プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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月末あれこれ。。。


ポチ次第によっちゃ連休も更新しますw

こんにちは。

例年連休前になると健康診断の結果が届くのですが、、

安心してください。。


今年もメタボ判定無しでしたwww
(プロのデブの完全勝利宣言!w)

と言っても上段の方で尿酸値が微妙に上がってたり(ワタクシもいよいよ7.0超えですw)「メタボじゃないけど痩せろ」と書かれているので今年は本格的に痩せないといけないかもしれません。。(今年は脂肪肝経過観察が付いてきましたゆえw)

と言うことでどなたか「食事制限とか運動しないで痩せる方法」があればご一報ください。。(当方、、今年ばかりはかなり切実です)

さて、そんなわけでここをお読みの方は明日から例年通りGWということでほとんどの方が海外で過ごされるんじゃないかと思いますが、我々、、季節外れの売却ラッシュに見舞われどうやらGW中はずっと出勤になりそうです。。(家にいると草むしりとか棚作りとかペンキ塗りとかに動員されるのが嫌で会社に意味なく出てくるってのとは違いますw)

と言うのもこの時期になると相続系のお金持ちがちょっと利回りが良さげに見えそうな物件に群がってくるからで普段であれば「こんな利回りじゃ回らないよ」って物件でも「手金半分入れるし金利も1%切ってるから余裕で回せる」って人が増えるんです。。

事実、今、手掛けてる案件は個人で買うってのに全部融資特約がありません。。(ま、銀行系仲介さんが自行の銀行顧客をぶつけて来るんですから融資が通らないってわけないですけどねw)

それでも彼ら相続系の人が買っていく物件ってのは決まって築年数が新しくないとダメなんですが(大体、築10年から長くても15年以内です)買付け入れてくると決まって「売り渡し承諾書をくれ」と言ってくるあたりを考えると恐らくですが、「今までに何回も買い付け入れても競い負けてきたので買える物件であればなんでも買う」ってことなんじゃないかと。。。w(相続系マーケットでは完全に売り手市場なんだと密かに確信してます)

ただこの相続系マーケットもワタクシの経験だけで言わせていただくと夏を過ぎて秋風が吹き始めるころには必ずやみます。(なぜか9末を迎えるころには静かになっちゃうんです)

と言うことでこの一連の相続系の流れは「コメの田植えから稲刈りの時期まで」と覚えておいてくださいw。(どうもここの時期が一番高く売れる気がします)

さて、話は変わりますが我々、、連休前の最後の決済はいつものスルメ銀行だったのですが、今日は月末と言うこともあり資金移動に時間が掛かり、約5時間の長丁場になりました。(10時に司法書士さんが融資実行OK出して送金開始が午後でしたw)

その間、特にやることも無いので時々外に出て(サンタメ決済では途中解散して数時間後に再集合ってパターンが多いです)お茶してたりしてたのですが我々がいる5時間の間、ずっとロビーで何かの決済を待ってる人がいました。

見るからに宅建業者って感じの人だったので「どこかの決済に絡んでるけど仲介印押せない立ち位置だから外で決済終わるの待ってるのかな」と思ってたのですが、その人が携帯で話す会話を聞いてるとどうもそうじゃなさそうです。。

「いや、今日決済してくれないとマズいんです」

「だから、、今からなら何時頃こっちに来れます?」

「いや、今さら要らないって言われても困るんですって(怒)」

・・・

・・・

あー、、、

これってあれですね。。

「決済寸前になって急に買いたく無くなってドタキャンしそうな買主をなんとかして決済会場に引っ張り出してる図」、、、です。。。。

よくある話で、この手のサンタメ決済の場合、普通の物件売買と違い契約から決済までのサイトが短い関係で買主さんが「完全に買いたい気持ち」になる前に話がどんどん進んじゃうことが多いので、契約してから迷いが生じて「やっぱりこの物件、、買うと損するんじゃんないか?」と思うことがあるんです。(買主さん、、あなたの迷いは間違ってはいないと思いますw

と言ってもすでに契約している融資も通って融資特約での解約が出来ない場面でこれやると仲介さんは「ここからはもう契約を白紙には出来ませんし違約金が掛かります」とか言って結局決済させちゃうのですが、この買主さん、、どうも決済当日に決済場所に現れないという奇策に転じ違約覚悟で決済を取りやめたい模様です。

「ここで決済しなくても我々、手数料はいただくし売り主さんには違約金を払うことになるので今日決済しないのは絶対損ですよ」とこの業者さん、、携帯に向かって必死に説得を試みますが話を盗み聞きする限り、、結果は思わしくなく、結局我々が決済を終わったころもまだ電話でやり合ってましたから最低でも今日の決済が出来なかったんじゃないかと思います。。

ただ、これだときっと月末の融資実行で動いてた銀行にも顔が立たないし決済する予定で待ってた売り主さんだって抵当抹消する銀行さんだってみんな迷惑します。(個人的には仲介に手数料払って違約金払ってでも解約した方が長い目で見れば得な気もしなくはないd、、、以下略)

我々、、結末を見れなかったので最終的にどうなったかはわかりませんが、そういう電話は次回からは外でやっていただけるとありがたいです。。。(ほぼ同じスキームで進行してたウチの買主さんが別室ですごく浮足立ってましたよww)



ドア締めても声が丸聞こえだったんじゃんw

抜歯の痛み。。。。


久しぶりに10000点目指してまーすw

こんにちは。

昨今のサンタメブームの影響で融資が付くのはRCかS造物件ばっかりな日々を送ってるわけですが、その融資が付くのは新耐震構造ばかりなので旧耐震物件の在庫がどんどん膨れ上がってます。

それでもこれら旧耐震物件でも融資が出る時は出るようで、こういう旧耐震物件を得意とする投資家さんは高値止まりしてる不動産投資業界でも比較的安価で購入出来てるとのこと。。(旧耐震と言えども造りこみがしっかりしてる物件だと震災時のヒビすらありませんからリノベ次第ではむしろお買い得だそうです)

ただそんなブルーオーシャンだった旧耐震マーケットに若干ですが逆風が吹きそうな気配を感じるニュースが先日報道されました。。

「東京都 旧耐震化マンション建て替え推進に 容積率を大幅緩和」
(押すとリンク先に飛びます)

東京都だけの話になりますが、都内で約1万戸程度あるであろう旧耐震仕様のマンションの建て替え促進のために容積を緩和しようって話なのですが、この話が本決まりになったらしく先日東京都から新たな許可要綱が発表されました。

ただこの許可要綱、、
単に旧耐震物件ならなんでもっていうわけでもなくある程度条件が付加されますので各自確認していただきたいのですが、都内の容積率緩和の話が出るたびに土地価格が上昇するのが定説なだけにこんな話が飛びだすとオリンピック終了後の土地の横ばいから値下がりの方向だった地価がまたもや上昇して益々新築がやりにくくなってしまう予感がします。。

要綱をざっと読んだだけなので定かじゃありませんが、要件さえ満たせば現行の容積制限の1.5倍までいけそうな気配だし隣地をまとめて地上げして建て替えるでもOKになりそうなので旧耐震のマンションの隣にある土地建物を所有しているなんてパターンでその土地が「囲繞地」だったりしたら計り知れない資産に化ける可能性も浮上します。

たしか旅団の団員でもそんなゴミみたいな土地を土地値以下で買い、建ってたボロ戸建てをそのまま使ってシェアとかで貸してる人も多いですからこの恩恵に受けることが出来る人って多そうですね。。。w

またこの法律、、
そもそもが耐震性能の落ちた建築物の建て替えを意図してやってることだと思うので東京都で成功したら全国に波及することも充分に予想されます。。

なんて考えたら旧耐震物件の隣地の役にも立ちそうもない土地を格安で仕込んでおいて隣から地上げしにきたら「あ?銭勘定の話じゃねーんだよww」と居座り立ち退き費用を上乗せしてくれるまで占拠(あ、自分の物件ですから占拠じゃないですねw)してもいいんじゃないかと。。。。(こういう時でも例のトラロープは役に立ちますよw)

ただあれです。
隣地の旧耐震レジの規模があまり大きくない物件はやめといた方がいいと思います。(きっとめんどくさがって隣地まで地上げしに来ないと思いますから)

狙うは土地が1000㎡以上ありそうなデベロッパー好みな分譲仕様になりそうな物件の隣地です。

またこの1000㎡だけである程度容積消化が出来て隣地は小さいボロ戸建てばっかりってパターンだとデベさんも地上げをめんどくさがって買いに来ませんのでその土地周辺の公図をにらめっこしつつ、「ここまで買いに来るかなー」なんて想像力を張り巡らせてご検討ください。。(買いに来なかったら結構悲劇ですのでwww)

都内の路地裏を歩いてると結構そんな土地が転がっているし、レインズなんか見てても時々それらしき土地に古家が乗ってる物件を見かけます。

きっと今ならある程度指値して安価で買えますので頑張って探してみてください。。

それとは別に今月から民法が改正されたみたいですね。。(みたいですね、、って不動産業者が言ってちゃダメなんですけどw)

賃貸とかの連帯保証人の極度額をあらかじめ決めるって話は前々から話題に上がってたので知ってたのですが、敷金の原則全額返還義務が法制化されたってのはちょっと意外でした。

と言っても元々、東京ルールではそういう風に運用されてましたからいいのですが地方ではまだまだ敷引きルール(一方的に大家さんが敷金から控除して返金するルール)が残ってる関係で地方の物件ではこの話、、結構揉めそうですね。。(特に売買とかの引き渡し時の敷金をどう継承させるかあたりで揉めそうな予感がします)

と、今日は新聞とか雑誌の切り抜き記事みたいなことを拾い読みして書いてるのですが、、
ワタクシ、本日は午前中に歯医者さんに行って抜歯して痛み止めの薬の効き目が切れかかってんですwwww(痛くてブログ書いてる場合じゃねーんだよwww)

と言うことで本日はこの辺で終了です。。。(痛み止めって6時間ほど間隔をあけないといけないって書いてあるけど3時間で飲んじゃダメなの?w)



密かに10000点狙ってたけどこんなネタじゃダメなんじゃんw

ポータルサイトに問い合わるとなぜかゾンザイな扱いを受けるんです。。。


まずは↑をワンタッチして「戻る」を押してお読みくださいw


こんにちは。

昨日の引き続きスワさんキャンペーンを絶賛開催中なワタクシ。。(この調子でいくと今日の夜中くらいには1位奪取の可能性すらあり得ますので誰か記念写真プリーズですw)

ネタ的に少々disり気味に書いた関係で当のスワさんから文句の一つでも出るんじゃないかと戦々恐々でしたが(だってこのオトコ、、よりによってツバメファンなんですもんw)「30年ぶりのお礼参り」もなさそうだということがわかり一安心です。(ちなみにスワさん、、30年前の抗争で蹴り入れてたのはワタクシではなく3組の篠原君だと思いますw)

そんな一安心してたところに思わぬ発表がありました。

来月開催予定のTeam boloセミナーの会場なんですが、何を血迷ったのか「名古屋城」で開催するらしいです。。。


っつーか、休憩時間にタバコ吸いたくなったら一体どこで吸えばいいんだよwww

しかも当日はプロジェクターも無しでさらに「マイクの使用厳禁」と厳しいお達しがあるそうですので


いつものブロックサイン




テレパシー

での講義を予定しています。(あと、今回はプロジェクターが無いのでレジュメ投影は念写でやりますw)

しかもセミナー会費3000円の他にお城の拝観料が別途500円掛かるそうなので(払わないとセミナー会場自体に辿り着けませんww)今回は少し多めにお金を持ってきて欲しいそうです。。(どうでもいいけどこんな会場選んだやつ、、誰だよww)

と、、一連のご案内が終わったところで今日の話題になりますが、昼間あちこちのブログを徘徊してたらいつぞやのプロパン大家さんが「感じの悪い不動産売買会社」に触れてました。(クリックするとリンク先に飛びますのでこっちもポチっていただけると幸いですw)

要するに
プロパンさんが某ポータル見て物件の場所を聞こうと広告先の仲介さんに電話したら物件名教えずに「まずはオマエの融資属性教えろ」とメチャメチャ感じの悪い電話対応されてブチ切れたというお話なのですが、いつもブログでも書いてる通り、最近の仲介さん、、融資前提の嵌めこみ営業の会社が多いので端的に仕事をしようとするとどうしてもこんな対応になりがちです。

ただ、ポータルサイトを見て問い合わせたということは相手の業者さんは客付け業者である可能性が高く、実際のところはその業者さんもその物件の名称すら元付け業者に聞いていなかった可能性もあるので「物件名称ってなんですか?」と聞いても「ブツ元に物件名聞かなきゃなんねーからホントに買う気があるのかよ?」って確かめたくてそう聞いたのかもしれません。。

と言うのも最近の客付け業者さん、、
ブツ元が送るマイソクをよく読み込んでいないことが多く、マイソクに利回りを記載しても「この物件、、利回り何%ですか?」とか平気で聞いてきます。

またブツ元への資料請求でも「まずはレントロールください」だけで終わることが多いので買主さんから細かい質問が来たら答えられないって業者さんも多いんじゃないかと思います。

さらに最大の問題として「物件名を教えて場所を特定されて元付を含む他の業者経由で取引されたら困る」ってのがあります。

事実、最近の投資家さんは「両手仲介に持ち込めば買主有利になる」ってことくらいは知ってるのでポータルで気に入った物件が見つかると自力で元付け業者を調べて有利な指値交渉で物件を買うくらいのスキルはあります。(あとは手数料マケテくれそうな馴染みの仲介さんに情報持ち込んで仲介をやってもらうなんて手法もありますからw)

しかしブツ元とのグリップは「自社で抱える顧客の融資属性(要するに買う気があってお金も問題ない人種かどうか?)」だけが頼りなのでひょっこり電話して「物件名教えてください」とお願いしたところで「そんな話じゃブツ元とグリップ出来ねーんだよ!!」と思てせっかく問い合わせてきたお客さんをゾンザイに扱いたくなるのも仕方のない話なのかもしれません。。(ブツ元と客付けの関係は「金の切れ目が縁の切れ目」と覚えておいてくださいw)

さて、そんな話で片付けてしまうと今日もプロパンさんを単にやり玉に挙げただけで終わってしまうので対策を検討してみます。

実はこの話、、
ポータル経由で物件の問い合わせをする際、誰でもやられがちな話なので書いておきますが、往々にしてポータル業者さんってのは素人の投資家さんからの問い合わせばかり掛かって来てます。

この素人さんからの反響電話。。
ホント、ピンからキリまであって実際に大家さんとして物件をすでに所有しある程度経験を積んでる方以外に「なんかSPAで読んだけど不動産って儲かるっぽいからなんかいい物件ない?(え?利回り?もちろん都内・10%以上に決まってんじゃんw)」って聞いてくる方も多いんです。

ポータルサイトの広告ってのはブツ元が「もうどうやっても売れないからレインズに載せて客付けに頼んでポータルとかに広告掲載可でもいいから早く売れますように」と思ってる物件が多いですから(最近ラク〇チで上位ランキングの町田市高ヶ坂の8,880万円(表面利回り12.43%)なんてのが最たる例ですw)そういう物件を見つけて反響電話してくるお客さん、、少なくとも容積オーバーには融資が付かないなんて夢にも思ってないって素人レベルでしょう。。(容積ってなに?ってホントに聞いてくるから泣きたくなるんですw)

こういうお客さんばっかりから電話が掛かってくると最初はすべての反響電話に真摯に対応していた担当くんだって段々とヤサぐれてくるものです。。(ちなみに反響電話の99%は成約に結びつかない電話ですもん)

こんな業者さんの対応を打開するには「こちらはいつでも買う意欲もあるし、資金付けも万全」だと思わせることが一番です。

あと、業者さんは問い合わせてくる物件で「このお客さんがどんなレベル(知識、属性を含む)」なのか大体わかっているのでプロパンさんのように「たまたま家の近所の物件だから」と問い合わせたつもりが「こんな物件に反応してくるんだからロクでもない客だ」と思われてしまうこともあり得ます。(プロパンさんだって家の近所じゃなければ問い合わせなんかしてない物件かもしれませんからw)

また、いきなり物件名を聞くと大抵の仲介さんは「単に場所だけを特定しようとしてる」と判断しますので質問する順番や聞き方を変えて見るのも手です。

例えばですが、
①「〇〇駅〇分の物件を検討しようと思ってるんですけど2、3点質問よろしいですか?」
②「〇〇駅〇分の物件ですけど、、物凄く興味があるんですけど、、まだありますか?」

と聞いてみます。

ここで大事な点は「買うかどうか検討している」ってことを前面に出しつつ「まだ買うとは言ってない」って点。。
仲介さんって結構単純な人が多いし、普段、こういう聞かれ方の電話も少ないのでこんな風に問いかけると眠気も覚めるくらい元気になるものです。(釣りで言うと「浮き」がビクンビクンって動いた感じでしょうか?ww)

えぇ、、早く聞きたいのはわかりますがまずは相手仲介がこっちを向くように仕向ける工夫をしないとダメなんです。。。(これを仲介へのマインドセットと言いますw)

次に
「ついては〇〇銀行に打診を掛ける関係で詳細資料が欲しいんですど現地の住宅地図とレントロール、評価証明、月のランニングコストがわかるもの、、だけでも取り敢えず送って貰えませんか?」
と畳みかけます。

赤字で書いた〇〇銀行って部分を自在に入れ替えていただきたいのですが、

ここに都銀の名前を入れるとあら不思議、、

こちらから融資属性に必要な(年収とか勤続年数)などの情報を教えなくても勝手に高属性だと判断しちゃうんですww

あと後半の赤字の「だけでも取り敢えず」って部分、、、
これを言われると大半の業者さんは「あ、すぐに銀行に融資評価を打診する人なんだ」と勝手に判断する可能性が高いですww

と、ここまでの時間は恐らく数分でしょう。。
しかしこの時点でこの仲介さん、、あなたのことを「都銀で自力融資を引っ張れるちょっと不動産に詳しい投資家さん」くらいに勘違いするはずですので、、ここで初めて、

「あ、そうそう、、参考までに聞きますが、、この物件名ってなんて名前ですか?(館名ダサかったら名前も変えないとなー、、なんて雰囲気を醸し出すとなお可w)」 

と聞けば今はブツ元に聞いてないので知らないかもしれませんが「あ、すぐ調べて折り返します!!!!」と動いてくれることでしょう。。。(全部が全部じゃないですか傾向としてはこんな動きをするのが客付け仲介さんの特徴です)


え?

「買う気もないのにそんなに大騒ぎさせちゃって大丈夫?」ですって?

大丈夫大丈夫www

だってこの時点ではまだ(架空の)奥さんの承認貰ってないじゃないですか?ww(「俺は買う気満々だったのに反対者がいて説得に時間が掛かる」とでも言っとけば次第に相手もフェードアウトしてくれますからww)


ポータル業者に問い合わせてもなぜかゾンザイな扱いを受けるという方、、
こんな対応一つで相手の対応も変わることがあるのでぜひ利用してみてください。。。



ウラが取れない嘘は嘘にはならないんじゃんw

禁断のコインランドリーネタ(スワさんの応援キャンペーンw)


スマホの方もお気軽に↑こいつをワンタッチしてからお読みくださいw

こんにちは。

ワタクシは生粋のジャイアンツファンなので出来ることなら12球団全部がジャイアンツとなってファミスタじゃないですが巨人VS巨人で戦っていただき毎年どこかのジャイアンツが優勝するでも全然構わないのですが、この不動産ブロガーの中にヤクルトスワローズをこよなく愛する不動産ブロガーがいます。。。

その名を「埼玉スワローズ」。。。

通称:スワさんと呼ばれるこのオトコ。。
きっとヤクルトファンを世界に公言するためにわざわざブログにまでスワローズを付けてるんでしょうけど、、
ワタクシ、、スワローズファンが外野席で点が入るたびにビニール傘を広げて東京音頭を歌うくだりに殺意すら感じますww(どうでもいいですけどヤクルトの助っ人外国人ってなんでどれもこれも大当たりするんでしょうか。。。)


当然、こいつにも殺意を感じますw

なのでこんなオトコのブログネタなんかに触れたくも無いのですが「これは知っとかなきゃいけねーだろ」ってネタを連載で書き始めたので触れないわけにはいけなくなっちゃいましたww(スワさんとはなぜか中学が隣だった縁もあり妙な縁を感じますが、、スワさんの中学校とウチの中学校は常に抗争状態だったのでもしかしたらその時、殴り合いの相手だったかもしれないって縁なので、ま、大した縁でもありませんww)

で、そのスワさんの連載ネタ、、
最近、巷の投資家の間でもてはやされてる「コインランドリービジネス」なのですが、そもそもこのスワさん、、
不動産投資家としてはかなり慎重な性格だし地方物件とかでいろいろノウハウも持ってて不動産投資の領域じゃまず失敗するわけねーなって人なのですが、なぜか新規で始めたコインランドリービジネスはうまくいってないようです。

しかも開始時に支払う投資総額が2000万だったのを不動産で得た「血も涙もない指値手法」を駆使して400万値引きさせ、さらにフルローンではなく頭金400万突っ込んでも毎月10万の赤字になるそうで「コインランドリーなんて儲からねーぞ」と世界に向けて警笛を鳴らして「俺のようになるなよ」とご自身の失敗事例を余すことなく書いてくれてます。(こういう人がブログ下位にいて我田引水系なブロガーが上位ってムカつくのでいつぞやのひろ*さん同様、スワさんが1位になるまでしつこくキャンペーン張りますww

また、ブログ業界でこれら失敗事例を赤裸々に書いてくれる人って意外に少ないので(大体、儲かってなくても儲かってる振りしてノウハウを商材として売り歩くのがオチだしw)スワさんの今回の連載ネタは「ブログ業界の世界遺産」として後世に渡って保存しておいて欲しいくらいの貴重な体験談。。(融資1400万まで圧縮しても月10万の赤字じゃ2000万をフルローンで突っ込んでたら出血も半端なかったでしょうから)

さて、普通のブログであればこのスワさんの失敗談を「ほら!言わんこっちゃないww」と嘲笑い気味に後追いで書きたくなる人が多いんじゃないかと思いますが、、ここは狼ブログです。。(ってかコインランドリービジネスの危険性なんてずっと前にも書いてるので今さらそんなこと書いても誰も読んじゃくれませんww)

えぇ、、
ワタクシであれば「スワさんがここからなんとかしてリカバリー出来ないか?」を考えます。。
(たぶんスワさんと似たような被害に遭ってる人もそういう話が聞きたいはずだし)

と言ってもこのコインランドリービジネスですが、立地と集客力がすべてですのでスワさんクラスの人が頑張っても売り上げが伸びないって時点で運営改善でのリカバリーはほぼ不可能なんじゃないかと思います。(おい!全然儲からねーじゃん!!」ってFCに殴り込み掛けても「投資は自己責任です」って白い歯見せられるのがオチじゃないかと。。。)

またいつもブログで書いてますが投資は自己責任であると同時に「投資の世界は弱肉強食」 。。

と言うことで今日はこの弱肉強食の法則を利用してみます。

恐らくですが、これらコインランドリービジネスを断念してFCに機材、部材の買い取りを依頼した場合、FC業者はほぼタダ同然の買値で買い叩きます。(「中古ってそんな値段が付かないんですよ」とか言う顔が目に浮かびますw)

しかもFC業者はこの買い叩いた部材・機材を再生して新しい投資家に「中古ですけど実はほとんど未使用なんですよ」と再販するはずです。(そう考えるとFCの胴元って実は失敗して撤退するオーナーがたくさんいる方が儲かる気すらします)

ワタクシの考えるリカバリー法、、
要は、「この後続にいる「なにか投資をしたい」と考えるニワカ投資家に「ロケーションごと機材・部材を買った金額で売り払う」ってことなんですが、ここで大事なことは「心を鬼にする」ってこと。

投資家の友達は投資家ってことわざもある通りお金持ちにはお金持ちの友達がいるはずなので(ホントか?ww)ターゲットは「微妙な距離感にいる知り合いの知り合いくらいの投資家」をロックオンします。(親友だとあとで刺される可能性があるので微妙な距離感が必要ですw)

その人の前ではひたすら「いやー、、コインランドリービジネスっておいしいなー」と言い続け「コインランドリービジネスは手軽に始められる儲かるビジネス」であることを植え付けます。

で、実際に自分の設備なんかを見学会と称して見学させさらにコインランドリービジネスの「投資としても有効性」を唱え続けます。

そのうち「そのコインランドリーとやらを実際に見て見たい」とか言い出す人が増えてきますからそうなればシメタもの。。。

次はそのコインランドリーを舞台に見学会を開催するんです。。

ただ、見学会を無料でやるとお金持ちほど「なんかウラでもあるのかな?」と怪しむ人もいますからここは例え1000円でもいいので有料見学会にすると「お金取るくらいだからホントに儲かるスキームなんだな」と勘違いしてくれる人が増えてきます。

そこで実際に集金業務まで実演するのですが、事前に料金箱の小銭をこれでもか予め詰め込んでおくのがポイント。。

「いやー小銭ってお札と違って持ち運びするの大変なんですよwww」とでも言っとけばこの時点でこれらの見学者の方、、
家に帰って嫁にでも「オマエ知ってっかー?これからはコインランドリービジネスだよww」とドヤ顔で自慢したくなるはずです。。

そこできっとこの見学者の方はネット等でFCの会社を調べ上げてどこに加入するといいのかを検討し始めると思うのですが恐らく「やっぱコインランドリーって立地が勝負だよなー」って思うはずです。

同時に「立地で失敗すると怖いなー」と思うはずでもあるので頃合いを見計らってこの悩める羊にこう言ってください。

「実は私、コインランドリービジネスを始めてそこそこ儲かってるけど最近、仮想通貨投資に魅力を感じててもったいないけど一時このコインランドリービジネスを換金してそっちにつぎ込もうと思ってるのよ」(注:相手がこれで仮想通貨に目覚めちゃ元も子もないのでいっそ投信だの外貨預金とか言った方がいいかもしれませんw)

悩める羊さんからしたら今、まさに運営してる実店舗がそのまま手に入るとなれば「渡りに船」と考える人も少なくありません。

あとは不動産投資でおなじみのエビデンスを偽造して適当に収支をマシマシに盛っておけば不動産投資と違って日銭商売のコインランドリーではまずウラなんか取れっこないのであとはその迷える羊さんからお金を受け取って終了。。

恐らく売ったあと「なんかやってみたけどなかなか黒字にならないんですよ」と愚痴の一つでも言ってくるとは思いますが、「あ、そういう時は駅前でビラ撒くといいですよ」とか「あ、時期的にそういう時もあるけど私の時は近所の集合住宅にポスティングしたらまた客が増えましたよ」とか言っとけば次第に諦めます。(この辺で「投資は自己責任だしなー」って妙に納得してるはずです)

と、こんなこと書くと「友達の友達とかを騙すなんて出来ない」とか「オオカミってロクなこと考えないやつ」だとか言われそうですが、、よく考えてください。。


今、世に売り出されてる新築の建売アパートなんざほとんどがこのスキームで売られてますよwww(単に間に仲介が入るから心が痛まないだけだしw)


最後になりますが自分の失敗談をブログで連載してくれるブロガーさんなんてなかなかいませんから敬意をこめてスワさんのブログの応援クリックをお願いする次第であります。。。(クリックが増えれば増えるほど内容も実名晒す等、やや過激になるんじゃないかと思います。。)




7500点くらいあれば1位になれそうなんじゃんw

情弱フィルター


↑スマホの方もこれにワンタッチしてからお読みくださいw(えぇ、、触るだけできっといいことありますよーw)

こんにちは。

昨今の物件高騰化の影響で買った瞬間にいきなり運用できる投資物件(特に融資が出やすい物件)はいくら金利が安いと言っても賃料自体がそうそう上がらないので利回り自体が伸び悩み、頭打ち状態になってます。(ファンドバブル時代の末期を彷彿させるものがありますw)

それでも「金利が安い今が買うチャンス(だって融資が出なくなったら買えなくなるでしょって論理w)」と素人投資家を煽りまくって今のうちに成約させて手数料を稼ごうと目論む業者さん、、なんとかして情弱投資家さん(もはやこれじゃ投資家とは言えませんけどw)に物件を嵌めこもうと日夜、我田引水に励んでいるのですが、さすがに4月以降は「手金2割攻撃」などの貸し渋り対策も始まり融資自体に一段と厳しいものを感じます。。(きっとこのままいくと最近不可能だった「融資のスルメ→スルメ」の復活もあるかもしれませんねwww)

そんな中、巷の不動産投資家の最後の砦とも言うべき「中古戸建(築古戸建て)」の買い需要が最盛期を迎えています。

ご存知の通りこの「中古戸建て投資」ですが、、
比較的小資本で出来てかつ一戸建てなので賃貸需要も高く、ファミリー層がターゲットになる関係で多少駅から遠くても人気で昨今のリノベ技術の向上もあり比較的利益が出しやすい傾向にあります。

新進気鋭の不動産投資家さんはこの中古戸建で販売ロットの小さいタイプをネットで探し出し購入後、昭和チックな水回りや内装を平成チックに変更しそこそこいい家賃で貸せるということを知ったのでこぞってこの中古戸建投資に一直線、、、となってるわけですが、この中古戸建て投資、、

小資本で出来る関係で参入障壁が低く(書籍等でリノベのやり方も書いてあるので)昨今はプレーヤーの増加の一途を辿ってるわけですがプレーヤーが増えれば当然、お宝物件は見つけにくくなります。

また「建物の上物なんて使い物にならないからぶっ壊して更地にしてそこに新築戸建てを建てて分譲仕様」と考える戸建て開発業者さんも参入してくるので結局、利回りが出やすい安く仕込める物件となるとどうしても再建不だの借地や分譲で売るには少々オーバーロットな土地を抱えてる物件じゃないと見つけることは非常に困難な状況。。

そこで最近、注目されてるのが「全国の空き家を利活しよう」と言う動きです。
国交省の発表では現在全国に約820万戸の空き家が存在しているそうで、この空き家を上手に活用して再生出来ないかを検討しています。

要するにいつもの「法律を変えて」この空き家問題を解決しようってことなのですが、その法律を変えようって部分に「空き家所有者情報の外部提供試案」というのがあるそうです。

個人情報ですからたとえ空き家とはいえ、所有者情報を外部に公開するとなるといろいろ問題も出そうですが国交省の試案では「個人情報に十分配慮がなされた内容となっている」ので安心だそうです。。(その安全と言われる個人情報がハッキングされてダダ漏れになるのが昨今のIT技術なんですけどねw

「これで空き家を抱える所有者も朽ち果てる前に何とかできるから名案でしょ?ww」
とか思ってるのかもしれませんが、ワタクシ、、個人的にではありますが、全世界に向けて「私、こんなところにこんな税金払ってる空き家を持ってます」と宣言しちゃう所有者の人の個人情報への無防備さを嘆いてしまいます。。。

なにしろこの情報が世に出ると我々業者は官報に競売物件が乗った瞬間の任売業者のごとくこの空き家所有者にDM攻撃等での猛アタックを開始するはずだし相談を受けた時点で「どうやって金にしようか?」と考えるはずだからです。(エンドに出す情報なんてそれこそ出涸らしばっかですってw)←この部分は大きい声で言う話じゃないので小文字で書いておきます。。。 

ま、そうは言っても不動産は弱肉強食の世界で、こんな情弱系の所有者がいるからこそ不動産投資家にとって安価な物件が出てくるわけですからこういう国交省の動きもどっちかというと所有者に味方してるんじゃなくて「使わない家屋を有効利用したほうが世のためでしょ」という論法なんじゃないかと思います。(いつまでも住まない家なんか後生大事に保有してんじゃねーよって発想ではないかとw)

とは言え、こんな方針が存在する以上、戸建て投資をやってる方にとっては「新規投資案件」として検討できる機会も増えるんじゃないかと思います。

現に京都あたりではすでに町の不動産屋さんにボランティアで相談員になって貰い空き家所有者さんたちからの相談を受け付けているそうですがこういう物件が欲しければとりあえずこのボランティア相談員の業社名を全部ピックアップしておくくらいの準備が必要なんじゃないかと。。。(ってかすでに「京都・民泊物件」って観点から頭のいい投資家さんはすでに動いているかもしれませんが)

恐らくですが、空き家相談なんて気軽に業者の相談員にしちゃう時点でこの空き家の所有者はかなり情弱である可能性が高いので(もしくはホントににっちもさっちのいかない空き戸建てを持ってるかのどっちかw)ある意味、情弱フィルターに掛かってるも同然。。

そういう物件ですからあり得ない指値で買える可能性も高いので中古戸建投資を狙ってる方に於かれましてはこの国交省の今後の指針や方針は要チェックでお願いします。(この話、、ツボに嵌った話だとしたら投資家さんにとってはかなりおいしい話になる気がするんです。。。)



ってか業者が金にもならないことをボランティアで引き受けるなんてないって思わないといけないんじゃんw