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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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指値の当たり前理論、、その2


午前中、バリウム飲んだので非常に調子悪いですw

こんにちは。

昨日書いた指値理論、、。

昨日はとりあえず「元付けに飛び込め」と書きましたが、元付けによっては一般の投資家さんとは直接やり取りしない(やり取りするとしても別に値引きなんかしないよ)業者さんもいます。(ちなみにウチは限りなく後者ですw)

そうなるとこの「元付けに飛び込め作戦」が通用する元付業者としない元付業者があるってことになるんですが、、そんなこと考えずにどんどん直接取引を持ちかけちゃってください。(なーに、、大半の元付け業者は両手狙いに決まってんですからww)

と、それはさておき、、
昨日のブログでは「それ以前に指値を入れようにもどこまで指したらいいのかわからん」って部分にまったく触れずに終わってしまいました。。(きっと昨日ポチしてくれなかった人ってこの部分が書いてないからポチしてくれなかったんじゃないかとw。。)

指値幅、、、
これは不動産投資家さんにとってどこまでやっていいのかわからない人も多いかと思います。

しかし、昨日も書きましたが不動産物件は需要と供給の差で価格変動する「時価」です。
これを考えるとどこかの価格帯に必ず「これ以上の価格だと誰も買わない」ってところと「この価格以下だと絶対売ってくれない」ってゾーンがあるはずです。

買主の立場で究極的に言えば指値はこの幅の中でやらなきゃいけないのですが(サラって書いてますがまだまだ自分本位の買い付けをドヤ顔でぶち込んでる人、、多いですよw)、事実、売り主の立場になると「売った売却益はこのくらい欲しい」ってのが必ずありますから指値の基本はまず「売り主の欲しい手残りはいくらか?」を考えるところから始めます。

売り主さんにまだ銀行借り入れ(残債)があるとすればそれを上回る売値で売りたいってケースがほとんどなのでまずは謄本の乙区(借入が記載されてるとこ)を見てみましょう。

借入当時の債権額が入ってますからそれをその銀行が貸してるであろう推定金利と推定返済年数(これも金融機関見ればなんとなくわかりますが国金やノンバンク以外はほぼ25年計算しとけば結構合ってます)で割り算して今の残債がおよそどのくらいあるか計算します。

この分母が出れば希望売値と残債に差が出ますのでそれが売り主の「とりあえずの推定手取り額」になります。

で、値付けの際に「ある程度指値を受けることも想定して価格付けしてる」と仮定すれば売り主が予想しているその想定指値+仲介手数料の合計から推定手取り額を引くと売り主さんが本当に欲しい「推定希望手取り額」になります。

この数字が残債を下回れば売る可能性は限りなくゼロですから最低限、この限度額を下回らないように指値するってのが基本戦略になります。(なのでここでさり気なく売却理由を聞いて「金に困って売却するのか?」を見分けているんですねw、、ま、相手仲介さんは絶対白状しないけどw)

なので残債がたくさん残ってそうな物件での指値は必ず謄本と取り寄せて乙区の債権額をチェックする習慣を身に付けてください。(特にRC、S造物件でのス〇ガ系物件はめちゃめちゃ残債が多いので要注意です

あ、そうそう。。
謄本取り寄せるとやたら謄本が汚い(甲区は差し押さえが入ったり抜かれたりを繰り返したり、乙区も何度も借り入れ返済を繰り返してるタイプです)のがあると思いますが、わりと長期間の保有ってケースが多いです。

この場合、昭和の時代の債権額がそのまま残ってたりして正確な残債を判断するのが難しいですからこういう時はさりげなく仲介さんに「残債ってどのくらいあるんでしょうかねー?」ってスバッと聞いちゃってもいいかもしれません。。(謄本汚れてる持ち主って案外そういうの気軽に教えてくれたりするんですww)

あと困るのが乙区がまっさらの場合。。(要するに借り入れが無い状態ですw)
これだと債権額が無いので手残りがいくら欲しいのかさっぱりわかりません。(実は我々もこのパターンが一番やっかいなんですw)

こういう時も相手の仲介さんに売却理由を聞いても基本的に無駄なのですが、居住用の場合に限り「売った後はどこにお引越しされるんでしょうね?」とか「住み替えですか?」なんて聞き方すると売った後の事情がわかってる仲介さんだと意外にあっさり教えてくれたりするもんです。。(しかしこれが投資用物件だとこう聞いてもやっぱり「資産の入れ替えです(キリッ」って答えられちゃうんですw)

ただ、この乙区がまっさらの場合、、
債権が無い状態だし、相続とかで権利変動が行われていると「売っていくら欲しい」って考える人と「いくらでもいいから売れればいい」って人がいますので売値の半値以下なんて指値が通る可能性はこっちの方が高いというのは忘れずに覚えておいてくださいw

こんな感じでおおよその指値幅を掴んだところで買付けを入れてみるのですが、この際、「この買い付けは場合によっては買い上げても大丈夫な買付けなんですよ」とあらかじめ仲介さんに伝えないとダメな時があります。

と言うのも仲介さんは買い付けが出てくれば必ず成約させようと躍起になる生き物です。
しかし買付け金額が一度決まってしまってそれを売り主なり元付けなりに蹴られると仲介さんって案外戦意喪失しがちです。

そこで買付け入れる際に「とりあえずこの金額で買付け入れますけど歩み寄れそうな程度の買い上げでしたら検討しますのでそんな含みを相手の顔見ながら使い分けてください」とでも言っとくと頭のいい仲介さんあたりだと上手い駆け引きでまとめて来てくれるのものです。

だからと言って最初から「ここまでなら買い上げOK」と買い上げの額を教えちゃうと最初からその数字ありきで動こうとしますのでこの数字はギリギリまで言わない方が吉ですw(逆に売却で指値幅を先に仲介に教えちゃうとその指値限度額を前提にまとめようとするバカ仲介も存在しますw)

と、ここまでは基本的な指値の考え方をダラダラ書いてみましたがこれ以上に大事なことがもう一つあります。

それは転売業者さんの存在です。

言うまでもなく転売業者さんは安く仕入れて高く売ってその差益を利益にしているのでこの差が大きいほど仕入れに情熱を燃やします。(そういう物件であればあるほど通常の仲介手数料の2倍、3倍の業務委託料、広告料と言う名のフィーを余計に支払ってくれるんです)

ウチにもそんな転売業者さんからしょっちゅうあり得ない指値で買わせろとオファーをいただきますが、彼らは買った瞬間に出口戦略を考えてる以上、その時に一番高く売れるであろう設定の売り値を元に仕入れ額を弾きます。(じゃないと昨今はまともに仕入れできないそうですw)

で、問題なのは「これがマーケットで受け入れられる利回りなんかより遥かに低い利回り設定で売却を目論んでる点」。。

ここ読んでる投資家さんだと大抵がCFを重視した買値になるのですが、転売業者さんは「この世にCFなんか一切関係なく買うお客さんがいるはずだ」という前提で仕込んでいることがあるので場合によっては一般の投資家さんが欲しい買値以上の買値で買っていくこともあるんです。(昨今はホントに転売業者さんの方が高値ってこともあるくらいですw)

以前であれば「この転売業者さんの買値より下で買付け入れてもバカ呼ばわりされるよ」って言ってた時期もあったワタクシですが、最近はその買い取り業者さん自体の買値が上がってるので指値幅がどんどん狭くなってきているんです。。

そんなわけで以前であれば転売業者さんが入れてくるであろう指値にちょっと上乗せした買付けで通ったものが最近は買取業者さん自体の買い付け額の方が高くなったりするので一般投資家さんの買い付けが通りにくくなってます。(融資を自由に上乗せできるって契約に持ち込めるサンタメ業者さんがライバルだとなおさら厳しくなっちゃいましたw)

となると今度も昨日のパターンでこの転売業者さんが買わない(買えない)ような物件を見つけるってことになるのですが(だって同じ土俵で戦っても勝てるわけないですからw)昨今のマーケット事情を見てるとほとんど太刀打ちできる手立てがありません。。

となると次に狙うのは「売り主が非宅建業者」である物件、、、、ではないでしょうか?(もう「売り主=宅建業者」な物件じゃ指値どころか買っても利益にもならないですw)

これであれば少なくとも業者の利益も乗ってませんから指値幅が薄くてもそれなりに安い価格で買えます。

しかし、売り主さんが非宅建業者の物件の場合、
最初の値付けの段階で欲張った売値を設定することが多く(まして仲介さんが売り主の言いなりで価格設定してる場合だともう悲惨なくらいの高値設定なんです)ここから我々が買ってもいいって金額に下げるにはそこそこ時間が掛かります。

その間、ずっと売れなければいいのですが(次第に売り主が不安に駆られて安くでも売っちゃえって思うまでw)そろそろ売り主も音を上げたかなーと思ってコンタクト取ると一足先に他者がさらっていくってこともしばしばあります。

買値を聞くと大抵、自分が買おうと思った金額より安かったりするんですが(これホント、、悔しいですよねw)これを防ぐためにダミー買付けという戦術があります。

ま、寄ってたかって不当に安い買い付けをあちこちから入れて売り主さんに現実的な買値を見せて夢から覚めさせるって極悪非道な戦術なんですが、前にこれやった大家さんで1400万で売りに出てた戸建てを300万で買ったツワモノがいますw(ちなみにオオカミ査定で800の物件でしたw)

と考えるとこの作戦も実戦で使えるってことなので(なんか夢見は悪そうですけどw)改めて言わせていただきますが、、、

不動産投資は死にそうな人から安く物件を巻き上げるところに妙味があるんですw(がんばりましょうw)




なんかオチ的に随分と違うとこに着地しちゃったんじゃんw