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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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今日で1600回となりました。。。。


「読む前にポチ」がお約束でございますw

こんにちは。

今日、ブログ書いてて気が付いたんですが、更新カウンターを見たらどうやら今日のブログ更新が1600回目となるようです。


なんか中途半端な節目なのでどうでもいいって言えばどうでもいい話なんですけどw

このペースで次回の節目である2000回まであと何年掛かるのか見当もつきませんが、当面は次回の2000回目指してゆるゆると更新を続けていこうかと思います。(でも書くの飽きちゃったらいきなりやめる可能性もありますので皆様に於かれましてはワタクシの心が折れないように日々のポチをお願いする次第であります、、、、)

さて、
そんな1600回目のブログネタを探してあちこちネタ探ししてたワタクシ、、
893号のS様(ホントに車のナンバーが893なんですww)がFBでピックアップしてたブログネタを本日は丸パクりさせていただきますw(だってすごくいい記事だったんですもんw)

「家賃大暴落 新築の悲劇」
(リンクに飛んでポチもお願いしますw)

この方のブログ、、
ワタクシのように「不動産投資ブログ」のランキングではなく「金融・投資ブログ」のカテにいるもんだから存在すら知りませんでしたが読めば今の不動産投資業界の悲劇の一端を赤裸々に書いていらっしゃいます。(出来れば「不動産投資ブログランキング」へのお引越しをお願いする次第ですw)

内容的には
①神奈川の一部地域で新築供給量が半端なく増えてる
②そんな中、とある新築業者が建てた物件の賃料設定が半端なく安い
③当然、近隣物件の賃料相場に影響が出ていきなり10%~15%の賃料相場ダウン
④これほどの急激な賃料相場の変動は予測もしてなかったので恐怖すら感じる
⑤そう考えるとドミナント政策がいいのか?分散政策がいいのか?を考えないといけない
⑥で、あなたはどっちがいいと思いますか?

ってな内容。。。

ワタクシも過去に世田谷某所(小田急線各駅停車駅)で一部の管理会社が自社管理物件の身勝手な満室維持(意味わかります?w)を狙ってワンルーム相場で敷1礼ゼロで月7万円程度だった賃料をいきなり敷礼ゼロゼロの49800円で募集しちゃったもんだから周辺賃料相場が大暴落したのと目撃したことがありますが、これやられると賃料相場が立ち直るまでに数年の歳月が掛かるし初期費用がかかりにくいゼロゼロ物件ゆえに7万の家賃で住んでた居住者がこの49800円物件に民族移動を始めてしまい7万物件のオーナーが一斉に阿鼻叫喚になりました。。(退去立ち合いの時に転居先聞いたら全部同じ町内って笑うに笑えない事態になりましたっけw)

今回の話は昨今の相続税改正に伴った「新築アパートブーム」で賃貸需要なんか一切無視した賃貸物件の乱立が発端だと思いますが建てたオーナーの利益よりも自社の利益を優先させて「とりあえず回ってればいいんでしょ」とばかりに「周辺の家賃相場より賃料下げれば埋まるでしょw」とあり得ないくらいの安い賃料設定で部屋を埋めてしまった物件が大量投入されて起きたことではないかと思います。

「政府が相続税の改正していなければ」、、、また、「日銀が異次元金融緩和で怒涛の低金利政策をしなければ」、、、起きていなかった話でしょうからこの新築業者の安い賃料設定で引っ搔き回された近隣の従前のアパマンオーナーからしてみれば投資は自己責任とはいえ、ちょっとかわいそうになってきます。。

そこで「物件管理がしやすい一極集中のドミナント政策がいいか?」、「リスクを分散する意味での分散投資政策がいいのか?」って意見に分かれると思うのですが正直どっちの政策にも一長一短があります。

893号のSさん(だから、ホントにナンバープレートが893なんだってばww)はピックアップしたFB内のコメントとして
「私は、少々の事があっても需給が崩れない、マーケットボリュームあるエリアを選んで、重点投資するのがいいのでは?と考えています。ボリュームが小さく、感度の大きい地方や郊外に物件を集中させてリタイアするのは、やはり怖いのでは?」
とおっしゃっていましたが、ワタクシもこの意見と全く同意見。。

しかしこの少々のことがあっても需給が崩れそうもないエリアとして選定したところにこれらの「後先考えない新築業者が安い賃料設定」で侵攻してくることはなかなか予測できません。。(ま、畑ばっかりのところは要注意、、、なんてくらいしかわかりませんからw)

さらに言わせていただくと、、
不動産投資は長期の時間軸でやることが多いですからたとえ買って2~3年が良くても5年後にこんな侵攻を受ければその時になって売り逃げしようにも恐らく売り逃げは難しいでしょうし、返済が思うように進まない「フルローン、オーバーローン」で買ってれば自体はさらに深刻になります。(埋まるに埋まらないし、売るに売れないって恐怖が時間軸の長い不動産投資では一番恐ろしいことなんです)

とは言え、、
「なーに、、今は金利が安いから多少、表面利回りが多少低くても手残りは一緒ですよw(オタク、、スプレッドって意味知ってます?ww)」
なんて甘いこと言ってせっせ3月期末に物件を押し込んでる仲介さんが今週はあちこち銀行を駆けずり回ってると思いますがこれは買う側である人が「この物件、、ホントに買って大丈夫か?」と自分で考えないといけない話です。(だって仲介さんが考えてることは断じて買主さんの幸せではありませんから)

ただそんなこと言っても今のご時世、
「少々の事があっても需給が崩れない、マーケットボリュームあるエリア」で高利回りなお宝物件はそうそう見つかりません。(あっても瞬間蒸発か、3タメ転がしされてますw)

そこで提言したいのが「自分の特技」です。。

例えばですが
元々地方暮らしの大家さんであればそこが主戦場と言う方も多いと思います。

そういう人は早い段階からそのエリアに詳しく様々なノウハウを持ってると思いますし、そのエリアでの人脈も豊富です。
またそのエリアにあった利回りで物件も探すし、多少難あり物件であってもなんとかする能力も備わってるはずです。

また都心に住んでる人で都心の普通の物件じゃもう高くてなにも買えないからと自ら大工として君臨できるくらいの技能を身に付けちょっと郊外(郊外って言っても世田谷とかw)のボロ戸建てを格安で買って一から十まですべて自力でリノベして貸す出すまで出来るって人がいますが(あ、先週の見学会、、行けなくてすみませんでしたw)この人は手に技術を身に付けることを自分の特技として利用して他を出し抜いてます。(そういやあの大家ガクさんもこの部類ですねw)

あと、あの「Team Bolo」あたりだと高い物件は買えないからと廃墟みたいな物件を購入し、「組織力」と言う名の元にBoLoメンをコキ使いBoLoメンを結集させて「セルフリフォーム(通称セリフォw)」という新境地を開拓し現在では次々に集団で物件をリノベして貸出まで持って行くという手法を編み出し今日に至ってます。

これはアネゴの存在自体が特技なわけでもっときれいな言い方をすればアネゴの「人望」があるからこそ成立しているんじゃないかと思います。(ちゃんと褒めてるからコメントで黒魔術掛けないでくださいねw)

で、

それを見たのかどうかは知りませんが銀行勤めのご主人が定年退職した瞬間に「職業訓練校」に送り込み、ボールペンから4ポンドハンマーに持ち替えさせつつ、、手に技術を身に付けさせつつ、、更に「不動産投資は素晴らしい!!」と毎夜、耳元で洗脳ピロートークして立派なリノベ職人として生まれ変わらせてしまった、、と思われる女子大家さんがウチの団員に存在しますw。。(ご主人はあくまでも「いや、これはワタクシの意思でやってることですから」と言ってましたが正直、マユツバですwww

今ではスーツ姿よりニッカボッカ姿の方がよく似合うイケメンなご主人を持つこの女子大家さんも「洗脳」「並外れた指導力」という特技を持つからこそ所有物件を格安リフォーム出来てるわけでこんな自分が持つなにかを特技として発展させた方が成功確率も上がるんじゃないかと思います。(この話、いつかブログで書いてやろうとずっと温めてましたw)

ちなみにワタクシの場合、ガキの頃から「作文」が得意だったのでこれを特技として日々、ダラダラとブログを書きつづり、全国から「団員」と言う名の仲間を集め、たくさんの情報を仕入れつつ時折舞い込んでくる「オオカミさん、、この物件、、どう思います?」って聞れた物件があれば大黒天に「あいつの融資が飛びますように」とお願いしてまんまと奪い取ってみたりして生計を立ててますw。(返す返すですけど物件を譲ってくれたX様、いつぞやは大変お世話になりましたww)

で、
これはあくまでも持論ですが、人ってどんな人でも必ずなにかしらの特技を持ってます。

その特技を見つけ出して「どこをどうすればお金儲け出来るか?」と考えれば個人差こそあれど必ず答えは見つかるはずなのですが、、、これが意外なところに隠れていることが多いので実際にはなかなか見つけられません。。(ワタクシもこれが特技として見つかるまで約40年の歳月を要しましたww)

ただこれさえ見つけてしまえば何らかの金儲けに繋げることが出来ますから「成功をイメージして日々行動する」なんて意識高い系の人が言ってることを真に受けてるヒマがあるならこっちを先に探してみてください。(あとよく「目標を設定して・・」ってのがあると思いますがあれやると不動産投資では無茶な目標設定を立ててしまって無茶な借金をこさえる可能性が高くなるのでご注意ください

えぇ、、

それが見つかれば「今、単に金利が安いから不動産投資を始めようと考えること」がどんだけおかしいかってことも気が付くはずですから。。。。




ホント、、不動産投資だけがお金儲けの手段ってわけじゃないんじゃんw