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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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一般媒介、専任媒介で起こること。。。


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(おねがいしますおねがいしますおねがいしますww)

こんにちは。

前にも書いたかもしれませんが、自己保有の売り物件の売買依頼などの不動産仲介のシーンで仲介さんに媒介を依頼する場合、、「一般媒介」と「専任媒介」のどっちがいいか?という議論をよく耳にします。(あと売り主が買主を自己発見した場合でも容赦なく手数料を巻き上げる専属専任媒介ってのもありますがこれは論ずるまでも無いので割愛します)

不動産の書籍などでもこの二つの媒介方式をよく対比していますが傾向として、「売り物件をたくさんの人に見せた方が早く決まるし、任せた複数の仲介さんが各々必死に販売活動するはずだから断然、一般媒介がいいよ」と言う意見が多いんじゃないかと思います。

また専任媒介がいいという人は「媒介を一社に任せればその分責任感で必死になって広告打って頑張ってくれる」って意見じゃないかと思いますが、今日は実際に販売の現場でどんなことが起きてどんなことになってるのかを解説しつつどちらがいいのかをワタクシなりに考えてみます。

さて、この二つの媒介方式ですが、一応簡単に整理しておくと
①一般媒介・・複数の仲介さんに媒介を依頼できる
②専任媒介・・一社に絞った仲介さんが独占的に仲介が出来る

となってます。

最近は、両手手数料目当ての「囲い込み」とか能力の低い仲介さんに専任媒介で任せてひどい目にあったなんてケースも多いのではた目には一般媒介で各仲介さんを競わせつつ一番高い買付け取ってきた仲介さんの客に売るというのが一番うまくいきそうな気もします。

と、ここだけ見れば一般媒介で売却依頼した方がお得に見えなくも無いのですが、実際に一般媒介で売却を依頼されると業者さんは一般的にこう考えます。

①他社と競合仲介になるので一刻も早く成約させたい
②なので売り主さんが希望する「最低売却価格でも構わない」
③買付けをいち早く取り付け他社仲介を出し抜いて一般媒介だけど契約に向けての交渉時には窓口をウチ一社に絞ってほしい


要するに他社に負けちゃうといくら頑張っても手数料にならないので早いとこ買付け取って他者を蹴散らしたいって考えるって意味なのですが、往々にしてこういう場合、価格面では買主さんの味方になりがちです。。

本来、媒介活動での売り主側(いわゆる元付けさん)は売り主の利益を最大限に引き出すのが責務ですから「早期売却」目指して売り主さんが求める「最低売却価格(指値幅の限界)」を最初から目指しちゃダメなのですが、一般媒介の場合、そんな悠長なこと言ってると他社の容赦ない「早期売却攻撃」に晒され「正直者がバカを見る」状態になりがちです。

ワタクシだって一般媒介で売却を任されれば当然、確実に手数料にしたいですから売り主さんからなんとかして「指値限度額」を聞き出してそれにハマるようなお客さんを速攻で見つけ出し「なんとかこの価格でまとまりそうなのでこれで売っちゃいましょうよ」と売り主さんを口説こうと思いがち。。w(特に融資がすぐ付きそうな物件だと誰でも決めることが出来るのでホント早い者勝ちになっちゃうんですもんw)

あと、これとは別の動きで一般媒介の状態で売買してると現在、媒介依頼されていない他の業者さんでもこの売り主に平気で飛び込むことが可能になります。

何が起こるかと言うと、、、
①媒介依頼されてないけど買主が見つかったので売り主に直接飛び込んで今いる一般媒介の仲介を飛ばして両手仲介で成約に持ち込める
②買主なんていないけど買いたい客がいると嘘ついて売り主に飛び込みさらに一般媒介契約を結べる
③さらに一歩進んでそこから専任媒介に切り替えさせて他社をシャットアウトwww

ってことなんですが、ここでの問題は「一般媒介」はいつでも先に一般媒介を締結していた業者を抜いて売り主に飛び込めるって点です。

実際にこれが発生すると、売り主の謄本をあげて調べた住所にいろんな仲介さんが押しかけて来ますがもっと面倒なのは管理会社に内緒で売買してたなんて場面でこの管理会社に「あのー、、売り主さんとコンタクト取りたいんですけど連絡先教えてくれませんか?」と平気な顔して飛び込んでくることでしょうか?。。。(こういう時決まって「えー、、なんでウチに相談してくれなかったんですか」と悲しい顔されて管理業務の質が一気に低下すること多しですw)

さらに悲しいのは高く売ろうと一般媒介に出したつもりが買取業者に買い付け入れられ知らないうちに両手仲介になりそこからその仲介さんが買い取り業者の再販の仲介とかになっちゃう点。。(これが仲介で一番おいしい理論上一つの物件で12%の手数料になる両手仲介の往復ビンタですw)

ま、これは一般媒介に限らず専任媒介でもよく起こる話なので(専任媒介で囲い込みやられたらもうどうにもなりませんからw)どっちがどうって比較は出来ませんが、専任媒介は一度媒介を取ってしまえば一番高値を付けてくる買主を黙って待ってられる余裕がある分、歩合に目がくらんだ担当くんが「安値での早期売却」という禁断の果実に手を付けない限り高値で売れることが担保されます。

また一般媒介だと決まって各社が一斉に広告を打って「ウチはこうやって広告まで自腹で出して販売活動やってるんです」とアピールしてきますが、昨今の買主さん、、そういう一般媒介であちこちの会社が大量に広告打ってるのを見ると、、「あ、、この物件、、よく見かけるけど、、出涸らしなんだろうな。。。」って思う人が多いです。(なかなか売れないからこうやって必死に広告打ってんでしょって思うのが普通です)

売り主さんも広告出してる仲介さんも「広告さえ打てば全国の買いたい人に目が留まるだろう」と思ってんのかもしれませんがしれは逆に「買う気もない人も見かけてしまう」ということでもあります。

そんな広告をばら撒いちゃうもんだから大家さん同士の飲み会とかで「この物件買おうと思ってんだけど、、どう思う?」って図面を出した瞬間、、「あーー、、これねーw、、ずっと前から広告で出回ってるけど、、、これ買うの?ww」なんて言われるとその物件がかなり前からの出回り物件だと思って「じゃ、売れ残り物件だから指値出来るよね」と無茶な指値してるうちに指値なんて知らない素人の投資家にサクッとさらわれたりするわけです。。(これが「買いたい病」からさらに一歩進んだ「買いたくてもなかなか買えない病」ですw)

ただこの話、、あくまでも自己の物件を売るって場合の「一般、専任」の話であってどんな不動産取引シーンで同じってことでもありません。

例えばですが、実需のファミリー区分などの売買の場合、、
買主さんが実需で探してるわけですから買うまでにそりゃ周辺相場を頭に叩き込み少しでもいい条件の物件が欲しいと思ってます。

また利回りで買うわけでもなく「多少値段が高くても自分が気に入ったものを買いたい」と思う人が多い傾向があるのでこういう物件であれば各社に一般媒介で出して広告をジャンジャン打ってもらい一人でもたくさんの人の目に留めてもらった方が売れる確率も高くなり、運よく同時に複数の買主候補がいれば売値は限りなく希望価格に近付くことも多いです。

また買う目的が投資でもないのでこの場合いくら広告を打っても「出涸らし物件」だと思う人が案外少なく(だってそもそもラクマチとかを徘徊してるセミプロみたいな不動産経験者じゃないですからw)いい物件が見つかれば即内覧出来る物件の方が都合がいいんです。(だから実需物件って土日とか現地看板出して売り出しやるんです)

しかしこれが最初の投資物件的な売り物件だと「クローズされてた方がお得に見える」という特殊事情がある関係で(だから業者さんは一般投資家にクローズなレインズに載ってるだけなら「未公開物件!!」とドヤ顔で物件情報を出して来るんですw)派手に広告化された投資物件は嫌がるんです。(困ったことにこういう物件になると「売れ残り物件」と勝手に判断してボロクソな指値で買い付け入れてくるんですwwww)

これとは逆に賃貸物件の場合、、
ワタクシ、、専任媒介で客付け頼んじゃダメなんじゃないかと思います。。

なぜかと言えば、賃貸物件で専任媒介頼んだ時点で手数料は半分になることが確定です。(別途「広告料マシマシ」で釣ることが出来なくも無いですが専任+広告料ってパターンってその物件の管理会社が客付け仲介してるだろうから埋まらねー物件なんだろ=クレームが多そうな物件、、、と解釈する仲介さん多しですw)

売買と違い、手数料の金額が低い賃貸物件の仲介現場では一度の仲介でどれだけたくさんのフィーが得られるかが死活問題ですので(歩合給に影響するんです)最初からどんなに頑張っても手数料が半分しか貰えない専任物件で客付けするなら多少リスクを冒してでも貸主に飛び込んで一般媒介で直で客付けしようと思うもの。

これが運よく「決めブツ」だったりすれば次回からの客付けはこの飛び込んだ物件をポイントゲッターな物件と見ることが多いです。
とは言え、仲介さんでも専任業者の賃貸物件に飛び込める勇者は少ないですからやはりこちらから「両手手数料も可能な一般媒介」として出してあげる方が成約率も高くなるんじゃないかと思います。(両手であれば掲載料の掛かるポータルサイトにも優先投稿してくれるはずです)

と、今日はワタクシなりにこの「一般媒介」「専任媒介」を考えてみましたが、少なくとも
①売る時と買う時では違う
②実需と投資では違う
③売買と賃貸では違う

の3パターンくらいの違いはあるので一概に「一般媒介が有利」なんて思わずに物件の特性を見極めて選択してください。

正直な話、、
売買とかでいまだに「たくさんの人に売り出してるのを知ってもらいたい」とか賃貸で「専任の方が真剣に客付けして貰える」なんて話を鵜呑みにしたり、募集アイテムとかで無料インターネット(8M)がキラーアイテムだなんて話を信用してるとそのうち知らず知らずのうちに案内の数も減ってくるってもんですからwww(えぇ、、ウチも12部屋中8部屋が「速度が遅すぎて使い物になんねー」と単に月28000円のオーナー負担だけが増えたクチでございますw)



ネット屋にすっかり騙されたんじゃんw