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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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仲介手数料あれこれ。。

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時間が無いってのにダラダラと更新なんですのw

こんにちは。

週末の契約を控え我々本日ものっぴきならない状態に追い込まれてますw(契約直前になって買主側からめんどくさいオーダーがたくさん届いて泣きそうになってますw)

ということで本日もあまり時間がないので引き続きセミナーで聞きたいことで当日しゃべらないやつをちゃっちゃと書きます。

本日の質問は
「仲介手数料を減額するテクニック」
についてです。

と、この質問に我々不動産業者が答えるのはある意味タブーじゃないかと思うのですが、正直な話、

「おめーみたいなクソ仲介に仲介手数料満額なんか払えるかよwww」
強制的に減額を試みる場面を我々もよく目撃します。。(決済当日に買主さんと仲介さんとで言い争いになってるのを見ると我々も身が引き締まるってもんですw)

ワタクシ、不動産の仲介業務って売り主、買主双方が安全に不動産取引出来てかつ後日、トラブルや遺恨を残さないようにやりきって初めて仲介手数料としてお金をいただく商売だと考えているのですが、仲介さんによっては前の取引で使った売契や重説を丸写ししてだけでロクな調査もせずに取引させてしまい実は当時から変化した近隣環境とか法令の制限の問題で晴れの取引自体を台無しにしてしまう仲介さんも少なくありません。(特に近隣の所有者関係って公図だけ見てもコロコロ変わってるので過去の資料を信じて取引するのってホント、危険なんです)

と、こんな不手際が発覚すれば仲介さんも負い目がありますから手数料の値引きもわりと容易ですが、通常通りまったく問題のない取引の場面で「悪いけど仲介手数料マケてくれません?」って言うと「なんでマケてやんなきゃいけないの?」って思われることが多いです。

というのも我々、仲介する際に売契と重説に業者印を押すのですがそのハンコの責任は売買した後も付きまとうんです。。
例えば、契約でなんらかの説明不足などが原因で契約当事者に損害を与えてしまった場合、こちらに非があれば賠償請求されれば場合によっては応じないといけなくなります。

その賠償金額、、
下手すると満額貰った仲介手数料でも足りないこともあります。

これは実際にワタクシの身に降りかかったことですが、
まだまだ駆け出し時代の大昔、とある一軒家の仲介をした際、越境調査を怠り隣の軒がこっちの敷地に出っ張ってることに気が付かないまま決済しちゃったことがあります。

この時の買主さんは業者で建物を取り壊し新築戸建てを建てて売ろうとしてたのですが、越境承諾を取ってないものですからこの業者さんが買った後、隣地の越境部分を是正しないと設計通りに新築が建てられないという事態に。。

しかも隣地の越境者は越境承諾にハンコを押してくれないものですから業者から「損害賠償払うか」「取れない越境承諾を力ずくで貰ってくるか?」の二択を迫られ、結局いただいた仲介手数料以上の金額を損害賠償として払う羽目になりました。(額は書けませんが結構な金額でしたっけw)

そんな重い仲介責任と万が一の時には損害賠償払わないといけなくなるという考えがあるので何回も取引してるとかよほどの信頼関係がある人じゃないとなかなか「値引きしますよ」、、とは言いにくいものなんです。

ましてその仲介さんと契約当事者が初見の場合、「あのー仲介手数料、、多少減額してくれませんか?」なんて言おうものなら「は?満額に決まってんだろw」って普通に思うものです。(特に大手仲介の場合、手数料の値引き一つでも稟議が必要な場合もあるのでさらにハードルは高くなります)

とは言え、そんな初見の仲介さんであってもこの手数料の減額、、出来ないこともありません。。(蛇の道はヘビってやつですw)

要するにこういう交渉は後出しじゃんけんになることが多いくその局面で言うと、「なんでここまで話が進んで仲手マケろって言うのよww」と言われてしまうことも多いです。

ということでここは取引に入る前(出来れば物件出して貰った頃)にあらかじめ、「私、手数料満額払えないけど取引に応じてくれますか?」って聞くが吉です。(なんでも悪いことは先に言ったほうがいいんです)

これが「先に手の内を明らかにして減額を迫る方法」です。。

この手法、、
売り主になる際、あらかじめ言っておくと媒介欲しさに言うがままの減額を引き出すことが可能な荒業なんですが逆に買主の立場になるとYESと即答する人はなかなかいません。(「そういうわがまま言うなら他に売るからいいよ」って蹴散らされる可能性大ですw)

ただ一部例外があります。
普段、賃貸管理ばっかりとか実需売買ばっかりとかで投資物件の売買の取引をしてない仲介さんあたりだと「仲介手数料の金額の大小よりも話をまとめてまとまったお金にしちゃおう」って考える人も多いんです。(ただ、この手法売買ロットによっては「たった30万に仲手をマケろとか言うと仲介してやんねーぞw」と思われるのでご注意くださいw)

で、そういう仲介かどうかを見極める方法は仲介さんの契約まで段取りの取り方ひとつとってもわかります。

例えば資料請求とかで仲介さんとコンタクトを取ってると途中で通常の不動産売買の段取りと違う行動を取るやつがいます。上司に取り次いでもなかなか要領の得られた答えが返ってこないなんて場合、この仲介会社は売買業務の経験が浅いって可能性が高いです。

そうとわかればその要領の得られない答え一つ一つで嚙みつきますw
そして最後に「おいおい、、そんなんじゃ手数料満額払えないよ(あんだすたん?)」と少々強気に出てみるんです。。

あとは先ほどお話しした仲介さんのミスに乗じて減額を迫るやり方。

これは明らかに「こちらに仲介を通じたミスで損害が出そうなとき」に威力を発揮します。

どんなミスかというと、、、
「え?そんな話聞いてねーぞ」って話です。

実はこれ、一度の売買で結構出てくることが多いのでそんなことが起こったときは躊躇せず「悪いけどそういう話、、先に言ってくれますか?(最後のほうで語気を荒げるのがコツですw)」って詰めると弱気な仲介さんだと結構効きますw

これが二つ目の「相手の弱みに付け込んで減額を迫る方法」です。

この二つの手法が一般的な仲手の減額手法なのですが(他にもあるかと思いますが今日はこれしか思い浮かびませんでした)どちらの手法も重要なのは「こちらが有利な状況のときに行う」ってことです。

何事も交渉事を優位に運ぶにはまず自分をこの立ち位置に持っていくのが先決ですしそのほうが成功率も各段に上がります。

不動産取引ってこの部分のスキルが高い人ほど条件のいい物件にありつけるので仲介手数料の減額交渉以外でもお試しいただければと思います。(ちなみにワタクシ、こういう交渉事で負けたことはほぼありませんw)

と書くと、「そのスキルとやらが無いから困ってんだよ」って方も多いかと思います。(ケンカしたことない人にケンカが強くなればいいんだよって言ってるのと似たような話ですからw)

と言うことでちょっとだけ書きますが、
交渉事はこっちからなんでも「疑問形」でぶん投げて答えてもらうという言葉のキャッチボールのやり方を会得してください。

質問された側って必ずなんらかの答えをしないといけないのでこんな会話を続けると常にこちらは優位な立場になることが多いです。(質問ってある意味言葉で「攻めてる」のと同じだし答える方はなんとなく「防戦」してる気持ちになっちゃうものです)


とダラダラと書いてみましたがなにか参考になる部分があれば幸いでございます。。。


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うーん、、なんか今日のネタはまとまりが悪いんじゃんw