今日は真面目に不動産ネタ書いてみます。（昨日のリベンジですｗ）
昨日の二郎ネタ、、悲惨なくらいポチが伸びなかったんですのｗ
こんにちは。
昨今、あちこちの市町村で空き家対策なるものがなされていますが、今年中に全国の市町村の約1/4は何らかの計画を策定するそうでこの対策のキモはどこも「強制代執行が所有者の意思と関係なく容易に出来るようにしましょう」というもの。。
オンボロになったとはいえ、他人様の不動産を市町村の税金で壊せば市民から「なんでそんなとこに税金突っ込むんだよ！」と怒られ持ち主からは「てめーら、勝手に壊すんじゃねーよ！」と怒られることを考えるといくら市町村が対策練っても実効性のある計画の策定なんて夢のまた夢になっちゃうのが現実です。
オンボロ空き家をいつまで経っても壊さない理由ってものいろいろあっていくつか挙げてみると、、
①誰も住まなくなったけど壊すには金が掛かる
②壊して更地にすると固定資産税が６倍に跳ね上げる
③売るにも過疎地すぎて誰も買ってくれる人がいない
④不動産屋に売却を依頼しても売値が安すぎてやる気スイッチが入らない
⑤思い出がいっぱい詰まっているので売る気になれない
⑥単にめんどくさいｗ
⑦現状維持でも全然困らない
ってあたりでしょう。。
戦後リセットされてそこから新しい住宅が増えたのはいいですがその住宅も次第に古くなり建て替えも当然進むには進んでます。
しかし、都市計画がより細かく設定されたり鉄道、道路などのインフラ整備の過程で従前は住めたけど今はとてもじゃないけど住むには不便すぎるなんて場所だとそこの住人が亡くなってしまえば空き家となり手つかずで放置されるのも仕方ない部分です。
またそんなインフラが整った街中でも運悪く相続がうまくいかなかったり固定資産税６倍が嫌で空き家のまま放置している人もいるもの仕方ない部分でしょう。。
そんなわけであまりにひどい状態の空き家に関しては固都税1/6の恩恵を与えないようにして取り壊しを推進させようと法改正がなされ少しはひどい状態の空き家は減るんじゃないかと言われていますがそれでも⑤⑥⑦あたりの人には全然効果も無いでしょう。
と言うことで今年の税制改正で「空き家譲渡の３０００万特別控除」が創設されたのですがまずは簡単にこの制度のおさらいしておきます。
要するに空き家を売却して譲渡所得が出ても（特に買った金額が昔の話でわからなくて取得金額５００万なんてやられて売値５０００万なんてことになると譲渡所得は悲惨なことになりますｗ）一定の要件を満たせば３０００万円まで免除しますよってことなのですが、この一定の要件、、なかなか手ごわいですｗ
ダラダラ書くと長くなるので要点を掻い摘んで書くと以下の通り。。
①相続開始の直前まで被相続人（亡くなった人）の自宅であったこと。
②被相続人は一人暮らしであったこと（＝相続により空き家状態になったってことです）。
③昭和５６年５月３１日以前の建築であること（要するに旧耐震であること）。
④区分所有建築物でないこと（あくまでも戸建て住宅じゃないとダメです）。
⑤その自宅を相続した相続人が、家屋を取り壊して土地を売却、または必要な耐震改修をして家屋又は家屋とその敷地を売却すること。（耐震改修って軽く書いてますが結構ハードル高そうですｗ）
⑥平成２８年４月１日から平成３１年１２月３１日の間の売却であること。（延長もあるかもしれませんが現在は３年間の時限措置です）
⑦相続から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までの売却であること。（３年目の翌年ではダメです）
⑧売却額が１億円を超えないこと。（当たり前ですが売値に上限があります）
⑨売却までに事業・貸付・居住の用に供されず、空き家のままであること。（とにかくずっと空き家じゃないとダメです）
これを全部満たさないといけないのですが不動産ブログ的に取り上げるとしたら更地ではなく空き家の状態で引き渡しして貰う方がなにかと得なのでこの要件を使って売却を促進させつつ買う側にメリット、、と考えるとどうしても耐震化って壁にぶち当たります。
国からしたら「こんなオンボロ戸建てをロクに修理しないまま新しい買主が保有したら耐震措置なんかしないで住んだり貸したりするんだろうな・・」と思ってこんな要件を追加したんだと思いますが（オーナーチェンジしても地震などで倒壊しちゃ身も蓋もありませんｗ）とにかくこれで今までよりはオンボロ戸建てがマーケットに出てくる確率は上がったということは間違いありません。（赤字で書いた部分の⑤はやっぱりこれでも無理でしょうけど少なくても⑥と⑦の人は心が揺らぐことでしょうｗ）
しかし、仲介さんの立場になると田舎だと数百万程度でしか売れないものに時間を掛けたくないでしょうし都心だと土地値が高いから多少は儲かるにしても古家が建ってると瑕疵担保とかで面倒なことになるので更地売買に積極的になるでしょう。（なのでこういう売買の時はわざと建物代をゼロにして古家付き売買として建物の瑕疵担保だけを消して売っちゃうんです）
となると「土地値で買った土地に古家が付いてるお得物件」を探してる不動産投資家にとっては青字で書かれた⑤をなんとかしないといけません。
そんなわけでワタクシ、この話をずっと前から考えていたんですが・・・今朝になってふと思いつきました。。
えぇ、、
この耐震化ってどこまでやればOKなんでしょう？。。。（下手すると書面だけで「耐震化しました」って上申書出せば良かったりしま、、、、せんよねｗ）
木造住宅なので一度内壁を剥がして「筋交い入れる」とか、なんちゃってツーバイフォーみたいに内壁の柱と柱の間にベニヤでも張って「なんちゃって壁構造」にするとかなんてことでいいなら売主と交渉して「耐震補強はこっちで先にお金払うからよろしく！」ってことにして売買しちゃえば安い空き家が買えるんじゃないでしょうか？（このあたりの耐震化に詳しい人の意見が欲しいですｗ）
これも例のホームインスペクション受けないとダメとか公的な耐震診断しないとダメとかだと結局、更地にして売買するしかないので「結局誰が得するのよ？」となれば
①地震などで倒壊して避難経路がふさがったのが原因で大量の死者が出てしまいそれの行政責任を取らされる市町村
②なんだかんだ言ってうまいこと物件を処分出来て減税の恩恵まで受けた相続人
③うまいこと更地売買にしてほぼノーリスクで仲介出来た仲介さん
ってオチになるんじゃないかと。。。。（ん？これだと結局当事者全員がこれでうまいことまとまっちゃうじゃんｗ）
と言うことで不動産投資としての空き家対策（平たく言うとボロ戸建てを格安でGETする方法ｗ）。。。
どう考えてもこの耐震化さえクリアすれば明るい道が見えてくるってもんなのですが。。。。（なんかいいアイデアないっすかねぇ。。。）
大喜利にならないような真面目なコメント求む、、なんじゃんｗ