嬉しいような嬉しく無い話。。。。
自虐話ならベッキーには負けないんですのｗ
こんにちは。
数年前、とある団員の方から物件の売却相談を受けたのですが、先日、その物件がめでたく売却と相成りました。
当時の想定売却利回りは９％。。（どこの仲介さんもそんな売値の査定書を持って来たそうですからあの頃はまだ物件価格も安かったんですねｗ）
その利回りで売れても抵当になってる残債がきれいに消えてそこそこキャッシュも残ると言うことでオーナーさん、、かなり鼻息荒かったんですが結局その時は「今、売っても３年後に売っても売値なんか変わらないんだからもっと残債減らしてから売却すればいいじゃんｗ」と売却要請を一蹴したワタクシ。。
仲介業者なワタクシが持ち主から「売ってくれ」と言われて売却依頼を断っちゃうのも変な話なのですが、今から４～５年くらい前って某金利の高い銀行の影響などでサラリーマン大家さんが異常増殖してた時期。。（それに呼応したのか素人大家さんの投資指南書もたくさん出版された時期でもありその頃から狼セミナーでさえ毎回満席でしたっけｗ）
また業者さんでも例の新中間省略売買が横行し始めた時期ということもあり築１５年くらいのRCレジなんてこれ以上値下がりするとこはあり得ないというマーケット状況。。
当時のワタクシ、、
「売値が横ばいになることはあっても不動産価格が暴落して今の売値を下回ることなんてあり得ない」と思い「残債もっと減らしてから売ればいいじゃんw」ってアドバイスしたのですが、、ただ、数年前の売却相談されたときと同じコンデションのまま今売ってもこんな利回りで売れるわけもありません。。（何も手を加えない築１５年と築２０年レジじゃ見た目も全然違いますからｗ）
そこで当時のワタクシ、、
このオーナーさんに前々からブログで書いてる「リノベ作戦」（「困ったら石を貼れ！」ってやつですｗ）を伝授しておいたんです。。
本物件、、
いつかは売却するのは確実なので、その売却時期をここまでならいつ売っても売値に変化が無い「３年後」と設定して売却一年前くらいから買主が絶対チェックするだろうなって部分をちゃちゃっとリフォームする「なんちゃって大規模修繕（見た目は２０００万くらい掛けて大規模修繕やったように見えますが実際は５００万くらいしか掛けてませんｗ）」を提案して来たる売却時期になったら今の売値の１５％増しで売り切っちゃいましょうって戦術。。
ま、多少、ワタクシのトラタヌ勘定も入っていますが、仮に当時２億で売れる物件だったものが、
＋５００万でなんちゃってリノベして20500万
売値を１５％増量しますので売値は23575万（ま、実際の売値は23800万ってとこでしょう）
３年で残債も約２０００万くらい減ってるでしょうから23800万-18000万＝5800万
となるとワタクシのアドバイス通りにやると当時２億だった物件が３年後に２億３８００万で売れることになり当時と３年後の利益差は５８００万。。。
「ね？家賃収入を得ながら数年後にさらに５８００万円儲かるんだから今売る必要ないでしょ？」
当時のワタクシ、、たぶんこんなこと言って売却を止めた記憶があるんですが、、その後の投資不動産マーケットの活況でワタクシの想像以上にマーケット価格が跳ね上がり築２０年超えのレジで６％台の利回りで売ちゃったそうです。。
「狼さんのおかげでめちゃめちゃ高く売れたよ、、ホントありがとう。。」
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と、ここまでの話なら美談なのですが、そこで終わらないのがこの狼ブログ。。。
えぇ、、ワタクシ、ここまで的確にアドバイスしておきながら本物件の仲介にまったく入れなかったんです。。。。（
ま、ワタクシも「アドバイスするから仲介やらせろ」って気も無かったし本物件は融資を受けてる銀行さんからも「売るならウチで仲介やらせてくれ」と言われてたそうなので義理人情で考えてもその銀行系の仲介さんに依頼するのがスジってもんです。
しかしこの売主さん、、ワタクシに何度かメールして売却依頼をしてたと聞いてショック倍増です。。。（「せっかくだから狼さんに売って貰おうと思ったのに返事くれなかったからてっきりやりたくないのかと思ってたよ」って言われて倒れそうになりましたｗ）
と言うことでワタクシ、、
普段のメールチェックはまめにしようと固く決意した次第ございます。。。（このメールの在処を調べたらやっぱり迷惑メールの中に埋もれてましたよｗ）
そんなわけでワタクシにメールしたけど返事が無いって方、、
ワタクシ、、こんな儲け話のメールすら見落とす「救いようのないバカ」だと思って何回かメールしてみてください。（気が付き次第お返事させていただきます。。）
逃した魚は大きかったんじゃんｗ