新人向けの物確講座ｗｗ
ささ、、本日もポチっていただきたく候。。。ｗ
こんにちは。
新年度と言うことで我々の業界もにわかに活況づいているようで今日くらいからまた物確ラッシュに見舞われてます。。
この物確電話が鳴ると「高いながらもそれなりに見てくれてるんだなー」と思ったりしつつ、こっちは「あ、ありますよ」って返事するのですが、掛けてくる電話のたどたどしさと「あ、わかりました。ガチャン」って切られるあたりで「社員研修がてらの度胸試し的物確」な気がしてなりません。。。（他社を巻き込んで研修してんじゃねーよｗｗ）
ただ、こんな右も左もわからない新人さんがガムシャラに不動産を買いそうなお客さんを見つけ出しせっせと売ってくれる日までは大事に育てないといけません。（大体5月の連休過ぎくらいまでで嫌なことがあると辞めちゃうやつも多いしｗ）
なので我々、ヒマな時には「ところで新人さん？」と聞いて「そうです」と答えてくれればいろいろ教えてあげてます。
まず物確の段階で大事なこととして
「今、まさに目の前に買主候補の人がいる、、、ように思わせて物確する」ってこと。
これ賃貸の営業でも当て嵌まるのですが、単に物確だけ何度も掛かってくると受ける方は「またこの会社かよ」って思います。（ってか担当同士で情報共有してないと同じ会社の違う担当者から何度も電話が掛かってくるんです）
なので「今まさに目の前にお客がいて御社の物件を紹介してますーー！！っ」て雰囲気の電話だとこっちもなんかやる気も出るので例え、目の前にお客がいなくても「とても興味をお持ちのお客さんが来店してましてー」というだけで我々「あたかも目の前にお客が座ってんじゃないか」と錯覚しますｗ
賃貸と違って売買だと滅多にお客が目の前に座ってるシーンはありませんがそんな相手には見えてませんからいかにも1階のカウンター営業な店を装って来店客が御社の物件に興味があって、、なんて雰囲気を作って電話していただくと ついつい指値幅の許容範囲までしゃべりたくなっちゃいますｗｗ（
次に物確で必要なのは資料請求。。
ただ物確電話して「物件ありますか？」と聞いて「あります」と答えが返ってきたときに「わかりました。ガチャン」では相手も冷やかし程度にか見てくれません。
そこで物件資料の請求となるのですが、ここでも単にレントロールだけを請求すると「こいつも単に利回りだけが知りたいんだな」と思われてしまいます。
と言うことでここでは
「物件資料をいただきたいのですがどうすればよろしいですか？」と聞いてください。
ちゃんとしてる会社だとレントロール以外の書類も出してくれるので（ただし個人情報が入った書類は物確程度では出せません）
①最新レントロール
②間取り図
③固定資産税評価証明
④修繕履歴
⑤公図
⑥登記簿謄本（土地・建物）
⑦測量図
⑧住宅地図
くらいを具体的に請求してください。
ここで気を付けて欲しいのは単に「資料ください」って言わないこと。
業者でも差があって「資料ください」ってだけ言うとレントロールだけしか送ってこなかったり逆に何十枚もの資料を一気にFAXで送りつけられることがありますｗ（送る側も案外空気が読めてないんですｗ）
恐らく物件確認する件数も多いでしょうから売る気もない物件のFAXを何十枚もプリントしては社内的にいきなり「使えねーやつ」とレッテルを貼られますのでなんとなくここは雰囲気を察してください。（特に先輩社員もFAX使ってる時間帯だと大抵灰皿で殴られますからここはスマートに「メールで送ってください」って言えばいいです）
ただ、まだ新人の身分ではここから先の営業はまださせて貰えないでしょうから届いた資料はまだデーターのままで置いておいて大丈夫です。（ほとんどの物件が客付け出来ない物件だと思うので動くだけ無駄ですｗ）
で、資料を受け取ったあと気を付けて欲しいのは、
「資料届きました。ありがとうございます」なんて連絡をしないこと。。 です。
送り手のブツ元はあなたの物確以外の電話にも対応してます。
そんなときに感謝の気持ちを見せておこうとお礼の電話をしたところで「単なるウザい業者」としか見てません。
届いていなければ再度資料請求の電話をしてもいいですが送る方は「電話が来なければ届いたもの」と判断してますので連絡は不要です。また質問事項があればすでにメールアドレスが判明していると思うのでメールで質問をぶつけてください。（出来れば箇条書きがうれしいです）
物確電話も慣れてくると段々聞きたいこともわかってくるので一度の電話で聞きたいことのほとんどを聞くことが出来るのですが、最後にこれだけはやめてってことを書いておきます。
それは一番最初の物確電話で「指値幅を聞くこと」です。
よくあるのですが、慣れた人ほどめんどくさがって一度に全部聞こうとして「指値幅」まで聞いてくる人がいます。
たぶん、指値幅まで先に聞いておいて最初からその指値の価格で物件を紹介しようって考えだと思うんですが、ファーストコンタクトのまだ資料も送ってない段階で「指値はどこまで行けるんですか？」と聞かれると我々だと社名自体を「ネガティブな会社」だと記憶して次回からの物確はぞんざいな扱いしますｗｗ（「物件の内容もロクに見ないまま指値とな？」と軽く殺意を覚えますｗ）
指値幅を聞きたければ「こんなお客さんがいるのですがこのくらいなら買えそうで、、、で、指値幅的にはいかがなものでしょうか？」と最初の物確からちょっと日を置いて掛けてみてください。（日を空けるとこっちも「一応お客さんに当たってみたんだな」と錯覚しますｗ）
とりあえずここまで出来れば物確電話は自由自在に掛けられますし、受け手のブツ元もわりと好印象を持ってくれます。
好印象を持たれれば相手も覚えてくれるので「そういや、こんな物件があるんだけど、、やってみる？」ってこともあるし、場合によっちゃ「その会社キツイわりに給料安いでしょ？どう？うち来ない？（うちなら土日休みで5時上がりだよｗ）」とスカウトされることもあり得ます。。
と、今日は新人の仲介さん向けに書いてみましたがこの話、、断片的には一般の不動産投資家さんにも応用が効きますので使えるところはご自由にお使いください。
特に一番最初の「今、まさに目の前に買主候補の人がいる、、、ように思わせて物確する」って部分、、
えぇ、、
ここを「今物件出されたらなんでも買っちゃう客」を装ってみると出てくる物件も変わるんですよｗｗｗ（ついでに言うと「この前、せっかく〇億融資が通ったのに物件を他の客に横取りされた」って嘘つくだけで仲介さんはあなたをマタタビと勘違いした猫状態になるはずですｗｗｗ）
嘘もウラが取れなきゃ事実になるんじゃんｗ