プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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タマに傷なお話し。。。。


今日もポチってから張り切ってお読みくださいw

こんにちは。

昨日のデーターネタの続きってわけでもないですがワタクシ、先月発表のTAS賃貸市場レポートを見て賃貸住宅の益々の過剰供給ぶりが気になってます。。

前々から神奈川県全域での空室率が半端ないってことは知ってたのですがそれに輪をかけて千葉県、埼玉県での過剰供給ぶりも年を追うごとに増え続け、TASの定める空室率のTVIポイントが前年比1.5~1.9ポイント増加になってます。

これを%で考えると軒並み30%超えとなるのですが昨今の新築物件の大量供給を考えると「貸したい人>借りたい人」となりこんなのがあと一年も続けば貸したい人による借りたい人の取り合いになるのは必至。。(古き良き時代の大家様って時代じゃなくなってきてるんですね)

また最近は賃貸物件への関心が「築浅」よりも「賃料」の方に行きがちなので多少設備などが劣ってても賃料が安ければ満足って人も増えてます。(どうやら新築神話もそろそろ陰りが見え始めてるんです)

なにしろ今、新築やってる人の賃料って返済を考えてるのか、、べらぼーに高い設定である可能性がありますから借りたい人のニーズを読み間違えると新築でも内見すらないってこともあるそうで、に大量供給の旗振り役でもある大手のHMさんあたりになると新築であっても「自社管理を考えると賃料を安くして満室経営にしたい」って考えもあり、これから新築で高利回りを狙ってる人にとってこのHMの考え方は非常に脅威ではないかと思います。(HM系と非HM系で比較すると40㎡の新築で家賃が1万くらいの差になってるとこもあるそうです)

いつも言ってることは変わりませんがこんな情勢で不動産物件を買って勝負するにはほかのライバルを出し抜く政策を考えて参入しないと以前にあったエアベーの賃料崩壊と同じ二の舞にもなりかねません。

それでも現在、たくさん物件を保有しているにも関わらず空室率3%を切る大家さんもゴロゴロいます。(ちなみに仮称)横浜大家の会では空室率5%以上になると飲み会の参加が不可になるそうですwww)

そんな大家さんの話を聞くとやはり賃料下落に耐えられるだけの返済比率を守ることや常に入居者のニーズを意識して細かい空室対策を当たり前のようにやってるだけだよって言うのですが、最悪の事態になったときどうするかをすでに考えている人が多いです。

例えばですが隣にHM系とかが新築アパートを建てたとしたらその部屋の間取りを徹底的に調べて「この物件にはどんな入居者が入ってくるのか?」を予想してそこと被らないように家賃や入居条件を動かしたりするそうです。

要するにこれ、、
まわりの物件のニーズと被らないようにしようってことが自然に出来てるってことなんですがワンルーム物件の供給過剰なところに新規にワンルーム物件で参入すればいずれ賃下げ合戦に巻き込まれるって経験があるから出来る技でしょう。

また経験が無くても不動産を一つの事業として考えてれば当然、浮かんでくる発想なので仮説を立てて予測して予期せぬ事態になっても冷静に対処する能力さえあればだれでも出来ちゃうことです。

今日はこれから出かけないといけないので詳しくは書けませんが、今、千葉、神奈川、埼玉で物件を運営されてる方に於かれましては自分の物件にライバル物件が登場した時、どうやって切り抜けるかってのを今から考えておいてください。

恐らくですが今後増え続けるであろうライバル物件のほとんどは素人同然な人が不動産投資を始めるってパターンであることが多いはずです。(だってこんな時に構わず新規参入してくるくらいの人ですから実力なんてタカが知れてますw

ただ中には経験豊富な人が売却益の逃がすためにわざと新築建てて参入してくるってケースも無くはありません。

そういうのが隣に参入してきたらそれでも間取り図を盗んで来て「どんな人がターゲットになってるのか」を調べ考え、そこと被らない入居者探し作戦を立案してください。

とにかくライバルが登場したら「出来るだけお客が被らないようにすること」。。
これが空室率増加地域での究極的な空室対策じゃないかとワタクシ思うわけでございます。。

ワタクシも新築やった時、まっさきに考えたのがこれで今週で築6年目を迎えるレジもいまだにこの作戦で入退去で忙しい繁忙期を迎えることなく平穏無事に満室状態続行中です。


しかし、、
うちの場合、繁忙期過ぎたあたりにいきなり訳の分からない退去予告が飛んでくるのがタマに傷でございます。。。。w(ホント、どうせ退去するなら繁忙期にして欲しいですw)




決まって4月末とかのわけのわかんねー時期なんじゃんw