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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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団員番号5番。。。w

banner赤ずきん
とうとうケルヒャー買っちゃったんですのw

こんにちは。

先日より旅団のプロコメント師でありながら3Dポリゴン職人でもあらせられるラスティーさんが忙しい仕事の合間にワタクシの新ロゴを3Dバージョンで作ってくれましたがそこからさらに進化させて新ロゴまで作ってくれました。(原画担当の娘2号もあまりの完成度に驚愕してましたw)

狼ロゴ003
前回最終バージョン

ここから進化に進化を重ね、、、

狼ロゴ001
こんなロゴになりましたww

今回の進化バージョン、、
今までは裸だったのがメタリカTシャツ(ちゃんとマスパペ仕様になってますw)に進化して、さらにワタクシの持ってる例の高いギター(通称MX-2)の写真からわざわざ3D化、、細かいところではギターの先っちょに「ESP」ロゴまで入ってる力作なだけに今後はこのバージョンを旅団の公式ロゴとさせていただきますw(またこのロゴで缶バッチ作って手始めに今度のセミナーでも配りますw)

と言うことでこんなすごいロゴ作ってくれたラスティーさんには感謝の意を込めてまだ2人しかいない旅団番号の一桁を授与させていただきます。(で、その一桁番号ですが、、、やはり本日はあの清原氏の有罪判決が出た日ですので団員番号5番でいいですよね?ww)


そんなわけで5月も今日で終わりです。

当然ながら明日から6月になるわけですが明日、安倍さんが噂通り消費税の増税据え置きをアナウンスするらしいです。

この話は先週くらいから新聞でもかなり触れられていたので明日、発表があったとしても「織り込み済み」と言うことでマーケットにはあまり影響は無いと思いますが、同時に衆議院解散も無しなんてアナウンスもあるらしいのでこれは今の政権が議席を減らすことなく今まで通りの政治運営で乗り切れることも意味しています。

ワタクシ、なんとなく衆議院解散してダブル選挙もあるのかな、、と思っていましたがさすがに熊本であれだけの被害があった後だけにそこまでは踏み切れないんでしょう。。(妙な批判が出て衆院の議席を減らしちゃ元も子もありませんしw)

また、アベノミクス失敗なんて言われないようにこの機に乗じて日銀が大規模な金融緩和にうって出る可能性もあるのでもしかすると6月はちょっとは景気の良い話が聞こえてくるかもしてませんね。

ただ不動産的に言わせていただくと消費税増税を見込んで今頃から転売用の土地や物件を仕込んでいた業者さん、、またもやあてが大外れです。。(前回の増税据え置きの時もひどい目に遭った業者さん多かったしw)

ワタクシの知り合いの業者さんも4月の終わりくらいまで「消費税は上がるのかどうなのか?」をずっと見守っていましたが連休明けに「増税前の契約なら消費税は現行の8%でOKです」って商法で新築計画をいくつも始めてしまい涙目になってました。

こういう読み違えしてしまうと高値で土地を仕込んでも出口が無くなってしまうので建てる前の更地の状態で売りに出す、、なんてことも十分考えられます。

ワタクシ、そう思って「建てないなら買った値段に少し色付けて買い取りますよ」って言ってるんですが、「ダメなら戸建て用地で売るから放っておいてw」と言われ今ではこちらが涙目状態。。(策士、策に溺れるってやつですw)

とは言え、ワタクシの知り合いの会社以外にもこんな読み違えをして土地を抱え込んでしまった業者さんも多いでしょうからここしばらくはアットホームの土地の広告は要チェックですw。(なんてハゲタカ商法なんでしょう、、、w)

そういやそんなネット広告ですが、物件を探すときどこのポータル見てますか?

「え?投資物件探してるんだから利回り表示で探せる投資物件の専用ポータルに決まってんじゃんw」
って答える人も多いと思いますが昨今の不動産投資ブームでそこ見て物件探しても載ってる物件は「レインズとかで客付け仲介さんが見つけた広告掲載可でもなんでもOKの出涸らし物件」ばっかりのはずです。

事実、ワタクシのメールに毎朝届く某ポータルサイトの人気ランキング上位の物件、、
悲しいことに自社サイトに誘導するだけが目的のような撒き餌物件ばかりなのですが(これは前回のセミナーでもやったネタですので覚えている人も多いかと思います)これを詳細に調べてみるとほぼレインズ物件。。。(わかっちゃいるけど念のため確認するのも我々の仕事ですから)

ワタクシも時々そんな物件を見つけてはレインズから図面を落とすのですが「RC」と書かれてても木造だったり(1階部分がRCで上が木造でもなぜかRC物件登録されているんです)ひどいのになると完ぺきに木造なのに「RC物件」として広告になってたりします。

載せる人の意図もなんとなくわかりますが、広告でウソ載せてるようじゃ(どうせ「載せた担当の掲載ミスです」って言ってとぼけるんでしょうけどw)「これって自社サイトに誘導して囲い込みたいだけでしょ?ww」ってのがバレバレです。。

確かに物件数4万件なんて威勢のいいことは書いてありますがこれもよくよく調べてみるとかなりの重複登録があり実数的に見れば1万件くらいあればいい方なんじゃないでしょうか?(その1万件がほぼ出涸らしだって考えると果たしてこのポータルってなんの意味があって存在するんでしょう、、)

それでもその広告主の客付け仲介さんにコンタクト取ると「広告非掲載(未公開物件)」なる物件を送ってきますがこれを見ると明らかに「融資が付きやすいだけの物件」。。。

ス○ガ4.5%で借りる前提の収支表には向こう20年の家賃下落想定すら考慮されていない数字が並び、BMフィーがいくらか聞けば「調べて折り返します」と言われ一週間待っても来ないのでこっちから連絡すると「今から送ります」と言ってるわりに一向に送って来ないので催促の電話をすると「外出中」。。。(要するにウザい客は客じゃないってことですよね?ww)

ごくたまに「お!これいいんじゃね?」って思う物件を送ってくる仲介さん、実は単に融資が付くだけの物件を送ったら偶然それが欲しいと思ってる人のツボに突き刺さっただけの物件ってオチなのですがそういう物件は他の人にも突き刺さるので買い付け入れると「あなたの買い付け順位は8番手」。。。

それでもたまには買い付け1番手が取れる物件に出くわすもののそれは単に融資が付きにくい物件。。(そういう物件は得てして競争率が低いので買い付け1番手が楽に取れるってだけなんですがw)

当然融資が難航してなかなか契約までこぎ着けないのですがそういう物件でも刺さる人がいてやっと融資が付いて仲介さんに連絡する頃には「現金のお客様が満額で・・(以下略)」。。

要するになにが言いたいかと言うと収益物件を探してる人が収益物件のサイトで物件探しても競争率が高すぎてここ最近はほぼいい物件にありつけていないのが現状ってことで、これを打破するには人がやってないことをしないといい物件にはありつけませんよってことです。(ってかワタクシ、、なんでこんな月並みなこと書いてるんだろ。。)

そこで検索が面倒なサイト(例えば不動産ジャパンとかアットホーム)で収益物件になり切ってないような中古物件を探すって作戦を取る人が多いのですが、それも最近はあちこちのブログネタとかで簡単に見つかる話なので今からじゃそうそう見つかるもんでもないでしょう。

となると次にブツ上げ専門の大手仲介さんのHPに直接アクセスしてダミーっぽく載せている物件を見て担当者をロックオンして「ワタクシ最終エンドなので手数料が両手になりますよ(もちろん融資が自力で出来ますからw)」なんて言って元付け直物件を優先的に回してもらう手法。。

投資物件専門ではないのでどんな物件が飛び出すかなんて「ガチャガチャ」やってるのと同じ感覚でバラエティーに富んだ物件を出して貰えますが比較的大型物件を狙ってる人にはちょっと不向き。。(ただ中古戸建なんか狙ってる人は今はこの手法がベストかと)

そうなるとこの作戦もいつかは中古戸建物件を探す人専用になってしまうわけで結局のところ「この方法だといい物件が見つかる」って話はなかなか見つからないんじゃないかと思います。

とこんな感じでダラダラ書いてると「じゃあ、なんかいい方法でもあるのかよ?」とここまで読んでもいい方法が書いてないとお怒りになる人のいるかと思いますが、そう思った人が正解なんです。。(だってそんな都合のいい手法、今はまったく無いですからw)

そんな風にお怒りになる人ってのは自分の欲しい基準を満たす物件がいくら探しても無いからであってそれって同時に物件を見る目が恐ろしいくらいに養われている証拠です。(ずっと探してるのに欲しい物件が全く見つからないってホント、イライラしますからw)

よくワタクシが「ポータルなんか見てもいい物件なんかないよ」と書くと「いや、俺はそんなポータルで物件見つけてるよ」と反論めいたことをおっしゃるのですがそれってポータルサイトの中に眠ってる物件で他人は気が付かないけど自分には見えちゃうって選球眼があるから出来るんです。

不動産投資希望のプレーヤーが異常増殖している昨今でも幸いそういう選球眼を持ってる人はまだまだ少ないですからポータルサイトを丹念にチェックしてればいつかは見つかるし(こう言う人って見つかるまで買わずに我慢出来るタイプですから)そんな人から見たらクソみたいなポータルもブルーオーシャンです。

逆にそう言う選球眼が無い人が適当な物件を仲介さんにあてがわれてしまう一番危険な時期なのが今です。。

明日、消費税の延期発表がある予定ですがこれは同時に不動産価格の暴落ってのもしばらくは起こらないってことでもあります。(銀行だって今の経済情勢で一気に融資を絞るって舵は取る必要もありませんから)

融資の蛇口が大きく開いているときは融資も引きやすいチャンスでもありますが同時に高値掴みしやすい時期だって意識を持ってないとホント、仲介さんの思うようにやられてしまいますからそこのバランス取りは物件探しする以上に重要です。

高いから今物件買っちゃダメだよって言うのは簡単ですがそれでも「早く始めないと損(ワタクシがFXやってる時はいつもそう思ってましたw)」って気持ちが強いって方の方が絶対多いはずですので仲介さんから物件を出された際には「単に融資を嵌め込める客だと思われていないか?」って部分だけでもチェックしてください。

これがわかれば物件の目利きがあまり上手じゃなくてもそこそこいい選球眼で見ることが可能になるもんです。(物件の善し悪しがわからないで不動産買うって人はこっちの選球眼だけあれば案外なんとかなるもんなんですww)


と、今日もダラダラと書いてしまいましたがちょっとでもご参考いただけると幸いでございます。。。



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なんか今日のネタも取り留めがないんじゃんw

なに?一低にコンビニとな?www

banner赤ずきん
新戦力君のお土産、、干乾びた「黒糖干し梅」だったんですのw(で、ワタクシにどうしろと?w)

こんにちは。

昨日のニュースで「第1種低層住居専用地域にコンビニ解禁の見通し」なんて記事を見つけたので(実際にはでんじゃらす兄さんの後追いネタですけど、なにか?w)今日はそんな話題に触れてみます。

さて、不動産で建築物を建てる場合、役所が決めた用途制限(商業地域とか第一種住居専用地域など)に沿って建築物を建てないといけないのですがその中でメチャメチャ制限が厳しいのが第一種低層住居専用地域(通称:一低)。。

12種類ある用途地域の中で最も厳しい規制がかけられていて例えば、建ぺい率は土地に対して40%だったり50%(要するに100㎡の土地に対して40㎡とか50㎡の敷地しか建物建てられません)、容積率に至っては80%だったり100%だったり(要するに100㎡の土地であれば床面積は80㎡とか100㎡しか建てられません)するのでここで住居系投資用物件を新築しようものならよっぽど知恵を使わないと収益性が悪いものしか建築できません。。(高さ制限、日影規制も厳しいので一見容積食い切れそうでも思ったより容積は食えません)

また、ここの用途は「低層住宅の良好な住環境を守るための地域」と決められているので単独での店舗、事務所なんてダメなのは当然として兼用住宅で建てるにしても非住宅部分の床面積が、50m²以下かつ建築物の延べ面積の1/2未満のものでなければ建築許可も下りません。

そんなめんどくさそうなエリア。。
用途地域も12種類あるんだからそんなに多くないだろうと思って地図(一低の部分だけ赤く表示してみます)で見て見ると・・・以外に多いんです。。

と言うことでまずは東京都全域。


23区から ちょっと外れると真っ赤っかですw

次に神奈川県。


あれ?地価の高そうなところはみんな赤いぞww

続いて千葉県。


ここも中核の場所は案外赤いとこ多いです。

で、埼玉、、ですが、、あれ?


意外に埼玉も赤いとこあるんですねww(埼玉なんて全部60/200だと思ってたwww)

で、この赤いエリアですが、
要するに兼用住宅であっても50㎡を超える店舗は建築不可ですからコンビニなどは一切建築出来ないってことになります。

建築出来ないってことはこの一低のど真ん中で暮らす人はコンビニが無い生活を強いられることになり(新戦力君も言ってましたが「コンビニごときに徒歩5分はあり得ねーw」ってのはワタクシも同感ですw)こんな一低地域に古くから住んでる年配の方だと昨今の統廃合で消滅し掛かってる銀行のATMや郵便局などをコンビニで代用しようにもちょっと遠くて不便じゃないか?ってのが今回の規制緩和の理由でしょう。。(ニュースで言ってた「買い物弱者っ」てこういう意味だとワタクシ思ってます)

ちょっと話が逸れますが賃貸の募集広告で「コンビニまでの距離」って結構重要で「セブンイレブンまで500m」って書くと「むしろ書かない方がいいんじゃね?」って言われることがあります。(不動産的に500mって言うと徒歩換算で6分以上になるので「全然近くねーよw」って言われちゃうことが多いんです)

住環境重視のエリアなので「コンビニの出店なんてとんでもない!!(怒)」って言いそうな住人も多いエリアですから実際の運用面ではどうなるのかとは思いますが、一低地域にコンビニが出店可能になれば今まで「コンビニまで500m」なんて表記していた投資物件などはメチャメチャ恩恵受けそうです。(えぇ、、もしかしたらこんなことくらいで賃料アップしちゃうかもしれないってくらいの一大事なんですww)

ただニュース記事をよく見ると「一定の条件」とか書かれてます。
先ほども書きましたが元々「低層住宅の良好な住環境を守るため」の地域と言うことで引っ越してきた方も多く「そんなとこに不良のたまり場みたいなのが出来たら困る」と思う人も多いと思います。

おそらくそんな地域住人がコンビニ出店に柔軟な姿勢を見せる(要するに地域住人の承認とかが必要になるかと)のが建築OKを出す要件になるんじゃないかと思うのですが、そのコンビニ建設予定地の隣に住む住人はゴミとか騒音の問題で嫌がる人も多いでしょう。。(ワタクシだって徒歩1分のところにあるのはありがたいですが隣接してるってのはイヤですからw)

またコンビニって24時間稼働でのFC制を考えると人が激しく行き交う商業系地域なんかより売り上げも伸びないでしょうから一低だけの客層だと売り上げもそんなに伸びない気がします)せっかく出店してもすぐに廃業なんてパターンも容易に想像できます。

ただ、コンビニが出来ることによって店先に防犯カメラも出来るし、何より店舗の明かりが激しく眩しいので近隣の防犯って面では一役買うし、一低とかにある時間貸し駐車場などで1000円札しか使えないって時でも近所にコンビニさえあればお金を崩すのにも楽ちんなので個人的には大賛成なのですが(ホント、杉並とか世田谷あたりの一低でこんなことが起こるとコンビニ探すのにえらい苦労するんですw)果たしてこんな不毛の地みたいなところで(ワタクシであればコンビニで売ってる定価の商品とかを慢性的に買うなんてことしないですから)出店しますなんてFCオーナーもそれほど多くはないでしょう。

となると実際の話、規制緩和したけどあまり増えないってオチになるんじゃないか、、、とワタクシ思います。(コンビニ本部だってある程度は地域の人口とか調べて出店決めてると思うし)

しかし1階にコンビニが入った新築物件って利便性もいいし何より高い家賃が安定的に取れるので今までは用途地域の関係で除外しないといけなかった一低の土地にあらたな有効活用プランが生まれるってのは不動産的観点いくといいことだし政府が旗を振ってる空き家対策(思うに一低の広めの土地とかで有効活用出来ない土地が空き家になってる気もします)にも一役買うでしょうし、虫食いみたいにほぼ放置された一低のコインパーキングなどもそんな活用法で土地が一斉に流通するかもしれません。



そんな三方良しな規制緩和になれば言うこと無しなんですが、、さてどうなることやら。。。



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なんか今日のネタ、、グダグダ感いっぱいなんじゃんw


あ、そりゃ無理だww

banner赤ずきん
今日はバタバタしてるので手短な更新なんですのw

こんにちは。

昨日から新戦力君が恋の逃避行をしている関係で転送電話も今週はワタクシの担当です。。(ってか新戦力君に業務連絡、、毎度毎度のウケ狙いのつまんないお土産買って来ないように。。。いいですね?)

土日は比較的、物件の問い合わせも少ないウチの会社。。
そうは言っても物件をレインズに載せてる関係でそれなりには電話が鳴るので転送用の携帯は手放せません。

そんな電話番の本日。。
神奈川の某業者さんから着信がありました。

なんでも「自社で仕入れた物件があるのでお客さんいませんか?」って電話だったのですがどんな物件か聞いてみたら単なる実需の区分レジ。。

そんなのレインズに売主って載せておけば両手狙いの仲介さんが我先にと客付けしてくれそうなものですが、、、
価格を聞いて「あ、そりゃ無理だww」って思いました。。(どう値付けしても相場3200万くらいのやつを4800万で売ってますよ、、こいつらww)

物件の高騰化著しい昨今、、
販売ロットが比較的小さい物件だと転売業者も上司の稟議が下りやすい関係で相場をロクに調べもしないで安易に「ん?この物件安いじゃんww」って判断して「ま、多少仕入れ値が高くても最近はマンション価格も高騰してるし、なにより今はアベノミクスだからww」なんて甘い考えで仕込んでしまい売り出そうとしたら意外に周辺物件が安く売っててレインズに登録すらできないってパターン、、、。(リーマン末期にはホント、このパターンよくありました。。。)

こういう時、仕入れ担当は責任を取らされて売れるまで仕入れ活動は停止され、「オマエはこの物件を売り切るまで仕入れはしなくていいから」と事務所勤務になり、業者名簿片手に架電しまくって自力で客付けしないといけないって暗黙のルールがあります。(だって迂闊にレインズに載せても価格差で浮きまくるじゃないですか?w)

投資物件だと利回りの差が価格差になるので築年数とか建物の所在、道路付けなどで売値って結構変えることが出来ますが実需の場合、やはりユーザーは周辺相場を良く調べていて「あっちのあのマンションがあの価格でこっちがこの価格ならこっちは絶対要らないわw」とかシビアにみられる関係で値付け間違いするとあっちの物件が速攻で売れて近隣の相場が上がらない限りほぼ間違いなく売れなくなります。

なのでレインズに載せずに「未公開物件(いつも言ってますけどレインズに載せてないってだけで未公開物件って言うなよw)」っぽく見せて神秘性を高めて売ろうって魂胆だと思いますが、、いくらなんでもこれはあんまりです。

「ところでこの物件、、内見とか入ってます?(ま、こんな質問、、すごく愚問な気もしますけどw)」

なんか電話口の営業さんが気の毒なので少しは話を聞いてあげようと聞いてみたのですが、、

「それがなぜか内見が一件も入らないんですよ(おかしいんですよね。。)」とか言ってました。

これだけ価格が乖離してれば見に行く気もしないでしょうけど(こんなの案内した仲介さん、、きっと信用無くしちゃうだろうし)ホント、悪いことは言いません、、多少損失が出ても今のうちに売り切った方がいいと思いますよ。。。(さっさと損切りして次頑張ればいいじゃん)

ちなみにこの区分マンション、、。
戸数が少ないマンションなので過去の販売事例があまり載ってません。

こういう時は少々お金が掛かりますが東京カンテイってとこで分譲時の販売事例を調べて近隣の似たような物件と分譲時の差を調べてその乖離差と駅力とか近隣の利便性を合理的考慮して値付けするものなのですがおそらくこの担当さん、、この手法は使ってないでしょうね。。(話した感じ、、とてもそう言うところを見て仕入れてるとも思えなかったし。。)


えぇ、、

だって、この売値の4800万って数字。。



当時の分譲価格より高いですから。。。。。(それが出来るのは広尾ガーデンヒルズとかのビンテージレジか大手分譲会社が建てたブランドもののレジだけなんです。。)



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小田急線って駅力で全然価格が違っちゃうんじゃんw

退去立ち合いでの一コマ。。。

banner赤ずきん
今日もちゃっちゃと更新なんですのw

こんにちは。

本日はウチのレジの退去立ち合い日。。(埋まるとすぐ退去のモグラ叩き状態ですw)

普段であればこの退去立ち合い業務は新戦力くんの仕事なのですが、あいにく本日は例の巨大バイクで恋の逃避行中。。


ぬーすんだバイクでーはーしりーだすー♪

仕方がないので本日はワタクシが代わりに退去立ち合い業務なのですが、今日の退去部屋、、
元々カップルで約束で貸したのですが彼女の方が一向に入居しない部屋だったんです。

そんな退去部屋。。
ワタクシの経験だとこの手の部屋を男ひとりで貸すと絶対荒れるので退去予告が出た際、不具合箇所に全部テープ貼って敷金が修繕費用を超えたときの証拠にとカメラまで用意して万一退去費用で揉めてもグウの根も言わさない覚悟で臨むつもりでした。(万一、見解の相違で殴り合いになっても大丈夫なように本日はスーツ非着用ですw)


ピンポーン♪

と呼び鈴の合図とともにワタクシ、戦闘開始です。。(ロックンロール。。)

で、玄関口に立ってたのはワタクシより背の高い男性。

新戦力君情報では「えーと、、あの住人、、見た目背が高いだけで狼さんならケンカになっても負けないと思いますよ」と言うことでしたが、、

これじゃ万一、見解の相違で殴り合いになったら一瞬で制圧されそうな予感がします。。(タレントで言うと「ライザップに通い始めて1カ月半くらいの宍戸開(以下宍戸さん)」って雰囲気です)

宍戸さんも初めての退去立ち合いだったようで「ネットとかで調べたけど、、なんか問題があったら敷金全部取られた上に追証なんですよねー」って不安げな顔してましたのでワタクシ、「こりゃ不具合箇所、いっぱいあるんだろうなー」と持参したカバンからおもむろに不具合箇所をピックアップするテープ(通称:ダメテープ)とカメラを取り出し部屋をくまなく探索開始。。


さで、悪いどこはねーがー・・・


・・・・

・・・・

と言いつつも部屋に入った時からなんとなく気が付いていたのですがこの人、、男性のひとり暮らしなのにとても部屋をきれいに使ってます。。(昔のトレンディードラマみたいないい匂いすらします。。。嗅いだこと無いけどw)


注:募集写真じゃなくこれで退去時の写真ですw


そうは言ってもここで生活してたんですからそれなりに生活臭が残っているはず。。(冷蔵庫の裏とかクロスが絶対黒くなってるでしょw)

ワタクシ、バストイレの水回りからクローゼットのクロスまでくまなくチェックしたんですが、、、やっぱりダメテープを張り付ける箇所が一つもありません。。(クロスにも傷一つないし、窓枠も巾木もきれいに拭き取られてます)

それでもワタクシ、鑑識が現場検証するように今度は床に這ってフローリングの傷まだ探し出しましたが、本物のフローリング、、ハイヒールで歩いても傷が付かないやつなので一目見て諦めました。。(ってかこれ、傷どころかすでに仕上げワックス塗ってあるでしょ?)

しかしそうは言っても所詮は賃貸物件。。
お風呂の排水溝とかエアコンとかはそんなに手を加えてないでしょう。。(そう言うとこは絶対生活感残ってるもんですw)

「ま、不具合か所は無いけど清掃だけは入れないといけないですから・・」
なんて言いつつ、排水溝とかエアコンの内部を覗いてみたのですが、、、、あれれ、、、、

むしろ我々が貸し出すときに撮った写真よりキレイになってません?www(我々もちゃんと清掃業者入れて清掃してるんですがそれ以上にキレイになってますよw)



うーむ、、、


このままだと原状回復費用どころかデフォルトで差っ引く清掃代(㎡あたり1080円)も取れなくなりそうな予感がします。。(ところで下駄箱の中の板も貸し出す前より白くなってるのってなんですか?)

そんな思いを馳せつつ、、住人さんに「あ、そういや、住んでてなにか不具合とかありませんでした?」って聞いてみました。(この意見が次回の賃貸で参考になるので管理会社経由でも絶対聞いてください)


そしたら・・・

「いちいち文句言うのもあれだったので言わなかったんですけど借りたときの部屋、、とても汚かったので入居時に自分で清掃入れました。」




えぇ、、


穴があったら入りたいって思ったのは言うまでもありません。。。。(今度はもっときれいにして貸し出そうっと。。)







ん?待て待て待て。。。。



ってことはあれじゃないですか?。


宍戸さんからしたらこの部屋でもまだ汚いって見えてるんじゃねーの?www(だってすごく自信なさげっぽかったし)



・・・・


・・・・


と言うことでワタクシ、ちょっと怖かったんですが最後にこう言いました。


「ま、あれですね。。不具合か所も無いので今回は清掃代だけ引いて敷金お戻ししますねー(ドヤ)」


宍戸さん、、貴方はたぶん間違っていないですけど我々にも意地ってもんがあるんです。。ごめんなさい。。。


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なんかすっごい自己嫌悪なんじゃんw

「リーマンショック前と似てる」って話、、。

banner赤ずきん
まずはお知らせなんですのw

【お知らせ】
昨日送信したセミナーご案内メールですが何通かエラーで戻ってきました。
まだ届いてないって人がいたらメールにてご連絡ください。(日曜までに連絡が無い場合はキャンセル扱いにしちゃいます)

こんにちは。

今週のサミットの関係で都内でもやたら警察官が歩いていましたがそのサミットも本日で終了。
来週からまた通常の生活に戻るのですが、そのサミットで安倍さんが言ってた「リーマンショック前と似ている」発言。。

かねてから安倍さん、「消費税は巨大地震とかリーマンショック級のことでも起きない限り消費税は予定通り引き上げる」と言ってたので今回のサミットで各国首脳に「な?な?リーマンショック前と似てるだろ?」と認めさせ消費税引き上げ延期の口実にするんじゃないかと思いますが前回の消費税8%引き上げ時の内需細りを考えると今の経済情勢で10%引き上げは安倍さんの言う通り「デフレ経済に逆戻り」じゃないかと思います。

これで消費税アップで直撃されそうだった小売業などは息を吹き返し内需拡大の道筋が出来、多少なりともデフレ脱却の足掛かりくらいにはなるかもしれませんが、この消費税引き上げは国際公約だったはず。

だからこそサミットで言質の整合性を無理やり作って(だからサミットの声明にこんな不自然な言葉を突っ込もうとしたんですね)消費税据え置きとしたいんでしょうけどサミットが終わった後の金融マーケットを見ても動意づくどころか今日の夜のFRBのイエレンさんのハト派発言に注目が集まるところを見ると今回のサミットってあまり世界的な関心はなかったんじゃないかとさえ思ってしまいます。

そんな安倍さんの「リーマンショック前と似てる」って話、、。

朝のニュースを見たときは「これってこじつけじゃないですか?ww」って思ってましたが、会社に行き机の奥に仕舞ってあったリーマンショック当時、ワタクシが書き残したノート(リーマン前後の3年分)を読むと、、、、

うーーーむ、、、

数字的なデーターはありませんが当時の仲介担当者や金融機関の発言とか、物件の動きとか、いつもの定点観測などの記録を読み解くと今の世相と非常によく似ていることに気が付きます。。


どうでもいいけどワタクシ、昔は結構、メモ魔だったんですねw

安倍さん的には当時と同じ轍を踏まないように決断したって言うんでしょうけど、予定通り消費税を引き上げてしまえばほぼ確実に内需は翳りデフレ街道に逆戻りしそうな勢いだけに、ここに行き着くまでのプロセスはどうあれこの決断は正しいんじゃないかと思います。

ただ安倍さんの最終目標はあくまでも憲法改正であることは動かざる事実です。
この消費税引き上げ延期も結局は次回の参院選でつまんないミスをして過半数得られないことが無いようにするための対策だと思うし、本来衆参ダブル選挙狙ってたはずですが熊本の地震でそうも言ってられなくなり参院選挙を圧勝させないといけないことになりましたから建前的にも「消費税引き上げは国際公約だったからホントに据え置きでいいのか国民に信を問う」なんて争点にして参院選を戦い圧勝しようと考えているんじゃないかと思います。

しかしその鼻先を制するように民進党が先に「消費税引き上げを2年間据え置く法案」なんてのを提出して「消費税引き上げを先に言い出したのは我々です」ってやろうとしてます。

どのみち今のままだと自民圧勝で終わり憲法改正の道へひた走るんじゃないかと思いますが世界的に見ればここまではほぼ織り込み済みではないかと。。。(だから今日の日経平均に動きが無いんじゃねーのww)

ただ訳がわかんないのが今年のアメリカの大統領選挙。。
なんとなくですがクリントンさんのメール疑惑などで「もしかしたらホントにトランプさんが大統領になるんじゃねーの?」って話がちらほら囁かれ始めたしクリントンさんが大統領になるのとトランプさんが大統領になるのを比較するといつもの民主党と共和党どっちがやっても世界経済で混乱することはないって話が怪しくなって来ます。。(ホント、トランプさんが大統領になったら世界はどうなっちゃうんでしょうね?w)

と言うことで日本の政治とか経済はなんとなく先読みして織り込むことは出来ても肝心のアメリカがハッキリしない以上、「リーマンショック前と同じ」って話にはなりません。

となると過去と同じ轍を踏まないようにと消費税引き上げを先送りしたとしても今度は予期せぬ別の事態が起こるってことも考えておかないといけません。。

トランプさんが大統領選で常々言ってる「アメリカだけのことを考える政治」ってのをそのまま実行すれば少なくともリーマンショック前なんて「生易しい事態」にはならないんじゃないでしょうか?。(たぶんもっと予期せぬ不幸な出来事が山のように起きるんじゃないかと。。)

前のブログでも不動産価格は株価に影響を受けやすいって書いたかと思いますが、世界的に不幸な出来事が起こるとリスクヘッジ的に円高になります。

円高になるってことは輸出国日本にとっては不利益なので当然、株価が下がります。

株価が下がれば銀行の融資も渋くなっちゃいますから融資ジャブジャブだから不動産価格が高騰していただけに不動産価格も下落を始めます。

デフレ脱却政策以外にここら辺も指して安倍さんは「リーマンショック前と似てる」って言ってるなら安倍さんの周辺には強力なブレーンがいるってことで安心なのですが(だってそこまでヘッジしての消費税据え置きなら先行きなんとかなりそうじゃないですか?ww)単に憲法改正するためだけのこじつけだったら・・・いや、、まさかそんなことないですよね?w

ワタクシ、そんなに政治や経済に詳しいわけじゃないのでこんなことくらいしか思い浮かびませんが不動産的見地だけで考えるとあまりに不確実なことばかり先行き待ち構えていそうなので単に融資が出るからと勢いだけでガンガン行っちゃいけないじゃないかと思います。(なんかギャンブル性が高そうに見えちゃうんです。。)

今日のニュース報道を見ている限り、アメリカ経済も立ち直りちょっと前まで「今年の利上げはせいぜ2回くらい」なんて言われていたのが「今では利上げムード一色なので来週から日本の株価も上がります」なんて言われ始めて言われていますがその反面一部では「今の日本の株の実力はせいぜい13000円くらいなんだから結局株安になって円高に向かうよ」って意見もあります。

どっちになるかワタクシにもさっぱりわかりませんが(個人的には前者希望のワタクシですw)ここがハッキリするまでは不動産投資も単なるハイ&ローな丁半バクチ的側面になってるってことは頭に入れておいてもいいかもしれません。。(今後もずっと右肩上がりになるほど不動産って甘くはありませんから)

と、ネガティブなことばっかり書いてると「狼って週末になるとこういうネタばっかり書くよなw」って言われそうなので話を変えますが、最近ウチの犬と散歩してて気づいたことで「見た目1億超えの一戸建て」の空き家が目立つってのがあります。

外観から築年を判断すると平成5年以降~平成12年くらいのバブル崩壊後にうまく逃げ切った資産家さんがこれ見よがしに建てた豪邸(1億程度で豪邸って言っちゃあれですがw)ですが、建てたときは小さかったお子さんも今じゃ成人して結婚などで家を出てしまい年老いたご夫婦二人で住むには広すぎるって家の売り物件がとても増えてる気がするんです。(ワタクシの超狭い散歩コースでさえ8棟ありますから全国規模で言ったら相当な数なんじゃないかと)

土地も大きすぎるので分筆できれば土地を細かく切って再分譲出来るのですが50坪で道路間口3mじゃあどうにも出来ません。(二つに土地を切った瞬間、接道義務が果たせなくなりますから)

しかし建てた側からすれば「まだ建物も使えるんだから壊して売るなんてイヤ」って人も多く(当時は建築単価も高かったのでそんな高価な建物のオーナーに向かって「築年考えると建物価値がほぼゼロなんです」って言うと殴り掛かられちゃいますし媒介貰えませんw)土地の値段プラス建物代の価格設定で売ろうとしている人も多いです。

とは言え、そもそも今どきそんな中古戸建に需要はさほどありませんからいくら高値売却を目論んでも反響電話すら鳴りません。(1億超えの物件に住む人の融資属性だといくらでも物件を選べちゃうのでわざわざ設備が昭和チックな物件を好んで買いません)

しばらくするとあまりの需要の無さに売主さんも気が付くのですがまさか収益物件で利回りが出そうなくらいの土地値まで売値を下げるってわけにもいきません。(平成初期の融資ですから残債もまだそれなりに残ってることが多いです)

結局、いつまでもさらしモノ物件としてネット掲載されてしまう運命を辿るのですがそんな物件図面を見てると時々部屋数がやたら多い物件が見つかります。

最近、シェアハウス事業に乗り出した我々、、
こういう物件見つけるとまるで売主の足元見るような指し値(業者転売価格以上でエンドが買う価格未満がポイントですw)で価格交渉してますw。

「建物、壊さないから「ご家族の今までの歴史が刻まれたおうちをそのまま我々が引き継いで大切に使いますって言ってました」って言っとけ」と仲介さんに言わせてオーナーを感動の渦に巻き込んでまんまと買ってしまおうと企んでるのですが、いかんせん残債が我々希望の買値に届きません。。(平成初期の戸建てってこのパターン多いです)

こっちがちょっと価格面で譲れば買えるってとこまではいくのですが今年に入って2つ物件を仕込んでしまった我々としてはこれ以上無駄に買い上がる余裕はありません。

しかし売主さんによっては残債が結構減ってるとか、奥さんが老人ホームに入るので資金が必要なんて話で今まで高値で売ってたものがある日突然ガクッと下がったりするんです。(個人の年老いた売主って時々こういうことやるんです)

今どきの投資物件でこんな夢のような話が起こり得るのってこの手の実需系の物件なのでこんな物件を自力で料理して投資物件化出来る人は一つの戦略として覚えておくといいかもしれません。(実際にこの手法でガリガリ買い漁ってる人が旅団にいらっしゃいますが都内城南地域で投資利回り15%とかわけのわかんねー事態になってますw)


なんかダラダラ書いてたら長くなってしまいました。。
と言うことで本日はこれで終了です。。。


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慣れない経済の話なんか書いたらアタマ痛くなったんじゃんw