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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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期末のよもやま話。。。


ポチが多かったら明日も更新しちゃいますw

こんにちは。

今日で期末の3月も終わり明日から年度変わりの4月になります。

年度変わると税制とか法律関係も変わることが多いので必ずチェック入れて欲しいのですが、それ以外にやっぱり融資関連の方針も変わってきます。

ちなみに去年のケースの融資関連は大した変更も無くどこの銀行に聞いても「ウチは特に変わったことないです(相変わらずのユルユルっぷりですw)」と言う答えが多かったのですが、今年はそんなユルユル発言してた担当さんですらすでに「あ、物件買うなら自己資金3割、、、(以下略)」と軽くジャブを入れられるのが普通になりつつあるので益々「融資アレンジャー的業務」が出来る(上手い)仲介さんの独壇場になるんじゃないかと思います。

この融資アレンジャー的業務ですが、、
我々、元付け的立ち位置にいる業者だと経験値も低く、なじみの金融機関の融資基準にハマってれば紹介くらいはしますって感じなのですが、客付け業者さんはこの融資付けが弱いといくら物件を買主さんにあてがっても買わせることが出来ませんから常に新規で貸してくれそうな金融機関を開拓して「どんな物件を出せば融資してくれるか?」また、「どんな属性の人じゃないと融資が引けないか?」を日々アップデート、、

そんな感じで常に最新の融資事情に精通しているのですが、
これだけ中間省略売買が横行しているとまともな融資を引っ張るくらいじゃ売買価格になんか到底届かないケースが続出し、昨今では結局、この中間省略売買で一旦業者さんが抱えて(登記しないから抱えるとは言いませんけどw)その業者さんが融資をフカして売買する選択でしか物件が買えなくなってます。(もはや中間の業者さんが利ザヤを抜くためにやるのではなく単に売買に必要な融資額を引くためにこの中間省略売買が利用されてる感すらあります)

ただ、これだと間に入る業者さん、、
売り主責任の瑕疵担保2年縛りのルールがある関係で多少でも利益が無いとあまりにリスキーな取引になっちゃうのでどうしても売値は当初の売り値よりも上げないと取引が出来ません。

最近の中間省略取引の現場を見てて思うのですがそもそも金融機関自体がその中間業者さんから上がってくるエビデンスをおいそれと信用しなくなったので(某地銀さんは「オマエラが作ったレントロールじゃ信用できないので賃貸契約書の原本を見せてくれ」と言い始めてますw)融資一つ引くにもかなりの苦戦を強いられてます。

しかし残念ながら中間業者さんが「鉛筆舐め舐め」したレントロールじゃないと利回りが高く見せられないので4月からの新年度はオーバーローン、フルローンの類の融資は益々先細りになるんじゃないかと思うのですが(ってかどこの業者さんもあまりに「鉛筆舐め舐め」し過ぎたことが結果的に自分の首を絞めることになったんでしょうけど)、、、

そんな中間業者さんの苦戦をもろともしないまったく新しい手法を確立した業者さんが誕生したようです!!

と言うのも先日、業者の飲み会に参加した際に、とある仲介さんが言ってた話で
①なんとなく利回りがよさげな物件をレインズ見て物確
②その際、売り主側に融資を多く引っ張れるように「売契操作に協力できないか?」を打診
③協力が得られる物件であればそれを自社の客に紹介・客付け
④中間省略売買を使わなくてもオーバーローンが引っ張れてウマーw

・・・という手法なんですが、

これだと中間に入る業者さんのマージンも不要で無茶なレントロールの「鉛筆舐め舐め」も不要。。
さらにこれに加えて先日ブログで書いた自己資金錬金術を駆使すると自己資金がゼロであろうと大家歴未経験であろうと自由自在に融資が引けて、さらにさらに、一法人一物件の手法まで応用すると未経験でもわずか1年足らずでメガ大家の仲間入りすら可能になります。(彦摩呂風に言わせていただくと「まさに融資のファンタジスタや!」って感じですww)

ただこの手法、、
レインズに載ってるブツ元業者と売り主さん両方にこの協力をお願いしないといけない話なので売買契約書の金額改定(覚書)操作でやる作業にこの二者も加担することになります。(罪状的には有印私文書偽造の幇助)

しかも昨今制定されそうな「共謀罪」のカテゴリーに含まれる「犯罪行為の幇助全般」にこの罪状も列記されてる関係で「こんな話をうっかり聞いただけ」で犯罪者扱いされかねず、先日の飲み会で話してた業者さんが「バレないように水面下でやるならわかるけど見知らぬ業者に片っ端電話してるっぽいからバカだよなーww」って言ってたもの頷けます。

幸い、ウチの売り出し物件は低利回り物件ばっかりなのでこの会社からのコンタクトはいまだにありませんが、地方の高利回り物件を売り出してる仲介さん、、

この話、、結構ヤバイ話だと思うのでご注意ください。。(たぶん、一番ワリ食うのがブツ元業者のはずですw)


え?

なになに?

それってどこの業者だよ?、、、ですって?


・・・


・・・


こんなバカみたいなことを普通にやってのける業者さんなんてワタクシ、この世で一社しか思い浮かびませんよ、、、とw


ただ、この手法ですが
ワタクシ、、このブログかセミナーで大昔にしゃべった記憶があるんですけど、、、、、気のせいですよねw(しかもまさかそれを真似たって話じゃ、、(以下略w)




いつものようにコメント欄に固有名詞書くと反映されないシステムなんじゃんw