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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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マイナス金利の影響話の訂正版。。

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懇親会中にきっちり50分中座して闇夜に消えた奴が5人くらいいるんですのw

こんにちは。

昨日の狼セミナーに参加された方、、
長時間ホントにお疲れ様でした。。(しみじみ)

いつもならちゃんと時間配分してしゃべるワタクシですが途中の伏字あたりからワタクシの「心のターボチャージャー(推定3馬力)」が壊れてしまったみたいで貴重なトイレ休憩まで奪ってしまった気がします。。。(たぶん休憩時間、、1回足りないですよね。。。?)

さて、そんなセミナーですが最後の質問箱の際、
「マイナス金利の影響」って質問がありました。

「ワタクシの知る限り、今の時点ではさほど影響はないみたいですよ」って説明したのですが逆にパターンについて不勉強だったようで、九州から来てくれたブロガーひろさん(ひろさんとは昔、熊本で混浴温泉入った間柄ですw)からご指摘を受けました。

なんでもひろさん情報では、「マイナス金利になるってことは借りるときは金利が安い可能性はあるけど借り替えなどの繰上げ返済とするときにヤバいことになるよ」とのこと。。

よくよく考えてみれば、
固定金利などで金融機関がスワップで調達した融資資金を早期返済しちゃうと想定通りの金利が取れないので繰上げ返済すると融資残高の2%程度のペナルティの違約金を喰らうのですがこの違約の利率がマイナス金利になることで安くなるどころか逆に高くなるってのも可能性として充分にあり得ます。

実際にひろさんの情報では仲間内で借り換えで繰上げ返済したところ、想定の1.5倍の違約金請求された大家さんもいるそうで融資された時期と融資残高によっては(もちろん金融機関にもよります)決済前日に「明日◯◯◯万円が違約になりますのでよろしくお願いします」って言われることもあるかと。。。(ワタクシも以前にお客さんの一括返済で前日に突然、「違約が700万必要」と言われ死ぬ思いをしましたよw)

ところでこの繰上げ返済時の違約金ですが、ウチの会社のメインバンクは今の融資で借り換えの一括返済しても違約金はありません。(その代わり若干金利はお高めですw)

そんなことを知っているの知らずに言ってるのかわかりませんが、最近、この金利差を巡ってあちこちの銀行から「ウチの銀行に借り換えませんか?」という営業が来ます。

ウチの場合、今の金融機関に一括返済しても違約が無いので金利差によっては全額乗り換えなんて荒業も可能と言っちゃ可能ですが借り換えとなると抵当権の変更もあるので登録免許税などの登記費用がまた掛かります。(借り入れ金額に対して現在は軽減措置もあり0.4%が0.1%になってるそうですが)

ウチみたいな弱小会社にも借り換え営業が来るくらいですからここ読んでる人なんて例の投資区分レジの営業みたいにテレアポ電話が鬼のように掛かって来てることでしょうw(「結構です」って断ると「結構な話ですねって言ったから本部稟議通しちゃったじゃねーかよと揚げ足取られるかもしれないので断る際が充分ご注意くださいw)

その際は、このマイナス金利の逆さやについても質問して慎重に借り換え作業を行うようにしてください。(話が進んでからいろいろ費用が掛かることを知ってそこでやめるなんて言い出すと各方面に多大な迷惑を掛けちゃう可能性もありますからw)



ということでさすがにワタクシ、、
5時間立ちっぱなしはカラダに堪えてしまいましたので本日はこの辺で終了です。(しばしの惰眠タイムに突入ですw)



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前回はこのセミナー後に風邪こじらしちゃったんじゃんw