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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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Are You Ready To Rock。。。(マイケルシェンカーw)

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久しぶりに超遅刻な更新なんですのw

こんにちは。

本日は水曜日。。(ってか最近の水曜日っていつもこんな出だしですw)

週末のセミナーのレジュメ作りもあとはパワポに落とし込む段階までとなり今日のうちに印刷に回せることになったのですが、、

なんでしょう、、

パワポに落としてみたらページ数が40ページになっちゃいました。。(5時間でしゃべり切れるか早くも不安いっぱいですw)

と言うことで週末のセミナー、、いつにも増して駆け足でしゃべることになりそうですので参加される方に於かれましては心してご参加ください。。(ちょっと居眠りするとあっと言う間に置いていかれますw)

あとセミナーで毎回、差し入れとか貢物を持ってきてくれるのは大変嬉しいのですが今回は荷物を持って帰る担当の嫁が受付やりません。(お顔と名前がなかなか一致しないので今回みたいな大人数だと受付が大混乱するので顔大半の人の知ってる人が受付やります)

大変申し訳ありませんが差し入れ、貢物等はご遠慮ください。

そんなセミナーですがネタの内容が決まりましたのでご案内させていただきます。

0.しくじり先生~俺のようにはなるなよ
1.不動産投資も同じ縮図なんですよ、、、と
2.○○○○○○○○○で実際に美味しそうな物件を検索してみた
3.ワタクシが物件を買う場合のフローチャート
4.狼旅団質問箱


お題目見ても一体なにをしゃべるんだかわかりにくいと思いますが12月、2月のセミナーよりさらに進化したネタを一から書き起こしました。

さて、そんなわけで本日も引き続き、「ブログで答えても大丈夫そうなヤツ」をピックアップしてワタクシなりの考え方を書き殴ってみます。(えぇ、、あくまでもブログで書いても怒られそうもないやつだけですw)

【セミナーで聞きたいこと】
「不動産投資は過熱気味ですが、反転の時期はいつ頃でしょうか?また、その兆候はどんなところに現れますか?」

この質問、、ブログでお答えするどころかそもそもズバリ当てられるやつなんかいないでしょう。。(これがわかればワタクシ、、FXでも大勝ちしてるはずですからw)

ただ時期はわかりませんが必ず来るであろう「銀行融資の方針が今と逆にシブシブになった時」に間違いなく不動産相場の反転は始まります。

前回のリーマンショックの時と今では参加してるプレーヤーも違うので一概には言えませんが、この反転期に「短期間で出口戦略を迎えないといけない物件を持ってるやつ」が真っ先に地獄の釜に突き落とされるのであって、最初から長期保有覚悟で物件を持ってる人にとっては得ている家賃がいきなり下落するわけでもありません。

えぇ、、こんな時になったら嵐が去るのをじっと待ってればいいだけです。

ただこの質問、、
恐らく反対に下落局面になったら物件を買い漁りたいって意味での質問だと思いますのでそんな兆候を事前に知りたいんじゃないでしょうか?

そんな兆候ですが、我々業者たち、、
リーマンショックの時は半年以上前には感じ取ってました。。

当時転売業者が闊歩していた時期なのですが、その業者さんが買い付け入れて決済出来ずに契約そのものを飛ばす出来事がある時期を境に多発したんです。。

それまではどんな転売物件でも適当にボリューム入れて「なんちゃって事業計画書」と添付しておけば融資もそれなりについていたのですがある日を境に「事業計画所に見積書も付けてくれ」って話になってなんとなく「転売物件の融資は慎重になりなさいよ」と金融庁からお達しが出ているのに気が付きました。(そんなお達しの書面も見たことあります)

おりしもファンド部隊が土地を仕入れては分譲マンションで自社ファンドを組成して利回り3%でもGOサイン出してた時期なのでそこ目がけて地上げ屋さんたちも「○○(転売業者です)が一旦抱いて○○ファンドに転がすんだよ」なんて地上げ用のタネ地を血眼になって探していた時期(今では信じられないと思いますがあの時ってビルがあると「どうやって空き室埋めようかな」ではなく「どうやって追い出すかな」ってのが主流だったんですw)なのでそんな土地ころがし的融資は自重すべしって雰囲気に知らないうちになってたんです。。

あの時も外資系金融機関に端を発して・・・と言われてますがあの時はリーマンだってセンチュリーファイナンス(うろ覚えですけどたしかそんな会社でした)なんて名前で地上げ資金を貸してました。

そこが金融不安の地獄の釜に落ちたわけですからそりゃ大騒ぎにもなります。。

ワタクシ的にあの時銀行融資が一斉に止まったのは外資で資金調達してたデベロッパーが多かったからじゃないかと思ってます。

で、今回の予兆ですが、
先ほども書きましたがあの時を今ではプレーヤーが違います。

となると前回の経験則だけだと役に立ちそうもないので考えてみたのですが、
①融資付け専門の仲介さんの社員が急にいなくなった。(大地震前にイナゴが一斉にいなくなるみたいな感じw)
②金融機関から要求される融資に必要なエビデンスがやたら増えた時(「え?今までこんな書面必要だったっけ?」みたいな感じ)
ってのが怪しいのではないかと。。。

あと、番外で今まで不動産投資なんて言わなかったやつがおもむろに物件を物色しだしたとき、、、なんてのも考えられます。。




実は今日、、とある物件でそんな問い合わせ(絶対不動産なんか買わねーだろっていう社団法人w)がありました。。



ってことはあれです。。



「Are You Ready?(みんな現金の用意は出来てるか?ww)




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ん?もしかしてもしかするんじゃんw