プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
03 | 2017/04 | 05
- - - - - - 1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 - - - - - -
検索フォーム

新年度の辻説法ww


新年度も張り切ってポチってくださいw

こんにちは。

新年度も実質的には今日からのところが多いんじゃないかと思いますが、、
そんな新年度早々、、我々は絶賛税務調査(最終日)でしたww。

ただ先週、この税務調査ネタを書いたらここ読んでる敏腕税理士様や著名大家様達からいろいろアドバイスをいただきその戦術を駆使したところ、、玉虫色っぽいとこはお土産として差し出しつつ、、なんとか終わりました。。(大きな声じゃ言えませんが、、初日にしおらしくして最終日にガンガン否認する作戦、、やってみたら意外に効果ありましたww

これでノドのつかえも取れた我々、、
気分一新、新年度の突入と相成りました。。(これだけでもブログ書いてて良かったってもんですw)

さて、そんな新年度ですが、、
ここをお読みの方でワタクシが「不動産投資を始めるのは今じゃないですよ」と口酸っぱくいっても「そうは言っても探せばいい物件あるんじゃない?」と気分一新に物件探ししてる人も少なくないと思います。

たしかに丹念に探せばまだ買っても大丈夫そうな物件は無くはありませんが、、確率論的にそんなの掴める確率が極端に低いのも事実。。(融資がじゃぶじゃぶ局面なんていつもそんなもんです)

どんな物件を探せばいいかなんて話は過去ログでも散々触れてるので割愛しますがこんな新年度になると我々不動産業界でも新年度狙いの営業活動がこっそりと始まってるってことをまずはご理解いただきたいと思います。

言うまでもなく我々不動産業界は先週の3月の期末までに融資が出そうな案件に客付けして嵌めこみ営業が終わり、実質今週から始まった新年度からの営業方針に切り替わります。(そのために会社によっては新たな人員募集して戦力増強も図ってます)

ただ、不動産投資に必要不可欠な融資の方針がにわかに怪しくなってきているので「金融機関の気が変わらぬ今のうちに買えそうな客に物件を嵌めこみたい」って気持ちに変わりなくまた、戦力増強下、間接経費も掛かる関係で融資がダメな局面でも売り上げダウンなんて容認出来ません。

そうなると狙いは金払いの良さそうな昨今不動産投資を志し始めた人。。

えぇ、、
まだ不動産投資の落とし穴だのネガティブな不動産投資の話題に触れてない「年収500万でも土地なし新築物件が持てる」なんてテレビCMを鵜呑みにしちゃうような人は今くらいから秋にかけて格好のカモ客になります。

実際の話、不動産系の広告もそんな不動産投資予備軍狙いの集客広告が増えてるんですがこんな人達が業者の言ってることを真に受けて物件を買ってしまい、表面利回りと実質利回りの違いに気付いてしまい、「新築だから10年はなんともない」と入居率を10年間100%計算で収支をはじいてしまい、まだ持ち出しにはならないにせよ来年の確定申告あたりに「あれ?もしかして嵌められた?」と思う確率が一番高くなりそうなのが今年の一年なんじゃないかと思います。

ただ不動産投資は弱肉強食の世界。。
二酸化炭素が無いと植物が育たなくなるように不動産投資でカモになったお客さんがいないと中級上級の不動産投資家さんは養分が無くなっちゃうし、不動産業者さんも会社を維持していくのが困難になるのでこのカモ客が全くいなくなるってもの困ります。(こんな本音を新年度早々書いちゃうワタクシもあれですがw)

ただ、せめてワタクシのブログの存在に気付いた人だけにはこの事実は知っててほしいので書きますが、これが不動産投資の現実です。(情弱は食われ、そうじゃない人が生き残ることが出来る業種なんですw)

確かに自己資金なしで不動産投資始めるってのも理論上出来なくはないですが、それは過去の積算価格で融資がジャブジャブ出てた時代の話だし、まだ今のように不動産投資のプレーヤーが少なかった時代の話です。

今のように再建築不可の借地権だってのに利回り10%切る物件とか都内の新築物件はもはや6%以上では見つからないって時代じゃないのでサラリーマン属性を目いっぱい生かしてフルレバレッジなんて投資は今からはほぼ通用しません。(だから比較的通用しそうだと思われる地方の高利回り物件を探すんだと思いますが、それのリスクはまた折を見て書きます)

まあ、それでも物件自体は属性を目いっぱい生かせば買えるかもしれません。(業者さんもそれはそれは目いっぱい鉛筆舐め舐めして融資通してくれますから)

でも不動産投資は買うことよりも買ってからが勝負です。
実際に予定した収支と同じようなパフォーマンスにならないと気付いた時期にはリセットスイッチが外されてしまっているので後戻りが出来ないだけに安易に始めるのはどうかと思います。

不動産投資は一番最初に買った物件でなんとなく方向性が決まりがちだし、最初にロットの張る物件を買ってリセットスイッチを押さないといけないなんて状況になると「買い増しでCFを稼がざるを得ない状況」になることがあります。

この「買い増しでCFを稼ぐ手法」ってのがさらに最悪で下手すると買えなくなった時点(融資が出なくなった時点)で四面楚歌になりにっちもさっちも行かなくなるパターンがあるのですが、いつ融資が止まるかわからないって今の時期にこれをやると確率論にはなりますがかなり高確率で沈みます。

沈んでしまってもまだ本業収入で返済が追い付けばいいですが昨今は一本間違うと奈落に沈むくらいの物件査定額で融資受けている人が多いので(これが過剰融資とか言われてる所以かもしれません)これと今後の融資が出にくくなる状況(融資が出ない=売り出し物件の売り出し価格が下落する)の合わせ技で「出口が無くなる(売るに売れなくなる)」という局面が訪れるわけです。

それでも新年度が始まれば各不動産業者さんはあの手この手で物件を買わせようとします。(融資が出ない局面でも買わせるテクニックなんていくらでもあるんですw)

しかし、物件価格は上がっても本来の収入である家賃はそうそう上がることはありません。
家賃が上がらなければその物件価格で買っても利益がこれ以上増えることはありませんから当然先行きは先細り。。

特に平成初期の物件だと減価償却も切れはじめ数年でデッドクロスを迎える物件も少なくありません。。
このデッドクロスを嫌って売り出されてる物件も昨今は多いのですがそれを並みの利回りで買ってしまっては元も子も無い話。。

と言うことで、、
新年度早々ネガティブな話で申し訳ありませんが、これから不動産投資しようとお考えの方、

もしこのブログを読んでいるのならそんな劣悪な環境下で不動産投資を始めなきゃいけないってことだけは覚えておいてください。

ホント、あれです。。
心配し過ぎかもしれないけど今年あたりが一番危ない気がするんです。。。。



心配し過ぎくらいがちょうどいいんじゃんw