FC2ブログ
プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

Facebook
http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

フリーエリア
banner赤ずきん shobokuren
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
03 | 2016/04 | 05
- - - - - 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
検索フォーム

ハリセンボンの話。。。

banner赤ずきん
最近、ここの出オチが思い浮かばずに苦労してるんですのw

こんにちは。

仲介の現場で元付けとして物件を売り出しているとレインズ経由で結構な数の反響があります。

この反響、、ほぼ電話での問い合わせになるのですがこれを「物件確認(通称:ブッカク)」言います。

物確電話のほとんどがポータル掲載用の「広告掲載可能ですか?」の問い合わせなのですが、こんなのも含めて多い時で一日に100件くらいは余裕で掛かってきます。

そんな物確。。
「まだこの物件ありますか?」ってだけではなく細かい資料の請求があればそれに対応して欲しい資料を送付したりするので1件対応するだけでそこそこ時間が掛かることもありこれ以外にもなにかと野暮用もありで忙しい時は昼飯なんて食ってる余裕もありません。(ま、最たる理由が我々、、遅くとも18時には帰りたいってことに繋がってるんですけどねw)

とは言え、それが我々の仕事なので忙しいってのは全然OKなんですが、10件に一回くらいの割合で「一度お伺いしてご挨拶したいのですが、、」(通称:逢いたいコール)ということを言う業者さんがいます。。。

この逢いたいコール。。
取引が具体化してさらに進みそうであれば実際にあって話を詰めないといけないのでぜひお願いしたいちころなのですが、、さっき物件出したばかりで客付けもこれからって場面なのになんでいちいち逢いに来たがるのか?

我々、、ここがいつも疑問なんです。。

仮に一億歩譲ったとして我々がイケメンだったとしましょう。。(写真を用意するのもあれなので取り急ぎ竹野内豊と反町隆史あたりを想像してお読みくださいw)

これで問い合わせてくる仲介さんが若き独身女性であれば「あ、我々、、イケメンだから逢いたいって言われるんだなぁ(っつーか惚れるなよw)」って思いますが(そもそも電話だけでイケメンかどうかわかるのかとかの愚問は置いといて)、、問い合わせしてくるのは大抵男性仲介さんでそもそも我々、、イケメンというのはちょっと無理があります。。(こう言うことばっかり書いてるから文字数だけやたら多い「内容の薄いブログ」って言われちゃうんですね。。。)

と言うことで今日は前々から「一度ご挨拶にお邪魔したい」と言ってた業者さん2社を実際に呼んでみました。(平たく言うと我々今週は結構ヒマなんですw)

1社目は先週都内某所の物件に問い合わせしてくれた業者さん。。

メールでも「来週ご都合のいい日に一度お邪魔して今後の話を詰めたい」とおっしゃってはいますが、
最初から指し値する気満々なので正直、今後のお話は詰まりそうにありません。。。

しかしそう言ってしまえば元も子もありません。。
「急ですが午前中なら会社にいますので来れます?」って聞いたら埼玉の会社にも関わらずものの10分でやってきましたw。(一体どこに潜伏してたのよww)

見た目30代前半って感じでハリセンボンの細い方がインフルで2週間くらい寝たきりになるとこんな感じに干乾びちゃうんじゃないかって出で立ちのスーツ姿の男。。(急激に痩せてしまったのかスーツの肩幅が合ってないのはご愛敬ですw)

名刺の出し方が片手渡しだったのでちょっとムカつきましたが会社に到着するなりノートを取り出し商談する気満々だったのでこちらも真面目に商談する気でテーブルに着きました。。

しかしこのハリセンボン。。。
世間話ばっかりでなかなか本題に入りません。(「御社は何人でやられているんですか?」とか「何年やってるんですか?」とうるさいです)

恐らく指値交渉したいがために切り出すタイミングを見ているんでしょう。。

それを感じた新戦力君。。
「あ、先に言っときますけどこの物件、、指値交渉って無理ですよw」と制してしまったので世間話から本題に入るタイミングを逸してしまった模様です。。

「では、資料を検討してお返事させていただきます」

えぇ、、そう言い残して世間話だけで帰ってしまいましたよ。。。w(あのノートは一体何するために取り出したのか、、不明です)


次の業者さんは渋谷某所の仲介さん。。

地方の物件を中間省略で売買するのがお得意なのですが、今回の物件はやりようによってはそう出来なくも無いけど本気でやるにはどうしてもあと2000万は指し値しないと無理な物件を巡り一度お会いしたいと言うことだったので「今日の午前中なら会社にいるので来ませんか?」と呼んでみました。。。

この仲介さんは午前中、他の用事があったようで実際に来たのはお昼だったのですが、上司らしき人を同行させての来社です。

担当の男の子はまだ入社間もないのか、しゃべり担当はほとんどが同行してきた上司。。

やはりうちの社歴とか従業員数を聞いてきます。

想像するにこの辺を切り口にして足元見るかのように指し値を迫るのかな?と思ってたらなんてことありません。。

「御社で扱う物件でまだレインズに載せてない物件ありませんか?」・・・だそうです。

えぇ、、問い合わせてきた物件なんか目もくれずに「なにか新しい物件は無いか?」って営業でした。。

要するにこの業者は物確を糸口に相手の会社に押し掛け仲良くなったところで業者間の裏取引を求めて来たわけなのですが、とにかく「レインズに載せてない物件はないか?」としつこかったです。

売り物件についての商談じゃないなら我々、彼らには用はありません。
「うちはそういう物件は無いんです」とお断りして追い返そうとしたら(呼ぶだけ呼んでおきながら追い返すってのもあれですがw)

今度は自社での営業物件の紹介が始まりました。。

横で話を聞いてた新戦力君、、
「あ、こんな営業手法があったんだww」と気付きを得たようでエラい感心してましたが、「いくらフルローンが付くからとは言え、地方の聞いたことも無い場所の鉄骨物件を8%の利回りで売ろうって凄いですねww」とうっかり口を滑らしてしまい相手上司の反感を買ってました。。(「え?なにかおかしいとこありますか?」って食ってかかってきましたよw)

今日は2社しか呼ぶことが出来ずに少ないデーターになっちゃいましたがどうもこの「逢いたいコール」。。

結論としては
①ブツ元を訪問して値下げ交渉を持ちかけて顔色を見てどのくらい指し値が出来そうかのチェック
②会社訪問して社格を見抜き、お金に困てそうだと感じたら「とにかく成約させてお金にしちゃいましょうよ」と持ちかける
③レインズ掲載していない物件の発掘
④自社でシコってる物件の客付け依頼

あたりが目的ではないかと思いました。

ま、あれです。。
相手からわざわざ来たいって言ってるレベルの話ですからこっちにとっては何のメリットもないってオチで大丈夫ではないかと。。。w

蛇足ですが、この二番目の業者さん、、
帰りがけの道路で部下に向かって「オマエ、なんて言ってアポ取ったんだよ?!!」って詰められてましたっけw。


人気ブログランキングへ
話が丸聞こえだったんじゃんw

未来日記。。。

banner赤ずきん
日曜のブログのわりに今日のは長いネタなんですのw

こんにちは。

もうお気づきの方も多いんじゃないかと思いますがこの狼ブログ、、
とうとうブログプラットホームを無料ブログから有料ブログに変更して無駄な広告が一切出ないように変更しました。

5年前のブログ開始当初はまだ今みたいにスマホだらけになっていなかったので無料ブログのプラットホームでも良かったのですが、これだけスマホで読んでる人が増えちゃうと「スマホだと広告だらけで読みにくい」というクレームも増えてしまいます。

とは言えブログごときにお金を掛けるのもあれかと思いずっと無料ブログのプラットホームで続けようとも思ってたのですが、最近になってその広告もさらにエスカレートしてヌルーって追いかけてくるウザい広告まで登場して自分でブログ読むのもウザくなって来ましたww(うっかり触るとキャンディークラッシュのアプリサイトに飛ばされてしまうので自力ポチも押せませんでしたよw)

そんなわけで年間3300円ぽっちのお金を払うだけでこのウザい広告が消えるなら安いものって気持ちを切り替えてみましたがお金が掛かってる以上、今まで以上にポチでの応援お願いします。(ウザい広告が出なくなった分、ポチもしやすくなったはずですw)

さて、そんな狼ブログですがこのFC2ブログで書くようになる前は今ではすっかり過疎ってしまったmixiで日記という形で5年くらい書いてました。(そう考えるとワタクシのブログ歴って足掛け10年ってわけですねw)

そんなmixiですが最近まったくアクセスしてない関係でパスワードも忘れてしまいずっと放置していましたが今日、偶然昔使ってたノートにそのパスワードが残っていたので入ってみました。。

当時書いていたmixi日記も当時のまま残されていたので読んでみましたが一番最初の記事は2006年11月。。(自由が丘の土地がどうのって話が一番最初の記事でした)

今ではすっかりおなじみになったブローカー記事は翌年の3月に初めて登場していましたが・・・なんでしょう?
読み返してみると芸風が今と全く変わってませんwwww(ホント、、全然進化してねーじゃねーかよww)

その記事を読むと六本木の未公開物件(昔はこんな物件ばっかり追っかけまわしてたんですねww)を巡り、やれ手数料はアンコの人数で分けろだの売主にB勘で戻すから手数料6%で調整しろだのむちゃくちゃなことが書いてありましたw(あの当時はこれが普通の出来事だったのですが、、w)

あともう一つ出来事が書いてあったのですが(渋谷の土地がどうのってネタでした)、、そこには普通に坪6200万の売地とか書いてありますww(これもあの当時は普通の売値だったんでしょうねww)

で、この時のコメント欄(調べてみたらこの時のブログコメント欄が最古のコメントのようです)を読んでみたら2006年当時は中間省略登記が禁止されていた時期だったようです。。(「昔みたいに中間省略登記が出来れば打って買っても良いですが、今ではそこまでの利幅も取れないし・・」って書いてありました)

今では大手を振ってどこの不動産屋さんでもやってるこの中間省略ですが、2006年当時はやりたくても出来なくて中抜きしたけりゃ全部、中抜き業者が一旦登記して同日にまた登記するなんて税務署が泣いて喜ぶ取引スキームが横行してたのを思い出します。

あと、ちょっと先の日記(2006年3月6日)にはこっちのブログでも書いたことがあるあの「アフリカ某国大使館」のお客さんを案内したネタが載ってました。。

まさかあのあと「恐ろしい事態(ラスティーさん、、この過去ログ探してきてくださいw)」が待ち受けているとも知らずに呑気に大使館用地と賃貸物件を探してたワタクシ、、、当時はまだ30代だったんですね。。。w(なんかとてつもなく悲しいものがこみ上げてきましたw)

そう考えるとこの10年だけでも不動産業界っていろいろ変わりました。

この頃のワタクシ、、
まさかこの世のサラリーマンが銀行から億単位の融資を引いて不動産投資やってるなんて夢にも思ってなかったしそもそも一棟マンションなんて面白くないものを売買しようなんて考えてもいませんでした。(当時は何と言っても商業地と商業ビルでしたからw)

時々小遣い稼ぎで区分のマンションや戸建て物件を売ったり(それでも普通に1億超えの物件ばっかりなのでそこそこ儲かりましたw)していましたが、やはり商業地のBtoB間での土地転がしの仲介に入るおいしさは別格でした。(今だから書けますが、同じ物件を18億→24億→31億とわずか3週間で3回転がす仲介に入れたのもこの時期ですw

恐らくこんな夢のような時代は二度と来ないと思ってますが逆にその後襲ってきたリーマンショック(2008年7月31日の日記を読むと当時の情景が昨日のように思い浮かびますw)の頃の日記には「あっという間にマイナス45℃の氷河期になってしまった」と記されています。。

当時、「次はどこの会社が飛ぶのか?」ということばっかり話題になり飛びそうな会社の頭文字が「JAPAN」の5社と「USA]の3社とか言われていましたがその会社がどこだったのかすら覚えていません。。。(F「AX送ったら「現在使われていません」ってアナウンスが流れていました」とか普通に書いてあるしww)

「手付金が無いから貸してくれ」と頼まれ貸したお金なんてその会社の社長の蒸発で損金処理したのもこの時期です。。

そんなリーマンブラザースが飛んだ2008年9月15日にも「リーマンが飛んじゃったよー」って日記を書いてました。。(当時のコメント欄にはあの越川くんのコメントも入ってましたw)

またその10日後、家賃保証会社のリ○ラスが飛んでしまったのですがワタクシ、やっぱりその日の朝に「リ○ラスが今日飛ぶらしいです」なんて呑気にインサイダー情報だしてました。w(しかもこのリプラス、、民事再生するかと思ったらその日の夕方の発表はいきなりの自己破産だったので業界に与えた衝撃はかなりのものでした)

その年の12月29日の日記には「利回り10%でも売れない時代が来たようです」なんて書かれてました。

任売、任売とあちこちで任売物件がバルク単位で売りに出てたのもたしかこの時期だったと思います。

今の名だたる大家さんはこの時期にSMBCのフルローン付けてメチャメチャ安く物件を仕込んでたんだろうなってのが容易に想像できますが、あの時の都内の売りレジ、、、利回り10%くらいじゃ誰も見向きもしたかった記憶があります。。。

しかし、、、その一年後の2009年8月には任売物件もあらかた処理が終わりお値打ち物件がマーケットから姿を消してます。(記述では「債権元の金融機関も段々こざかしくなって安く売りださなくなった」と書かれてます)

でも入札案件で12億利回り8%なんて物件もあったようでまだ不動産業界には今なら安いって物件がたくさん転がっていたようです。

で、明けて2010年。。
日記を読むとどうやらワタクシがサラリーマン大家さんの存在に気が付いたのはこの時期のようです。

例の新築マンション建てるって言い出したのもこの時期だし(ちなみにあののりピーがパクられたのって2009年だったんですね。。)日記には「金持ち父さん」なる記述も始まってます。。

狼ブログ誕生はこの1年後になるのですがこの時期はすでに不動産の物件価格が上がりだしてました。しかし、上がりだしたといっても今の状況を考えればまさにブルーオーシャン。。

都内で築15年のRCレジ8%じゃ誰も買う人いませんでしたっけww

と、駆け足で10年ほどさかのぼってみましたが、この狼ブログがあと5年してどんなこと書くのか、、、ちょっと気になります。。

と言うことで5年後を予想して5年後のブログを書いてみます。。


2021年4月23日
banner赤ずきん
最近、飲み薬が増えたんですのw

こんにちは。

オリンピックも終わり、予想してたとはいえ、不動産価格が恐ろしいくらいに値下がりしています。。。(地方都市なんて利回り20%じゃお話にならないくらいですw)

あ、そうそう。。
大家ブログの第一人者だった○○○さんが先日、飛びました。。全盛期は資産○億なんて言ってたけどあれってやっぱり借り入れの金額だったんですね。。。)

うちのレジも10年経って賃料は当初と比較して25%減。。
最近出来た「家賃値下げ交渉会社」のおかげで軒並み家賃の下げ交渉を喰らってる旅団員の中でもそろそろ持たないんじゃないかって人も出て来てるだけにちょっと心配です。。

ワタクシも今のところはなんとか遅れずに返済は出来てますがここんとこの金利上昇で返済元本を減額して貰って利息だけの返済で時々様子見にやってくる某銀行の担当者の言葉尻も少々キツクなってるのは気のせいではないでしょう。。

金利上昇と言えば最近の○○ガさん、、すごいですね。。
4.5%なんてバカみたいに安い金利で貸してた時代に物件買ってた人はホント、、勝ち組じゃないかと思います。

そういや前に「自分探しの旅に出るので探さないでください」と書き置き残していきなり消えた新戦力君から2年ぶりにナイロビの消印が押してある手紙が届きました。

「今の旬はアフリカ大陸ですよww」とか書いてありましたが、どうも今熱いのはケニアらしく(ってかケニアなんか一年中熱いじゃねーかよwww)数年前、バリ島だかどこかで大成功したなんとかさんの真似して今では向こうで不動産開発会社3社を束ねて大成功しているそうです。

そんなわけでこの新戦力君が不幸になりますようにって目黒大黒天にお参りしてきます。。
(ってか死ねばいいのにw)

・・・・

・・・・

人気ブログランキングへ
オチは5年前と全然変わってないんじゃんw

こんな不動産担当者には気を付けろ(その3)

banner赤ずきん
下剤を追加投入したら大惨事になっちゃったんですのw 

こんにちは。

さて、2日間の連載のつもりで書いてた今回の連載ネタですが文字数の関係でもう1日追加で更新です。(おかげさまで3日分のブログネタになりましたw)

「こんな不動産会社担当者には気を付けろ」って話ですが、今日はちょっと具体的に書きます。

うちの会社でもまだ投資物件を買う気がある関係でブツ上げ系の業者さんから客付け系の業者さんまで網を張っていろいろな物件情報を送ってきて貰ってますが「この物件は買いだ!」ってのはほとんどありません。

かと言って「収支計算上はなんとかいけるかな。。」って物件も無くは無いのですが1年後、2年後って感じで年次でいろいろな要素を加えると「なんかこれだとおっかねーな」って数字が見えてくるので手が出せないのが現状。。(三茶でお金を眠らせている関係で次回は完全に融資頼みなので危険要素がある物件には手が出せないんですw)

しかし、物件を出してる側である仲介さんは「これ買いませんか?」とちょっと計算したらこんなの儲かるわけねーだろって物件でも平気で送ってきます。

なぜならば彼らにとってウチの会社が物件買って儲かろうが儲かるまいが貰う手数料には一切変化が無いからです。。(なんて書くと「ウチの会社は他のロクでもない不動産屋とは違うんです」と猛アピールする仲介さんもいますがワタクシの経験だけで言わせていただくと大抵やってることは同じですw)

そんな風に書くと「不動産屋で他人の痛みがわかるヤツから物件を買うってのが答えなんだろ?ww」って思うかもしれませんが、広い不動産業界を見回してもそんなやついるわけもありません。(それぞれ己の実入りがいくらかで商売してますから仕方ないんです)

しかしこんなのいませんか?

深夜だろうとなんだろうとメールなり電話なりしてきて「貴方にピッタリなこんな物件出ました!!」っていうヤツ。。。

えぇ、、ワタクシも
「きっと俺様のために夜遅くまで物件探して送ってきてくれてるのかな?」
って思う時期もありましたがこのメールなり電話が他の買い取り業者にも一斉に同報メールでばら撒かれていたと知った時の絶望感と言ったら、、写真指名したにも関わらず全く別人g、、、いや、、なんでもありません。。。

しかもこんな連絡が週に何回も届くと「そんなにいい物件が無いって時によくもまぁこんなに紹介する物件があるなぁ」と仲介さんを見る目も変わってしまいます。

それでも相手からは毎週のように物件メールが届きます。
先日もブログで書いたかと思いますがワタクシの求める物件の条件、、ロットが約2億くらいで年間CFで600万くらい残ることとあまり手間暇の掛からない国道16号線の内側ってのでお願いしているのですが、、、ほとんどの業者さん、、2億くらいのロット物件であればガンガンぶつけてきます。

要するに我々、単に2億程度のロットの物件を探してる客と思われているようでロット2億の物件が出てくると必ずと言っていいほど送ってくるんです。(えぇ、、その物件がレインズ物件だろうと管理不可能な遠方物件だろうとお構いなしです)

こういう仲介さんってほとんどが買主ニーズをちゃんと把握していません。
ワタクシ思うに「こんな不動産業者担当には気を付けろ」となると真っ先にこれじゃないかと思うのですが、逆に利点もあります。

彼らって物件の価値そのものをあまり理解していないので例えば地主系の管理会社ぼったくりコースまっしぐらな物件とかで家賃がメチャメチャ安く設定されているのに気が付かず単に利回りが低い物件だからとお蔵入りさせていることがあるんです。

えぇ、、
投資系の物件ってまっさきに利回りを見ちゃう癖が抜けてない人も多いかと思いますが業者さんも案外ここばっかり見てしまうやつも意外に多いてこと。。。

そうなると経験豊かな仲介さんよりも(経験豊かだとこういう部分を目ざとく見つけちゃいますからw)こんな仲介さんの方がいい物件を出してくる確率が高いのも事実です。

これがよくあるマグレ物件なんですが(クソ業者だと思ってたら意外に儲かる物件買えましたってケース、、実はこれが実態ですw)要するに投資物件特有の価格の歪みに気が付かず物件情報を新中間省略とか小細工せずにそのまま出してくる仲介さん。。

実は一番おいしい仲介さんはこれですw。(まさに「好走と暴走は紙一重の差」って感じですw)

当然、こっちはその価格の歪みが見分けられないと一緒になって騙されてしまいますが見分けることが出来ればホントおいしい物件になるんです。(但し、この手の仲介さんってホント少ないので見つけたら餌付けでもなんでもして逃げられないようにしてくださいw)

今回のセミナーでも「木を見て森を見ず」って話と「不動産と松茸の関係」の話をしましたがわかって欲しかったのはこの部分なんですがこれがわかってくると物件選びににも相当幅が広がるはずだし少なくとも他人を出し抜いていい物件にありつける可能性が高くなるんじゃないかとワタクシ、、固く信じてますw

あ、そうそう、、

ダメ仲介で一番最悪なの忘れてました。
昨日のコメント欄に書かれてたやつで「詳しい話は契約の時にお話します」ってやつです。。。(ホント、これは最悪です。)

不動産の売買って物件価格意外にも決めなきゃいけない売却条件って結構多岐にわたります。
これを一つ一つ詰めていって契約日当日は全てがクリアなってるからこそお互いが納得して契約のハンコを押すことになるのですが、細かい売却条件を詰めないで契約当日を迎えるとその場で売却条件中身を詰めることになります。

こういう時の仲介さん、、
とにかくさっさと契約をまとめようとしちゃう傾向が強いのでこの契約の時に「これはどういう意味なんでしょうか?」とか「この話聞いてないけどなんですか?」と聞いても「あ、これは契約が終わったらゆっくり説明します(コラコラww)」とさらに問題を先送りしようとします。

不動産取引における契約ってのはとてつもなく重い契約ですので(一旦契約するとお互いが義務を履行する責任を負いますから)契約不履行すると損害賠償って流れになることが多いです。

そんな大事な契約を適当にちゃっちゃ済まそうとする仲介さん、、、

取引が終わった後になにかトラブルが起きてしまうといつの間にかフェードアウトするのが特徴です。(こんなのに当たると大抵引渡し後のいろいろ揉めるのでホント、ご注意ください)


と、3日にわたってダラダラ書いてみましたがラスティーさんが掘り起こしてきてくれた過去ログ読むとワタクシ、、この手のネタを何回も繰り返し書いてましたw。(だから書いていて「なんかこの話昔書いた記憶があるなー」って思ってたんですねw)

連載初日のコメント欄にそんな過去ログのURLが置いてありますので全部読んでみてください。



と言うことで今回の連載はこれで終了です。。


人気ブログランキングへ
全部読むとなんとなくわかるはずなんじゃんw


こんな不動産担当者は気を付けろ(その2)。。。

banner赤ずきん
バリウム入りのウ○チ、、、とてつもなく流れにくいんですのw

こんにちは。

「不動産投資ブログでこんなこと書いて大丈夫なのか?」って思う今回の連載ネタ。。(まさに禁断のネタってとこでしょうか?w)

ブログに仕込んである忍者アナライザーでIPアドレスをチェックすると案の定、業者ドメインからのアクセスが急上昇です。。(別にオタクのこと狙って書いてるわけじゃないから心配すんなってw)

さて、今日も昨日の続きです。。

昨日は
・宅建番号の大きい小さいはアテに出来ない
・経験豊富な仲介は大家繋がりで探せ
と書きましたが、、、、(たったこれだけのこと書くのに3000文字費やす本ブログ、、ホント内容的に薄っいですw)

それだけだと「単にマグレあたりな物件を偶然買えたって大家さんから妙な業者を紹介される・・・」なんてことも充分想定出来ます。。

と言うことで本日はそんな部分に焦点を当てて解説します。

まず昨日のブログを読んで勘違いして欲しくないのは、「経験豊富な仲介さんってのはいろいろな意味で経験豊富ってのと同義語なので単に経験が豊富だからいい物件が紹介されるとは限りません」ってことです。(うまいこと言って嵌め込む技術も経験豊富ですからw)

昨日はまず「不動産取引上のトラブル回避」で経験豊富な仲介さんについて書いたまででいい物件が欲しければそれに加えてさらにいろいろ考えなくてはいけません。。

例えばですが、、
その会社の担当さんが「完全歩合給か基本給+歩合か?」ってケース。。

ワタクシも完全歩合の会社にいた経験と基本給の会社両方にいた経験があるので書いちゃいますが、、
完全歩合の会社はハッキリいって良いも悪いも超肉食です。。。(えぇ、、もうそこに義理人情なんて存在しませんw)

この手の会社は個々の売り上げがすべてなので買いたいって飛んでくるお客さんが「金になるか?ならないか?」で仕分けされてます。(要するに食えれば歓迎されるし食えないと適当に追い返されますw)

ただ問題なのは金になるからと歓迎されても出てくる物件は「おそらくこの人なら融資が付くんじゃね?」って物件を紹介されるだけなので必ずしもいい物件であることでは無いって部分。。

最近やたら多いス○ガ系の業者さん、、、ほとんどがこのケースなのでここで物件出して貰って買うか買わないかの判断するのはワタクシがFXで明日のドル円を予測するに等しい行為です。(ちなみにワタクシの場合、ほとんどが翌日逆に振れますw)

また、高属性である程度預貯金があるって言ってるのに融資の審査が早いからとこの手の金利が高い銀行に誘導する仲介さんも注意が必要です。。(この人なら都銀で時間掛ければ絶対融資出るじゃんって人でも一律ス○ガ送りってなんかかわいそうです)

えぇ、、
そう言う人ほど元付けから一斉にばら撒かれた物件情報を我先にと融資打診して嵌め込めそうなお客さんを嵌め込むだけで歩合を稼いでいる人ですから。。。
(物件の善し悪しを期待する方が無理ってもんです)

また歩合給の営業ほどワタクシの経験では物件調査をロクにやりません。(だってその部分には歩合付きませんからw)
出来るだけ楽して仲介をやろうとするので(だって歩合給なんですからそんなところで時間掛けちゃうと他の儲かる話が逃げちゃいますから)そこは前の契約書と重説を丸写ししてやり過ごそうとします。。

こう言う人は現地に何回も足を運んで調査なんかやりませんから「そういや、○○の境界ってどうなってます?」とか「現在の越境状態ってどんなですか?」って聞くと結構シドロモドロな答えが返ってくるのですぐわかります。(「調べて折り返します」って答えが多いと思いますが、これって自分で調べるのではなくブツ元の仲介とか売主に聞いてるはずですw)

こんな超肉食系な仲介さんでも中には人間味あふれる仲介さんもいるはずだって思う人もいるんじゃないかと思いますがそもそも周りの社員が超肉食ですから入ってしばらくはそんな人間味ある人であってもそのうち社内の雰囲気に感化されてしまうので結局、その人は同じように肉食系になるか会社の雰囲気に馴染めないと別の会社に移籍するはずです。(そのくらい過酷な環境なんですってw)


逆に基本給+歩合ってケースは完全歩合に比べれば多少草も食いますが、歩合給の度合いによっては超肉食とは言いませんが結構無茶な仲介をやってきます。(大手仲介さんあたりはこのタイプが多いんじゃないかと)

多くの場合こちらは社内業務の評価でもポイントが付くので日々の書類作成でもいろいろチェックが入ります。(えぇ、、お金にならない書類であっても手を抜くと評価はマイナスになる傾向が強いんですw)

経験豊富な仲介さんであればそんな力を入れるポイントとうるさく言われないポイントの把握が出来ているのでうまく立ち回れますがダメなやつは全部に全力でぶつかっていく傾向が強いです(ま、会社にとってはそんな奴の方が好都合ですけどねw)。

そうなると自己保身のためにまれですが他人に罪を擦り付けることがあります。

ワタクシが実際に喰らった一例ですが、
某大手の仲介さん、、買う主から何度も「本物件周囲のハザードマップが欲しい」といたにも関わらず日々の業務が忙しすぎて契約当日に持ってきませんでした。買主さん、「あれほどハザードマップが欲しいって言ってんのになんで用意しなかったんだ?」とご立腹してその担当を追及したところ、「いえ、こちらの仲介さん(我々です)に聞いたらそんなの必要ないって言いましたよ」って我々のせいにし始めました。。(なかなか送って来ないので3回もFAX送ってたのに関わらず、、です)

こういう仲介さんもお客さんのために動くなんてことは露ほども感じていませんからこんなのに当たると結構な確率で酷い目に遭いうものです。

給与体系以外で気を付ける点は、やはり個々の担当の資質。。

不動産売買では買い付け入れて契約して決済するって流れになることが多いのですがその過程でやらなきゃいけないことがたくさんあります。

例えば、投資物件の場合、契約から決済までの間に売主さんと買主さんとの間で売買条件をいろいろ煮詰めていく作業の連続なんですが仲介さんによってはこの部分を簡単に考えてしまう人がいて特に取り決めしないでおいたために決済間近になって「○○の件、、売主さんから○○って言われたのでご了承ください」と言いなりになって買主に負担を強いるやつがいます。

想像するにこれってあらかじめ問題が起きたときにこうしようって決めていなかったばかりに先に相手仲介から指摘され「引っ込みが付かなくなった」時に発生することがほとんどです。

このブログを書き始めていろいろな相談を受けますがほとんどの原因がここから始まってることが多いのでこの部分の経験豊富な仲介さんを相手にしないと毎回妙な取り決めに振り回されて後味の悪い取引ばっかりになってしまいます。。

しかし、これだけでもいい物件に巡り合える確率はそんなに高くありません。。(だってここまでは単に変なトラブルにならないだけの仲介さんの資質を書いてるだけですから)

とは言え、いい物件に巡り合うにしてもこの部分は高額な不動産取引では必須な要件なのでこの機会にぜひ覚えておいてください。


と言うことで明日に続きます。。。



人気ブログランキングへ
↑クリッククリックなんじゃんw


こんな不動産担当者は気を付けろ。。。

banner赤ずきん
昨日飲んだバリウムがまだ出てこないんですのw

こんにちは。

先週のセミナーの疲れなのか、、
前回同様、また風邪をひいたようです。。(そういや前回のセミナー後もこんな感じでしたっけw)

しかし、今回は掛かり始めに速攻で病院行ったので一晩寝たらすっかり元気になりましたw

あ、そうそう。。
先週のセミナーと言えばセミナーに来てくれた人からこんなメールをいただきました。。

狼様

5時間ぶっ続けでのセミナーお疲れ様でした。
今回のセミナーで特に物件概要書を見ながらの説明については、非常に勉強になりました。どうしても物件価格と利回りに目が行ってしまう私としては、見方を変えていきたいと思います。

本日物件内覧で不動産担当者と話していて、ふと思ったので、ブログネタがない時に狼閣下の考えをアップ頂ければ嬉しいです。
過去のブログでこんな大家(不動産投資家)は不動産担当者に嫌われる編をアップされていたかと思います。
この逆バージョンってあまり見たことが無いような気がします。特に不動産歴が長い大家さんの意見は、そのまま「こんな不動産担当者は気を付けろ」となりそうで、私のように駆け出し大家にとっては勉強になるので、機会があればお願いいたします。(原文のまま)
  

・・・・ちょうどよかったですw

ワタクシ、、偶然にも今日はこのネタを書こうと思ってたとこですww(決してネタ枯れで書くわけじゃございませんw)

ま、せっかくですからこのご質問に対してワタクシの考え方を今日、明日くらいの連載で書かせていただきますw。(これで今日明日のネタが浮きましたw

さて、
不動産取引の場面でまず問題になるのが「取引の安全性」。。
言うまでもなく不動産取引は多額のお金が動く取引な上に、一度買ってしまうと何か問題があったとしても安易に撤回出来ません。(やらかし物件を掴まされてもプレステみたいにリセット出来ませんから)

となると買った後はほぼ自己責任で解決させるなりある程度のところで折り合いを付けていかないといけないことになるのですが仲介さんによっては「安全な取引」を心得ていてくれれば買う前に問題になりそうなところをピックアップして「こんな物件ですけど、、それでも買いますか?」と教えてくれます。

また、仲介さんも「売った後、ゴタゴタしたくない」って心情が強いですから重要事項説明の段階でありとあらゆる問題を書き込んで仲介責任を問われないよう必死に防御しようとします。(ぶっちゃけ言ってしまえば、重要事項説明とは「仲介する業者の自己防衛の最後の砦」なんですw)

そんなわけで我々仲介業者は不動産取引の場面でいろいろな項目を調べて買主さんに告知するのですが、この告知、、実は「諸刃の剣」で仲介する売り物件に問題が多ければ多いほど買主から見ると「問題物件」に見えてしまうので「そんな問題がある物件なら買いたくないなぁ」と思われてしまうことも多々あるんです。

せっかく買い付け出して貰っても、物件調査でわかったことを買主に教えれば教えるほど「買ってくれない確率」が上がってしまうので都合の悪いことは伏せて売ってしまおうって考える仲介さんがいるのも事実。。

とりわけ投資物件は土地の上に建物が乗ってることが多いですから同じものが二つと存在しないそれらの建物ごとにそれぞれ調査して文章に落とすのですからやってみると結構大変です。

えぇ、、
特に変わったことが無ければサクサクと売契、重説作って買主さんに説明すればいいのですが、ほとんどの場合、同じ文言書いて終わるほど甘くはないんですw

また、宅建業法にしても建築基準法にしても法律って年度ごとにコロコロ変わります。
前はこの表記と説明でよかったものが法改正で違う表記と説明しないといけなくなりそれの伴う調査項目も増えます。

また中古の投資物件ともなると越境から接道、杭の位置から始まって設備(特に消防法と建築基準法絡み)の調査は一度として同じパターンは存在しませんので我々も深く調べて書類に落とし込みます。。

それだけやっても後で問題が起こって問題を処理する責任が売主負担なのか買主負担なのかあたりでよく揉めます。。

さて、
今日のお題は「こんな不動産屋に気を付けろ!」ですが、
こんな話をすると「じゃあ、経験豊富な不動産屋さんを見つけてやればいいんだ」と宅建番号の(1)とか(5)なんて書かれた部分を見て勘違いしちゃいそうな人が多そうなので書いておきますが、、それってほぼ間違いです。


たしかに不動産屋って業歴の長さはこの宅建番号のカッコを見ればわかりますが(ちなみに数字が一つ増えるのに5年掛かりますw)、、、

業歴の長さと経験豊富さは必ずしも一致しないんです。。。


例えばですが、、
宅建番号(1)だから「素人みたいな不動産屋なんだろうなと」思うかもしれませんが(1)でもどこかで何十年も経験積んで独立すれば最初の5年は(1)だし、戦後まもなくに祖父の代から家業がずっと不動産屋の宅建番号(13)で「番号が13ってことは少なくとも60年くらいは宅建業やってんだから経験も豊富なんだろうな」って思うかもしれませんが、バブル崩壊でやられリーマンショックでもやられ鳴かず飛ばずなやられっぱなしの不動産屋の3代目が昨日から社長になってる宅建番号(13)なんてのも存在します。(ワタクシも先日このケースでひどい目に遭わされましたw)

と言うことで、これからはまずこの(1)とか(13)で判断するのはやめてくださいw(ホント、アテなりませんからw)

そんなことよりも「個々の担当さんがどのくらい経験豊富か?」ってとこがキモになります。

不動産業界って正直、山師の集う業界でもある関係で「経験」より「やる気」と「根性」で業界に根付く人が多いです。
不動産屋の経営者もどちらかと言うと「経験豊富=なにか悪さすんじゃねーの?ww」って思う人が多いので経験豊富な即戦力より「やる気と根性」だけでトップが白と言えば黒いものでも白っていうヤツが好きです。

そういうやる気根性系の社員は会社でやってることに全く疑いを持ちませんから「週末に寝ないでビラ5万枚配って土日の早朝から販売物件に旗建てて売り出し」なんてことでもこなしてくれますが、経験豊富な社員は「1万やるから俺の分5万枚も一緒に配っとけw」なんて言って根性系社員にお任せしちゃいます。

会社が無理やりやらせるビラ撒きなんて効果が無いのくらい経験豊富な社員はとっくに知ってます。(あのビラ撒きって長期間続けるとブツ上げに繋がるのでやらせたいって側面があります)

そんな経験豊富な社員はビラ配ってるふりして実際には見込み客を自腹で接待して週末の特選売り出し物件を買わすのではなくお客さんがホントに欲しいものを探し出して売りつけてます。

お客さんにしても自分が欲しいものを探してきてくれるわけですからその仲介さんを悪くは思いません。

そうなるとこの仲介さんにはこのお客さんが別のお客さんを紹介します。(不動産ならあの人に任せておけば大丈夫って紹介されます)

こんなことを毎日繰り返してると経験豊富な営業はレインズの客寄せ物件を無断で自社HPにアップして餌付け営業なんかしなくても携帯一本で商売が出来るようになります。

こうやってこの経験豊富な社員も「これならこの会社に頼らなくても食っていけるな・・・」と判断して独立して晴れて(1)の業者にステップアップするって流れになります。。

と言うことで本日は「こんな担当に気を付けろ」ではなく「こんな仲介さんにお願いしろ」ってことになるのですが、これを見つけるのはもう簡単ですよね?

えぇ、、
大家友達に片っ端、「その物件、、どこの会社のなんて担当から買ったんですか?」って聞くだけですw。(要するにこの担当を追っかけまわすだけです)

ただここで注意して欲しいのは会社単位ではなく担当レベルで追っかけまわすってこと。。。

宅建番号が(13)の会社であっても社員全員が毎日会社の指示通り5万枚のビラを撒いてますなんて会社に「いい物件紹介してください」なんて言っても、話になりませんよwww




と言うことで明日に続きます。。。




人気ブログランキングへ
↑続きが気になるやつはこいつをクリックなんじゃんw