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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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期末のよもやま話。。。


ポチが多かったら明日も更新しちゃいますw

こんにちは。

今日で期末の3月も終わり明日から年度変わりの4月になります。

年度変わると税制とか法律関係も変わることが多いので必ずチェック入れて欲しいのですが、それ以外にやっぱり融資関連の方針も変わってきます。

ちなみに去年のケースの融資関連は大した変更も無くどこの銀行に聞いても「ウチは特に変わったことないです(相変わらずのユルユルっぷりですw)」と言う答えが多かったのですが、今年はそんなユルユル発言してた担当さんですらすでに「あ、物件買うなら自己資金3割、、、(以下略)」と軽くジャブを入れられるのが普通になりつつあるので益々「融資アレンジャー的業務」が出来る(上手い)仲介さんの独壇場になるんじゃないかと思います。

この融資アレンジャー的業務ですが、、
我々、元付け的立ち位置にいる業者だと経験値も低く、なじみの金融機関の融資基準にハマってれば紹介くらいはしますって感じなのですが、客付け業者さんはこの融資付けが弱いといくら物件を買主さんにあてがっても買わせることが出来ませんから常に新規で貸してくれそうな金融機関を開拓して「どんな物件を出せば融資してくれるか?」また、「どんな属性の人じゃないと融資が引けないか?」を日々アップデート、、

そんな感じで常に最新の融資事情に精通しているのですが、
これだけ中間省略売買が横行しているとまともな融資を引っ張るくらいじゃ売買価格になんか到底届かないケースが続出し、昨今では結局、この中間省略売買で一旦業者さんが抱えて(登記しないから抱えるとは言いませんけどw)その業者さんが融資をフカして売買する選択でしか物件が買えなくなってます。(もはや中間の業者さんが利ザヤを抜くためにやるのではなく単に売買に必要な融資額を引くためにこの中間省略売買が利用されてる感すらあります)

ただ、これだと間に入る業者さん、、
売り主責任の瑕疵担保2年縛りのルールがある関係で多少でも利益が無いとあまりにリスキーな取引になっちゃうのでどうしても売値は当初の売り値よりも上げないと取引が出来ません。

最近の中間省略取引の現場を見てて思うのですがそもそも金融機関自体がその中間業者さんから上がってくるエビデンスをおいそれと信用しなくなったので(某地銀さんは「オマエラが作ったレントロールじゃ信用できないので賃貸契約書の原本を見せてくれ」と言い始めてますw)融資一つ引くにもかなりの苦戦を強いられてます。

しかし残念ながら中間業者さんが「鉛筆舐め舐め」したレントロールじゃないと利回りが高く見せられないので4月からの新年度はオーバーローン、フルローンの類の融資は益々先細りになるんじゃないかと思うのですが(ってかどこの業者さんもあまりに「鉛筆舐め舐め」し過ぎたことが結果的に自分の首を絞めることになったんでしょうけど)、、、

そんな中間業者さんの苦戦をもろともしないまったく新しい手法を確立した業者さんが誕生したようです!!

と言うのも先日、業者の飲み会に参加した際に、とある仲介さんが言ってた話で
①なんとなく利回りがよさげな物件をレインズ見て物確
②その際、売り主側に融資を多く引っ張れるように「売契操作に協力できないか?」を打診
③協力が得られる物件であればそれを自社の客に紹介・客付け
④中間省略売買を使わなくてもオーバーローンが引っ張れてウマーw

・・・という手法なんですが、

これだと中間に入る業者さんのマージンも不要で無茶なレントロールの「鉛筆舐め舐め」も不要。。
さらにこれに加えて先日ブログで書いた自己資金錬金術を駆使すると自己資金がゼロであろうと大家歴未経験であろうと自由自在に融資が引けて、さらにさらに、一法人一物件の手法まで応用すると未経験でもわずか1年足らずでメガ大家の仲間入りすら可能になります。(彦摩呂風に言わせていただくと「まさに融資のファンタジスタや!」って感じですww)

ただこの手法、、
レインズに載ってるブツ元業者と売り主さん両方にこの協力をお願いしないといけない話なので売買契約書の金額改定(覚書)操作でやる作業にこの二者も加担することになります。(罪状的には有印私文書偽造の幇助)

しかも昨今制定されそうな「共謀罪」のカテゴリーに含まれる「犯罪行為の幇助全般」にこの罪状も列記されてる関係で「こんな話をうっかり聞いただけ」で犯罪者扱いされかねず、先日の飲み会で話してた業者さんが「バレないように水面下でやるならわかるけど見知らぬ業者に片っ端電話してるっぽいからバカだよなーww」って言ってたもの頷けます。

幸い、ウチの売り出し物件は低利回り物件ばっかりなのでこの会社からのコンタクトはいまだにありませんが、地方の高利回り物件を売り出してる仲介さん、、

この話、、結構ヤバイ話だと思うのでご注意ください。。(たぶん、一番ワリ食うのがブツ元業者のはずですw)


え?

なになに?

それってどこの業者だよ?、、、ですって?


・・・


・・・


こんなバカみたいなことを普通にやってのける業者さんなんてワタクシ、この世で一社しか思い浮かびませんよ、、、とw


ただ、この手法ですが
ワタクシ、、このブログかセミナーで大昔にしゃべった記憶があるんですけど、、、、、気のせいですよねw(しかもまさかそれを真似たって話じゃ、、(以下略w)




いつものようにコメント欄に固有名詞書くと反映されないシステムなんじゃんw

客付けする賃貸仲介さんの気持ちを考える。。。


今日は思いのほか長文になっちゃったのでポチも多めでオネガイシマスw

こんにちは。

昨日のNHKニュースで
「日銀が賃貸住宅向けに過度な融資が行われていないかを重点的に調査する方針、、」
と言う話をしていました。

要するにこの話、
昨今の低金利や相続税の節税対策を背景にした新築賃貸住宅の急増で賃貸向けの過度な融資を立ち入り検査で重点的にチェックしますよ、、ってことなんですが、正直、日銀が気付いて動くくらいですから現場ではすでに相当過度な融資が蔓延しちゃってるはずです。(日銀は立場的に否定するでしょうけどこんなの我々業者はとっくにわかってますってww)

またこの話、
4月からの新年度からってことなので今の時期にニュースで流すとなると流れ的に「どこに調査入るかわかんねーけどそろそろ無茶な融資ばっかやってんじゃねーぞ」と威嚇してる気もします。(野球で言うと軽い牽制球ってとこでしょうか?)

となるといきなりどこかの銀行をガツンとやる話でもないので「これで融資が出なくなる」と早合点しなくても大丈夫ではないかとも思うのですが、、過去の事例からするとこういう過剰融資がどうのって話が出始めるとそこから半年~一年程度でなにかしらのアクションを起こす傾向がありますからどこかの銀行に立ち入りが入って固有名詞等が出るなどのなにかしらの騒ぎになりワイドショーとかが「乱脈融資」なんて話題を持ち出すようになり(日本と言う国、、ホント濡れ手に粟な話には容赦なくバッシングしますw)マスコミがこの話題を持ち始め出したらこれが大嵐になる前兆ですからこの段階になったら「あ、そろそろかな」と思ってくださいw。(例の「靴磨き理論」と同じようなものですw)

とは言え、金融緩和して市中にお金をばら撒こうとしても肝心の銀行が中小企業なんて担保が取れるかどうかわからないとこに金を貸すより、土地建物を担保で取ってリスクヘッジしやすい不動産投資にばっかり融資したがるのもわかるし、融資期間を延ばして毎月にCFが良くなるように見せて貸すとか、本来の担保評価以上に融資をして貸付残高を上げようと考えるのも無理もない話。。

またこれで重点的な立ち入り検査で貸した後のリスク管理がちゃんと出来てるかまでチェックするそうですから昨今の「賃貸住宅向けの融資が過熱」から来る賃貸物件の過剰供給まで言及されてリスク管理が悪い銀行をとりあえず悪者に仕立てて「こういう銀行があるから悪いんだ」的な話に持って行くんじゃないかと思います。(悪「いのはあいつであって我々は悪くない理論」です)

そうなっても銀行は「じゃ、当局の指示に従って融資を是正します」とか言って貸し出しを止めちゃえばいいだけの話ですが(過去も毎回こんな感じで融資が止まりましたから)問題なのは、すでに物件を買うのにお金を借りちゃってる人デス。。。

世界的経済状況などの「大きな力(今で言うと異次元の金融緩和なんかがそうです)」で動いてるものをいきなり止めるとあちこちに負荷が掛かるのは融資も同じで銀行が予定していた収益(ここでは不動産融資の際に貰う金利など)が入らないとなると収益率悪化を恐れた銀行は採算の悪そうな物件や返済が危うくなりそうな空室だらけになりそうな物件にチェックを入れ始め遠回しに売らせようと「この物件は担保不足」だのなんだの言い始めて段々と「融資の傘」を貸さないようにしようとします。

いつでも自己資金も厚めでニコニコ満室経営で大して運営費用も掛からない物件ばっかり持ってる人は関係ない話ですが、ワタクシの感覚では今不動産投資してる人の約60%程度はそうじゃない物件を騙し騙し運用していると思います。(融資年数伸ばしてCFがよく見えてるだけとかここで大規模修繕やるとちょっと費用的に危なくなるとか億単位の物件持ってるわりに利益率が低い物件だとか)

ここが先のバブル崩壊とかリーマンショックの時と違うところで、
「当時破たんしていったプレーヤー」と「今いるプレーヤー」の違いです。(昔と違い、今、融資を受けて不動産投資をしているプレーヤーの比率は明らかに一般投資家の方が多いはずです)

また先の金融危機の時はどちらかと言うとどいつもこいつも「キャピタルゲイン狙いの度が過ぎて最後にババを引いたやつ」が飛んじゃいましたが今度は「インカムゲイン中心で物件を保有している人ばっかり」が対象になります。

要するに、「大家さんやってみたけれど上手にインカムを稼げない人」が飛ばされることになるんですが、買主の情弱さを巧みに突いた業者の適当な収支表をうっかり信用し、今になって考えてみると「あれ?買う時はもっと儲かると思ってたのに、、おかしーなー」と思い始めている人当たりが今回、一番最初に被弾する破たん予備軍になるわけです。

この予備軍、、
誰がどう見ても相当数いるはずなので今回みたいな日銀の動き一つでどこかの金融機関が融資の蛇口を締め始めると売却出口がなくなり5年~10年くらい前に光速投資で物件が安く買えて今売ってキャピタルでウハウハな人以外はほとんど捕まっちゃうわけで、特に例のスルメあたりに監査が入って融資抑制を迫られれば5年前に起きた「木造アパートショック」よりヤバい話になり、ここを使て物件増やしていった投資家さんあたりは当初の銀行の思惑である「なーに、、家賃が入ってこなければ本業収入で払ってくれればいいですよww」なんてことになりセミリタイアどころか本業やめると即破たんなんて事態になり一体何のために不動産投資に手を出したのかわからないって状態になる人が続出するんじゃないか、、、と。。。(たかが地銀一行の心変わりで不動産価格が暴落する可能性があるってことだけ覚えておいてください)

と、ドヤ顔でブログに書いてますがこんな話、、ここの読者から見たら釈迦に説法みたいなもんでしょうし、こんなネガティブ感マシマシなブログを毎日読んでれば「暴落局面であっても保有で耐えられる体力(暴落局面が来ようがまた上昇局面まで待てれば負けじゃないって理論w)」を身に付けるべく日々切磋琢磨してるはずです。

だれが何と言おうと暴落局面は近いうちに必ず来ると思います。
しかしこれって要するに暴落したからと慌てて物件を手放すのではなく自分の貸し部屋を安定的に埋めることが出来さえすれば暴落局面なんかちっとも怖いことはないんです。

ただこの「部屋を安定的に埋める」ってのが至難の業になるわけで不動産投資ブログをくまなく読んでる人でも「それができれば苦労しねーよww」と思ってるはずですw

先日も某変態建築家の内覧会に行き、忌憚のない意見を述べさせていただきましたが(だって建物が妙にうすべったい上にとんがってるんですもんw)一つ大事なことを上げるとすれば、

「客付けする賃貸仲介さんの気持ちをよーーーーーーく考えろ」 、、、って一言に尽きます。

この話もブログで散々書いてることですが、ダメな大家さんほど客付け最前線にいる仲介さんの気持ちがわかってないと思います。(どう考えても家賃設定間違えた半年埋まらない物件の募集チラシを自力で作って業者回りしたところで担当さんから「頑張ります」なんて言われてアナタが帰った後に「これ埋めろってなんの罰ゲームだよww」とゲラゲラポイされてるってあたりが最たる例です

まずそもそも論ですが彼ら賃貸仲介さんには月ノルマがあります。
もらえる給料から逆算してだいたい100万ってとこが月ノルマになるんですがそれを賃貸1契約で割り算すると月に20件程度こなさないとそのノルマには達しません。

しかもこのノルマは最低ノルマなのでもっと稼がないといけないって仲介さんやトップセールスの仲介さんあたりだと月に30件くらい契約しないと高給取りにはなれません。。

そんな人は大抵「決めブツ(出せば必ず成約できる自信がある物件)」をたくさんストックしていて常にその物件の空室状況に目を光らせてます。

お持ちの物件が全部この「決めブツ」であればいつ空室になっても埋まるでしょうけどそんな物件をたくさん持ってる人は少ないもの。

決めブツになっていなければどうすればいいかと言えば、、
とにかくネット広告に掲載してもらうよう努力しないといけないってことになります。(ネット反響ある物件にしちゃえば担当くんが埋める気が無くても勝手に内見が入ります)

実は賃貸の物件って全部掲載してるわけじゃないんです。。

と言うのもネットに掲載するとなると最近はおとり広告禁止の観点で「空室かどうかわかりにくい物件(要するに大家さんと連絡が取りにくい物件とか大家さんに電話しにくい物件認定された物件)」は業者側から見るとリスキーなので「そんなの掲載しちゃダメ」と載せて貰えないことがあるんです。

となると大家さんと常にコンタクトが取れて空室確認が出来る(他決で成約したら「すみません、、他で成約しちゃいました」とマメに連絡くれる大家さんって喜ばれますw)ことが必須になります。

それに加えて細かい条件変更の要請に柔軟に対応できないといけないしお客さんが仲介会社に来店して図面を見せてる場面で大家さんと連絡が取りにくいなんてことだと仲介君は「この大家さん、、レスポンス悪いから客付け怖いなー」と思われればその分紹介される率も下がります。

仲介君から言わせていただくと客に出した物件一つで即一発案内、即一発申し込み、即一発入居審査合格、即一発契約、即引き渡し、そして、、ノークレーム、、が一番効率がいいので貸す側の大家さんがこれにうまく嵌るようにしてあげればいいんです。

ちなみに旅団内でそういう大家さんが数人いらっしゃいますが、
これらの大家さんの共通点は一度に物件の情報(カギの場所やら契約条件やら許容範囲の条件やら物件のウリやら)を10枚以上の現地写真付きで地域の敏腕仲介全社にメールを一発送信してます。

内容的にはこんな感じ

--------------------------------------------------

いつも募集にご協力いただき、心より御礼申し上げます。

オオカミハイツ 808号室(1K+ロフト 25.02㎡)
※ 礼金0へ変更 お願いいたします。

(内見方法)オートロック左手のドアノブに
      キーBOX「1234」

いろいろなご要望・交渉にも即時対応しますので、
お客様いらっしゃいましたら、是非ご紹介下さい。

1)募集内容は、添付マイソクをご参照下さい。
  ・広告料:1ヶ月 お支払いいたします。
  ・法人契約の場合「修繕費 → 敷金」へ
   変更するなど対応可能です。

 2)ネットへの物件掲載はOKです。
  (添付の写真をご利用下さい。)

 3)2人入居、外国人、高齢者等のお客様もご相談下さい。

 4)フル装備です。マイソクご参照下さい。
  宅配BOX、浴室乾燥機、ウオシュレット
  TVホン、玄関人感センサーetc 
 
 5)写真11枚を添付いたします。どうぞご利用下さい。

敬具
---------------------------------
森野 狼太郎
morinoookami@co.jp
TEL: 090-1234-5478(大家直通)
  FAX 03-1234-5678(24時間)
---------------------------------


これにマイソクを付けるのですがネット掲載物件では写真が勝負になるのでこの大家さんも写真にはとても注意を払ってます。
賃貸仲介さんが載せるネット広告を見るとわかると思うのですが最近はたくさん写真がある方が載せやすい広告と認識してくれます。

また広告に載せたい物件があれば仲介さんは時間を割いて写真撮影に行くのですがこの作業を大家さんが撮った写真でカバー出来ればこんな楽なことはありません。

その時に注意して欲しいのですが物件の外観はその物件で「一番見栄えのいいところ」で撮影すること(それも何百枚も撮って「奇跡の一枚」を使いますw)と、建物、部屋以外でコンビニとかの便利施設の写真も撮って送ることです。

あと、こんな短いメール文章に加えて独自に作ったマイソク(ブログにアップしたいのですがこれは独自なノウハウが散りばめられているので掲載不可になっちゃいました)には物件の細かい情報がこと細かく載ってるだけじゃなく「これならクレーム無しで貸せそうだ」と仲介さんを誤認(あ、誤認って言い方は失礼ですねw)させて成約させちゃおうって雰囲気が端々に埋め込まれてます。(ワタクシが賃貸仲介やってればこの物件、、ダメ物件であっても決めブツで成約させる自信がありますw)

要するに仲介さんが客付けしやすくかつ、仲介さんが「仕事しやすく」大家さん側であれこれフォロー出来てればいちいち業者さん回りして自作マイソクを配り歩かなくても効率よく客付け出来ちゃうってことです。

・・・

・・・

と、
具体的な方法を一例だけ挙げて書いてみましたが今日のブログ、、あまりに長くなってしまったので無理やりまとめます。 

よく大家さんで管理会社とか仲介さんのミスをまるで鬼も首でも取ったかのように批判する人が多いですが、彼らはお金のために働いてるだけであってその手段が不動産仲介業ってだけなんです。(そこには妙なプロ意識も道徳心もありません)

そんな人に自分の大事な収益物件の客付けを任せているわけですからこの「客付けする賃貸仲介さんの気持ちをよーーーーーーく考えろ」って部分、、

今一度再考いただければと思います。。。(ちょっと強引なまとめ方になってごめんなさいw)



こんな長文になるなら2日に分けて連載すればよかったんじゃんw

待てば海路の、、、ルビーの指輪(意味不w


毎日ポチっていただきありがとうございますw

こんにちは。

昨日はウチの会社での今月最後の決済でした。
と言ってもワタクシ、、この決済には同席出来ず(だって一昨日の税務調査の宿題で大変なんですもんw)エスパーくん一人に決済を任せたわけですが、、この決済の買主さん、、

なんと他社から出される物件情報には一切目もくれず、我々から出てくる(であろう)物件情報を2年も待ってやっと昨日決済を迎えたんです。。。

思い起こせば今から2年前。。
この買主さんと恵比寿駅徒歩数分のソファーがカッチョいい無国籍料理店で食事した時に「どうしてもオオカミさんから物件が買いたいんです」と懇願され、「気長に待っていただけるなら、、」とOKした話だったんですが、まさかこんな月日が経ってもその想いが変わらずひたすら待ち続けていただいたことにはもはや頭が上がりません。。。

と言うのも、実はこの昨日決済した物件、、、
本来であればウチのエスパー君が個人的に買う予定の物件だったんです。(いつも言ってますけど「いい物件はまず自分で買う」ってのが我々の基本方針ですからw)

ただ我々、、先ほどの「恵比寿駅徒歩数分のソファーがカッチョいい無国籍料理店での誓い」がずっと頭にあった我々、、
「さすが黙って買っちゃうのはまずいから一応ご本人に買うかどうかを聞いてからにしよう」
ってことでご本人に電話したのですが(そんな約束もすっかり忘れてるんじゃねーのって軽いノリでもありました

「えーっと、、物件はよくわからないけど買います!」
と3分後にFAXで指値も一切なしの買い付けを送ってきましたww(ってかホントにこんなノリでいいのか?、、、とww)

この方が買わなければまんまとエスパー君がこの物件をゲット出来てただけに物件を譲ったエスパー君、、
決済当日の朝になっても「ホントならこの物件、、俺のだったのに、、、」と女々しいことを言ってましたが我々もあの「恵比寿駅徒歩数分のソファーがカッチョいい無国籍料理店での約束」やっと果たせてなんか肩の荷が下りた感マシマシでございます。。(もうこういう約束は二度としないと誓う我々でもありますw

さて、そんな「いい物件があれば自分で買う」ってのが信条な我々。。
今から遡ること2年前の今頃に「狼旅団〇販大家(第三回)」と銘打ってとある帝都の再建築不可の戸建て物件情報を出したことがあります。

当時のブログにも書いてありますが、我々、この物件も我々で仕入れて速攻転売して年間利回り666%でウハウハww、、、って計画でした。。

しかし実需転売するにはイマイチ、スペックが満たせずFBを通じて泣く泣く誰か買う人はいないかと書き込んだところわずか40分で
「あ、暇だから買います」←ホントにこう言いましたw
と名乗りを上げた某大物大家さん が翌日に現地に行きその場で買い付けを入れてさらっていきました。(ちなみに買値は当時の相場の1/3くらいでした)

この戸建て、、
記憶では43但し書き道路で役所と少々揉めれば住居としての建築確認は下りそうでしたが条件が厳しくて実需で売ろうと思ったら高くは売れない物件だったし3階建ての建築も日影規制などの影響で出来ないということで泣く泣く諦めた物件です。(帰りに反省会と称して近所の居酒屋で昼間っからやけ酒煽った黒歴史がございますw)

ただ当時のブログでも書いてありますが、こういう物件は長期間保有してるうちに周辺の開発が進み思わぬところで再建築不可だったものが再建築可になる可能性を秘めてます。

この某大物大家さん、、
どうも買った時点でそこまで考えていたみたいでリノベ自体を非常にゆっくりとしたペースで進めつつ、近隣の開発状況を見つつ、更に隣地の土地を買った業者さんに入れ知恵しつつ、、で待つこと実に2年。。。

結果、
接道要件を満たしてしまいどう考えても当時の買値の6倍くらいで楽勝で売れるって物件に変貌させちゃいましたwww(まさに他力本願の極みでございますww)

思い起こせば過去に旅団〇販大家シリーズで売り出した物件、、
すべての物件が後日、妙な化学反応を起こして高額物件に変貌を遂げその度に我々、地団太踏んでましたが(特に第二回シリーズの早稲田で売ったやつはいまだに売るんじゃなかったと後悔してますw)この物件も今売れば2000万くらいは楽に抜けるでしょう。。。

2年間と言えばそこそこ長期間ではありますが逆に言えばたった2年待つだけで得られるものが大きいと最初からわかってれば余裕で待てる時間でもあるわけで、、さすがにこれだけ続くと我々も今後は瞬間蒸発物件買って速攻転売で丸儲けとかではなく地道に価値が上がるのを待ち続けるって政策を取らないと勝ち目がない気がしてきました。。。



だって、今どき売ってる瞬間蒸発的物件、、、

2年後にどんなひどい目に遭うかわかったもんじゃない物件ばっかりになっちゃってますからwww(だから単に融資が付くってだけで飛びついちゃダメなんだってwww)




♪そーしーてーにっねんのーつーきっひーがーなーがーれっさりーなんじゃんw

今日で1600回となりました。。。。


「読む前にポチ」がお約束でございますw

こんにちは。

今日、ブログ書いてて気が付いたんですが、更新カウンターを見たらどうやら今日のブログ更新が1600回目となるようです。


なんか中途半端な節目なのでどうでもいいって言えばどうでもいい話なんですけどw

このペースで次回の節目である2000回まであと何年掛かるのか見当もつきませんが、当面は次回の2000回目指してゆるゆると更新を続けていこうかと思います。(でも書くの飽きちゃったらいきなりやめる可能性もありますので皆様に於かれましてはワタクシの心が折れないように日々のポチをお願いする次第であります、、、、)

さて、
そんな1600回目のブログネタを探してあちこちネタ探ししてたワタクシ、、
893号のS様(ホントに車のナンバーが893なんですww)がFBでピックアップしてたブログネタを本日は丸パクりさせていただきますw(だってすごくいい記事だったんですもんw)

「家賃大暴落 新築の悲劇」
(リンクに飛んでポチもお願いしますw)

この方のブログ、、
ワタクシのように「不動産投資ブログ」のランキングではなく「金融・投資ブログ」のカテにいるもんだから存在すら知りませんでしたが読めば今の不動産投資業界の悲劇の一端を赤裸々に書いていらっしゃいます。(出来れば「不動産投資ブログランキング」へのお引越しをお願いする次第ですw)

内容的には
①神奈川の一部地域で新築供給量が半端なく増えてる
②そんな中、とある新築業者が建てた物件の賃料設定が半端なく安い
③当然、近隣物件の賃料相場に影響が出ていきなり10%~15%の賃料相場ダウン
④これほどの急激な賃料相場の変動は予測もしてなかったので恐怖すら感じる
⑤そう考えるとドミナント政策がいいのか?分散政策がいいのか?を考えないといけない
⑥で、あなたはどっちがいいと思いますか?

ってな内容。。。

ワタクシも過去に世田谷某所(小田急線各駅停車駅)で一部の管理会社が自社管理物件の身勝手な満室維持(意味わかります?w)を狙ってワンルーム相場で敷1礼ゼロで月7万円程度だった賃料をいきなり敷礼ゼロゼロの49800円で募集しちゃったもんだから周辺賃料相場が大暴落したのと目撃したことがありますが、これやられると賃料相場が立ち直るまでに数年の歳月が掛かるし初期費用がかかりにくいゼロゼロ物件ゆえに7万の家賃で住んでた居住者がこの49800円物件に民族移動を始めてしまい7万物件のオーナーが一斉に阿鼻叫喚になりました。。(退去立ち合いの時に転居先聞いたら全部同じ町内って笑うに笑えない事態になりましたっけw)

今回の話は昨今の相続税改正に伴った「新築アパートブーム」で賃貸需要なんか一切無視した賃貸物件の乱立が発端だと思いますが建てたオーナーの利益よりも自社の利益を優先させて「とりあえず回ってればいいんでしょ」とばかりに「周辺の家賃相場より賃料下げれば埋まるでしょw」とあり得ないくらいの安い賃料設定で部屋を埋めてしまった物件が大量投入されて起きたことではないかと思います。

「政府が相続税の改正していなければ」、、、また、「日銀が異次元金融緩和で怒涛の低金利政策をしなければ」、、、起きていなかった話でしょうからこの新築業者の安い賃料設定で引っ搔き回された近隣の従前のアパマンオーナーからしてみれば投資は自己責任とはいえ、ちょっとかわいそうになってきます。。

そこで「物件管理がしやすい一極集中のドミナント政策がいいか?」、「リスクを分散する意味での分散投資政策がいいのか?」って意見に分かれると思うのですが正直どっちの政策にも一長一短があります。

893号のSさん(だから、ホントにナンバープレートが893なんだってばww)はピックアップしたFB内のコメントとして
「私は、少々の事があっても需給が崩れない、マーケットボリュームあるエリアを選んで、重点投資するのがいいのでは?と考えています。ボリュームが小さく、感度の大きい地方や郊外に物件を集中させてリタイアするのは、やはり怖いのでは?」
とおっしゃっていましたが、ワタクシもこの意見と全く同意見。。

しかしこの少々のことがあっても需給が崩れそうもないエリアとして選定したところにこれらの「後先考えない新築業者が安い賃料設定」で侵攻してくることはなかなか予測できません。。(ま、畑ばっかりのところは要注意、、、なんてくらいしかわかりませんからw)

さらに言わせていただくと、、
不動産投資は長期の時間軸でやることが多いですからたとえ買って2~3年が良くても5年後にこんな侵攻を受ければその時になって売り逃げしようにも恐らく売り逃げは難しいでしょうし、返済が思うように進まない「フルローン、オーバーローン」で買ってれば自体はさらに深刻になります。(埋まるに埋まらないし、売るに売れないって恐怖が時間軸の長い不動産投資では一番恐ろしいことなんです)

とは言え、、
「なーに、、今は金利が安いから多少、表面利回りが多少低くても手残りは一緒ですよw(オタク、、スプレッドって意味知ってます?ww)」
なんて甘いこと言ってせっせ3月期末に物件を押し込んでる仲介さんが今週はあちこち銀行を駆けずり回ってると思いますがこれは買う側である人が「この物件、、ホントに買って大丈夫か?」と自分で考えないといけない話です。(だって仲介さんが考えてることは断じて買主さんの幸せではありませんから)

ただそんなこと言っても今のご時世、
「少々の事があっても需給が崩れない、マーケットボリュームあるエリア」で高利回りなお宝物件はそうそう見つかりません。(あっても瞬間蒸発か、3タメ転がしされてますw)

そこで提言したいのが「自分の特技」です。。

例えばですが
元々地方暮らしの大家さんであればそこが主戦場と言う方も多いと思います。

そういう人は早い段階からそのエリアに詳しく様々なノウハウを持ってると思いますし、そのエリアでの人脈も豊富です。
またそのエリアにあった利回りで物件も探すし、多少難あり物件であってもなんとかする能力も備わってるはずです。

また都心に住んでる人で都心の普通の物件じゃもう高くてなにも買えないからと自ら大工として君臨できるくらいの技能を身に付けちょっと郊外(郊外って言っても世田谷とかw)のボロ戸建てを格安で買って一から十まですべて自力でリノベして貸す出すまで出来るって人がいますが(あ、先週の見学会、、行けなくてすみませんでしたw)この人は手に技術を身に付けることを自分の特技として利用して他を出し抜いてます。(そういやあの大家ガクさんもこの部類ですねw)

あと、あの「Team Bolo」あたりだと高い物件は買えないからと廃墟みたいな物件を購入し、「組織力」と言う名の元にBoLoメンをコキ使いBoLoメンを結集させて「セルフリフォーム(通称セリフォw)」という新境地を開拓し現在では次々に集団で物件をリノベして貸出まで持って行くという手法を編み出し今日に至ってます。

これはアネゴの存在自体が特技なわけでもっときれいな言い方をすればアネゴの「人望」があるからこそ成立しているんじゃないかと思います。(ちゃんと褒めてるからコメントで黒魔術掛けないでくださいねw)

で、

それを見たのかどうかは知りませんが銀行勤めのご主人が定年退職した瞬間に「職業訓練校」に送り込み、ボールペンから4ポンドハンマーに持ち替えさせつつ、、手に技術を身に付けさせつつ、、更に「不動産投資は素晴らしい!!」と毎夜、耳元で洗脳ピロートークして立派なリノベ職人として生まれ変わらせてしまった、、と思われる女子大家さんがウチの団員に存在しますw。。(ご主人はあくまでも「いや、これはワタクシの意思でやってることですから」と言ってましたが正直、マユツバですwww

今ではスーツ姿よりニッカボッカ姿の方がよく似合うイケメンなご主人を持つこの女子大家さんも「洗脳」「並外れた指導力」という特技を持つからこそ所有物件を格安リフォーム出来てるわけでこんな自分が持つなにかを特技として発展させた方が成功確率も上がるんじゃないかと思います。(この話、いつかブログで書いてやろうとずっと温めてましたw)

ちなみにワタクシの場合、ガキの頃から「作文」が得意だったのでこれを特技として日々、ダラダラとブログを書きつづり、全国から「団員」と言う名の仲間を集め、たくさんの情報を仕入れつつ時折舞い込んでくる「オオカミさん、、この物件、、どう思います?」って聞れた物件があれば大黒天に「あいつの融資が飛びますように」とお願いしてまんまと奪い取ってみたりして生計を立ててますw。(返す返すですけど物件を譲ってくれたX様、いつぞやは大変お世話になりましたww)

で、
これはあくまでも持論ですが、人ってどんな人でも必ずなにかしらの特技を持ってます。

その特技を見つけ出して「どこをどうすればお金儲け出来るか?」と考えれば個人差こそあれど必ず答えは見つかるはずなのですが、、、これが意外なところに隠れていることが多いので実際にはなかなか見つけられません。。(ワタクシもこれが特技として見つかるまで約40年の歳月を要しましたww)

ただこれさえ見つけてしまえば何らかの金儲けに繋げることが出来ますから「成功をイメージして日々行動する」なんて意識高い系の人が言ってることを真に受けてるヒマがあるならこっちを先に探してみてください。(あとよく「目標を設定して・・」ってのがあると思いますがあれやると不動産投資では無茶な目標設定を立ててしまって無茶な借金をこさえる可能性が高くなるのでご注意ください

えぇ、、

それが見つかれば「今、単に金利が安いから不動産投資を始めようと考えること」がどんだけおかしいかってことも気が付くはずですから。。。。




ホント、、不動産投資だけがお金儲けの手段ってわけじゃないんじゃんw

税務調査なう。。。


今日はいつもよりポチを多めにお願いする次第であります。。。w

こんにちは。

本日は月曜日。。
と言っても我々にとって本日の月曜は普通の月曜ではございません。。

えぇ、、
本日は我々の会社に税務調査が入る月曜日でございます。。。。

ウチの会社、、
正直あまり儲かっていない系の会社なので余裕しゃくしゃくだったんですが去年、バタバタと物件を買ったもんだからさすがに目立ってしまったんでしょう。。(不動産投資なんかやると「なんか儲かってるんじゃねーの?」と勘違いされるようです)

と言っても今回の税務調査は二人で調査するのではなく担当官一人での調査だと聞いてたのでよくある「冷やかし査察」だとタカくくってた我々、、、

午前中の聞き取りだけで5歳ほど歳を取る羽目になりました。(最近の税務調査ってこんな細かいとこまで聞いてくるのかよ、、、とw)

とりあえず査察は2日間らしいので詳細は後日書かせていただきますが、
今日わかったことは以下の7点。。

①領収書とかのエビデンスはあらかじめ整理してファイリングしておくこと
②大きい入出金だけでなく細かい入出金も時系列順にわかりやすくしておくこと
③聞かれたことだけ答えること
④いちいち口答えしないこと
⑤極度のスマイルは逆に疑われるので普通にしていること
⑥どのみちなんかお土産が必要になるのである程度の出費は覚悟すること
⑦「やっぱりこれってノルマとかあるんですよねー?ww」と聞かないこと


不動産のように大きいお金が動くところは儲かっていようが儲かってなかろうが税務調査は必ず入るとの仰せでしたのでここ読んでる投資家の方に於かれましてはまずこの7点を押さえて対処いただけたらと思います。

ちなみに今回の税務調査でウダウダ言われたのは領収書の扱いと経費の使い方。。
我々、仲介業者は年がら年中領収書を切る商売ですがあれのナンバリングとか領収書の片耳をちゃんと保存しておかないと「空の領収書を切ってんじゃねーの?」と真っ先に疑われる模様ですw。

あと経費にしても少なすぎてもいけないようで「こんな経費率でどうやって売り上げ立ててんの?」と突っ込まれたので、「いえいえ、、我々クラスになると飲み会は全部割り勘なんですww」と強弁垂れておきました。(だってホントに毎回割り勘じゃないですかww)

そう考えると我々、
税務署から見ると非常にコスパの高い仲介さんってことになるんでしょうねwww


最後になりますが一言だけ申し上げます。。

「納税は国民の義務です」と、ポジショントークかましときます



「納税出来るって幸せ」だと思えば腹も立たないんじゃんw