プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
01 | 2017/02 | 03
- - - 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 - - - -
検索フォーム

法床で坪74万ってなんだよwww


普通、セミナー終わるとセミナー特需ポチってのがあるもんなのですが、、、w

こんにちは。

ワタクシがこのブログを書く始めたきっかけになった話は過去ログでもよく書いてるのでご存知だと思いますが、要するにこの越川君が原因です。


あ、ワタクシ、越川@絶賛婚活中と申します、、、

ってことはあれです、
こいつがワタクシに「オオカミさんもブログ書いたらどうですか?」なんて余計なことを言わなければワタクシ、ブログも書いてなければ、世の大家さんの存在も知らずに(サラリーマンが不動産投資やってるなんて夢にも思ってませんでしたからw)売買規模のデカいBtoBの業販系仲介業務だけやって大儲けして今頃、恵比寿界隈のおしゃれなオフィスで美人秘書をしたがえてふんぞり返ってた可能性もあったわけで、、今更ながら人生って誰と出会うかで大きく変わるもんだと思ってしまいます。(ちなみに現実の世界では小汚いオフィスでアラフィフオトコのエスパー君がワタクシの前に座ってます)

逆に言えば今、こうやってブログを通じてたくさんの人と出会い毎日楽しく過ごせてるのもこの越川君あっての話。。

そういう恩があるからこそ彼になにかしてやれないかと考えてかれこれ4年近くこんな無料広告をワタクシのブログに貼らせていただいてます。

広告バナーその1
むしろこの広告が結果的に彼の婚活の障害になってる気がしなくもないですがw

そんな越川君、、
最近すごく仕事が忙しいようで我々も疎遠な日が続いていたのですが珍しく新築見学会の案内状がFB経由で届きました。

都内某所の新築物件のCM(コストカットマネジメント)を手掛けたそうなのですが、驚くべきはその坪単価。。
物件規模などのスケールメリットもありますが今どき法床で坪74万ってのはちょっとあり得ない金額です。。

ちなみにウチでも過去にこの越川君の監修で新築RCを建てたことがあるんですが当時はまだ建築単価も安かったこともあり坪単価64万くらいで出来ました。

でも当時と同じ仕様で今ごろ建てれば坪単価で100万くらいは絶対掛かるでしょうから今みたいな時期に坪74万なんて言われるとどんなカラクリがあるんだろうと考えちゃいます。。。

で、ワタクシ、早速見学会に申し込みがてら越川君に電話してこのカラクリについて聞いてみました。

まずウチと違うのがやっぱり建築規模。。
ウチの新築と比較すると建築規模が3倍ですから発注材料を大口で出来るのでその分単価も下がります。(ま、普通のゼネコンはこの辺を伏せて普通に請求してくるのでコストがあまり下がらないんですけどねw)

またよくある話で物件の利回りを上げる手法として一部屋あたりの面積を小さくして部屋数を稼ぎ賃料アップで利回りを上げるというのがありますが、それをやると当然部屋にぶち込む水回り設備の数も増えるので建築コストが増大します。

利回りアップなのはいいですが建築単価も当時に上げてしまうので言ってみれば諸刃の剣。。
越川君はここを40㎡の広さに広げて部屋数を少なくして設備増による建築コスト増大を回避したようです。

ただこれって一部屋の賃貸面積を広げ過ぎると入退去時の原状回復費が増える恐れがあるので投資と言う面を考えるとギリギリの床面積を検討しないといけません。(じゃ、いっそのこと一部屋80㎡にしようなんて安易に考えると投資面では大失敗する恐れがあるんです)

恐らく越川君のことなので一部屋40㎡から使える「新築時の不動産取得税」をゼロにすべくこの40㎡という床面積を選択したんじゃないかと思いますが場所的にこの40㎡タイプはドハマりしそうなので結果的に部屋を大きくすることでの賃料ダウンも最小限に食い止めた感じがします。(ちなみにこの床面積だと固定資産税も5年間減免出来ます)

と言ってもこの坪単価はちょっと安すぎるので「もしかしたら細かいところで微妙に仕様を落としてコストカットしてんのかな?」とも疑ってしまうワタクシ。。(えぇ、、仲の良い友達であってもワタクシ、、おいそれとは他人は信用できませんw)

聞けば、この物件、、
ワタクシの時の新築より仕様を奢ってます。(うちは安い長尺タイルを部分的に貼ってごまかしましたがこっちの物件はうちでも諦めた細いボーダータイルを全面張りしてやがりますwww)

しかも驚くべきことがもう一つあって
ワタクシの時は杭のお金がもったいないってことで構造計算でいろいろやってべた基礎の杭なし仕様でコストダウンさせたのですが本物件はなんと54mの杭がザクザク刺さってますwww(これだけでウチより確実に数千万アップじゃん)

・・・

・・・

当時、「オレ様、坪64万で建てちゃってすげーだろ!!!」と口から泡が出るほど自慢しまくってたワタクシ。。

もしかして、、
この坪単価でも越川君にボラれていたんでしょうか?wwww
(だってうちは杭すら打ってなくて64万だったしw)

そんな越川君の手掛けた物件の見学会ですがまだ見学会だけなら席があるそうなのでRCで新築やりたいって人は一度見ておいた方がいいかもしれません。(ということで見学会申し込みのリンクを貼っておきます)

もちろんワタクシも当日はこの見学会も懇親会も参加しますが

ワタクシが聞きたいのは「本物件がどんだけ安く出来たか?で」はなく

「実はウチの時ってボッてました?」ってのを聞き出すためですwwばーか、圧倒的に施工面積が違うからだよと反撃されそうではありますがw




懇親会で酒飲ましたら一発で白状しそうなんじゃんw

団員番号8番。。。。


珍しくセミナー終わっても風邪ひかなかったんですw

こんにちは。

まずは土曜日のセミナーに参加された皆様、長丁場お疲れ様でしたw

今回、2月のセミナーが一連の「狼セミナー6回やるよ企画」の最終回。。
とは言え、一昨年の12月から通算すると結局2か月おきに計8回もセミナーをやる羽目になりいくらなんでももうセミナーでしゃべるネタも尽きましたw(さすがに土曜日あたりは過去のセミナーネタと重複してたのか後半の融資パートに体力温存したいのか壇上から見てても居眠りしてるやつ続出でしたwww)

と言うことでワタクシ、一連の不動産セミナーはしばらく充電期間に入りますが前々からお約束してた「大家さんのお子様向けの講座」については反響も多かったのでもうちょっと温かくなったら一度やってみようと思ってます。(現在しゃべる内容とか開催日を設定中です)

そんな先週のセミナーですが、セミナー休憩中や懇親会とかでやたら「旅団員になるにはどうしたらいいんですか?」って質問がすごく多かった気がします。

何回も質問されるのもイヤなのでブログでまとめてお答えしておきますが、
現在のところ新規で旅団員になる術はありませんw
(と言うのもここ何年かは募集もしてないんです。。)

元々、この狼旅団ってのも思い付きで付けた名前だし、最初なんて「ブログを読んでて自分が旅団員だと思えば適当に名乗ってていいですよ」的な集まりでした。

ただそれだとワタクシが誰が団員で誰が団員じゃないかわからないので団員番号を発行するようになりましたが、、団員だからって特に得することもありません。(むしろ団員番号の入った名刺を他の大家団体で配ると「ん?お前もオオカミの関係者かよ」と後ろ指刺される可能性すらありますw)

とは言え、ごく稀にキャラが気に入ってワタクシの独断と偏見で即座に団員にすることもあります。

直近の事例ではオールドイングリッシュシープドッグのボッサくん(2歳♂)が「旅団初の動物団員」としてなのに旅団入りしました。(ちなみに団員番号は「8番」ですw)




ま、サイズ的にも人間とあまり変わりませんから大丈夫でしょうww

とおふざけばっかりやってるワタクシ、、
まじめの大家塾とか開催してる人には失礼かもしれませんが狼旅団は元々こういうノリなので過度な期待をして来ていただいても大して勉強になることもありません。(ってかブログを毎日読んでればわかるようには書いてます)

セミナーでもなんでもこの旅団イベントに初めて参加される人も多いと思いますが万人ウケを狙ってブログを書いてるわけでも無く「わかる人がわかってくれればいい」と言うノリだけですのであまり真面目に考えすぎて「旅団に入らないと乗り遅れる」なんて心配はする必要もないかと思います。(別にウチの団員じゃなくたって不動産投資で成功してるやつは星の数ほどいますから)

そんな心配をするのでしたら騙されたと思ってまずこのブログを過去ログまで遡って読んでみてください。

自慢じゃないですがワタクシ、
過去はそれなりにちゃんとブログ書いてますw(おふざけも多いですが不動産投資やりたい人向けにいろいろ書き殴ってるはずです)

セミナーにいらっしゃる方でも過去ログ読んでから聞くのと読まずに聞くのでは大違いだしちゃんと読んでれば「旅団に入るにはどうすればいいですか?」なんて質問はしなくてもわかるはずです。(過去ログでもこの話は散々書いてるしw)

不動産のお勉強はほかの勉強よりも日々の経験と知識の積み重ねが一番覚えられますし、成功事例だけに凝り固まると再現性がない成功事例を追っかけがちになります。

またやたら人間同士が感情でこすれ合うことが多いのが業者、大家を含めたこの不動産投資業界です。

ワタクシ、ブログ開設当初から数年はそんな人間臭さに触れたネタばかり書いてますので不動産投資を始めたいというのであればまずそこの辺から触れてみることをお勧めします。

今回のセミナーで話したことはそういう話のダイジェスト版だったのですがきっとそんなワタクシの話を聞いてるうちに居眠りしてる人も多かったはずです。

誤解しないで欲しいのはそ実はういう居眠りしてた人達、、
すでに過去ログを散々読み尽くして「なんだよ、、またこの話かよw」と思って飽きてしまってる方たちなんです。(そんな居眠り組の関心は後半の融資パートとその後の懇親会だったに違いありませんw)

ホント、真面目な話、、
出来ることならワタクシのセミナーを居眠りして懇親会に備える人ばっかりになることを願うばかりなんです。


・・・・


・・・・


・・・・



でもあれです。





居眠りした奴は全員顔覚えたからなwwwww





融資のパートになった途端、全員が起きてるってなんなんじゃんw

貸す側と借りる側のチカラ関係考察。。。w


週末ですからご遠慮なくポチってくださいなw

こんにちは。

セミナーを明日に控えた週末の金曜日。。 

毎回、セミナー前夜とかに団員と飲み歩きガラガラ声になってセミナーでしゃべりそのまま風邪をひくという悪循環から逃れるべく今週は一度も酒を飲まずに過ごしたワタクシ(なぜか酒飲まないだけで体重が2キロ減りましたよww)、、

喉も絶好調なので明日は全力でしゃべり倒すことが出来そうですww

そんな明日のセミナーですがいつものように初めて参加される方向けにいくつか注意事項を書いておきます。
①ワタクシ、顔出しNGキャラなので当日の写真撮影は一切禁止です
(会場内で写真撮ってるのを見かけたら今回からその場で追い出しますw)
②今回はゲストスピーカーもしゃべるのでセミナーで見聞きしたことは一切口外禁止です
(当然、録音も禁止です)
③セミナーなどの模様をブログ、SNSで書くのも禁止です
(たまに「狼セミナー行きました」的なことを書く人がいますがやめてください)
④当日、プレゼントとか持ってきてくれる人がいらっしゃいますが「その日に食べないといけないもの」をいただくとワタクシがさらにデブになっちゃうのでご遠慮ください
(当日は嫁も来ませんので持ち帰りも出来ません)
⑤懇親会の酒の席でセクハラとかやたらカラミ酒とかして周りに迷惑を掛ける行為はご遠慮ください
(いつものように発見次第追い出します)

ちょっと厳しいかもしれませんが、今回はゲストが絶対身分を明かさない条件で講師を務めていただくことと毎回セミナーを楽しみにしている方も多いので参加する皆さんが楽しく過ごせるようご協力をお願いします。


さて、そんな週末ですが、

昨日ウチのメインバンクに野暮用で行ったら支店長に妙なことを言われました。

いつもなら窓口行って適当に手続きしたら帰っちゃうのですが昨日はなぜか支店長がそそっと寄って来て「窓口が終わったら支店長室に来てください」とか声を掛けられました。

ワタクシも長年不動産屋をやってるのでなんとなくわかるのですが、こういう時って大体、嫌なお知らせが多いですww

と言ってもちょっと前に担当くんから「買いたい物件があったら持ってきて(但し、即転物件だけどw)」と言われてる手前、
「オタク、債務超過だから持ってる物件売り飛ばしてください」と手のひら返しは無いでしょうwwちなみにウチの会社、、過去に某緑の都銀様からこれ喰らっていまだに恨んでますww

そんな感じだったので窓口の用事が終わるまで妙にソワソワしちゃったのですが終わって支店長室に行くと、、支店長、、やっぱり妙に暗い顔してます。。

支店長「あー、、どうぞお掛けください」

そんな雰囲気でワタクシ、、「債務超過過ぎるからオマエも女郎に売り飛ばす」とか言われるんじゃないかってメチャメチャビビりました。。。(ワタクシ、、妄想4段ですw)

支店長「あ、お呼びしたのは他でもありませんが・・・」

ダラダラ会話を書いていくと長くなりそうなのでまとめますが支店長の話は以下の通り
①支店間内でウチの支店の業績が悪い
②このままいくと支店長の異動がありそう
③そうなると今までのようなジャブジャブ状態じゃなくなるかもしれない
④なので御社にもぜひ協力をお願いしたい


・・・

・・・

もしかしてですが、、、これって積立とか保険とか投資信託などの金融商品を強制的に買えと言ってるんじゃないでしょうか・・・?(ま、年会費10万のブラックカード作れとは言わないでしょうけどw

窓口での立ち話であればこんな要請されても「あ、そのうちやりますよ」とごまかして逃走も出来ますが支店長室に軽い軟禁状態にされた席だとスマイルでごまかすのも結構ツライものがあります。(どっかの不動産セミナーの時みたいに高い会費取られそうになって入会しないで帰ろうとした時みたいに出口ふさがれたりしてww

団員とかブログのコメント欄とかで「投資信託は手数料抜かれるだけだからクソですよ」と言われたので投資信託だけは断るとして選ぶとしたら、、積立かなー(だって元本は減りませんから)と思いどうしてもと言われたら積立を選択するつもりで腹をくくったワタクシ。。(でも社内にそんな現金があるわけじゃないのでたくさんは出来ないって言っておこうっとw)

「なにか協力できることがあればやります!」と力強く返事、、、したのですが、、、、ん?違うの?

支店長「いやいや、、金融商品をお願いするなんて出来ないので、、、」(銀行法でダメらしいですw)

・・・

・・・

じゃ、なんだよー!!!まさか〇ツでも貸せってわけじゃあるまいな?www


そしたら支店長、、
机からファイルを取り出しワタクシに提示してきました。

支店長「・・・この物件なんですけど・・・」

見ると「横浜だけど横浜じゃない場所」にある妙に埋まりにくそうで利回りが低そうで擁壁が大変そうなS造物件の概要書でした。。

支店長「これをオオカミさんちで売るか買うかしませんか?」

概要書には写真も添付されていましたがワタクシの見立てでは本物件この売値じゃ絶対売れません。(だってツラも悪ければ設備もまるで昭和だしとても埋まりそうになんですもんw)

当然、これをウチが買い取ったところでどうにも出来ません。(保有なんか嫌だし転がそうにも転がりませんww)

狼「支店長、、すみません、、これ買えっておっしゃるならワタクシ積立やります(それなら元本保証だしw)」

そしたら支店長、、「じゃ、この物件どうしたら売れますか?」って聞いてきました。

どうしたらって言われれば「えーっとえーっと、、今の半値くらいで売れば?」と言いたいところですがこの物件、この売値で売れないと抵当が消えないそうです。。

おそらくこのまま売れないとサービサー送りになって債権として処理されると思うのですが支店長時代にこんな貸付やって焦げ付いたらどこの支店に飛ばされるかわかりません(感覚的にこういう焦げ付きやらかしたら異動先はシュレッダー係かもしれませんw

業績が悪い上に焦げ付き債権、、、
詳しい話を聞いちゃうと感情移入して思わずウチで買うとか言っちゃう可能性もありワタクシ、ひたすら「いや、ワタクシ、、積立で(以下略)」とずっと突っ張り通したのですが、、結局、ワタクシがどうにかして無慈悲なまでの高値で売らないといけない羽目になりました。。(お金を借す側と借りる側のチカラ関係なんてこんなもんですw)

この話、、続報があればまた書きます。。(どう考えても塩漬けになりそうなので続かないかもしれませんがw


断り切れない弱い性格を恨むんじゃんw

ブロックサイン。。。。


ささ、、今日もやたら長いですけどいつものようにポチってからお読みくださいねーw

こんにちは。

我々のいる不動産業界、、
大手中小数えると約25万社程度存在するようで業種的には「食堂・レストラン」が約23.5万で、以下、「医療業」23.3万、「教育・学習支援業」23.2万、「総合工事業」22.5万と続くことを考えるとこの不動産業界ってのはやはりすごく参入障壁が低い業種なんじゃないかと思います。

またレストランとか医療系であれば従業員数もそれなりにいないとサービス自体が成り立たないので頭数を揃えないといけませんが不動産業ってのはとりあえず一人仕事が出来るのがいれば成立する商売。。

また資格もさほど重要ではなく別に会社の代表が宅建資格が無くてもそこらへんにいる宅建持ちのおばちゃんでも雇ってしまえば成立しますしその宅建資格だって高卒レベルの学力があってちょっと真面目に勉強すれば取得出来そうな資格だけに開業資金数百万とちょっとした事務所スペースさえあればほぼ誰でも「俺も今日から不動産屋」として開業することが可能です。

しかも我々上限とはいえ、法定報酬額が決まってる関係で成約さえしちゃえば確実にお金になるし、仕事が定期的に入ってくれさえすれば理論上、死ぬ前日まで働けるなんとも素敵な業種なわけです。

えぇ、、
こう考えると宅建資格すら必要がない大家上がりの自称不動産コンサルタントがここのとこめちゃくちゃ増えてるのも納得ですw


ただそれには先ほどの「定期的に入ってくる収入」が必要で仲介業務だけに依存してる業者だと焼き畑農家のように絶えずクライアントを探し続ける必要が出てきて必ずも収益が安定しません。。

そこを見据えているのか知りませんが定期収入を求めて管理業務を業務に入れるところも多いですが、「そんなチマチマしたことはめんどくせー」と今まで以上に焼き畑を開拓していく不動産屋さんも少なくありません。

ただ我々の場合、報酬の上限が決まっている以上、一度によりたくさんの報酬を得ようとすると媒介金額が大きいモノか一つの物件を何回も往復ビンタを浴びせるかのような取引を選びがちになります。

特に前者の「媒介金額が大きいモノ」ですが、このロットが大きい取引ってのはブツ元でもない限りなかなか甘い汁は吸えません。(ロットが10億を超えだすとファンド案件とかの信託受益権売買として組み込まれちゃうことが多いので宅建業者ごときでは更に甘い汁は吸いにくくなるんですw)

しかしブローカーさんならいざ知らず、そう言うことがあまりわかってない宅建業者さんってのも案外多く、ワタクシのような弱小業者に対しても平気で「100億の物件を預かってるから客付けよろしく」と無理ゲーを仕掛けてきます。(しかも預かってるって言っても実際にあずかってるのは先の先の先の先の先であって決してこいつじゃないってことがほとんどですw)

こんな無理ゲーを仕掛けてくる業者さんですが、
ワタクシの経験では60代後半くらいから70代の「一応昔のバブルを味わった人」が多いのですが往々にして「長く業界にいるくせに不動産取引の仕組みを理解していない人」が多いです。

今日、物確してきた業者の社長さんもそうでした。

この社長さん、、物確電話からして社名も名乗らず「〇〇ある?」と横柄なのでうちのエスパーくんが電話に出た瞬間、「なんかまた変なのから電話来ましたよーww」って顔するのでワタクシ、ブロックサインで


「イ・ツ・モ・ノ・ヨ・ウ・ニ・テ・キ・ト・ウ・ニ・ア・シ・ラ・エ」

と送ったのですが、

電話口で「この物件、ファンドが現金で買うからありとあらゆる資料を送れ」とか言われてるようでなかなか電話を切らせてくれません。

さすがに業歴2年のエスパーくんでさえそんな乱暴な買い方するファンドなんかいないのは知ってますから「とりあえずレントロールだけでいいですか?」と軽くあしらってみたところこの社長、、電話越しに大激怒しちゃいました。。。

社長「あのなー、、ファンドが買うってのにレントロールだけってバカにしてんのかよ!!(怒)」

と言っても我々からすると、、
レインズに3か月も載っけてる売値1億6000万の築30年のS造物件をファンドが現金で買うと言われても困ってしまいます。。(しかもこの物件、マイソクには「容積オーバー」と書いてあるので遵法性もアウトでございますw)

「・・・・どう考えてもファンド様が買うわけないっすよねー」
電話口で思いきり怒鳴りつけられたエスパーくん、、電話を保留にしてワタクシに「どうします?」って聞いてきたので「具体的になにが必要か聞いてみて」とアドバイス。。

実はこの「具体的になにが必要か?」って質問ですが返ってくる答えで相手の業者スキルがわかるんです。

今回のように「ありとあらゆる資料を送れ」ってパターンが一番怪しいのですが、この手の「全部送ってこい」って人ほど「全部がなんなのか?」を理解してないことが多いんです。

案の定、「全部って言ったら、、全部だよ」とか言ってるとこ見ると
①知り合いのファンドと繋がってるやつがいる
②そんな知り合いが「なんかファンドに持って行けそうな物件があったら紹介してよ」と言われる
③しかもそのファンドは3000億くらい持ってるからなんでも買えるとか吹かれる
④どんな物件でも買えるならレインズに載ってる物件はなんでも買えちゃうじゃんと勘違いする
⑤どれが決まっても手数料3%貰えるので適当に利回りが高そうな物件を片っ端物確
⑥「ファンドが買うんだからたくさん資料が要るな・・・」とブツ元に電話して「資料を全部くれ」と困らす←いまここ
ってところじゃないかと思いますが、、

ファンドと知り合いの人もどうせそこまで依頼するなら「ファンドってこういう物件しか買わないよ」と教えておいてくれればいいのにそういう部分を端折ってお願いしてしまうとこの手のバブル時代を生き抜いてきた業者さんってのは「3000億の資金がある」って部分だけで動いてしまうのでウチもそうですがこの業者さんから物確された業者は皆さん迷惑することでしょう。。(ただでさえ普段から大量の物確電話を捌かないといけない我々、、こんな不毛なことにいつまでも付き合っちゃいられませんw)

と言うことで二郎のコールみたいに「全部入り」とうるさい業者さんなので
①最新レントロール
②間取り図(竣工図面)
③固定資産税評価証明
④修繕履歴(見積もり、請求書、工事写真)
⑤公図
⑥登記簿謄本(土地・建物)
⑦共用部光熱費明細
⑧その他支払明細
⑩検査済み証
⑪測量図
⑫境界確定図(隣地立ち合い書類含む)
⑬管理契約内容
⑭全部屋の賃貸契約書
をコピーして全部FAXで送ってやりました。(ちなみに全部で218ページありました)

えぇ、、本来であればこんな量だとメールデーターで送るもんなんですが例によってこの手の業者さん、、なんでもFAXでやり取りするようでFAXで送れって言うんですもん。。(メアド聞くといつものように「メールは無い(キリッ)」って言いますw)


で、しばらくしてFAX送った業者さんから着信。。。

当然我々、「あ、資料全部届きました」って電話だと思ったのですが開口一番、、、、またもやこの業者の社長さん大激怒です。。。


社長「おい!FAXがおかしくなっちゃったじゃねーかよ!!(怒怒怒)」


聞けばこの社長さんちのFAX、、
業務用ではなく家庭用のFAXだったらしく一気に200枚のFAXが届き全部メモリーに収納されてしまいわけがわからなくなっちゃったそうで「こんなにあるなら先に言え!」とエスパー君、、またもや電話で怒鳴られてます。。。

レントロールだけでも怒鳴られ、全部送っても怒鳴られ、、ホント、エスパーくんも気の毒なんですが、
「これで資料は全部なのでどうぞご検討ください(笑)」と笑顔で電話を叩き切るエスパー君を見てワタクシ、、「こいつもずいぶん成長したもんだなー」と感心しきりな木曜の夕刻でございました。。。(注:今日のネタも全然フィクションじゃございませんw)




いい意味でも悪い意味でもスクスク成長してるんじゃんw

今日届いたタレコミネタ。。。


はいはい、、『富導算塾』の塾生もポチして戻るですよーww

こんにちは。

ワタクシの元には連日全国に散らばってる団員から不動産業界や大家業界で日々起きてるいろいろな情報がもたらされます。

ま、そう言っても「ここの銀行の融資がユルユルですよー」とか「ここの業者さんは儲かる物件ばかり紹介してくれます」と言った情報は皆無。。(ま、こういう情報は拡散せずに自分だけの情報にしておいた方が得ですからw)

そのかわり「この業者さん、、こんな悪さしてますよ」とか「あの大家団体、、表ヅラはきれいごとばっかですけど裏ではこんなことしてるんです」的な密告情報は大家業界ナンバーワンと言っても過言じゃないくらい集まります。(ま、ワタクシのブログネタ的にはゴシップ性が高い方が都合がいいので大助かりでございますw)

ただネタ的に「これブログで書いたら背後から刺れされちゃうだろww」ってのは残念ながらブログで書くことは出来ません。。(時としてシャレにならないゴシップネタが届くんですがワタクシにもモラルハザードってもんがあるんですw)

なのでお寄せいただいた情報の中から「ま、このくらいなら書いても大丈夫だろう」ってのを厳選して書いております。。

で、今日届いたタレコミネタはこれです。


またもやアリバイ会社のDMですw

ただちょっと違うのはこのDM、、
我々業者ではなく、無差別FAXであちこちの「法人」に送りつけてる点。。。

要するに、今までは「在席確認用のアリバイ会社を」実際に使用する不動産会社向けに送っていたDMは存在してましたが「使える在席確認用のアリバイ会社を探す」DMを見るのはワタクシ、、初めてなんです。。

で、このDM、、
どうも中小の法人のFAX番号をネットで調べて無差別に送ってるようで
「誰にでも出来る安心・安全で簡単な仕事」だの「お小遣い稼ぎ」なんて書かれてますが要するに入居審査で断られる入居希望者のアリバイ会社になってくれる法人を募集している広告に仕上がってます。。(「法人名」「住所」「電話番号」を貸すだけなので源泉とかはやっぱりこの会社が偽造するんでしょうw

DMを真に受けて「お、いいお小遣い稼ぎになるじゃんw」なんて軽い気持ちで引き受けてしまえばその瞬間、詐欺だの有印私文書偽造などの共犯になってしまうので実際にやる低モラルな人は少ないと思いますが、アリバイ会社の中の人も「そろそろいつも使ってるアリバイ会社の名前も業者に知られてきたから新しい名義が必要だよなー」とか思い、こうやって使えそうな名義を新規開拓してるんでしょうね。。

DMにも書いてありましたが入居審査で問題になる「申込人の職業欄」で困っている人は確かに存在します。
特に自営業や水商売、果ては無職の人はそもそも入居審査で引っ掛かってしまい今、手元にお金があっても断られるケースがほとんどなので「まともな法人に在籍していることにして家賃をちゃんと払えば問題無いでしょw」とこんな手法を使って賃貸物件を借りようとするんだと思います。

賃貸物件を貸す側のオーナーからしても「滞納さえ無ければ問題ない」って思う人もいるでしょうし、入居後、職が変わったとか適当に嘘言っておけばさほど問題になるわけでもないので入居審査時のこの関門さえクリアできれば、、、、と利用する人も多いそうですが、現実的は話をすると、確率論ではありますがちゃんと在席してる会社がある人とそうでない人での滞納率はどうしても変わってしまうようです。

そもそも論ですが、自営業、水商売、無職って属性の人ってのは継続的に家賃を払う能力が低いということに異論のある人は少ないでしょう。

当たり前ですが、賃貸物件ってのは毎月家賃を払う義務が生じるので毎月定期的に収入があってその収入の中からきちんと払える人が入居者として望ましいものです。

オーナーからすればそこの担保チェックをしたいので勤務先を聞くのですがそこを偽れてしまうと賃借権の方が強い今の民法では万一、滞納が始まってもなかなか追い出すことも出来ません。。

滞納された挙句に追い出しが出来ないなんてことになると金銭的ストレスになりますが滞納者を追い込まなきゃいけないという精神的ストレスにも悩まされることになりますから貸す側からしたらこのアリバイ会社の存在は敵以外のなにものでもありません。

ワタクシも賃貸営業時代にこのアリバイ会社を使ってうちのオーナー管理物件に潜り込まれ、散々酷い目に遭ってるだけに自信を持って言いますが、滞納が発生した段階でほぼ100%近い確率で揉めますw(もしかして100%なのってワタクシだけかもしれませんがw)

なにしろこれらアリバイ会社を使ってでも入りたいって人はとにかく遵法性的なモラルが低くてなんでも平気でやっちゃう性格であることが最大のガンなのですが、まず約束事が守れません。

また家賃を毎月きちんと払ってるケースであってもゴミ出しや共用部のルールなどお構いなしだし、ペット禁止な物件であっても平気でペットを飼いますし、夜中とかに平気で洗濯機を回すし、勝手に他人を住まわすことにも無頓着です。

で、ワタクシが気付いて文句を言いに行けば開き直り、挙句、すぐに名誉棄損だのなんだのって騒ぎます。(ペット禁止の物件で文句言いに行ったらなぜかワタクシが謝る羽目になったこともあるんですw)

とは言え、本当になんらかの理由でそれらの貸す側が嫌がる職種に従事している人もいますから「そんなイロ眼鏡で見るなよ」と言われそうですが、賃貸経営は毎月きちんと家賃を払って問題を起こさないで居住して貰うってのが究極の目標だしそれが投資ってもんだと思うワタクシからすると出来るだけそういう入居者は排除したいと思います。(まして管理物件にそんなのがあるとそれだけで金にもならないメチャメチャな手間が掛かるんですw)

「と言ってもウチの物件はそういう人でも我慢して入れないと埋まらないからなーっ」て人も多いと思いますが年齢的に若いうちは経験としてやってもいいにしても自分が歳を取ってからそんな場面にばっかり出くわすというのはホント、寿命を縮めてしまいます。

投資ではなんでもそうですが最小のリスクで最大限の利益を上げるのが永遠の目標になるんじゃないかと思います。
また、こんなつまんないことで妙なリスクを抱えこんだり利益だけじゃなく寿命まで削られちゃたまったもんじゃありません。

そんなアリバイ会社を使わせないために現行の賃貸契約書にはいくつか防御条項が施してあります。

【例】
契約解除
借主が禁止条項のひとつに違反したとき及び、次の各号に該当した時は、貸主は借主に対して何ら催告無しで直ちに本契約を解除し本物件の明け渡しを請求することが出来る
①入居申し込み書に虚偽の事項を記載し、又は不正な手段により入居した時

ここでは大まかな表現になってますが、別に仲介さんが作る契約書をそのままOK出さなくても「ここの条文はもっと具体的に細かく書いてください」とお願いして「職業、年収、その他入居属性に虚偽があった場合」なんて書き方してもいいわけです。

またこれは余談ですが最近流行りの民泊などを禁止する事例として、この禁止条項や解約条項に
「民泊等、第三者を宿泊させる行為と行った場合、もしくはその疑いがあるとき」なんて細かく入れておくとそれだけで契約解除、即明け渡し請求が可能になります。(裁判になる場合もありますがこれは相手に対して先制パンチの詰め方が出来ればほぼ追い出せます)

家賃を滞納するだけでは追い出しも難しいですがこういう虚偽の場合、相手の落ち度を攻めやすいので「退去したくても行くとこも無ければ引っ越す金も無い」なんて言わせずに追い出せる可能性も高いです。(例の「なんでなんで作戦」が有効ですw)

あと、アリバイ会社使用を見破る作戦としてワタクシ、ホームページ見て会社について本人に直接質問したり、それでも疑わしいと「通帳の給与振り込み部分を見せろ」とか言って確認することもありますが、組織的に仕込まれちゃうとワタクシでも見破れませんw

となるとやっぱりこんなアリバイ会社は絶滅していただきたいのですが使いたいという人がいる以上、無くなることは無いんでしょうね。。

なんとも腹ただしい話ですが、ワタクシ一人の力ではどうにも出来ない話なので結局、いつもやってる「入居申し込み書の記入を端折るやつは断る」ってのをやるしかないです。

でもあれです。
こういうアリバイ会社を使って申し込みを通そうとする時ってなんとなくですが勤務先を聞くとやたら返事が遅かったりすることが多いのでそんな気配を感じたら仲介さんにガンガン聞いちゃうとボロが出るので案外それだけでわかっちゃうかもしれません。

本来であればこのDMを「ったく、、てめーらインチキしてんじゃねーよ!!」と声を大にして糾弾する予定でしたが先日のFPと違いそんな連中がこのブログを見てるはずもないと思い内容を一部変更しましたww



最近、契約書作ってないので条文探すの苦労したんじゃんw