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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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ホテルの容積緩和のお話。。。

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今日もサクサク更新なんですのw

こんにちは。

今朝の朝刊とかヤフーニュースなどでも記事になってた「ホテル容積率緩和の話」。。(ヤフーニュースを参照してます)

前回の石原都知事時代の東京オリンピック誘致(2016年招致の時)の際、東京に決まってればこの時は国が港区などを中心に容積緩和の方向で動いていただけにこれで一儲け目論んでたワタクシ、個人的にリオに決まった瞬間、奈落の底に蹴落とされたかのようなショックでした。。w(「100%東京で決まり」と確信していただけにIOCの会長が「リオでじゃねいろぉぅ!」と発表したときは、イスから転げ落ちましたよw)

そういやあの時、「港区一の超巨大大家さん」も港区界隈の容積率緩和を狙ってあっちこっちで土地を買い漁ってましたが、、あのあとどうなったんでしょうか?(ってか買い漁るって言っても持ってる物件規模からいくと大した規模でもないから蚊に刺されたくらいでしょうけどw)

さて、
そこから月日が流れて2020年はめでたく東京に決まり、日本のインバウンド需要の受け入れ拡大とオリンピック需要の宿泊施設不足は例の民泊規制の緩和だけじゃ追い付かない感もあり今回のホテル建築の際の容積率緩和に繋がったんじゃないかとも思うのですが、この「ホテル容積緩和」の話、、取りようによってはまたもや都市圏の土地バブル再開となるんじゃないかと思わずほくそ笑んでしまう我々不動産業界でありますw。(こんなニュース一つでトラタヌ勘定するのが我々不動産屋ですw)

しかも今度の容積緩和はオリンピック開催地の東京だけでなく全国の政令都市にまで及びそうな話なので地方の活性化も視野に入れた安倍政権にとっては一石二鳥になる可能性もはらんでいます。

ワタクシ、常々、景気対策で一番手っ取り早いのは不動産価格の上昇ではないか思ってるのですが、この容積緩和政策は今の土地を面積を広げずに土地の価値を引き上げることが出来る政策なだけに「一億総活躍」とかわけのわかんねー政策やるよりずっと即効性のある政策ではないかと考えてます。(ただ、それに連動して住居地域の価格も上昇してしまうので「モノには限度」ってものもありますがw)

前回の容積緩和が容積1200%なんてところでこれ以上、容積消化出来ない土地に対して近所で使ってない容積を売り買いしてもいいよって緩和でしたので、ホテル用途とは言え、今回の容積緩和の話は全国的にそれなりの波及効果が期待できます。

しかし、「ホテル用地として活用する場合のみ」という制限が付きそうなのでやみくもにホテルが建築可能な住居専用地域以外の商業地、準工、一種、二種住居地域などが全部容積緩和ってわけにはいきません。。

また単に箱を大きく作っても周りのインフラ(特に今回は観光目的によるところが大きいので観光系のインフラ整備が重要になります)が揃わなければせっかくデカいホテルを作っても「仏像作って魂入れず」ってやつです。

となるとこの容積緩和、、インフラ作りにも税金投入する言い訳にも利用出来るわけですから地方のインフラ整備の派手な起爆剤になるかもしれません。。(相当、発展させ過ぎな話になっちゃいましたがもしホントにそうなったら少しは日本の景気も上向くんじゃねーかと。。w)

それには税収増が前提なのですが、消費税もやっぱり再延期ムードだし(ってか消費税ってそういう用途で集めてるわけじゃないですけど)国内消費もなんとなく冷え切りホントに税収アップするのかよって匂いもプンプンします。。

だからと言って本ブログを読んでる「儲かって儲かって仕方がない」って大家さんたちに「もっと税金払えよ!」とも言えませんので(そんなお金があるならまず先に「狼旅団税」を収めてくださいw)さしあたり、物件をたくさん買って「登録免許税」と「不動産取得税」と「固定資産税」でもたくさん払っていただければ国の税収もアップするはずです。(ってか固都税って国税じゃないですけどw)

図式で言うとこんな感じ、、
大家さん:物件をたくさん買う→CFが増える→儲かる
国:物件がたくさん売れる→税収が増える→儲かるw


うーん、、

こう考えるとやはり景気回復には不動産が一役買うのは間違いなさそうですね。。。(え?ww)

ただそうは言っても買える物件は知恵が付けば付くほど少なくなってくるのも事実。。(知識が少ない時は恐いモノ無しでなんでも買えたのに、、不思議な話です。。。)

これから景気が良くなりそうだってのに「物件買いたいけど買える物件がなかなか見つからない」って人も多いと思います。

でも不動産投資を志す人にはそこは一つの通過点。。(物件が安い時に不動産投資に目覚めることが出来る人ってむしろ稀だったから物件を安く仕込めたんですw)

えぇ、、
黙ってれば金融機関の融資姿勢だって変わるんですからこの高値相場もいずれ終焉を迎えます。
そこまで我慢に我慢を重ねて「その時が待てるやつ」が将来の勝ち組になるはずだし、我慢できずに融資が付きそうな物件を買ってしまうのは今の時世、かなりのリスクです。(特に慢性的に埋まる要素が少ない物件を買うと今の「満室にするための行動力」が潰えたときに賃貸運営そのものが崩壊しちゃいますから)

ワタクシ、そういう目を養ってほしくてこのブログを書いてるわけですが、(え?無駄話が多すぎて内容的に薄いんじゃないかって?ww)それ以上に最近あの手この手で売り込みしてくる仲介さんも多いです。

「消費税が上がる前が買いのチャンスです」とか「融資が緩い今が不動産投資のチャンスです」なんて売り文句で不動産を売りさばく仲介さんも多いし、きっと今回の容積緩和の話もそういう売り込み話の要素に使われるんじゃないかって思いますが、そういう売り込みをされた際、自分の見識でそいつの言ってることがどこまでホントなのかってことを必ずウラ取りする習慣を身に付けてください。(じゃないと仲介さんの適当な見識をぶつけられてうっかり信じてしまいます)

ホント、、
我々、不動産屋が考えてる「不動産バブルで儲ける」ってのと不動産投資家が「不動産バブルで儲ける」ってのは思い切りベクトルの違う話なんです。。。(だって我々は転売とか仲介でお金を稼ぐのがキモなので投資家に取引回数が多ければ多いほど儲かる収益構造なんですから。。。w)


と今日はなんとなくまとまりの無いお話でしたが、最後に一つだけ。。

今持ってる物件でこの容積緩和の恩恵を受けそうなエリアに木造や鉄骨の小さめの物件を保有している方、、

ぼちぼち売主の謄本あげて接触してくる地上げ屋さんみたいなのが増えてくると思います。(現に昨日、早くもそんな相談がメールで飛んできましたw)

またこんな局面で「地上げのタネ地」をして地上げ屋に見られると信じられないような金額提示を受けることがあります。

政策発表されたばかりの今の時点ではまだその提示金額は安い可能性が高いので接触してきたからと言ってホイホイ話を聞きにいくのは時期尚早ですよw(地上げされて美味しいのは最後の方ですからw)

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100万で買ったワンルームが地上げの最後の一部屋になって一億になったなんてこともあるんじゃんw