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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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こんな不動産担当者は気を付けろ。。。

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昨日飲んだバリウムがまだ出てこないんですのw

こんにちは。

先週のセミナーの疲れなのか、、
前回同様、また風邪をひいたようです。。(そういや前回のセミナー後もこんな感じでしたっけw)

しかし、今回は掛かり始めに速攻で病院行ったので一晩寝たらすっかり元気になりましたw

あ、そうそう。。
先週のセミナーと言えばセミナーに来てくれた人からこんなメールをいただきました。。

狼様

5時間ぶっ続けでのセミナーお疲れ様でした。
今回のセミナーで特に物件概要書を見ながらの説明については、非常に勉強になりました。どうしても物件価格と利回りに目が行ってしまう私としては、見方を変えていきたいと思います。

本日物件内覧で不動産担当者と話していて、ふと思ったので、ブログネタがない時に狼閣下の考えをアップ頂ければ嬉しいです。
過去のブログでこんな大家(不動産投資家)は不動産担当者に嫌われる編をアップされていたかと思います。
この逆バージョンってあまり見たことが無いような気がします。特に不動産歴が長い大家さんの意見は、そのまま「こんな不動産担当者は気を付けろ」となりそうで、私のように駆け出し大家にとっては勉強になるので、機会があればお願いいたします。(原文のまま)
  

・・・・ちょうどよかったですw

ワタクシ、、偶然にも今日はこのネタを書こうと思ってたとこですww(決してネタ枯れで書くわけじゃございませんw)

ま、せっかくですからこのご質問に対してワタクシの考え方を今日、明日くらいの連載で書かせていただきますw。(これで今日明日のネタが浮きましたw

さて、
不動産取引の場面でまず問題になるのが「取引の安全性」。。
言うまでもなく不動産取引は多額のお金が動く取引な上に、一度買ってしまうと何か問題があったとしても安易に撤回出来ません。(やらかし物件を掴まされてもプレステみたいにリセット出来ませんから)

となると買った後はほぼ自己責任で解決させるなりある程度のところで折り合いを付けていかないといけないことになるのですが仲介さんによっては「安全な取引」を心得ていてくれれば買う前に問題になりそうなところをピックアップして「こんな物件ですけど、、それでも買いますか?」と教えてくれます。

また、仲介さんも「売った後、ゴタゴタしたくない」って心情が強いですから重要事項説明の段階でありとあらゆる問題を書き込んで仲介責任を問われないよう必死に防御しようとします。(ぶっちゃけ言ってしまえば、重要事項説明とは「仲介する業者の自己防衛の最後の砦」なんですw)

そんなわけで我々仲介業者は不動産取引の場面でいろいろな項目を調べて買主さんに告知するのですが、この告知、、実は「諸刃の剣」で仲介する売り物件に問題が多ければ多いほど買主から見ると「問題物件」に見えてしまうので「そんな問題がある物件なら買いたくないなぁ」と思われてしまうことも多々あるんです。

せっかく買い付け出して貰っても、物件調査でわかったことを買主に教えれば教えるほど「買ってくれない確率」が上がってしまうので都合の悪いことは伏せて売ってしまおうって考える仲介さんがいるのも事実。。

とりわけ投資物件は土地の上に建物が乗ってることが多いですから同じものが二つと存在しないそれらの建物ごとにそれぞれ調査して文章に落とすのですからやってみると結構大変です。

えぇ、、
特に変わったことが無ければサクサクと売契、重説作って買主さんに説明すればいいのですが、ほとんどの場合、同じ文言書いて終わるほど甘くはないんですw

また、宅建業法にしても建築基準法にしても法律って年度ごとにコロコロ変わります。
前はこの表記と説明でよかったものが法改正で違う表記と説明しないといけなくなりそれの伴う調査項目も増えます。

また中古の投資物件ともなると越境から接道、杭の位置から始まって設備(特に消防法と建築基準法絡み)の調査は一度として同じパターンは存在しませんので我々も深く調べて書類に落とし込みます。。

それだけやっても後で問題が起こって問題を処理する責任が売主負担なのか買主負担なのかあたりでよく揉めます。。

さて、
今日のお題は「こんな不動産屋に気を付けろ!」ですが、
こんな話をすると「じゃあ、経験豊富な不動産屋さんを見つけてやればいいんだ」と宅建番号の(1)とか(5)なんて書かれた部分を見て勘違いしちゃいそうな人が多そうなので書いておきますが、、それってほぼ間違いです。


たしかに不動産屋って業歴の長さはこの宅建番号のカッコを見ればわかりますが(ちなみに数字が一つ増えるのに5年掛かりますw)、、、

業歴の長さと経験豊富さは必ずしも一致しないんです。。。


例えばですが、、
宅建番号(1)だから「素人みたいな不動産屋なんだろうなと」思うかもしれませんが(1)でもどこかで何十年も経験積んで独立すれば最初の5年は(1)だし、戦後まもなくに祖父の代から家業がずっと不動産屋の宅建番号(13)で「番号が13ってことは少なくとも60年くらいは宅建業やってんだから経験も豊富なんだろうな」って思うかもしれませんが、バブル崩壊でやられリーマンショックでもやられ鳴かず飛ばずなやられっぱなしの不動産屋の3代目が昨日から社長になってる宅建番号(13)なんてのも存在します。(ワタクシも先日このケースでひどい目に遭わされましたw)

と言うことで、これからはまずこの(1)とか(13)で判断するのはやめてくださいw(ホント、アテなりませんからw)

そんなことよりも「個々の担当さんがどのくらい経験豊富か?」ってとこがキモになります。

不動産業界って正直、山師の集う業界でもある関係で「経験」より「やる気」と「根性」で業界に根付く人が多いです。
不動産屋の経営者もどちらかと言うと「経験豊富=なにか悪さすんじゃねーの?ww」って思う人が多いので経験豊富な即戦力より「やる気と根性」だけでトップが白と言えば黒いものでも白っていうヤツが好きです。

そういうやる気根性系の社員は会社でやってることに全く疑いを持ちませんから「週末に寝ないでビラ5万枚配って土日の早朝から販売物件に旗建てて売り出し」なんてことでもこなしてくれますが、経験豊富な社員は「1万やるから俺の分5万枚も一緒に配っとけw」なんて言って根性系社員にお任せしちゃいます。

会社が無理やりやらせるビラ撒きなんて効果が無いのくらい経験豊富な社員はとっくに知ってます。(あのビラ撒きって長期間続けるとブツ上げに繋がるのでやらせたいって側面があります)

そんな経験豊富な社員はビラ配ってるふりして実際には見込み客を自腹で接待して週末の特選売り出し物件を買わすのではなくお客さんがホントに欲しいものを探し出して売りつけてます。

お客さんにしても自分が欲しいものを探してきてくれるわけですからその仲介さんを悪くは思いません。

そうなるとこの仲介さんにはこのお客さんが別のお客さんを紹介します。(不動産ならあの人に任せておけば大丈夫って紹介されます)

こんなことを毎日繰り返してると経験豊富な営業はレインズの客寄せ物件を無断で自社HPにアップして餌付け営業なんかしなくても携帯一本で商売が出来るようになります。

こうやってこの経験豊富な社員も「これならこの会社に頼らなくても食っていけるな・・・」と判断して独立して晴れて(1)の業者にステップアップするって流れになります。。

と言うことで本日は「こんな担当に気を付けろ」ではなく「こんな仲介さんにお願いしろ」ってことになるのですが、これを見つけるのはもう簡単ですよね?

えぇ、、
大家友達に片っ端、「その物件、、どこの会社のなんて担当から買ったんですか?」って聞くだけですw。(要するにこの担当を追っかけまわすだけです)

ただここで注意して欲しいのは会社単位ではなく担当レベルで追っかけまわすってこと。。。

宅建番号が(13)の会社であっても社員全員が毎日会社の指示通り5万枚のビラを撒いてますなんて会社に「いい物件紹介してください」なんて言っても、話になりませんよwww




と言うことで明日に続きます。。。




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