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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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30年の壁。。。

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ポチって欲しいのはこれか下のおさるバナーなんですのw(FBの「いいね」じゃございませんww)

こんにちは。

普段から暴飲暴食の限りを尽くしてる我々。。

そうは言っても年齢的にそろそろアラフィフ世代ということもあり食い物には結構気を遣う一方(肉も食うけど野菜も馬並みに食いますしサプリメントも青汁も浴びるほど飲んでますw)、定期的に健康診断も受けてます。(「なら最初から暴飲暴食しなきゃいいじゃん」って声は一切聞こえません、、えぇ、聞こえませんよw)

そんな本日は年に一度の定期診断に出撃してきました。(保険適用で21000円のコースです)

だた、最近、例の糖質制限とかランニングやヨガなどで体を絞っている人が多いみたいでワタクシのようなメタボ正規軍(もはや予備軍ではございませんw)が行くと「お、、これはすんごい数値が出そうなヤツがやって来ましたよ―――!!!」って待合室になんとも言えない生温かい空気が流れます。。(そういや、ワタクシがスポーツクラブ行った時も似たような空気が流れますねw)

ま、そうは言ってもワタクシ、、どちらかと言うと健康に気を遣った「健康デブ」なので生き血を取られて診断しても、血圧測っても心電図とっても細い健常者よりまともな数値が出ます。

そう、なにしろワタクシ、「プロのデブ」ですからそこらへんのただのデブと違って不摂生してデブになってるわけじゃないんですw(計画的なデブともいいます)

・・・と

デブについて理論武装しても読み飛ばされるだけでしょう。。(と言うことでさっさと本題に入ります)


今日はそんな健康診断が終わって近所のタイカレーのお店で「放免祝いのバイキング(やっぱり食う話かよw)」食ってる時に横に座ってた人から盗み聞きした話がネタになります。。。

さて、
ワタクシと新戦力君(新戦力君はバリウム飲んだ影響で食欲無いと言ってましたが関係なく連行しましたw)の座ったテーブルの斜め後ろに座ったスーツ姿のワタクシに負けず劣らずなメタボ正規軍3名。。。

ワタクシ、話の内容を聞かずとも彼らが不動産屋だってのは彼らの濁り切った目を見ればわかります。

スーツA「でさ、○○銀行の融資担当、、なんていったと思う?」

推定するに都銀系で融資付けている業者さんじゃないかと思うのですが、話題は最近の融資情勢。。

我々も物件をお客さんから預かってせっせと売ってる「関係者」ですからこんな話になればバイキングどころではありません。。(どうでもいいけど、、おめーら、、焼きあがるそばからそんな大量にナンを持って行くなってwww)

スーツB「あそこの支店の担当、、新しいのに変わってから急におかしくなりましたよね。」

ワタクシもその銀行の担当が変わったのは知ってますが、それって担当が変わったからじゃなく支店長の方針が変わったから急に渋くなっただけの話。。(今度の支店長は超保守的ですから)

スーツA「なんだよ、、築15年以上のRCは一律35年で見るってのは。。。それじゃ売れるものねーじゃんw」

この銀行、、ちょっと前ならどの支店のどの担当も「属性次第では耐用年数超えでOKっすよ」って言ってただけにこの急激な心変わりに最近どこの仲介さんも怒り心頭なんでしょうね。。。

スーツB「マイナス金利の恩恵っていつになったら始まるんですかねー?」

隣で聞いてる我々もこのマイナス金利が不動産にどのように影響が出るのか知りたいだけにこの話になるとお替わりのガパオライスを取りに行くどこじゃありません。(どうでもいいけど我々、おまえらがナン全部持っていっちゃったからガパオライスお替わりするしかねーじゃんw)

スーツA「そりゃあれだろ?マイナスになるってことは金利も下がるし融資もたくさん出るってことなんだから今年はウハウハ、、、」

・・・

・・・

えっと、、

とりあえずこのスーツAのデブの話は聞かなくても大丈夫そうなのでインドのおじさんが褐色の手で必死で焼いてくれたナンを取りに新戦力君が機敏に動きます。。

が、それをスーツCがサッカーのディフェンスのように体を入れて邪魔してまたもや全部持って行ってしまいました。(後ろに並んでるヤツがいるってのに根こそぎ持って行きますか?、、ってw)

「すみません、、食えるもの、、これしかないんです」
と、またもやガパオライスをしこたま持って来た新戦力君。。 (ワタクシ、キーマカレーをナンでおいしくいただくためにここにいるってのにさっきからガパオライスの目玉焼きばっかり食ってる気がします)

我々、、白い部分がカチカチに焦げた目玉焼きの硬い目玉をつつきながらその後の話も聞いていたんですが、話題は「平成初期の物件の融資の話」に移りました。。

スーツB「築30年って結構、壁ですよねー」

要するにこのスーツBさん、、
平成初期の物件の融資年数が徐々に伸びなくなってきているのを憂いでいるのだと思います。、

確かにワタクシも昭和57年以降の新耐震物件は融資も出やすいってずっと思ってましたが平成の時代もそろそろ30年。。
平成初期の物件もそろそろ築古物件と呼ばれる時期にゆっくりと近づいて来てるんですね。。

ブログでよく触れるこの不動産特有のゆっくりしたスピード感。。(株、FX投資のスピード感と違うって言ってるのはこんな部分です)

このスピード感のおかげで、じっくり考える時間が得られてわりと素人の人でも失敗しにくい不動産投資ではありますが、逆にゆっくり過ぎて気が付かないうちにエライ時間が経過していて知らないうちに出口が無くなった、、なんてことも起き得ます。

その時の融資情勢で物件価格が変化するのが不動産投資物件なので「人気の平成築!なんて言われて買っちゃったけどそろそろ平成の時代も30年なんだよなぁ」ってことはそろそろ頭に入れておかないといけない時代なのかもしれません。

ところで今の不動産物件。。
ほとんどの物件が築40年くらいまでではないかと思います。

これは戦後のバラック建物が先の東京オリンピックからの好景気で一気に建てなおされ同時に都市計画も細かく決められ秩序ある建築物の変貌を遂げた関係で築40年以前の建物ってのが極端に少ないのが原因です。(あとはバブルのたびに大きい建物を建てるべく地上げが横行して新しい建物がボンボン建ってしまったのも原因の一つです)

しかし、今の築40年クラスの建築物、、
余程のことが無い限り一斉に建て替えに向かうことは無いでしょう。

とくに、区分の分譲マンションなんかはいくら法改正して建て替えを促進しようにも費用面でかなり厳しいものになってます。
また投資物件のRCレジなども今後は築40年過ぎて50年、60年となっても使えるうちはそうそう建て替えしないで使ってしまうかもしれません。(だって昨今のリノベ技術、、ハンパないっすからw)

何が言いたいかと言うと、
築50年クラスの建物って今はあまり無いですが10年後は昭和40年代の建物が築50年を迎えることになり、RC建物の未知の領域に突入するってことです。(どんなことが起こるかのデーターも所詮、憶測の領域でしょうしw)

さらにその10年後には昭和50年代の建物が築50年を迎え、今の昭和57年以降の新耐震物件も新耐震ところかもはや旧耐震って言われているんじゃないかと。。。(我々昭和生まれが「え?オタク、、昭和生まれですか?ww」と平成生まれにバカにされるのが「え?アンタ、平成生まれなんですか?ww」って新元号の世代にバカにされる日もいずれやってくるものです)

しかし今の時世で築30年超えの物件の融資がだんだん厳しくなってるのを見ると(融資は出るけど融資年数が伸びません)出口戦略を取らないとすれば建て替えって方針が頭をかすめるはずです。

ただ建て替えと言っても住んでる住人を一旦退去させて壊さないといけませんからなかなかの重労働。。(この立ち退きってホント難しいですよw)

頭の良い住人は「あ、俺が最後の住人だから粘りに粘ってたくさん立ち退き費用GETしちゃおうww」って思うはずだし、そうでなくても住人によっては「銭カネの問題じゃねーんだよw」といくらお金を積んでも退去してくれないかもしれません。。(そういう時どうするかって話をセミナーでしたかと思いますがあの話は他言することなく各自、墓場まで持って行ってくださいw)

ワタクシも隣の業者さんの話を盗み聞ぎしていてこの「30年の壁」って話は思わず箸が止まっちゃいました。。(そういや、どんな新しい物件もいずれは老いていくんだよなーって感じですw)


「あれ?狼さん、、、箸が止まっちゃいましたけどそろそろお腹いっぱいになっちゃいました?ww」

そんなワタクシを見て、新戦力君、、そろそろお勘定って動きを見せ始めましたが、、、、

まだワタクシ、カピカピになったガパオライスしか食ってませんので勝負はこれからなのは言うまでもありませんw。(ナンとキーマカレー食うまでは帰れねーよw)



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どうでもいいけどあいつらと我々が同じ1080円なんて納得いかないんじゃんw