プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

リンク
カレンダー
11 | 2016/12 | 01
- - - - 1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 31
検索フォーム

今年最後の更新です。。。


今年は白組の優勝を予想してますw


こんにちは。

早いもので今年もあと6時間となりました。

そんな慌ただしい時に果たしてこのブログを読んでる人がどれだけいるかわかりませんが今年最後のオオカミブログを更新させていただきます。

個人的なことですが今年は無謀にも通算で7回か8回セミナーを強行しセミナーが終わるとまたすぐ次のセミナー状態になりその中で仕事やったりで何がなんだかわからないうちに今日を迎えてしまった感がありますw。


よくもまぁ、これだけ飽きずに出来たもんですw
(画像はラスティのFBからパクってきましたw)

また、本業の方でも高い高いと言われる物件相場にも関わらずいくつか物件を買ったりして脆弱と言われたウチの会社の経済的基盤もちょっとは強固になりあと少し物件を増やせば面倒な仲介業務をやらなくても食っていけそうな規模になってきた気もします。(あの森ビルを追い越すのももはや時間の問題ですw)

ま、ぶっちゃけこんな弱小不動産屋にお金を貸してくれるくらい融資がじゃぶじゃぶだったからこそ出来てた話で今の不動産バブルを作ってくれた各金融機にはある意味感謝しないといけないのかもしれません。関(特にサラリーマンを養分にしてる某地銀さんのおかげで物件相場もダダ上がりしたのでこの銀行様には足向けて寝れませんw)

ただ、昨日の昼のニュースで「都市銀行が一斉に住宅ローンの金利を引き上げる」なんてやってましたので来年は今年みたいなことになる可能性は低いのかな、、とも思います。

この金利引き上げは一連のトランプ政権に期待するマーケットの長期金利の上昇が主な原因です。

年明け早々にトランプさんが大統領に就任しますがこのトランプ新大統領が選挙で言ってた経済政策を約束通り実行すればさらに金利が上がるという流れになるわけでもしかするとレーガン政権時並みの好景気に見舞われ日本もその恩恵を受ける可能性も高くなります。

どのみち就任後100日程度のハネムーン期間が明けた春先になればおおよその体勢が判明しますのでその時になって日経株価が25000円を狙う状況にでもなってれば不動産投資的にはもう新規参入なんて超チキンレース状態になるんじゃないかと。。。(最後のババを引く局面がおそらくこの辺でしょう)



と、
来年もそんな話をちょこちょこ挟み、いつも通りに不動産ブログとして更新していく所存ですが、ワタクシ、大事なこと言うの忘れてました。。

えぇ、、言い忘れてましたが、
狼旅団の各団員に於かれましては旅団番号の( )の数字を更新しておいてください。((2)の人は(3)に、(1)の人は(2)に明日付けで更新ですw)



ということで今年もこの狼旅団ブログを応援いただきありがとうございました。

皆様、良いお年をお迎えください。





最後にポチして今年はお別れなんじゃんw

狼旅団懺悔の部屋(2016年編)


はいはい、、読む前にいつもの儀式をお願いしますよーw


こんにちは。

年末のこの時期になるとワタクシのブログ閲覧率もダダ落ち状態。。(ま、年末ですからこんなブログ読んでる暇もないですよねw)

そんな時期を見計らって読者から寄せられた「今年一年の懺悔」をワタクシこと狼神父が時に優しく時に罵倒して今年一年の垢を落とすというネタも今年で4回目(?)。。

ということで早速参りましょう。。

迷える仔羊その1
懺悔
1.懺悔するほど、活動できなくてすみません。
2.サグラダファミリアが、まだ完成しなくてすみません。(TeamBoloEastとして正しい気もしますが。。。)
3.懇親会で色々と先輩大家の方から教えていただいてるのに、酔っ払って何一つ覚えてなくてスミマセンwww


オオカミ神父のお言葉
そういや、先日一度会社まで遊びに来てもらって我々が一方的にしゃべるだけでなにも相談聞かずに終わってしまったことを思い出しました。。(この場を借りてお詫びいたしますww)

どうでもいいですがTaem Bolo系の人って買った物件をサグラダファミリア化する人が多いですねーww(「買ってから最低一年は寝かす」とか妙な習わしでもあるんですか?)

不動産投資は他人の意見を取り入れつつも自己主張も押し通すという難しい舵取りが必要になるので、
とりあえず懇親会の雰囲気に飲まれてお酒を飲みすぎないようにしてください。。

あ、そうそう。。
ベテラン大家の領域になると飲み過ぎて帰る電車で寝落ちして同じ路線を行ったり来たりして最後はタクシーってオチになって一人前らしいですよwww(別に特定の大家さんをdisってるわけではございません、、良いお年を、、)

・・・

・・・

次行きます。。

迷える仔羊その2
ざんげ
今年はおちびの相手をしていて、FX口座を吹っ飛ばされたり
することもなく平和でしたね・・・
まあ、私道の持分が無い家を買うハメになりそうになった位 でしょうか。
融資特約で解除できるだろう、なんて甘い考えで契約をしてはいかんですね。^^;


オオカミ神父のお言葉
とにかく今年はあのおちびちゃんが可愛くて仕方がない一年だったことと思います。(ってかあの子は将来相当イケメンになるので女関係が大変だと思いますよww)

私道の持ち分、、、そんな話ありましたねーww
ワタクシ、相談されたとき散々注意したつもりでしたが
まさかあそこまで仲介さんがダメだと予想もしておらず(ってかもう一度「公道とはなんぞや」くらい勉強しとけってのw)最後の方でワタクシも少々慌てましたがとにかく結果良ければすべてよし・・・ですw(プロセスなんかどうでもいいんですw)

まぁ、あれです。。
トランプさんが大統領になったくらいでリラックマの口座を吹っ飛ばされたやつもいるくらいですから来年はさらに慎重なお取引を願うばかりです。。(ということで良いお年を・・・)

次行きます。

迷える仔羊その3
懺悔
え~エロがダメとなると何も残らないです・・・残らないんですが絞り出したネタがこれです

え~大したことはしていないんですが2chのネタを実行してごめんなさい。
2chのコピペにあった、単語登録のイタズラで後輩のパソコンに『輸送』を『輪送』
に『千円』を『干円』に『緑地』は『縁地』にしてごめんなさい。年が明けたら直しますm(_ _)m 


オオカミ神父のお言葉
正直言わせていただくと
この程度の懺悔ならいっそエロネタでも良かったかもしれませんwww(ま、エロネタだと公開してなかったかもしれませんけどねw)

ところで2ちゃんねるって今でもあるんですね。。(もうほぼほぼ死語の領域かと思ってましたw)
実はワタクシ、、ネオ麦茶のころ、生粋の2ちゃんねらーだったのですが(テレホマンとか中華キャノンが流行ってましたっけw)今じゃIP制限で「人大杉」表示で閲覧できないし書き込みも出来ないという二重苦ですっかりご無沙汰になってしまいました。。

とりあえず新年明けたら後輩のPCを直しておいて欲しいですけど
これって一瞬見たくらいじゃわからないのでそのままにしておいてもいいんじゃね?(むしろどんな災難が降りかかるか興味アリですw)

ということで良いお年を・・・。


次行きます。

迷える仔羊その4
懺悔
1、狼セミナーで旅団バッジつけて行くのを忘れた回がありました、スミマセン。懇親会コッソリ(控えめに)消えて、スミマセン。
2、sbj銀行から安い区分買えるくらいの金額の定期を下ろし、埼玉りそな銀行に振込み、埼玉りそな銀行で定期にしました、sbj銀行の窓口の方、他にも10万円位の営業も断って、ゴメンなさい。
3、区分所有を短期で売って、埼玉で木造アパート欲しい病にかかって、スミマセン。
4、忙しさを理由にcf〇ッツの人のブログのコメント書き込み、フェードアウトして、ゴメンなさい。


オオカミ神父のお言葉
1~4の流れを見るとアナタが今年一年、どういう流れで物件欲しい欲しい病に罹ってしまったが手に取るようにわかるのですが、、、
狼ブログにせっせとコメント書き込む時間があるならもうちょっとcfネ〇ツにもコメント入れてあげてください。。(理由はいろいろありますが、、ここでは書けませんw)

あと来年は友達付き合いも考えるようにしてください。
特にSBJにまだ定期がある気もするのでとりあえず新年早々に全部解約して西武信金とかに新しく定期を組み替えると吉ですw

ということで良いお年を。。。


次行きます。

迷える仔羊その5
懺悔
この一言につきます(;_;)

「築古木造の売り時を逃してしまった事」

自分的には、東京近郊の千葉県内物件は、かねてよりお荷物気味でした。
なのに、3年前に耐震工事で金かけたので使い倒そうと。
CFは生み出しているので後手に回りました。
また、別の物件では追い出しをかけ、土地があるのに!新築ばりにして13%にしか回らない算段。
ここまで辿り着くのに3年程度かかり、その期間の損失は(T.T)
こんな事なら、保証会社付誰でもOKで使い倒すのもありだったかもと後悔の念。
千葉県は都内に接していても所詮千葉!!!!
理解していたつもりなのに、外野の意見を抑えきれなかった不甲斐ない自分。

物件購入では、他人の意見を重視し契約を行い、破談にするの本当にしんどかった。
来年は、自分に自信を持ち感覚がブレること無いようにいきたいです。

ついでにグチ三昧(^_^;)
例年にも増し、築古物件の客付けは苦労しました(≧Д≦)
お金をかけりゃ?回収に何年??
リノベやるものの、アイデア枯渇してます。
ツラい つらい シンドイ しんどい 
精神的にやられる大家業。
収支はそこそこです(〃'▽'〃)
最近、仕事でワクワクが無くなってきました。
第三者的にみると、メンタルが重症になりつつあります。


オオカミ神父のお言葉
なんと申しましょうか、、、
今年一年、、ホントにいろいろご苦労されたみたいですね。。。(ささ、、ワタクシの翼の下で心行くまでお休みくださいw)

ただあれです。
捨てる神あれば疲労拾う神ありです。。(なぜか何回「ひろう」入れても「疲労」になりますw)

えぇ、、今年の後半はまったく動かなくなった木造物件もそのうち地方のRC融資が尽きて都心郊外の木造物件にでも融資しないと残高伸びねーじゃんとどこかの金融機関がまた動き出すはずです。(いつの時代も同じ過ちを繰り返すのが金融機関と覚えておいてくださいw)

あと困ったとき、悩んだ時はワタクシ、オオカミ神父にお気軽にご相談ください。

最後になりますが、
千葉県にもいいところがきっとあるはずです。(それが何かはワタクシもわかりませんがw

ということで良いお年を。。。


次行きます。

と、ここでいつも読者さまの懺悔ばっかり強いているのでたまには我々も懺悔してみます。。

迷える仔羊その6
懺悔
1、3億4000万で売りますからと自信満々に宣言した挙句売れるまで2年と8か月も掛かってごめんなさい
しかもまた預かった別の物件、、3月までに売れという指令にかかわらず一向に反響がなくてごめんなさい

2、レインズに新物件として掲載した瞬間、怒涛の物確ラッシュで味を占めてそこから1千万も売値を引き上げて再掲載して満額で売り切ってごめんなさい

3、買付けなんか一個も入ってないのに「他からジャンジャン買い付け入ってますから」とか嘘ついて無茶な指値を満額まで吊り上げちゃってごめんなさい


オオカミ神父のお言葉
うーん、、、とにかくごめんなさい。。。特に3は買主様が80歳超えの明らかに相続目的な人だったので心がメチャメチャ痛くなりました。。。)


・・・

・・・

さて、、、っと、、

最後になりましたがいつものオオトリの方が昨日になってやっと懺悔の告白メールを送ってきたので晒します。(こいつ、最初は「今年は品行方正に生きてたから懺悔なんてない!」とほざいてたんですw)

今年最後の迷える仔羊
懺悔@品行方正良妻賢母
1、BBQの真っ只中にラーメンの出前届けてごめんなさい。

2、妊婦さんに「今お腹の子12ミリなんですー♪」って言われて合板の厚みで想像してごめんなさい。
今は垂木くらいだろーなと思っててごめんなさい。

3、子供にお年玉返そうとしたら利子要求されてムカついたので元金も返してなくてごめんなさい。

4、飛んでったケレンカスを黄砂のせいにしてごめんなさい。

5、岩手の遠洋漁業従事者さんの入居希望を断ってごめんなさい。
「税金対策のためにもっと上乗せして家賃払うよ」と言ってくれたのにごめんなさい。
岩手の海の上じゃなくて網走の塀の中と連絡とるのイヤだなーとか思ってごめんなさい。

6、残置物のラベルのない茶色の瓶の中身庭に捨てて異臭騒ぎおこしてごめんなさい。
2週間後も臭い消えてなくてごめんなさい。

7、懺悔部屋の日程をアタクシのせいで変更させてごめんなさい。


オオカミ神父のお言葉

・・・

・・・

ほらー

叩けば埃のようにいろいろ出てくんじゃねーかよwwww(まだワタクシは知ってる限り「ノミ」絡みで一つ二つあったはずだぞw)

と言いたいことはいろいろありますが年に一度のこのコーナー。。

もはやあなたのためだけに存在するって言っても過言ではありませんので告白してくれただけでも良しとします。(但し、締め切りはちゃんと守れよw)

それと昨日やっとこの告白が届いた際に、
どうでもいいけど去年の懺悔で言ってた「未完の大器」ってなに?と話題になってたそうですが、、(Boloの仲間内では「腐ったミカン」は捨てろって意味じゃねーの?とか言ってたそうですが、、w)

あれはアナタの物件(通称:「アネゴランド」)のことを指してますw

でもあれです。
あの「伝説のサグラダファミリア」もやっと賃貸開始出来たとブログでも書かれていましたのワタクシ、、安心しました。(出来ることなら最後までビビることなく強気の家賃設定で良かったのに)

これで使い込んでしまった3年越しのお年玉もお子様に返済出来る目途もたったわけですから来年こそは利息もろとも耳を揃えて返せると思います。。

ん?

待て待て待てwww

そういや、この人、、

海の方に新しい物件買ってなかったっけ?wwww(今度はそっちにお金使って返済が出来ないってオチじゃねーだろーなー?ww)


ということで今回告白していただいた方に幸あらんことを願うワタクシでございますww




二日で書く予定が一日で書かないといけなくなってメチャメチャ苦労したんじゃんw

失敗から学ぶ話。。。。


ポチして「戻る」をお願いしますw


こんにちは。

昨日、FBを徘徊してブログネタ探ししてたのですが、そんな中、気になる記事を発見。。

ベンチャー企業の経営危機データベース
(ポチるとリンク先に飛びます)

経済産業省のHPに載ってたこのネタなのですが、新規に事業を立ち上げようとして経営危機になったりなりかけた人の赤裸々な話が83個格納されたデーターベースで経済産業省もなかなかやるなってシロモノでした。

というのもワタクシ、どんな仕事でも成功をイメージするだけじゃなく転ばぬ先の杖ではないですが先駆者の失敗を反面教師として学び自分に置き換えておくのもすごく大事なんじゃないかと思ってるからです。(業種こそ違いますが本質的にお金儲けが目的なわけですから置き換えて考えてみるとどんな失敗でも学ぶ価値があるってもんですw)

事実、このデーターベースを読み解いていくと甘い見通しから経営判断を誤りヒヤッとしたりヒヤっとしただけじゃなく奈落の底に落ちて行った人へのインタビューや後日談までこうも赤裸々に語られているのって初めてみましたw。

不動産投資もある意味これから始める人はベンチャーという位置づけで考えると(と言っても新規事業ってだけだからベンチャーとも言わないかもしれませんけど)最初のスタートダッシュだけでなくその後起こる様々な事象に対して敏速かつ的確に判断する必要があります。

特に「他人からの資金」の「融資」を受けて事業拡大して行くことが多いこの不動産投資ですので先々の取り巻く環境の変化などを正確に読み取っていかないといつの間にか奈落の底なんてこともあり得ます。

自己資金だけでやってれば「あーあ、、お金溶けちゃったよww」と笑って過ごせるかもしれませんが他人様から調達した資金は返さないと必ず詰められますw

ま、お正月休みもありますしデーター的にたった83話しかありませんのでお休み中にこんなネタも読んでいただけると幸いでございます。(30分もあれば全部読めますよ)

で、読んでて思ったのですが、
人間ってやっぱり成功し始めるとなんだか慢心になっちゃうんでしょうか?(脇の甘さと言うか見通しの甘さと言うかダメになりそうな人って共通点がある気がします)

もちろん事業そのものに最初から無理があってダメになった事例もたくさんありましたが、途中までうまくいきかけて経営判断をどこでどう間違えたのかいつの間にか経営が傾き始めたのに気が付かずそこから無理して傷口を広げるパターンってのが非常に多い気がしました。

想像するにこれって経営者の意味不明な「揺るぎない自信」がやがて慢心に変わり「いや、ここで諦めたらゲームセットじゃん」とさらに無理強いして取り返しのつかないところまで行き詰めちゃったんじゃないかと思うんです。

不動産投資でもよくある話なのですが、
Aさんがこの物件を買ってればうまくいったかもしれないけどBさんが買ったためにダメになった、、、、ってのがあります。

何が言いたいかというとAさん、Bさんの性格です。。

例えばですが、
Aさんは元々石橋を叩いて渡る性格
Bさんはどちらかというと勢いでエイヤっていっちゃうイケイケタイプ
だと仮定すると物件によってはAさんが買ってる場合とBさんが買ってる場合じゃ今後の展開も大きく変わる可能性が高いです。

実際の話、
ワタクシが昔売った物件で全く同じスペックの物件(ま、同じ土地に同じ木造APが2棟あってそれぞれ違うオーナーが運用していて入居率が20%くらい変わったことがあるんです。

入居率が20%変わるって結構事件な出来事なのですがこのお二人のオーナーはそもそも交流が無いためそれぞれ独自路線で物件運営をしてました。

どっちもワタクシが売った物件なのでよく覚えてますが、
このまったく同じスペックの物件の埋まる埋まらないはオーナーの個性じゃないかと思っていましたが埋まってる方の物件は丸投げ系大家で埋まってないほうの物件はすべて自主管理(掃除も客付けも自分で業者使ってコントロールしてました)。。。

普通であれば丸投げ系の方が業者の養分と化しそうなものが全く逆の結果になり「この2棟、、一体どこに違いがあるんだろう」ってとても気になってました。

で、何が違ってたかというと埋まってる方の丸投げされてる管理会社の担当がメチャメチャ優秀だった点。。

自社で受けてる管理物件数のスケールメリットを生かしてまとめて下請けに大量発注してコストを削減出来るし客付けもかなり前から退去しそうな部屋を特定して退去させないようにしつつ、退去が決まった瞬間にすぐさま募集を開始、物件のダメ部屋も理解してるのでそんなダメ部屋の退去となるとすぐさまオーナーに報告して「この部屋だけは広告料アップしましょう」と対処も早いので空きが出ようがモノが壊れようがホント、ほったらかし運営でもそれなりの利益も出てました。(ただこの話、、オチがあってこのデキる担当が退職した途端、グダグダ運営に切り替わっちゃったんですけどw)

一方の埋まってないほうの物件。。
このオーナーは大家歴も長くそれなりに実績もある人だったんですが、自分がこうだと思うと他人の意見にまったく耳を貸しません。

空室発生時にも独自のやり方(空室が出た瞬間に募集ビラをあちこちの業者にばら撒く戦術とか成約もしてないのにクオカードを担当に配るニンジン戦術)を駆使するのですがそれだと個々の担当の価値観というか、物件への力の入り方も違ってくるのでなかなか思ったような成果が出ませんでした。

また、賃料設定から考えると単に清潔感だけ醸し出してれば自然に埋まっていくであろう空き室を毎回独自のやり方(6畳の狭いワンルームでアクセントクロス4色も使っちゃ住んでるやつも落ち着かないだろうにww)でリノベするので埋まるものも埋まりません。

最終的にこの埋まってない方のオーナーさん
あまりの埋まらなさに業を煮やしたのか、、やらなくてもいい「ペット可」の募集形態に切り替えて募集を始めてしまい(便乗して家賃3000円アップ、敷金一か月分アップしたそうですけど)シングル層でそんなペット飼うような人がわざわざ木造アパートに住むのかよってミスマッチングをやらかし結局、最終的に満室になった時点で生活保護のペット好きな老人ばっかりが入居する物件へと変貌してしまいました。(ところで生保の人ってペット飼ってて大丈夫なんでしょうか?)

この話、単にオーナーの性格だけの問題では無いかもしれませんが仮に2棟とも埋まってる方の人が買ってればもしかしたら全然違った結果が出てたんじゃないかと思うのワタクシ、、不動産投資ってオーナーの性格でもずいぶんと先々の運営パターンが変わるもんだと思ってます。。

さて、そんな不動産投資で物件を買うってパターンでの話なのですが、
買った人はわかると思いますが買うか買わないかを判断をする際に仲介さんから30年程度先を見越した収支表っての貰うことが多いんじゃないかと思います。

来年の1月にトランプさんが大統領に就任したあと、世界経済や日本の経済環境がどういう風に変わるとかどころか明日の株価の予想も外れるこのご時世で30年先を見据えた収支表見て投資判断するってのも少々片腹痛い話でもあるのですが、素人大家の目を欺くには格好の営業ツールと位置づけ、鉛筆舐め舐めして多少経費率とか空室をいじってなんとか見た目の収支をプラスにしようとする仲介さんも多いと思います。(この前も空室が10年間全く無しという前提の収支表を見せていただきましたがそれ以前に10年後の売却想定価格が購入時より20%アップしてたのを見て軽く殺意を覚えましたw)

そんなデタラメっぽい収支計算書ですが買う人の性格やその時取り巻く環境次第ではこんなクソ物件であってもうまくいっちゃう人は上手くいく気がしてなりません。。(ままま、、可能性は限りなく低いとしてもですよw)

最初の話とかなりズレてますが、要するに
不動産経営ってなんだかんだ言って数字がどうのって話よりもオーナーの性格次第でどうにでも変わってしまうってことを忘れてる人が多いんじゃないかってことをちょっぴり危惧してるんです。。

実際、不動産仲介時に「このお客さん、性格的に勝気だからこの手の物件を勧めるのってマズイんじゃないかな」なんて思う仲介さんは稀だし「この物件はウチならこういう管理するけど自主管理って言ってるからどうでもいいや」とホイホイ売りつけられてしまう人も多いんじゃないでしょうか?

更に言わせていただければ最近のやれOPxだのEGIだのk%だの不動産英語を駆使して顧客を煙に巻くかのような手法で物件を売ってる仲介さんあたりだと「数字上、メチャメチャ儲かるのでお勧めです」とか言って売ってんじゃないでしょうか?(地方と都心のOPxを同じ代数で計算してるバカを見ると悲しくなってきますw)

先日から延々と書いてることで
「不動産屋たるもの売れない時期でも売るのが優秀な営業マン(要するにどんな時でもそれらしい理由付けして売らないとダメ営業って罵られるんですw)」じゃないと売り上げに変動が出て間接費やらなにやらの固定費がメチャメチャ掛かる系の不動産屋さんは長続きしなくなっちゃうんです。。(まさに会社の利益をを社員に喰われて潰されるってやつですw)

そんなわけで冒頭紹介した失敗事例をお読みの上、自分ならどこでどうやって切り抜けるか、、なんてのをじっくり考えるにはいいお休み時じゃないかと思います。。

ギャンブルとして不動産投資をやる方には言いませんが投資として考えるのでしたらこんな考え方もちょっとは頭の片隅にでもおいていただけると幸いでございます。。


ということで今日明日で予定していた「狼旅団懺悔の部屋」は明日以降にお送りします。(本日は予定を大幅に変更してワタクシのネチネチした説法をお伝えしましたw)



要するにまだ懺悔ネタがうまくまとまってなかったんじゃんw

フルローン探知機。。。


ポチして「戻る」、、、でございますw

こんにちは。

早いもので今年もあと4日。。

今日で法務局も終わってしまう関係で決済業務も本日が最終日。。

となると我々業者もやることが無くなり事務所の大掃除くらいで終わるはずなのですが、、
業者さんからの物確電話がピークを迎えてる模様です。。(本日だけで120本掛かって来て我々、文字通りのキリキリ舞いでしたw)

なぜ明日とか明後日くらいからお正月休みに入るってのにこんな激しい物確電話が掛かってくるかと言えば、、
自社のHPとかに出来るだけたくさんの売り物件をアップして「物件が欲しい」とお正月のヒマな時期に一気にネット検索して正月明けに業者さんも買主さんも好スタートを切りたいからではないかと思います。。

また、最近は356日営業なんて迷惑な業者さんもいますから「物件の初荷メール」とか言って元旦から顧客に向けてメール攻撃でもしたいんでしょう。。

ただあれです。
その手の物件は決まってクソ物件であることが多いのであまりムキになって資料を見ないほうが無難です。。

何しろ年末モード中に広告掲載OKな物件として流通してるわけですから
①融資が難しい高利回り(に見える)物件
②売り主希望の価格があまりに高すぎる物件
③ま、空のショーケースじゃ集客できないからとりあえず広告枠を埋めとこう的物件

であることがほとんどなんです。。

えぇ、、
物確受けてるとわかるのですが、「広告掲載可能ですか?」って問い合わせしてくる業者さんって「ダメ」って言うとその場で電話切るので「あー、、こいつ単にネット集客用の物件探してんだなw」ってのがバレバレなんです。。(その後、詳細資料くれとは絶対言いませんしw)

ワタクシの業歴だけで言うのもあれですが、これらの業者さんってまず成約に結びつくことがありません。
また、途中までうまく行きかけてもくだらない理由で話が頓挫するので慣れてくると社名を聞いただけで電話を切りたくなることもしばしば。。(契約直前に社内の方針が変わったとか融資が急に難しくなったなんてコテコテの理由で話を飛ばされると我々、売り主様に合わす顔もございませんw)

とは言えいまだにそんな業者さんが潰れずに存在するってことは何かしら成約してフィーがあるから存在しているんじゃないかと思います。(どんな悪さしても稼ぐお金に色は付いてませんw)

中にはワタクシが単なる誤解でその手の業者にそういうレッテルを貼ってるだけかもしれませんが
今まで、ワタクシの直感が外れたことは一度もございません。。。(この直感が為替の世界でも働いてればと思うとホント、、残念無念ですw

そういや去年の年末から今年の元旦にさんざん物確してきた業者さんがいましたがこの業者も物確はしてくるけど一度も商談まで行ったことはありませんでした。

そんな業者でも当然、なんらかの物件成約でフィーを得ているんだと思いますが先日、その業者で仲介されて買った物件の相談を受けました。。(どうでもいいですけど今年はこの手の相談が一番多かったなーw)

相談内容は「買ってみたもののいくら広告料を上乗せしても内見すら来ない」「売りたいけどいくらで売れるか?」って内容だったのですがその物件、、、積算だけで力ずくで融資を引いて買ったけど部屋が埋まるかどうかまでは全く考えていなかった物件そのもの。。(いつも思いますが地方でやたら土地がデカいRCって不憫です。。)

あー、、こりゃ無理だ。。。(だってすでに実際の利回りが想定利回りの16%より8%も下がってんだもん。。。)

いろいろな問題が複合して起きてこんな大惨事な物件を掴んじゃったんだと思いますが、ワタクシがどんな頑張って売ったところで融資額にすら届きそうもなく(本物件は売った時点でマイナス2000万確定です)かと言って家賃をもう少し引き上げて埋めようと思ってもシングルの賃貸需要がまったく無いところの狭小ワンルームじゃお話になりません。。(狭小ワンルームって見せかけの利回りを上げるのには好都合なのですが賃貸需要の薄いエリアで実際に埋めるとなると至難の業なんです)

しかも肝心の融資がすでにス〇ガですから次回売りに出したとしても融資の関係で相当の減額と融資年数の大幅なカットが予想されます。(次の銀行でス〇ガ以上の評価が出るならいいですけどゴニョゴニョして無茶な融資出して貰ってる関係で次回はカウンターパンチ喰らう勢いで減額喰らうこと必至です)

バカな現金客でもいればあれですが近隣でもう少し築年数の新しいRC物件がもっと高利回りで売り出されていてそいつもかなりの長期間シコってるとなると、、、この物件は少なくてもそっちの物件が売れてからじゃないと目にも止まらないでしょう。。

物事にはなんでも傾向ってのがあるものでワタクシ、
こんな相談を受けてると、この業者って売れればなんでも売っちゃうんだなー(だからこんな仲介してフィーを得てるんだな)、、っていう社風と言うかそんな傾向を感じます。

事実、最近の仲介さんってほぼほぼフルローンの融資ありきで物確してくるのでそういうアンテナに引っ掛からない物件にはほとんど反応しません。(特にウチの売り物件はフルローンなんて融資じゃ買えない価格設定なのでw)

それがちょっとでもフルローン融資が出そうな目のある物件だとジャンジャン電話が鳴ります。(さらに面白いのは例の六本木系の仲介さんから物確が入る物件はほぼそんな物件なので我々、彼らを「フルローン探知機」と呼んでます)

しかしほとんどの場合、フルローンが出るなんて判断はその仲介の担当さんの思い上がりであることが多いので数回物件についてやり取りすことはあれどほぼ100%の割合でその後は尻切れトンボになります。(ちなみにウチの物件の売れ先のほとんどがおいしい顧客を抱える大手仲介さんであることが多いのでこの手の尻切れトンボ系仲介さんから着信があるとテンションも上がりませんw)

でもまた違う物件の売り出すと過去のことなんかすっかり忘れて物確してくるあたり、、「もしかしてオマエら、、ホントはちょっと時代遅れのAIロボットなんじゃねーの?」と思ったりもするのですが(こっちが「そんなことよりこの前の物件、、どうなったんだよ?」って聞くと「え?そんな話、、ありましたっけ?」と返されるので時々、頭がおかしくなりそうな時があります)今の不動産業界ってこの「フルローンが付きそうな物件を追いかけまくる」というやり方が一番売り上げが立つので仕方ないのかもしれませんね。。

ただあれです。
ワタクシから言わせていただくとフルローンが付く物件だからいい物件ってわけでも無いですし、そのうちフルローン融資なんて出なくなった時、多くの仲介さんが今までの客付け手法から大きく転換せざるを得ない場面に出くわすと思います。(一部現金を入れることが出来る顧客をどれだけ囲い込んでおけるかが勝負になる時代がまたやってくるんだし)

そんな時に手金を持ってない顧客だけ囲ってると客付けしようにも出来なくなり大手の仲介に駆逐されちゃうかもしれません。。(改めて思いますが大手の仲介さんの客層ってホント、うらやましいです、、)

と、書いたところで思うのですが、
そんなフルローン全盛時代でもその間隙を縫うかのようにまんまとおいしい物件を買ってる人も結構な数います。。(昨日の当事者さんもネット掲載の物件でまんまと1億抜きましたしw)

また年末に一気にいくつも物件を決済して左うちわな某美人大家さんもいると聞きます。(彼女の買い方見てるとメシ食ったり寝てる時間なんか絶対無い24時間体制であちこちにレーダを張り巡らして物件探ししてんだろうなと思いますw

恐らくですがそういうおいしい物件にありついてる人ってそんな仲介さんのモノの考え方とか手法をすでに熟知していて仲介さんを手玉に取るくらいにうまく立ち回って物件紹介を受けてるんじゃないかと思います。

そう考えると不動産の買い方で他人をマネるとすればこの部分ではないでしょうか?(こんなノウハウを明け透けに書いてる不動産投資本をワタクシ、見たことないしw)

結局、こういう儲けの核心部分は世に出回ることなく手法を編み出した人だけが儲かりやがてその手法も通用しなくなるとこれが「最新の手法」とか「ワタクシ、こうやって儲けました」と出回りそんな時代遅れの手法をマネて「なんか上手く行かない」ってt流れになり最終的に「投資は自己責任だからw」と鼻であしらわれるんじゃないかと。。(その頃には先駆者はまた違う手法を見つけてせっせと儲け始める、、、と)

でもこんな話、、
大家さんの飲み会とかで断片的ではありますがよく耳にします。

断片的なのであとでその話を思い出してつなぎ直す必要はありますが「あの時の話ってこういうことですよね?」って聞くとあながち間違ってないことも多いです。

またそういう人は物件を買ってから見学会なるものを開催することが多いのでその場で「どうやってこんなスゲー物件買ったんですか?」と聞けば大抵いろいろ教えてくれます。(ワタクシも時々、こんなスゲー手法で物件探してんのかよと驚かされることもありますw)

ただ、こういう話はその当事者の人とかなり仲良くならないと見学会にすら呼んで貰えません。(結構核心めいた話が聞けるイベントって親しい人だけのクローズド開催が多いんです)

となると常にこういう人との人間関係を維持しておかなければお声も掛からないのが世の常。。

最終的に不動産投資ってのはこういう人脈作りが儲けの肝になるってことになるんですがそれにはまず人を見る嗅覚がとても大切です。

なぜなら最近の不動産投資業界には大した知識も無いのに先生と崇められカリスマとか呼ばれてる人も多く、そういう人に引っ掛かるとそっちの人脈に翻弄され気が付くと儲からないうえにその先生の養分になってた、、なんて笑えない話も多いんです。

次回の2月のセミナーではそういう人間臭い部分にフォーカスを当てて「人を見る嗅覚を養う」というネタを用意していますがこんな話ばっかり聞いてると人間不信になっちゃうかもしれませんねw

でもこればっかりは仕方ないんです。

なぜなら不動産投資業界ってのは嘘の中から真実を探しだしてお金儲けに繋げるビジネスなんですから。。。しかし真実を知れば知るほど不動産投資に魅力を感じなくなるという恐ろしい事態を生むこともありますけどねw



ということで次回、2月のセミナーの受付は新年1月7日(土)18:00開始となります。。
いつものように募集定員は120名なので少々気合を入れてご応募いただけると幸いでございます。。



明日、明後日は例の「懺悔の部屋」なんじゃんw

想い出のイチョウの木。。。


今年もあと5日ですが、、ポチして「戻る」でお願いしますw

こんにちは。

今日の話はブログじゃ書かないつもりでいた話なのですが当事者からもう書いてもいいよと言われたので書いちゃいますw。(ほら、他人の不幸はなんとかって言うじゃないですかww)

この当事者、、
実は旅団のかなりの重鎮の人なのですが、ワタクシの知る限りでは今年の「瞬間的にお金を稼いだオブザイヤー」ではないかと思います。

えぇ、、
この人、、業者でもないのにたった一日の不動産取引で1億稼いだんです。。。(数年かかって転売して1億って人は過去にいないこともないですがこの手のパターンで1億は初めてですw)

どうやって稼いだのかについてはブログじゃ書けませんが「たった一日で」というフレーズでピンと来た方、、、
コメント欄で「あー、、それって中〇省〇でしょww」とか書かないでくださいw(ここはトップシークレットになってます)

で、そんなわずか一日で1億稼いだ某団員(仮にEさんとします)。。
当然ながら一年でこんなに稼いでしまえば税金もバカになりません。(これだけ儲けたので狼旅団税として3トリキほどタカらせていただきましたが、、まったく追いつきませんw)

と言うことでいつもの「減価償却の雄」である「太陽光発電」で行こうじゃないかと言うことになり早速購入することになりました。

そういや、この太陽光発電。。
当初の買い取り価格42円から大きく値下がりして噂では20円台後半にまでダダ下がりしてるそうですが現金購入であればこんな値下がりは気にもならないでしょう。。(どっちかというと期末までに売電開始出来るか出来ないかが重要ですから)

そんな中、偶然にも12月末までに売電開始出来そうな物件を埼玉県某所にて発見。。
現地を見に行き「これなら減価償却マシマシじゃんw」という規模のモノだったので早速契約、、、となったところで問題発生です。。
えぇ、、
隣地所有者のイチョウの木がこの土地に大きくかぶさっていてこの木の存在が発電量に大きく左右することが発覚したんです。。。


だって、こんなに生い茂っちゃ発電できねーだろww

こういう時、、
太陽光の業者さんは隣地と交渉してなんらかの対策を取ってくれるものなのですがこの隣地の人、、
どうもこのイチョウの木が想い出の樹木らしく一切の交渉に応じてくれないんだそうです。。

樹木本体を伐採するのではなく枝くらい切らせてくれてもよさそうなものなのですが、この隣地の人、、
どんな想い出か知りませんが「このイチョウの木に指一本触れたらコロス」と激しく抵抗します。

ま、越境でもしてれば容赦なく枝くらいこっちで切っちゃうんですがこちらはその隣に太陽光パネルを並べる身。。(妙に刺激して太陽光パネルでもカチ割られたら大変です)

なんとか穏便な交渉で切り抜けられないかと相談もされたのですが、普段から立ち退き交渉とかの戦場で戦ってるワタクシに相談されても「夜中にそのイチョウの木の根っこに大量の枯葉剤ブン撒いて知らん顔してろよw」ってことくらいしか思い浮かびません。(おそらくそんな軽率なことしたら「太陽光パネルの科学的影響でイチョウが枯れた」と精神的苦痛で訴えてくる予感ぷんぷんです)

このイチョウの木がある影響でどう計算しても計画発電量は太陽光のモジュールあたり当初の半分くらいにしかならないのでいくら現金購入とはいえ採算があいません。

一応そのイチョウの木の移設も考えたのですがやはり「触るとコロス」オーラ全開な隣地所有者ゆえ、そんな提案も受け入れて貰えず結局、契約書を前にしてハンコを押すことが出来ませんでした。。(これが買えてれば凄まじいまでの節税対策だったんですが、、無念です)

こうなると一気に稼いだ利益も今の税制じゃ4年で償却できる耐用切れの木造物件とか小規模企業共済チックなやつとか退職金保険を使うくらいしか思い浮かばないワタクシ。。(こんな大金を稼いだことが無いワタクシなのでこの程度しか思い浮かびませんw)

いっそのことM〇テレビのスポンサー枠を買い切って狼旅団の番組(狼旅団的にMCはカンニング竹山さんあたりを希望しますw)でも作って貰おうかと提案したのですが、、

「そんなのやるくらいならちゃんと納税した方がマシじゃんwww」
と秒速却下。。。。(秒速と書いてますが実際は0.3秒くらいで却下されたんです、、、、涙)


ま、あれです。。

テレビで狼旅団を世に広めてもなんの役にも立ちませんからねーw(各方面からクレームが飛んできそうですw)

ということで、
新春から予定していた「狼旅団プレゼンツ~貧困さんいらっしゃーい!」は企画倒れということでお願いいたします。。。(ちなみに内容的にMC:はカンニング竹山・山瀬まみのホリプロコンビで飛んじゃった大家さんをお招きして寄ってたかって罵倒する内容でしたw)



「やませまみ」を「ながせまみ」って間違えて検索したら、、、いや、、なんでもないんじゃんw