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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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焼肉定食。。。。(旅団Y氏とN氏からのタレコミネタ)

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Sell in May、、、なんですのw

こんにちは。

我々の不動産業界、、景気がいいのか悪いのかわかりませんが、今週に入りなんとなく業界全体がGWの連休モードに突入しちゃった感があります。。(今日くらいから物確電話激減ですw)

去年の連休前は連休前日まで物確電話でてんやわんやだったことを考えるとどこの不動産屋さんも今年は景気がいいんでしょうね。。(死ねばいいのに)

そんな我々、、貧乏暇なしとはよく言ったものでGW直前だというのにまだ連休カレンダーが決まっておりません。。(今頃になって例のシェアハウスプロジェクトを放置プレイしていた余波が襲ってきています)

新戦力君からは「他の会社にあってウチの会社にないモノ、、わかります?・・・計画性ですよ。。。」とイヤミを言われ出口の見えない迷宮に迷い込んでしまった気もしなくはありません。。(すべてワタクシの不徳の致すところであります)

さて、そんな連休ですが今年は2日と6日を休むと驚異の10連休。。(不動産屋あたりだと明日から強引に休んで12連休が可能ですw)

きっと今年もどこのホテルも満員になるんじゃないかと思います。

そんなホテルですが、昨年くらいからインバウンド需要を見越したホテル建築ラッシュに見舞われています。

ワタクシのところにも「ホテル用地になりそうなのがあったら情報くれ!」と悲痛な叫びが飛び込んで来ますが、今日の日経の記事でこんなのがありました。

「不動産大手のヒューリックは、東京・お台場の大型ホテル「グランパシフィック LE DAIBA」を京浜急行電鉄から5月に取得する。買収額は600億円超とみられる。運営もホテルオークラ(東京・港)に切り替え、2020年の東京五輪に向け訪日外国人需要を取り込む。」

こんな記事が紙面を賑わすくらい今の日本は空前のホテル特需になっちゃっているのですが、お台場の大型ホテルとは言えあれを600億で買っちゃうあたり、、、ワタクシ的にはリーマン末期のダヴィ○チ様を思い出さずにはいられません。。(しかしこの600億も再来年くらいには1200億くらいのプライスで誰かがババ引くんでしょうけどw

ちなみにリーマン末期のファンドバブルの時も似たようなホテルの建築ラッシュがあり、設計会社、ホテルビジネスコンサル、企画会社、ゼネコンが入り乱れて「土地を仕入れて建物建てて運営まで面倒見てファンドに高値で売り抜ける」というビジネスモデルが乱立。。

名前は出せませんが某都銀などがファンドへの融資を急激に絞った結果ファンド側がこの話をドタキャン(高値で買う代わりにノーペナでキャンセル出来たんでしょう)が頻発して設計会社、ホテルビジネスコンサルタント、企画会社、ゼネコンあたりが金に詰まってあっという間に潰れてしまった記憶がありますがその後のこの某都銀の貸し剥がし騒動は我々不動産業者や不動産オーナーにも恐ろしい傷跡を残すことに繋がります。。(ワタクシ、この時に「不動産は金融機関の融資具合でどうにでもひっくり返る」ってことを死ぬほど思い知らされたタイプですw)

とは言え、昨日になってようやくオリンピック用の新ロゴも決まり迷走続きだったオリンピック問題もようやく正常起動しそうな気配だしここ数年は妙な災害でもない限りこのインバウンド需要で外国からたくさんの人が押し寄せて来るに違いありません。

そんな海外からの人の流入に伴い今後、「移民」というキーワードも多く紙面を賑わすんじゃないか?って気がするワタクシ。。

実はシェアハウスやろうと思ってるのもこんな観光客から移民として定住しそうな需要を取り込もうって魂胆があるからなのですがオリンピック後の賃貸需要も時の政府の方針によってはこの「移民政策」で大きく変わるかもしれません。。

今の日本は外国人の定住にあまり前向きではないと思いますが(定住条件も相当厳しいものがあります)これだけ海外から人が流れ込んでくればその方針も今後の人口減に伴いもうちょっと前向きになるのではと踏んでます。

そうなると賃貸需要も高くなり空室になりそうな地方都市の物件でも案外埋まってしまうかもしれません。

そんな甘いことを書いちゃうと「もしかしてオリンピック後も賃貸マーケットって安泰なの?ww」って思う方もいるかもしれないので念のため申し上げますが、これはあくまでもワタクシのトラタヌ話ですwww。(そんなうまくいくわけないっつーのw)

ただちょっと気になることがあります。

えぇ、、融資が緩いからとHM系のアパート業者が似たような手法で不動産投資を志す人に営業掛けてるってこと。。。です。。(実際、HM系物件は融資ゆるゆるですw)

先週、とあるHM系のアパート業者(鉄骨しか出来ない業者)に放った間者N氏からの報告では戸当たりの建築単価、、
なんと怒涛の1350万円。。。。(今どきのRCでもこんな戸当たり単価にはなんねーよww)

営業さんの「えぇ、表面利回りですけど8%くらいで出来そうです」っていうセールストークに釣られてショールームに出掛けてみればその利回りはなんと土地なしの状態。。。(実際にショールームでいろいろなデーター入れて計算し直したら6.5%まで利回りが下がっちゃったそうですがw)

その間者N氏の隣で営業トークを被弾していた投資家さん、「これで破産とかしませんか?(直球w)」って聞いてたそうなのですがその営業さん、、

「えぇ、、今まで弊社で建てて破産した人なんでいませんよww(ちなみにワタクシそう言う人を3人は確実に知ってますけどw)」

「仮にそうなるとしたらそれは大地震とか戦争になった時くらいですよwww(いや、だから戦争になってなくても3人は確実にS、、以下略)」


と笑顔で言ってたそうで隣に座ってた間者N氏は恐ろしくなって途中で逃げ帰ってきたそうです。。。(そのプレゼン資料見せていただきましたが、、それはそれは恐ろしい資料に仕上がってましたw)

さて、話は戻りますがリーマンショック後にそんな宙ぶらりんなホテルが格安で売りに出てましたが折しもリーマンショック後は外資系の人が一斉に日本から消え失せ、さらに追い討ちを掛けるように東日本大震災があって外国人観光客も激減しここ数年前まではホテルの稼働率もまったく上がりませんでした。(どうでもいいけどそんな時期に果敢にホテル建設やってたAPAって先見の目があったのか単なるギャンブルなのかわかりませんけどホントすごいですwww)

そんなホテルを安く買って今のホテル特需の時にシングルで一晩2万取っちゃう人こそ勝組なのかもしれませんね。。

と言うことで我々、、このHM系のアパート業者のショールームで次々に生贄となる人を5年先まで追っかけることにします。。。(結論ですがやはりこの不動産業界、、間違いなく弱肉強食の世界ではないかと。。w)



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