プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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ブログ存続の危機なんです。。。


実は「ポチ」っていうのはこの↑旅団マークにタッチしてスマホの「戻る」ボタンを押すだけなんですよw
(誰にでも出来る簡単な作業ですw)

こんにちは。

前にも書いた話で「法律はその都度後出しじゃんけんでコロコロ変わる」と言う話がありましたが、例の民泊問題も相変わらずコロコロと法改正されそうで結局、旅館団体の圧力に屈して法的には「民泊を解禁するけど実質的には非常にやりにくい、又はやっても住居地域だと儲けるのは難しい」というオチになりそうです。(そんなこともあって最近は「エアベーはバカみたいに儲かる的論調」もどこかに消えてしまった感マシマシです)

さて、そんな「法律の後出しじゃんけん」を巡ってもう一つ論争があります。

「居酒屋喫煙問題(30㎡以下の小規模店はどうするの?)」です。。(クリックするとニュース元に飛びます)

この問題、
オリンピックに併せて「健康のために飲食店全体を例外なく全面禁煙にしよう」としようとする勢力と「バーカ!そんなことしたら小規模な居酒屋が潰れんだろ!」と抵抗する勢力の綱引きで起きてる事案ですが、民泊問題と同様に利害関係者が激しく対立しているので最終的にはどこかで妥協点を見出しお互いの勢力が納得する形で法改正となるんじゃないかと思います。

それが例の30㎡以下の飲食を伴わないバーやスナックは喫煙化なんて特例を作るかどうかというところになるのですが、アイコスとは言え一応喫煙者に属するワタクシ、、居酒屋で喫煙が出来なくなるということであれば居酒屋なんてもう利用しないと思いますので、セミナー懇親会もラーメン屋でそそくさと済ませて椅子席で10人規模のスナックに移動して大宴会と言う流れになりますw(毎回100人くらいの人が懇親会にいらっしゃいますが、居酒屋禁煙となれば10人規模のスナックにすし詰めでの開催となりますw)

と、そんなつまんない冗談はさておき(案外、本気ですけどw)・・・。

この禁煙の法改正が行われると今、テナント貸ししてるオーナーさんは結構、死活問題になるんじゃないかと思います。

一説によれば、「居酒屋を全面喫煙にすればむしろ煙を嫌って来店していなかったお客を掘り起こせるので営業的にはプラスになる」という話もあり、話の通り売り上げがプラスに転じれば居酒屋も大繁盛するわけですから「なんか客数も売り上げも減ったから退去します」ってこともなくなるはずなのですが、逆に言えば「儲かり過ぎてハコが手狭なので引っ越します」なんて言われるという不安要素も付きまといます。

事実、よくある話で当初は儲かるかどうか不安で小さめのハコで開業したけど盛業につきもっと大きいハコに移りたいと退去を希望されるケースも多いんです。(えぇ、、退去って儲からないだけじゃなく儲かり過ぎても起きうるんです)

テナント系不動産物件と言うのは1階部分の賃料比率が高いケースが多くこんな退去されて次の募集に手間取るとたちどころに返済等で詰まりはじめ、急いで「なんでもいいから」と入居させると前の賃料より下がってしまう、、なんてことが起こる可能性があります。

逆にこの法改正が喫煙者中心で回ってる居酒屋であれば影響はさらに甚大です。。

都内でも多いのですが、男性客ばっかりの居酒屋さん(特に新橋などのサラリーマン層の多いお店)の喫煙率はワタクシの定点観測でも50%くらいになります。(ブローカーのメッカであるニュー〇橋ビルの地下のお店に至っては約80%が喫煙者じゃないかとw)

全国平均の喫煙率はせいぜい20%前後であるはずの喫煙率ですがお店のタイプによっては俄然上昇するのでこういうお店で喫煙できなくなるとなるとおそらく経営事態が危うくなるでしょう。(全面禁煙になってしまえばお店の品格的にどう考えてもオンナ、子供の入れる店でもないしw)

また、この禁煙の法改正、、
元々はオリンピックに向けた外国人観光客に対して「日本と言う国は健康立国なんですよ」とPRしておきたいがために作る法律ではないかと思います。(それもこれも2004年だかに締結した条約の影響でしたよね?)

そんな法改正であっても日本全国に波及するわけですからおそらくオリンピックの恩恵なんかほとんど受けない五島列島の居酒屋さんとか礼文島の居酒屋さん(お店が存在するかどうかは別にして)でも全面禁煙になるわけです。(ワタクシがそんな居酒屋の店主であれば日本から一方的に独立宣言しちゃうかもしれませんw)

そんな地方の居酒屋であれば「全面禁煙とか言ってるけどウチは関係ないよ」とアメリカの禁酒法時代ではないですが店にこっそり喫煙スペースを作るとか玄関に防犯カメラを取り付けて煙草を見せないと店に入れないなんてお店が出来ちゃうかもしれません。(ってか禁煙規則を破ったときの罰則ってどんな罰則なんでしょうか?わかる人がいたら教えてくださいw)

と、今じゃもはやマイノリティーと称される我々喫煙者。。(気が付けばいつの間にか少数民族になってましたw)

実は家でも喫煙の場所はすでに厳しく制限されております。(ウチでは換気扇の下であっても喫煙不可なので庭先の離れたところに灰皿が置いてありますので雨が降ると悲惨です。。。)

また個人的なことですが、ワタクシ、、
恐らく喫煙出来ないとなるとこのブログの更新も難しくなってきます。(ブログ書くときにアイコス吸えないとネタも降って来ませんからw)

えぇ、、
社内でブログ更新してるうちはまだいいですが外でブログ更新するときは大抵一人居酒屋の時なので居酒屋が全面禁煙になればブログ更新もおそらく週に2回程度に落ちると思うんです。。(そうなった時は厚労省を恨んでくださいw)


と言うことで究極的にはこのブログの存続にまで影響しそうな禁煙問題。。



早いとこ、「アイコスだけは例外的に認める」って方向で決着していただきたいです。。。(え?ww)




そんなアイコスも壊れに壊れて4台目なんじゃんw

東京マラソンと環八のお話し。。。


今週もポチだけはおねがいしますw

こんにちは。

昨日は都内で大規模な交通規制をしつつ東京マラソンなるものがありました。

この東京マラソン、、
毎年とてつもない応募倍率でそもそも走ることもままならないそうですが、旅団員でも数名参加していた人がいるらしくもしかしたらオオカミコスプレで走るんじゃねーのと期待もしてましたがそもそもテレビ中継すら無かったのでワタクシ、その確認すら出来ませんでしたw。(後で聞いたら「そんな暑苦しいカッコでフルマラソン走れるわけねーだろ!」と怒られたのでやっぱり誰も着てくれなかったんですね、、、)

さて、そんな東京マラソンですが、言うまでもなく次期東京オリンピックでも正式競技と言うこともあり、また、今年は前より平坦なコースに変更され「より高速コース」になってるそうで男子なんてもしかしたらオリンピック本番で2時間を切るなんてことが起きるんじゃないかとさえ思ってます。

さて、高速コースと言えば先日、外環道の延長工事着工のニュースがありました。
この延長工事は関越道の大泉ジャンクションと中央道と東名の東京ICあたりを繋ぐそうなのですがこの路線開通でもはや伝統的な渋滞の巣であった環状八号(通称:環八)の渋滞緩和と東名から常磐道まで一度都内に入らなくてもと売り抜けが可能になり大幅な高速コースになります。(ついでに言うと千葉県でも東関道と埼玉の三郷南ICも繋がるので理論上、東名から東京湾まで一気に大外回りで抜ける超高速コースの完成ですw)


オレンジの線が延長コースです

ワタクシ、長いこと東京に住んでる関係で、この環八の渋滞ってのはずっと悩まされてました。
特に昔の井荻踏切と中央道に繋がる高井戸界隈の交差点の渋滞のおかげで「環八を通るから移動時間は最低1時間」として計算しなければならず家が帝都板橋にあるころは東名の東京インターから環八経由で家に帰るのはとても憂鬱な珍道中。。(裏道使おうとするとこの辺って道路が細いし一通だらけなので混んでても結局、環八走る方が早いって結末だしw)

中央環状線が出来てからはいくぶん渋滞緩和が出来たにせよ、やっぱりこの環八沿いに高速が出来るのと出来ないのでは大きな変化です。

と、なんで不動産ブログでこんなこと書くかと言うと、、、
要するにこの環八に二系統の移動手段が出来たことで環八周辺の不動産価格が上がるんじゃないかってことを予想してるんです。

環八の交通量が格段に減ると言うわけではありませんが、東名から都内に入って東北道、常磐道に抜けようとするトラックは新しい高速を通りたがるでしょうから少なくとも環八界隈の排ガスは減少して住むには前より確実に良くなるはず。

そうなれば不動産業者だってここを売りにして新規にマンションを建てたいと考えるだろうし、戸建て屋も似たような動きをするはずです。

と考えるとどう考えてもこの環八周辺の土地値は上がる(はずw)。。。です。

ただ、この環八、、
タテに電車が走ってない関係で東急、京王、小田急、西武などの駅間は長いエリアがたくさん存在していて杉並区であっても最寄り駅まで20分なんて場所も多いです。しかしそこは路線バスが細かくカバー出来ていて今後は道路も混まないとなれば便利なインフラになりえる可能性を秘めてます。

そう考えるとこのエリア、、
オリンピック後くらいから今よりも賃貸需要も上がり利回りも今より高くなるんじゃないか、、なんてところまで予測可能になってきます。

現在のこの環八周辺の土地相場は安く(高いとこでも坪200万するかしないか)ギリギリ都内への「楽勝通勤圏(新宿、渋谷界隈に20分程度で抜けられる駅)」なので賃料もさらに郊外と比較すれば高い賃料を取れる可能性もあります。


うーむ、、そう考えると「千歳台」とか「南荻窪」「桃井」「下石神井」「谷原」あたりの「都心で住みやすそうだけど排ガスばっかりで駅がやたら遠い」ってあたりが狙い目になるんじゃないでしょうか?(しかもこの界隈はやたら平坦なので使い勝手もいいです)

不動産の景気もオリンピックまでという意見が多い中、こういうエリアを青田買いしてオリンピック後に高値で売却なんてシナリオ書いても面白しろそうですが、、

そう思ってさっきこの周辺の土地値を調べてみました。。

ま、当たり前なんですが、
ワタクシがそんな浅知恵を思いつく以前にパワービルダー様がこの周囲をすでに買い漁り高値売りを始めてましたよ。。。(なんすか?坪250万なんてのもあったぞwww)


やはり「靴磨きが株の話をしだしたら・・・」って話はホントなんですね。。。w(ドヤ顔で書いて恥かきそうになりましたよww)




ただ、この周辺、、
いまだに相続系売却前の築40年程度の築古戸建て(ヒントは二つに切ると小さすぎて一つだとロットオーバーの一種低層地域にあるような4LDK)は鬼のように残ってます。

ワタクシも実はここの部分を非常に注視しているのですが、こういう古家付き土地(売り主はいまだにこんなボロ建物が使えると思い込んでるとなお可ですw)を見つけたら当初の売り値が高くても粘るだけ粘って(前にブログで書いた買付け1番手を蹴散らす作戦等を複合技でご使用くださいw)安く買って戸建てをリノベして貸すか、取り壊して小さめのアパートを建てる(どう考えても想定で8%切ることはないでしょう)なんて戦術が有効に作用するんじゃないかと思います。

と、ここで話を強引にまとめてみますが、
・マンデベが買えないような小さい土地、
・戸建て屋が売りにくい広さの土地
・売り主が素人で建物があると高く売れないのを知らない

なんて「物件を安く買える三要素」が詰まってるエリアがこの環八周辺にはいまだにゴロゴロ転がってますから「都内じゃもう物件が高いからもっと郊外、地方で買おう」なんて人もちょっと立ち止まって考えていただけるといいことあるかもしれませんよw

実はワタクシ、
そんなネタを書くためにここ最近、やたら指値とか買付けとかの話を前振りで書いていたのですが、不動産で他人を出し抜いて安く買おうと考えるならばこういう複合技を駆使して安く買うモノなのでよければこんなのも応用してみてください。(しかもこの環八沿いには旅団指定の建築屋さんが爪を研いで待機中ですw)


要するに環八沿いの駅から離れた一種低層の築古4LDKで謄本見て昭和時代から抵当が動いてないのを狙えってことなんじゃんw

再現性の低い最後のひねりっ屁。。。


本日はプレミアムフライデーですからポチはお早めにw(意味不)

こんにちは。

今朝のひろ*さんのブログネタで気になることがあったので今日はそれをネタにします。

ひろ*さんのブログ
「大型滞納+逮捕+自己破産→大家的には痛恨の一撃・・・。」

話によれば
①入居当初の一か月は賃料払ったけどその後はブッチギリの長期滞納、、、
②共用部を私物で占拠し連絡が本人と連絡が取りにくくなりやっと連絡が取れて退去の運びとなりその退去日を指折り数えていたら当の本人が逮捕され退去日は再延期に、、
③で、本人にたまった家賃の分割払いをさせようと交渉の上、合意したかと思ったら弁護士介入の破産通知が届く。。←いまここ

泣きっ面にハチとはまさにこんな状態を言うんでしょうけど、実はワタクシもこんな事例を過去に結構喰らってます。。(ワタクシの時の一番最悪な事例は家賃3年分900万を滞納され法人ごと倒産されて追い出し掛けたら激しく抵抗されて最終的にお風呂の浴槽にコンクリ流されて心が根っこからポッキリ折れた黒歴史ですけど、、なにか?w

ワタクシが賃貸管理なんかやりたくねーと思ってるのってこういうことで寿命を縮めたくないからなんですけど管理会社の中の人も「こんなことオーナーに報告出来ねーよ」とひた隠しにしてた感もあり、我々、業者側の言い分としては「こんなことでオーナー泣かせんなよ」って感じです。(「こんなことが解決出来ねーで一体何のために毎月管理費取ってるのよ」と声を大にして言いたいですw)

ただ気の弱い管理会社の担当さんって結構多くて、滞納初期の段階で強いこと言わないとだんだん図に乗ってマイルールを勝手に引用しだし「携帯電話の支払い>賃料の支払い」となるやつも少なからず存在しますのでやっぱり滞納は最初が肝心だなと改めて思います。

ちなみにこの「携帯電話の支払い>賃料の支払い」とやたら携帯電話の支払いを優先させるかと言うと、言うまでもなくスマホなどの高額端末は分割払いで契約してるやつが多い関係でこの料金を滞納すると信用情報上の扱いがブラックとなり下手すると他のローンが組めなくなる恐れがあるから、、、です。

となると家賃の滞納も信用情報化しちゃえば「携帯電話の支払い=賃料の支払い」と支払い同じ比重になるかもしれませんが、日本って「大家さん=お金持ち」ってイメージも根強く、「お金持ちなんだからそんなの多少は大目に見ろよ」と思われてこっちはなかなか改善しないんでしょうね。。(「資産10億」とか言っても「借金10億」ってパターンが多いんですから「儲かってるように見えても実際は大して儲かってないんだよ」って誰か言ってあげないと益々こういう風潮になっちゃいますよw)

話は戻りますが、ひろ*さんの今回のケース。。

最終的に自己破産しますと弁護士から介入通知が届いてしまいこれで本人との連絡が取れなくなり泣き寝入り、、と言う流れになってるようですが、実はこの自己破産、、

まだまだ回収できる可能性が残されてます。。

えぇ、、ワタクシも賃貸管理時代に何度かこの攻撃を喰らったことがあるのでわかるんですが、個人の家賃滞納者が自己破産で弁護士を介入させてくる場合、ワタクシの経験では約50%の確率で弁護士が辞任しちゃうんです。。

なぜかというと「弁護士もボランティアで手続きをしてくれるわけじゃない」ってことに尽きるのですが、そもそも毎月の家賃すら払えないやつだけに自己破産に掛かる費用(一括で払えないので分割払いで支払うんです)を最後まで払いきれる「完走確率」って意外に低いんです。(そんな分割払いがきちっと出来る奴ならそもそもこんな借金こさえてませんって理屈ですww)

また恐らくですが滞納家賃の債権だけで自己破産なんか出来ないしするわけもなく、当然他の借金の債権を含めて自己破産しようとしてるはずなので、「弁護士を介入させればとりあえず支払い督促の連絡が止まる」って部分だけに利用しようってやつがいるんです。

しかも一般の人はまさか一度自己破産の手続きに入って弁護士が辞任するなんて思ってませんから「あー、、これで回収不能になったじゃんw」とそこで追撃を諦めがち。。(まるで追っ手を煙に巻くように「弁護士介入カード」を切ってくる輩もいるんですw)

債権者という追っ手の煙を巻いたところで弁護士費用の支払いを止めてわざと弁護士が辞任するように持って行き、また部屋を借りて似たようなことを繰り返すわけですがこういう時は弁護士を捕まえて「ワタシ、貸金業でもないただの一般人なのでそんな詐欺師の自己破産には応じられない」とか言ってゴネてみるのも一手かもしれません。(ま、その前に分割払い出来ない債務者を弁護士が見捨てる可能性の方が高いですけどw)

と言うのも、この自己破産の裁判、、
基本的に借金をチャラにするためにやる裁判ですから、裁判所から100%免責の判決を取るにはそれなりに債権者との合意などが必要になってきます。

そんなわけで、担当の弁護士も債権者にいろいろ連絡を取ってこの合意(一部については免責無しで支払う約束とか)を一度取りまとめてから裁判に持ち込むことが多いです。

なので弁護士から介入通知が来ても諦めることなく弁護士と連絡を取り「そんな免責、、絶対認めねーぞ!」と粘るのはお金も掛かりませんし、そのくらいの嫌がらせしてもバチは当たりません。(ただ弁護士に無茶苦茶な暴言吐いて当たり散らしちゃダメですよw)

弁護士によっては「このくらい大家さんに払ってやれば免責許可になるよう協力するって言ってます」なんて弱気なコトを言い出す先生もいますから(内緒ですが、ワタクシは過去にこの手法で部分的に回収に成功してますw)弁護士受任通知が届いたらとりあえずその弁護士に血相変えて「おいおい、、他が認めても俺はこんな詐欺師の言い分なんて絶対認めませんよ」と強硬に突っぱねてみることをお勧めします。。

ただあれです。
ワタクシのこの手法、、
管理業務の第一線を退いて結構な年数も経っているし、今の破産裁判については詳しくありません。。

もしかしたらこの手法が一切通じなくなってる可能性もありますので「再現性の低い最後のひねりっ屁」くらいでお考え下さいw

,


実はネタにしてみたものの「弁護士辞任」以外は極めて自信が無いネタなんじゃんw

買付けよもやま話。。。


まずはポチってお読みくださいw

こんにちは。

最近、やたら元付仲介になることが多いウチの会社、、。

当然、売り主が望む条件で売り切りたいと考えるのですが売り主が望む条件は無慈悲な売値だけではありません。

例えばですが、決済条件。。
売り主が税金上の関係で「契約は今月中でもいいけど決済は2か月後(要するに決算期を跨いだ方が税制上の恩恵があるとか)がいいな」と言われれば出来るだけ「その決済条件でいいよ」という買主を探します。(ま、それで指値を受けては元も子もないのでそんな時でも無慈悲な高値は譲りませんけどw

あと、売った後に売り主に迷惑が掛からないように「瑕疵担保免責じゃねーと売らねーぞ(せいぜい譲っても3か月)」とか言ってみたり「現況有姿売買だから引き渡した時の設備については責任持たねーぞ」などを売り主が希望すれば売買価格と並行してそういう売却条件をあらかじめ仲介さんに伝え「それでも買うというなら売りますよ」ってスタンスで交渉してます。

ある意味厳しい条件に見えなくもないこの手の売買交渉ですが決済後に「あれが違うこれが違う」、「こんな話は聞いてない」と文句を言われると売り主さんも迷惑するし、仲介に入った我々は相手方からいわれのない「説明責任の追及」を受ける羽目になり場合によってはいただいた手数料より多くの賠償請求が飛んでくる可能性があるだけにやはり買ってから豹変する人には出来るだけ売りたくないってもんですw。

また、一度契約しちゃうと「やっぱ気に入らないからやーめた」と途中で引き返すのは法的に難しいのがこの不動産売買。

ホント、よくある話なんですが契約前に細かいとこまで詰めて契約しておかないと後出しじゃんけん項目が増えてグダグダな決済となり最初は信用して物件を預けてくれた売り主さんとの信頼関係もそこで終わってしまうんです。。(これが後味悪いんだw)

特にウチの場合、口コミで依頼してくるお客さんが多い関係でこの信頼関係が崩壊するのは死活問題。。(だって信頼関係が壊れればそのお客さんが戻ってこないどころか知り合いの紹介というチャンネルも消えちゃうんですもん)

そんなわけで我々、売買仲介のシーンでは売り主が損しないだけじゃなく安全・円滑に取引できるよう最大限、相手仲介・買主と交渉し尽くしますが、そういう交渉する時の我々、、極めて強気ですw(ちょっとでも弱いとこ見せると畳みかけて来られるもの不動産売買の醍醐味ですww

たぶんですが
過去のこういう努力の積み重ねがお客さんとの強固な信頼関係に繋がり、メチャメチャ儲かったお客さんが何年かしてまるで脂が乗って丸々太ったサケが川を遡上するかのように知り合いのお客さんまで連れて戻ってきてくれるんじゃないかと思うわけですw(この手法だと余計な広告費も掛からないのでまさに「善循環」ってやつですw)

そんな不動産取引で最初に届くのが「買い付け証明」です。

「この物件を買います」って意思表明の証拠になる書類ですが契約前であればいくらでも撤回出来ちゃうので我々、いちいち買い付けが出たくらいじゃ喜びません。

えぇ、、買い付けが出てから契約、決済条件を詳細に詰めていくので我々がホントに喜ぶのはお客さんが決済の段取りを決めて司法書士と連絡を取り「〇月〇日の〇時に〇〇で決済します」と連絡が入って売り主・買主などの当事者全員が合意した時点・・です。(ま、それでもトいきなりラブルが起きて決済不能になったこともあるので100%ってわけじゃないんですけどねw)

そんな「出てきたくらいじゃ喜べない買付け」なので我々、その買い付けが出た時点で「この買主、、ホントに買うのか?」と疑うとこからコトを始めますww。(いつもながら他人は全く信用してませんw)

見るべきところは「買い受け条件」
前にもブログで書いたと思いますが、買付け証明には「こんな条件付けるけどそれが成就したらこの買い付けは有効になります」という買い受け条件なるものが付くことが多いです。(逆になんにも付いてないとメチャメチャ疑いますw)

代表的な買い受け条件だと、、融資条件付きってやつでしょうか。。

この融資条件は「融資が出ない場合は白紙撤回」という契約そのものが無かったことにされる恐ろしい契約ですので我々、この融資条件が付いた買い付けの場合、相手仲介にネチネチと「どこの金融機関を使うのか?」「その買主の融資属性」を徹底的にヒアリングします。

こっちはそもそも元付けなのでその物件がどこの銀行であればどのくらい融資が付くかくらいはあらかじめわかって売り出してますから木造の築古物件を「都銀で融資受けます」とドヤ顔で言われれば「買主さんって金融資産どのくらいお持ちなんですか?」とか「この買主さん、、地主さんですよね?」と聞きます。(これで「買主は年収1000万くらいの普通のサラリーマンです」とか言い出したらその瞬間買い付けはシュレッダー行きですw)

また地方のRCレジとかで今の時点でスルメ銀行の抵当が付いてるのに「サンタメ出来ますか?」と買い取り業者から買付け入れて来られたら「最後の買主さん、、手付いくらくらい入れてきますか?」って聞いてその最終エンドのお客さんの融資属性を聞き出します。(ま、それ以前に買い取り業者さんが融資特約で買付け入れてきたら「最終エンド客はこれから見つける気だな」と判断しますw)

そうやっていろんな角度から質問をぶつけるとその仲介さんと買主との密着度がわかってくるので一度も顔すら合わせずメールだけで物件売買のやり取りをしてるような密着度(文通売買とも言いますw)とわかれば警戒レベルを一気に引き上げますし、場合によってはその買い付けをそのままシュレッダーにかけることもあります。(まったくグリップできてない買付けなんて恥ずかしくって売り主に出せないんですw)

そんな「融資条件付き買付け」の中で一番困るのが、「買い付けを入れたが融資先はこれから探す」ってやつ。(えぇ、、「買い付け入れたけど融資先、、あるかなー?」ってパターンでございますww)

さすがに「融資先ってどこですか?」と質問して「これから何十社も当たります」とは言われませんが、「り〇なとスルメと西〇信金とと大〇銀行と多〇信と横〇信金と青〇信金、、、」と昨今の耐用年数切れの物件でも30年とかの融資が出そうな銀行を片っ端上げられると我々の警戒レベルはMAXになりますw(特にスルメで木造の融資とか言い出したら、、、(以下略))

要するにこれ見込みがありそうな金融機関を全部当たるって意味なんですけど、我々、どこの銀行がどんな属性の人にどんな物件の融資をするかくらいはある程度知ってますのでこんな組み合わせを仲介さんが言ってきたらそれこそ我々「ねほりんぱほりんモード」に突入です。。。


♪ふたりで本音を聞き出すぞー 気になる人間丸はだかーw

恐らくですがウチに限らずそういう買い付けの入れ方をすると買付け一番手であっても「、、、なんかこの人、、融資が危なそうだから二番手を繰り上げちゃおっと」となる可能性も上がるのでこういう時は「ま、貸したいって言われてる金融機関がいくつかあるのでそこは条件のいいところにします」なんてハッタリカマすのも一手です。(いつも言ってることですがウラがとれない嘘は嘘にはなりませんw)

これから融資が出る可能性のある金融機関を徹底的に探すにしても
「融資先はこれから探す」

「条件のいいとこで借りる」
じゃこちら側に聞こえてくるニュアンスが全く違うので買付け入れたはいいけど「さて、、、融資どうしよっかなーww」なんて方はぜひ使って欲しいところでございますw(きっと相手の印象もプラスに変わるはずですw)

誰も買わない(買えそうもない)物件であれば元付さんも売り主さんも数打った矢がどこかに刺さるまで気長に待ってくれるかもしれませんが昨今の「そろそろ融資が危なくなてきたんじゃねモード」の局面ではやはり「融資が確実な人」って部分が非常のフォーカスされがちです。(ワタクシも売り主との関係を考れば出来るだけ融資が確実な人と契約したいですからw

えぇ、、
そんな時こそ顔色一つ変えずに平然とバレない嘘をつき通せてこそ真の投資家と呼ぶにふさわしいのではないかと思うわけです。。。(え?違います?ww)



なわけねーだろなんじゃんw

コスモクリーナー作戦w


本日もポチって「戻る」をしてからお読みくださいw

こんにちは。

今朝のヤフーニュースでレオパレスのサブリース問題が取り上げられてました。。

記事によれば物件を新築する際に「30年間、賃料は減額しない」と説明。契約書でも「賃料は当初10年間は不変」と明記されてたそうですが、2011年ころの震災余波時の経営難を理由にこの「賃料は当初10年間は不変」を変更。

受け入れなきゃいいのにこのオーナー、、「ま、レオパ自体が潰れちゃ元も子もない」と賃料の減額に応じたもののその後、「レオパの業績が回復したのに下げっぱなしはおかしい」とレオパのオーナー100人が一斉蜂起したわけですが、訴えられたレオパの言い分では「(業績が回復して)一度下げた家賃を増額した例もあるが、本物件は近隣の相場と比較しても妥当な家賃と考えている」との見解。。

こういう裁判だとどっちの話に合理性があるかが問われるので訴えたオーナー側がいかにレオパの理不尽なのかを裁判官に訴える必要があり、きっと最高裁まで争われるであろう本事案、、個人的にはオーナーがだいぶ不利な気がしてなりません。(途中で減額に合意しちゃってるしレオパの業績回復の元にになる数字を出すのも難しいしって気がするんです)

と、並みのブログであればこのニュースはこんな論調に終始して終わってしまうと思いますが、ここは狼ブログ。。
ワタクシ流にもうちょっと深く触れてみたいと思います。(もしかしたらレオパ関連のニュース検索で迷い込んできたレオパオーナーもいるかもしんないしw)

さて、
昔からこのレオパ物件ってのは「隣の部屋の爪切りの音が聞こえるくらい壁が薄い」だの「天井も薄いので2階にいると1階の暖房が床暖房替わりになる(ホントかよww)」なんて揶揄されてるそうですが、レオパに限らずハウスメーカーが建てる投資物件ってのは往々にして建築コスト削減(ま、社内的な建築コスト削減って意味ですけどw)が激しいので防音、断熱系は弱いことが多いです。(ま、木造、S造物件に防音、断熱を求めすぎてもかわいそうな話ですが)

そのわりに建築費が高いし、建てたあともサブリースだの管理契約等でオーナーを囲い込み建築後も養分を吸い続けるケースがほとんどなのでオーナーの実入りは「自力で建てる物件」ってケースより少ないことがほとんどです。(HM系で建てると地主でも平気で利回り10%切っちゃいますからw)

しかもレオパの場合、最近家具付きマンスリー系みたいなこともやってるのでエリアによっては入居時の初期費用が安いと飛び込んでくる入居者も多く、新築から数年で入居属性が低そうな連中が住むアパートになりがちでそうなるとゴミ出しや自転車置き場も適当に荒れて10年持たずに「なんとなくスラムアパート」に変貌することが多いです。

大手の会社だから建てた後のアフターフォローは万全だ(だってそれだけ高い管理費払ってるんだし)と思ってても物件数を急速に拡大してる関係で管理人員が足りず満足な管理巡回も出来てない物件も増えてくるでしょうから5年もするとなんとなく新築だったころのイメージがなんとなく古臭いアパートに変化することもあり、似たようなユニットやスペックでしか建てられないハウスメーカー系の弱点が浮き彫りになってるんじゃないかと思います。

ただ、ハウスメーカー系の物件は「大手が建ててるんだから」と新築であれば都銀の融資なども通りやすく(木造なのに平気で35年融資が組めちゃったりするんです)地主さんなどの「そもそもなんの因果で不動産なんかやんなきゃいけねーんだよw」と思ってる人から見れば当初は「建築提案から融資付け、果ては管理まで全部引き受けてくれてしかも30年も家賃を保証してくれるなんて神様じゃんw」と思って契約書にハンコを押した方も少なくないはずです。

去年の9月に家賃保証するのはいいけど「家賃はずっと一定ってわけじゃないですよ」って契約時にお客さんにちゃんと説明しろとお上からお達しが出た関係で今後はこの家賃保証での騙しは少なくなるとは思いますが、それ以前に建ててしまった人はその言葉を信じて建ててしまってるわけですから「そんなのもっと早く言えよーー!」ってとこでしょう。

そんなレオパの物件、、
「なんか全然儲からないし今後はもっと厳しくなりそうだから今のうちに売ってしまおう」と考える人も少なくないと思います。

ただ、マスコミの風評被害じゃないですが、こんな裁判沙汰になってるといくら売り主が高値売却を目論んでも買主側から見れば「あー、、よりによってあのレオパレスかよwww」と嫌う人も少なからずいるはずです。

実はワタクシ、
そんなレオパ物件を過去に売却したことがあるのですがその時の戦術は「レオパ臭を限りなく除去する(通称:コスモクリーナー作戦w)」で売り抜けましたw。

某リ〇ブルさんが8000万円台の査定だったのですがワタクシが立案したこの作戦での最終的な成約価格は12000万。。

「やっぱレオパ臭を消すと高く売れるもんだなー」と売り主さんも感心してくれたのですがやったことと言えば
①館名からレオパレスの名前を取っ払う
②レオパ臭のするあのエントランスのオブジェに安いタイルを貼り付ける
③正面の見えるとこにだけ余ったタイルを貼り付ける
④ボコボコになったステンレスのポストを新品交換する

だけ。。。(費用的には25万程度で済みましたw)

そんなことが縁でこの売り主さんが売り出す物件は以降すべてウチで売却させていただいてるわけですが、、、なぜかそれ以降に売却依頼された物件は数年掛かりで売ることが多く最近は段々と求心力も低下気味。。


そう考えるとあれってあの時にしか通用しなかった作戦だったのかもしれません。。。現在も一つ物件を預かってるんですが、、例によって長期戦になってますw


と言うことで、、
「をを!!オオカミならウチのレオパ物件の救世主になるんじゃね?」と一瞬ケツが浮いた方、、。

ワタクシの手法はもはや再現性も無いので「売って欲しい」という依頼のメールを飛ばしてくるのはご勘弁ください。。(過去ネタで書いてる関係でこの手法をあちこちでマネされて今はそういう物件ばっかりになっちゃったんですw)




あの頃はいい時代だったんじゃんw