという不動産屋さん」はその時期その時期にあった売り文句で素人みたいな人に儲かりそうもない物件を見せかけの美味しく見える収支表を見せて売りつけます。

ここがわかっててあえて買ってる人なら全然問題ないのですが、不動産のリスクは株式投資より低いなんて本気で思ってそうな大抵の素人はここの部分に全く気が付かずに買ってます。(「リスクを考える前にとにかく行動しろ」と口説かれホントに後先考えずに行動しちゃうとこがイタいですw)

重ね重ねになりますが株式投資は最終的に損するときは有り金が吹っ飛んで終わりですが、(追証とかは考慮してません)不動産投資は資金ゼロで始めても損すると貸し手の債権者があの手この手で無理やり剥がしに来るってことを忘れちゃいけません。

とは言え、ホントに物件がある程度増えるとそこからは面白いようにお金が回り始めますので対策としては、

①買って最低3年くらいは予定通りにお金が手元に残るのか?
②最悪の状況になった時でも逃げる策が複数存在するか?
③ホントにどうにも行かなくなった時に身を削ってでも耐えられる体力があるか?
(他にもあるかもしんないけどGW休みなので適当に書かせていただきましたw)

の3つを買う前にキチンと考えておけばいいと思います。(ここさえブレなければそこそこ不動産投資では成功するはずです)

恐らくですが、まさに今、こんな物件高騰期だってわかって買ってる人って手元にそんなに資金が無いから借金というレバレッジを利用してCFを得ようとしている人が大半だと思います。(それかあぶく銭があるから税金対策で買っとこうって人w)

そういう時に買う物件ってのはとにかくCFが薄いのでその薄い利益をつまらない修繕費とか意味不明な募集経費(広告費6ヶ月等w)で持って行かれたりちょっと儲かったから日銭と考えて優雅に使ったりしないで数年でもひたすら貯金出来ればまた次の物件を買うことも出来、やがて「心配しなくてもいいレベルの物件保有数」になるもんです。(こういうのをワタクシ、攻める貯金だと思ってます)

このリスクを考慮しないで「とにかく行動しろ」とか「いいから言われた通りに買え買えー!w」と煽る不動産屋、コンサルタント各位はワタクシ、地獄に堕ちろと声を大にして叫びたいのですが、こんな煽りが入っても自分を見失わないことが不動産投資ではとてつもないリスクヘッジなので今まさに買いたい病の方、、

不動産投資を融資で買うと言うことは「債権者が存在する」ってことを肝に命じてください。。

えぇ、、資産価値があってもその資産価値は残債がタップリ残っている限りその資産はまだあなたのものじゃないんですから。。(それを総資産とか言ってやたら啓蒙してるヤツもついでに死ねばいいのにw)




大抵の場合が今売っても赤字ってケースばっかりなんじゃんw