信用とギョウタクの話。。。

ささ、、本日もご遠慮なくポチってくださいｗ

こんにちは。

先日のセミナーネタは「Bolo物件を熱く語る」と言うお話でしたが、普段しゃべるネタじゃないので今回のセミナーネタはホント、絞り出すのに苦労しましたｗｗ。。。（ほとんど使い果たしてしまったのでこの手のBoloネタでのセミナーは二度と出来ませんｗｗ）

と言うのも、、いつも言ってることですが、
我々仲介業者ってのは売買価格で貰える仲介手数料が決まってるので売値が低い物件を仲介するとリスクだけが増えてしまい例えば、100万の戸建ての仲介で得られるフィーで躯体の雨漏り、シロアリ、傾き以外でも売買時に問題になる欠陥を発見できずに説明責任を追及されて損害賠償請求喰らうと赤字になるのでウチでは売買自体を滅多にやりません。（過去に調子こいて80万の築古戸建て仲介して接道系の説明義務違反で125万の損害賠償喰らったワタクシゆえにここだけは厳格な掟としていますｗ）

結局、Bolo物件に対しての経験も知識も薄いままネタを考えるということになったわけですが、それでも時々出てくる「美味しいBolo戸建て」は団員に提供しています。（と言ってもせいぜい年に数回ですけどｗ）

ただ、あれです、、
仲介と言う形式にしちゃうとやっぱり説明責任とかで揉めて賠償請求が飛んでくることがあるので仲介手数料なしで直接売買をお願いしてます。（仲介印さえ押さなければ我々、、法的に賠償責任負わなくて済みますからｗ）

「は？仲介業者としてフィーも取らずに紹介してなんの得があるのよ？」
と言われそうですが、いい物件を団員に紹介すればそれが噂になり「やっぱりオオカミのところに首突っ込んでるといいことがある」と周りに吹聴してくれる人も多いですから広告料として考えればこれはこれで大儲けです。（但し、逆にここで妙な物件紹介すると悪口を吹聴されちゃうので出せても年に数回しか出来ないんですけどねｗ）

またこれもいつも思うことですが不動産に限らずなんらかの紹介ビジネスは「信用」が何より優先されます。

前にも書きましたが、焼き畑営業だからとこの信用を疎かにして会社を拡大路線で広げ続けると顧客どころか社員からも信用を失い気が付けば社内に誰も人がいなくなり売り上げそのものが上げられず会社自体が傾くし、残った社員だけだとサービス低下を招きます。（どことは言いませんが数年前に管理の人間が一斉に退職して管理物件がずさんな管理になった会社がありましたっけ）

結局、どこに行っても悪い評判しか立たないので終いには会社名聞いただけで「あー、、あの会社ねー（苦笑）」となり悪い意味で知り人ぞ知る会社になっていくわけです。（と書いてて実名挙げたくなった会社が6社ほど浮かびました）

さて、だからと言って手数料も取らないウチの会社がいいかと言われるとそんなこともありません。。

なにしろ我々、、根っからの怠け者。。（今年も8月には超大型連休が控えておりますｗ）
こっちから積極的にブツ上げして売り物件を探すこともしていませんのでいつ美味しい物件が出てくるかなんて我々すらわかりません。。

なので「ウチになんか頼らずに物件は自力で探してください」って言ってるんですが不動産仲介でこの格安中古物件、、実際のところ、なかなか出てきません。。

原因としてはやはり先ほどの「仲介手数料の壁（売買仲介して1万のフィーならワンルームの賃貸やってるほうがマシ理論）」が考えられるのですが、出来る投資家さんで最近、正規手数料以外のフィーを仲介さんにチラつかせて最優先で物件を回して貰ってる人がいるそうです。

ま、よくよく考えてみれば賃貸物件で埋まりそうもない物件に「広告料」という名目のフィーを仲介手数料以外に支払ってる大家さんも多いでしょうから売買に応用しているんじゃないかと思いますが、こういう時、一般的にはフィーの名目を変えちゃいます。（仲介手数料として正規以上に払うと業法違反になりますので）

一番多いのが「業務委託料」。。（通称：ギョウタクです）

仲介手数料と表記しないフィーは正規のフィーを上回っても業法に触れないのでこの名称で支払うのですが、これだと例えば20万のボロ戸建てを売買した際の手数料は1万（税別）ですがここにあと10万なんてお金を「業務委託料」として支払うことが出来ちゃうんです。

物件を出す仲介さんからしたら例え売値が20万であっても1万なんてシケた手数料じゃなくなるので積極的に仲介に関わりたくなるでしょうし、これって結局「このお客さんは手数料以上にお金を払ってくれる人」という信用が認識され次回からも「あの人なら手数料以上にお金をくれる」と「〇〇さん、今度はこんな物件出たんですけど、、買います？」とイの一番で話が飛んでくるようになります。

また、100万の物件であっても「この人なら20万まで指値付けてきても我々にはたくさんお金を払ってくれる」と認識されることもありますからこの「ギョウタクを払ってくれるお客」という信用は他のライバルを制するのに有効な武器じゃないかと思います。。

さて、そんなギョウタクですが、
単に領収証だけ作って名目を変えるというだけだと後でいろいろ問題が出てきます。

えぇ、、ツッコミ入れようによっては「これって仲介手数料とどこがどう違うんだよ」って言う人（主に年貢局の人ｗ）も存在するんです。。

そこでこのギョウタクでフィーを支払うとなったら実際にその業務を取り決めた「業務委託契約書」というものを作ります。
契約書と言ってもA４のペラ1枚程度の契約書なのでビビることもないのですがこんな感じのものを作ります。


　　　　　　　　　　　業 務 委 託 契 約 書

委託者・森野狼太郎（以下「甲」という。）および受託者・エスパー二郎（以下「乙」という。）は、下記内容にて業務委託（受託）契約を締結する。

物件の所在地：○○県〇〇市〇〇町１－２－３
　　　　　　（住居表示：○○県〇〇市〇〇町１－２－３）
物件名称　：オオカミレジデンス（一棟マンション）

　　業務の種類：上記物件の売買に係わる営業活動・売買代金の折衝等の業務全般。
　　業務の期間：平成〇〇年　〇月〇日より平成〇〇年　〇月末日まで
　　業務委託料：　　金額　　〇〇〇〇〇円　　

業務委託の内容および条件
１． 上記物件を円滑に売買するにあたり、乙は買主との折衝交渉を行なう。
２． 乙が甲を代行して業務を進める為に係わる費用等は、業務委託料に含まれるものとする。
３． 乙は甲と常に意思の疎通を計り、状況変化の都度報告をする。
４． 甲は、乙に対して、上記業務委託料を支払うが、支払い時期については上記不動産の所有権移転時とする。
５． 期間の延長は甲乙協議の上、決定する。
６． その他、この契約書に記載されていない事項は、甲・乙信義に基づき対処するものとする。
以上を約し、本書2通を作成し、甲・乙捺印の上、各自保有する。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　平成 〇〇年 　〇月 〇日

委託者（甲）：住　　所：〇〇県〇〇市〇〇町３－４－５
　　 氏　　名：森野　狼太郎　　　　　　　　　　　　　　　　 　
　　　
受託者（乙）：住　　所：〇〇県〇〇市〇〇町６－７－８
　　　氏　　名：エスパー　二郎
　　　　　　 　

これと実際に支払う契約をする「支払い約定書」みたいなのと同時に作成しておけば実際にその業務に対する報酬という形に出来るのでこのセットで作ってお互い押印しておけばいいんじゃないかと思います。

ちょっと今日のブログは後半小難しい話になってしまいましたが、格安な物件を仲介さんから紹介して貰いたくなったらこの「手数料以外にお金払います作戦（通称：荒野のニンジン作戦）」も他のライバルを出し抜く作戦じゃないかと一人でほくそ笑みつつ本日のブログは終了です。。




絵に描いた餅かもしれないんじゃんｗ

賃貸併用住宅投資。。。

セミナー終わって一週間くらいはポチの特需があると思ったのに。。。ｗ

こんにちは。

中古の収益物件の売り出し利回りがやたら低くなりそろそろまともに買えるものが無くなってきた昨今、、、

いつの時代もそうですが、こういう高値局面になると必ず誰かが言い出すだろうと思ってたことで「賃貸併用住宅投資」ってのがあります。

この賃貸併用住宅、、
ワタクシ、過去ログでも散々書いてますが、自分で土地を持ってて土地活用としてこの賃貸併用やるならいいけど今から土地から買仕込んで建てるなんざ業者の養分まっしぐら。。。（だってこういう時の土地ってカタチの悪いクズ土地に無理やり突っ込むはずですから）

ただこの投資（投資っていうのもあれですけどｗ）、、
自己居住の部分があるので住宅ローンが使えて自己資金無しの35年ローンなんて芸当が出来ちゃいます。

しかも最近は自己資金残高さえ偽造出来る時代なのでちょっと頭のいいコンサルさんに相談すればやり方まで指南して貰えますｗ（こんなことを大っぴらにブログで書いても大丈夫な時代が来るとは思いませんでしたｗ）

これだと多少融資属性が悪い人でも低金利で融資が組める関係で今年の後半はこの賃貸併用投資の営業攻勢が激化するんじゃないかと思いますが、この営業攻勢の中で恐らく「自己居住しないけど住宅ローン（なんちゃって住宅ローンと言います）」のスキームに嵌めこまれ堕ちていく素人投資家さんも激増するのではないかとも危惧しております。。

また最近は自己居住部分が1/5でも賃貸併用ローンが通る金融機関も増えてきて「なーに、、この1/5も賃貸に回しちゃえば賃貸併用って言っても一棟賃貸アパートに早変わりですよｗｗ」と業者に口説かれてすっかりその気になっちゃう人も増えるんじゃないかと思うのですが、金融機関も最近はかなり賢くなり半年くらい不定期で「転送不要郵便（そこに本人が住んでないと戻ってしまう郵便）」を使う以外に行員が直接訪問して居住実態の確認をして住んでないとバレると違約で一括返済を迫るケースも増えていて一括返済出来ずに売却しようとしたけど返済元本が売値を上回ってしまい泣く泣く追証と言う羽目になってるそうです。。（ちなみに自己資金ゼロで追証喰らうとかなり泣きたくなるそうです）

実は先日、ワタクシのところにも「この手の売却依頼」があったのですが、
土地建て込み12000万＋諸経費のオーバーローンのためワタクシがどう無慈悲に高値売却を目論んでも1000万円程度持ち出しになってしまい仮に売り主希望価格（残債が消える価格です）で売り出しても反響すら鳴らない状況。。。（掛かってくるのは「広告掲載OKですか系仲介さん」ばっかりでございます。。。）

せめて鉄骨造で建ててくれたらまだ何とか出来たのですが、全部賃貸に出しても東京都下京王線某駅徒歩22分で利回り5％切る木造アパートでは今のご時世、誰も買ってくれないんです。。。（しかも概要書には「宅地造成規制法区域内」と入れないといけないエリアです）

しかもこの人、、
真面目に自己使用の部屋を1/2にしちゃったので広い４LDKの部屋の賃料が他の１R部屋より坪賃料が安くなり（しかも1階でこれやっちゃうから賃料が全然あがりませんｗ）しかも全体的に設定賃料がお高め設定だったので当初の目論見利回りから２％ダウンという惨状。。

新築だしあとで仲介責任問われそうもないので禁断の「仲介手数料なんかいらねーから売っちまいましょう作戦」を駆使しててでも助けてあげたいのはやまやまなのですが、計算上、手数料タダにしても元本割れなのでにっちもさっちもいきません。。。

もうあれです。。
どうせそこまでやるならいっそのこと一度この１R全室を空室にして再募集で賃料大幅アップにして満室想定賃料をいじり倒して利回りあげちまおーぜとワタクシの中に潜む悪魔が囁きはじめてるんです。。。（４LDKは民泊可の設定であとは家具家電付き賃貸風を装えば軽く４％くらい利回りアップするはずですｗｗ）

他に利益が出る売り物件でも持ってれば金融機関の一括返済要請なんか一発で解決出来るんですけど、、、初めて買った物件がこれなので正直、これは詰んでます。。。。

名古屋のセミナー中もずっとこのことが頭から離れず、いっそアネゴに魂売ってこの物件を満額で売り切る黒魔術の呪文を教わろうかと思ったのですが、、、当のアネゴはこの時、富山の小峠氏の頭をボコボコ殴りつけていたので相談も出来ませんでしたｗｗｗ（きゃははははーとか言って殴りつけるのってある意味すごい恐怖でしたがそんなアネゴ、今日が誕生日らしいですｗ）

これじゃいつまでも売れるわけもないので結局いつぞやの「売りつけた業者様にもう一度再販してもらう」作戦を売り主に進言してみたのですが（ほれ、ラスティー、、これの関連過去ログ探して探してｗｗ）「そんなやつの顔も見たくない」と速攻で却下されました。。


えーーー。。。

だって、もうこうなるとこの業者様が抱えてる物件欲しい欲しい病患ったカモ客しか買える人いないじゃないですか？（彼らなら黒魔術使わずに２％くらい想定利回り上げて売ってくれる気がします）


仕方がありません。。

今から新幹線で名古屋行ってアネゴから「銀行の一括返済迫ってる部署の人が交通事故に遭う黒魔術」を教わってきます。。



やっぱりもっと早い段階で断っとけばよかった気がするんじゃんｗ

セミナーと回転寿司。。。

今週もポチお願いしますw

こんにちは。

昨日は予定通り尾張しゃちほこ王国にてTeam Boloセミナーに参加して参りました。。


後ろのお城、、解体して木造で新築するそうですが、
アネゴがすごく解体したがってましたw

ワタクシ、、
いくらなんでもホントにマイクもプロジェクターも無ければ机も椅子も使わず座布団に座らせて受講させるなんて無茶な話は多少デフォルメが入っているんじゃないかと密かに期待していたのですが、、

・マイク無し・・・ホント(音が出るものは一切禁止)
・プロジェクター無し・・ホント(っつか部屋にコンセントが無いw)
・机、椅子無し・・ホント(部屋的な美観を考えたらそんなもの備品ですら存在しないw)

さらに
・部屋を落書きされたらかなわんということで筆記用具は鉛筆以外持ち込み禁止
・タバコは1キロほど離れた喫煙所
・それでもお前ら何するかわからんから監視の係員配置
という鬼のような厳戒体制っぷり。。


ワタクシはパイプイスですがオーディエンスはホントに座布団座りですw

えぇ、、
なんだかんだ言ってさすがにアネゴもそこまで鬼じゃないだろうと思ってたワタクシの淡い期待は木っ端みじんに裏切られました。。。
(彼女はホントに「お城でセミナーやったらウケるだろう」って一心で名古屋城を選んだんですねw)



だからホントだって言ったじゃんw(アネゴ近影)


そんな地獄のような仕打ちのセミナーでしたが、
あのリノベの神様(っつーか変態リノベラー)やワタクシが絶対に逆らえない神戸の巨匠大家D女史、特級建築士、さらに旅団の重鎮的ご意見番2人や富山変態系セリフォ大家若衆3人組などなど、普段の旅団セミナーじゃ絶対にこのメンツは集まらねーだろというラインナップでさすが、アネゴの人徳というか「オメーらバックれたら黒魔術掛けっからなw」と脅したのか知りませんがよくもまあこんな豪華なメンツが揃ったものです。。(懇親会の時の話の濃度がいつもより濃すぎて気持ち悪くなっちゃいましたwww)


と言うことで今回参加された方、、
あんな過酷な環境でワタクシの話聞いていただき本当にありがとうございました。(あと、マイク無しで3時間喋るってことがどんだけ過酷かってことを思い知るいい機会になりましたw)

さて、
明けて月曜日。。

我々2人はこの名古屋組から離れてレンタカーを借りて次期売り出し予定の物件調査出撃してきました。


レンタカー借りて華麗に出撃ですw

と、我々この現調に行く時、、預かった物件が無慈悲な高値で売れることを祈ってのことですが、毎回、とある願を掛けてます。


えぇ、、どこにでもある「廻る寿司」ですww

今日みたいに名古屋に現調に行けばご当地名物である「味噌カツ」や「ひつまぶし」、「手羽先」「台湾ラーメン」などを食したいのは山々ですが、我々どこに行っても現調時は回転寿しでお昼ご飯を食うようにしてます。

偶然かもしれませんがとある物件を現調した時に偶然立ち寄った回転寿司で寿司を食ったら恐ろしいくらいの高値で売れたのでずっとこの縁起をずっと担いでいるのですが、今日は周りにその回転すし屋が無かったのでカーナビで検索して現場より遠いってのにわざわざ回転寿司屋で無理やりお昼にしましたww(目的地より7km先にあったので運転担当のエスパーくん、ちょっと立腹してましたw)

現調で回転寿司を喰らい、例のヨセフ様を敷地に埋めればきっと今日の現調物件も無慈悲な高値で売れるんじゃ無いかと思いますが、いつもはかっぱ寿し御用達なワタクシ、、

今日行ったくら寿司は実は初めてで、(ちなみに札幌現調時は「トリトン」行きますww)5皿目を平らげるまでネタにサビが入ってないことに気がつきませんでしたwww(「サビは自分で入れるんですよ」ってエスパーくんにドヤ顔されました)

しかも空気に触れなくする透明のカップの開け方がわからず基礎の土台ごと外そうとして店員に注意され「おあいそスイッチ」の存在も知らずにレジに行き割り勘でレジ待ちしていたおばさん軍団から「ちゃんとボタン押さないからダメなのよww」とダメ出しされ昨今の進化する回転すし屋さんの流れについて行けずものすごく恥ずかしい思いして帰って来ました。。。

しかしそうは言ってもこのくら寿司、、
今まで御用達だったかっぱ寿しより美味いことがわかり次回からの現調ではカーナビ駆使してこのお店で願掛けしようと誓うワタクシでした。。。(特にこのお店の「焼きサーモンチーズ」は最強に旨いですw)


と、現在この原稿を帰りの新幹線で書いているのですが、、
下向きながらタイピングするとすぐ気持ち悪くなるのでこの辺で今日のブログは終了です。。



さっき食った寿司が食道までこみ上げて来るんじゃんw

贈る言葉。。。

土曜日もポチってからお読みくださいw

こんにちは。

昨日今日とで質問に答えるとか抜かしておきながらこんなこと言うのもあれですが、、
質問があと１つしか残っていませんでした。(大抵の質問の答えはレジュメに織り込んでるのでもう残ってなかったんですw)

と言うことで最後の質問に答えてワタクシ、、シャチホコ王国に乗り込みます。。

質問
これから不動産投資を目指す人に言葉を送るとしたらどんな言葉を送りますか？

うーん、、
なにやら金八先生にでもなった気持ちで


いいですかー「人」という時はお互いを支え合ってるんです。。

なんて言って見たくもなりますが、、

実際の話、
不動産投資ではこの人の関係で擦れ合い傷付き合い騙され合いますw

その間隙を縫うかのように上手に立ち振る舞うか、あるいはそんな地雷があちこちに埋められてるのも気づかずに走る続けるかのどちらかの道で不動産投資を進めていくことになるのですが、出来ればそんな人同士の騙し合いを器用にくぐり抜け「いろんな奴が寄ってきては嵌められそうになったけどうまく切り抜けて大儲け出来たよwww」と高笑いで大成功していただきたいと言うのがワタクシの願いです。

そのくらい不動産業界は魑魅魍魎な世界だし、恐らくあなたの前に今後現れるであろう業者さんはあなたから貰うお金のことだけしか考えていません。(異論反論なんかあるわけもないのでこのまま話を進めます)

また業者さんによってはHPとかで「お客様第一主義」なんて大そうなこと謳ってもお客様第一主義であれば今頃とっくに倒産してるだろうしここ最近の売り上げなんて恐ろしく低迷しているはずです。(今期真っ黒な黒字なんて自慢してる会社も多いですが、額が大きい会社ほどお客から養分を吸い合う確固たるスキームが出来てる証拠ですよw)

さらに言わせていただくと
「業者に騙されないように横の繋がりを強固にしておきましょう」と大家さん同士の繋がりの重要性を謳ってる時期もあったワタクシ、、
まさかその大家さん同士でマルチビジネスや新築物件やリノベの大家さん紹介とかで業者からキックバックを貰ったりして食い合いをしてるなんて夢にも思ってませんでした。。(塾生にてめーの物件を高額で売りつけるなんてのはまだまだ可愛い話だったんですねwww)

言うなればそんな四面楚歌の状況で不動産投資をやっていかなきゃいけないくらい業界全体が飽和しきっていますので今から参入となれば、こういうことを先に理解してわかった上で「情報強者」となって邁進していただきたいと思います。(えぇ、、不動産投資では「情弱」であればあるほど養分にされますのでw)

この情報強者、、ですが、
そんな悩まなくてもある程度情報が集まったところでなんとなく傾向らしきものが見えてきますので完璧にならなくてもある程度までなら意外に簡単になれます。(ってかこのブログの存在に気づいてる時点で、、、(以下略w))

問題はその先でどう考えても相手は嘘をついて騙そうとしているのに気がついていても「それを言うと相手に悪い」とつい言葉を飲み込んでしまう人がいるんです。

不動産投資はお金儲けでやってるはずなのにいつの間にか人格者の部分がムクムクと目覚めてしまいいい人ぶる人ほど養分になりやすいってことがわからないといつまで経っても人畜無害ないい人で終わってしまいます。
目標設定がどうとかいうやつも多いですがまずやるべきはここじゃないかと思うワタクシです。

あ、
だからと言って無茶苦茶やれってことではありませんよ。(それじゃただのクレーマーですw)

ただ動機がお金儲けでやってるんですからいうべきことはキチンと伝え権利をしっかり主張しないと結局は相手のいいようにされてしまうオチが待ってるのでせめてこういう部分だけは白黒言えるようにしてください。

えぇ、、
これだけ出来るだけでも不動産投資家と他の人と比較しても成功する確率はグーンと上がるはずですよ。


と、
短い話で申し訳ないですが明日に向けていろいろ準備もあるワタクシ、、
本日はこの辺で失礼させていただきます。。(マイクが無いのでハンドマイク持っていこうと思ったら電池が無いので買ってきますw)



ただハンドマイクだと音割れが激しいみたいなんじゃんw

セミナー前なのでご質問にお答えします。。。

ささ、、いつものように週末は大目のポチをお願いしますｗ

こんにちは。

本日は金曜日。。
ワタクシ、明後日開催予定のTeam BoLoセミナーの準備に追われきりきり舞いな一日ではありましたがなんとか無事にレジュメも出来て一息つきました。



内容的にヤバイ話が多いので一部モザイク入れましたがこんな感じのレジュメです。。

で、今回のセミナー、、
なんでも休憩時間を除けば約3時間だと聞いていたのですが、、、

すみません、、

ワタクシ、、今回はかなり前から準備する時間もあり調子に乗ってネタ作ってたら結局いつもの5時間分のネタに仕上がってしまいました。。。（本来であれば20ページくらいで3時間分なんですが、必死に端折っても34ページになっちゃったんです、、ｗ）

しかも当日は椅子、机もないどころか座布団も人数分無いという過酷な条件下、、。（参加者70名に対して座布団は50枚でございますｗ）

こんな悪条件で果たしてまともなセミナーになるのかさっぱり予測は付きませんが、ワタクシ、そういうの一切関係なしにいつものセミナーと同じように突っ走りますので振り落とされないようにご注意ください。（たぶんちょっとでも居眠りすると置いて行かれます）

さて、
そんなセミナーですが事前にいただいた「当日聞きたいこと」というアンケートにもお答えしようと準備はしていたのですがそれより当日のネタが多いためこのアンケートに答える時間が無くなってしまいました。。

と言っても今回は質問に対して答えるのではなくネタの方に織り込んでおいたのでそこそこ質問には答えてるのですが、それでも当日ネタに出来ない質問が多数残されたので今日、明日はその質問に一気にお答えします。

【質問その１】
Boloに動じない、強い気持ちを持つにはどうしたらいいでしょうか？ちなみに私の実家は、
未だに汲み取り、風呂は給湯器ではなくボイラーでシャワーなし、たまにカマドウマが出ます。

【回答】
なんかいきなり人生相談っぽい質問ですが、
ワタクシ、最後の「カマドウマ」って意味がわからずググってみました。。


ウマっていうから哺乳類だと思ったら要するに「便所コオロギ」のことですねｗｗｗ

質問された方がどこに住んでらっしゃるのかはわかりませんが、一つだけ言えることは
「便所コオロギなんて都内の一等地でも普通に生息してます」ってことです。。（六本木のロアビルの飲み屋のトイレでも前日、仲睦まじく交尾しているとこを目撃しましたｗ）

しかしあれです。
そもそもご実家がトイレ→汲み取り、お風呂→旧式ボイラーなんて悪環境（あ、言い過ぎましたｗ）であれば投資物件としてBolo物件を扱うにはいい免疫じゃないですか？（今どき、そんなレベルのBoLo物件もそうそう見つからないですよｗ）

またご実家であれば少なくとも幼少期にはその家で暮らしたこともあるはずでしょうからそんな物件のウィークポイントも体に染みこんでるはずです。

えぇ、、
そんな貴重な体験をお持ちでしたら強い気持ちなんか持たなくても「息を吸って吐くように」どんなBoLo物件でもいとおしく見えるのではないでしょうか？（バブル時のイタリアフランス車の壊れっぷりにいとおしさを感じるのと一緒ですｗ）

恐らくですがそんな経験は他の人ではそうそう出来るものでもないですから幼少時のその貴重な経験を生かすだけでとてつもないアドバンテージを発揮するはずですので自信を持っていただいてまったく差し支えありません。（と、書きつつ、この質問を一番最初にしちゃったことに若干の後悔を感じてます。。。）


はい、では次の質問行きます。

【質問その２】
ボロ物件と廃墟物件を分ける境界線とは何でしょうか？

【回答】
今回のセミナーのキモになりそうなご質問だったのでセミナーでお答えするつもりでいましたがこのご質問、、
もしかしたら近年、いわゆる築古戸建てに投資している人が夜中にふと「そういや、この境目ってなんなんだ？」と思って眠れなくなってる気がしたので敢えてブログ内でお答えさせていただきます。。

この「ボロ物件」と「廃墟物件」。。
どこに境目があると言えば結論から言って買い手の受け止め方ひとつでございます。。

ワタクシも不動産屋をやってる関係でこの二つについてよく考えるのですがワタクシの結論は
①買って直す気があるか？
②直したら自分で住める気があるか？
③そもそも買う気力が沸くか？
を自問自答していただき　一つでも当て嵌まれば「ボロ物件」、すべてが当て嵌まらなければ「廃墟物件」、、、という解釈ではないかと思います。。

と、考えるとやはり「買主にその物件がどう見えるか？」に掛かっているわけで先ほどの質問１に登場した質問者の方あたりだと「この世に廃墟物件なぞ存在しない（ｷﾘ」と言い切れるでしょうし、幼少の頃からナイフとフォークでしたメシ食ったことなく、生まれた時からフローリングにお部屋住まいで足をダニに喰われた経験すらない方だと「え？これって家だったの？ｗｗ（木くずの集合体だと思ってましたｗｗ）」と言ってしまいそうですが、これは結局のところ場数の差で決まってしまいますので少しでもこの境界線を下げる努力をしてみたらいかがでしょうか？（なんか煙に巻くような回答で申し訳ございません。。。）


さて、今日最後のご質問。。
かなりの難問ですがこの質問に答えられる人はこの大家業界で何人いらっしゃるのか非常に興味があります。。（もはや他人事ｗ）

【質問その３】
bolo物件で光速投資するにはどうしたらいいでしょうか？（狼旅団検定史上初の☆☆☆☆☆）

【回答】
このご質問、、
不動産業をウン十年やってるワタクシでさえ、絶句して二週間ほど悩んでしまったご質問なのですがブログに掲載してしまった以上、何らかの答えを導き出さなければいけません。。。

しかしこれって「磁石のN極とN極をくっつけるのはどうしたらいい？」って質問と同じで永遠に反発し合う組み合わせじゃないかと思います。。。（それか屏風のトラを追い出せみたいな話ｗ）

となるとどこかに親和性を探さねばいつまで経っても結論は出ませんのでまずこの親和性を考えてみます。

・・・

・・・

・・・

すみません、、

ブログを書きながら小一時間、探してみましたがやっぱり見つかりませんでした。。。（だってボロ物件ってやっぱり融資出ないじゃん）

そうなるとこれは「ボロ物件でも融資が出るようにしないといけない」と言う結論になります。

なんて考えてたら思い出したのですが、今から5年くらい前、あのス〇ガさんでも廃墟に限りなく近い木造物件に余裕で融資を付けていた時代を思い出しました。。（逆に「あのタイミングで出口戦略を目論んでた大家さん」もかなり路頭に迷ってしまったんじゃないでしょうか？）

あんな時代がまたやってくればボロ物件でも今の地方の中古RC物件をサンタメ取引を利用して評価額以上の融資を引っ張り「夢のボロ物件光速投資」が可能になります。。

もしかしたらですが、今後も今みたいなサンタメ業者の台頭で物件売買の限りを尽くし、いよいよ売る物件が無くなった時に「仕方が無いからボロ物件でも融資実行しよう」となるやもしれません。（たぶんその時は容積オーバー物件も普通に融資が付くかもしれません）

今はそんな時代ではないかもしれませんが不動産融資は10年単位で激変しています。

恐らくですが、今、ボロ物件を追いてる人だと次の激変の10年あたりでピチピチに脂がのった「不動産投資をやるうえでの最盛期」に差し掛かるはずですのでこの激変のタイミングを逃すことなくマーケットを監視するようにしてください。（ワタクシの予想ではあと7年後あたりだと睨んでますｗ）

不動産投資で成功するのになにより大切なのは仕掛けるタイミングなんですから。。。。（これさえハマればどんなやつでも大儲け出来るのがこの不動産投資なんですよｗ）




お、なんか最後はうまくまとまった気がするんじゃんｗ