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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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2022年問題。。。(オオカミ、いつもの逆張り予報w)


実質今日が週の初めですからじゃんじゃんポチってくださいw


こんにちは。

昨日は慣れないプロパンガスネタなんか書いたもんだから詳細については一切触れずに終わってしまった本ブログ。。(だって最近プロパン物件って賃貸管理したことないんですもん)

細かい突っ込みが飛んで来たらどうしようって戦々恐々してたのですが助け舟的にひろ*さんがプロパンネタを大家目線で書いてくれました。

と言うことで本件に関しましてはひろ*さんブログをチェケラッチョしてくださいw(順位も落ちてきたので読んだらポチもお願いしますw)

それとは別にプロパン星人さんというブロガーの方が本件を連載で深く掘り下げてくれそうなのでプロパン問題で心配な方はこちらも併せてチェケラッチョです。。(ワタクシ、この方と面識はまったくありませんが内緒でリンク張っちゃいますw)

さて、
そんな賃貸物件を巡って「大家イジメ」らしき話が飛び交う中、もうひとつ「大家イジメ」みたいな話題があるので今日はこっちを掘り下げてみます。

実はこれ、「2022年問題」という問題なのですが、
要するに「生産緑地の期間終了問題」と言われてるものです。

基礎的な話から先に掻い摘んで書きますがこの生産緑地制度と言うのは1974年に出来た「生産緑地法」。。

1974年当時は都心近郊に押し寄せるサラリーマン等の住宅地確保を名目に市街化地域だってのに農地利用してる地主さんに対して「こんな便利なところで農業やってんなら宅地並み課税して農業出来なくしちゃうよww」と出来た法律です。

ただこんな法律が出来ると先祖代々守ってきた土地を持つ地主さんが毎年宅地並み課税されてあっという間に日干しにされてしまいます。

そこで「あ?てめーらふざけんなよww」と猛反発した地主さんのなかでまじめに今後も農業やると宣言した地主さんに対して今から25年前の1992年に「改正生産緑地制度」を制定。。(実際には500㎡以上の市街化地域で期間中はずっと農業やるとかの一定条件を満たす必要があります)

都心でもちょっと郊外に行くと「こんな高級住宅地のど真ん中のいいところでなんで大根とかホウレンソウ作ってんだよww」って広い土地があると思うのですが「なぜこんなところに不自然に農地があるのか?」と言うとこの生産緑地の指定を受けてる期間は嫌でも農業をやってないといけないからなんです。(めんどくさくなると植木の苗を作ったりしてるとこ多しですw)

この生産緑地として指定を受けられるのが30年。。
この30年と言う期限が2022年ということになりあと5年経過するとこの生産緑地の恩恵を受けてた地主さんも生産緑地の解除を受け農地から宅地をなり宅地並み課税を受けることからこの土地の大量放出が始まるんじゃないかって話になってるわけです。

一説では5年後に解除になるであろう生産緑地の面積は首都圏(一都三県)だけで東京ドーム1600個分に相当する7000ヘクタール(7000万平方メートル=約2100万坪ですw)。。

今までは農地だと思ってデベさんも「この土地売りませんか?」とオファーしたところで「うちは生産緑地だから。。」と断り続けることも可能だった2100万坪の土地が一斉に宅地になれば今の土地値もダダ下がりするかもしれません。(昨日の話じゃないですがこの生産緑地終了に伴いまたなにか後出しじゃんけんで新しい法律が出来るかもしれませんが今のところは無い前提で話を進めます)

ただあれです。。
生産緑地って住宅用地にしたらエラい高く売れそうなところにあることが多いですが30年間も先祖代々の土地として守り抜いてきた地主さん、、。

そんな人が安くなると言っても宅地並み価格で売れるからとマトモに不動産マーケットに放出するはずもなく(タダ同然で手に入れてる土地ですから売却なんかしたら例の5%ルール適用されて所得税で半分くらい持って行かれちゃうんじゃないかとw)ワタクシの予想ではこの地主さんが土地活用とか言い出して集合住宅とかを建て始める可能性が高いと見てます。(それかいつでも切り売りできる自走式駐車場とか)

事実、先日飲んだ某HM系営業マンの話ではこれらの生産緑地を持つ顧客の囲い込み作業がすでに始まってるようで一部不動産屋さんあたりもこの「新しい鉱山の金脈(どこまで行っても地主さんはやっぱり養分らしいですw)」と見なして「生産緑地セミナー」なるセミナーを大々的に始めているそうで5年後にちょうど建築計画が間に合うようにと今からプランニングや早いところではすでにボリュームチェックまで入れてる会社もあるそうです。(やってることがアディ〇レ法律事務所っぽく見えるのは気のせいでしょうか?

こんなことが起きたらタダでさえ供給過剰と言われる賃貸住宅戦線に新たなライバル物件が順次投入されることになり、しかも今度は「相続税払うくらいなら借金こさえて固定資産税と借金返済出来れば利回りなんざどうでもいい」と余裕しゃくしゃくな地主さんが相手。。(土地持ち大家さんの利回り10%以上なんて言われてますがおそらく5%の利回りでもやっちゃうはずですw)

こんな相手に土地から建物建てて家賃の中から借金返済してる大家さんの賃料設定で勝負に挑んでも「じゃ、こっちは土地代が無いから家賃は相場の半値でいいよw」なんてやられて蹴散らされる可能性も排除できません。(少なくともワタクシが地主であればこうやって周りの家賃下げられない物件を一度駆逐して入居者がいなくなって返済出来なくなり日干しになった差し押さえ物件を格安価格で全力大人買いしますw

今まではそんなこと仕掛けてくる物件なんて考える必要もありませんでしたが理論的にこの作戦は不可能ではないのでこれをHM系デベさんが組織力でやってきたら・・・・なんか考えただけでワタクシ、、ホント、寒気がします。。(何度も言いますがワタクシがD東建託の社長なら社員にハッパ掛けてこの作戦を指示して土地から物件を一網打尽しちゃいますw

ということでこの2022年問題。。
今のところはどこの会社もこの生産緑地を持つ地主さんをターゲットに囲い込みを始めてるだけで一般の大家さんには影響も無いのですが、、今から3年後くらいするとあちこちでこの話題が出るようになり生産緑地の隣とかでアパマン経営してる人にとってはもしかすると格安賃料の土地150坪超えの巨大新築物件が登場して周辺の家賃相場をズタズタにされる恐れもあるわけでちょっとこの話は注視していた方がいいかもしれません。。


とは言え、いつも逆の結果になるのがワタクシの予想(FXはワタクシの逆張りすれば億万長者間違いなしとまで言われてますw)。。


・・・・


・・・・


えぇ、、


ここは
5年経ってこの問題が別段今の賃貸物件戦線になんら影響が無い可能性の方が高い・・・・
と予想して今日のブログは終了です。。。(え?ww)



ウラのウラはオモテってことなんじゃんw