日曜なので吉祥寺のハフティナットを不動産的見地で検証してみました。。。
今日はオサレタウン吉祥寺からの投稿なんですのw
こんにちは。
最近、表参道とかでやたら新業種なカフェとかの新展開が盛んですが、表参道だの青山だのあんな家賃がクソ高いところに店を出すとなると坪10万なんて話はザラです。
そんな「一体どうやったら採算が合うのかさえわからない賃料設定」でも採算が合うんですから昨今の新業態カフェ、、、ツボハマりさえすればそれなり儲かるようです。(ってかこのタイプだと「日本初上陸」なんて日本人の弱い部分を突いた商法なので流行り廃りが激しいのが難点ですねw)
さて、それとはちょっとやり方が違う新業態のカフェが吉祥寺にもたくさんあります。
なぜ吉祥寺なのかと言うと、やはり「住みたい街ナンバーワン」ブランド力ではないかと思うのですが、この駅周辺は客単価が高い割に店の賃料は表参道とか青山よりは安い設定になってます。
出店費用とか人件費などの固定費を得られる客単価で割り算するとワタクシもこの吉祥寺って出店コスパでは都内ナンバーワンなんじゃないかと思うのですが、昨今の人気ぶりで出店場所を確保するのも一苦労だそうで駅近くのいい場所になると青山とかとあまり変わらない賃料になってるという噂も聞こえてきます。(特に東急裏のシルバニアの森のキッチン周辺からちょっと奥まったところはフランス系雑貨を扱う店が増えてきたので賃料の上昇っぷりもハンパないそうです)
そんな吉祥寺のちょっと裏手でこんな古びたアパートが立ち並んでるエリアがあります。
うーん、、電車の振動だけで倒れそうですw
このアパート。。
恐らく昭和40年前半にはこの場所に建っていたんだろうと思いますが、吉祥寺って借地が多いエリアなのでこの手の古い物件の建て直しが難しいエリアでもあります。
取り壊し、建て替えが出来ないとなるとこのままさらに何十年も賃貸で貸すことになるのですが、物件によっては所有者の高齢化でいくら今のリノベ技術が進歩していてもやる気にすらなりません。
そういう物件を見つけてこんな店舗に仕上げて新業態カフェを運営しているのがハフティナットというカフェ。。
さっきのアパートのおもて面がこれですよwww
最近、オシャレ雑誌などでちょくちょく特集組まれているのでご存知の方も多いと思いますが、こんな築古木造アパートにこんな店舗部分を増量して客単価、昼から1500円なんてセットメニューで平日の昼間でも行列が出来る店として君臨してます。(実際にはカフェ部分は隣の一戸建てをコンバージョンして店にしているので増築してるわけじゃありません)
このお店のHPのリンクも併せて無断掲載しておきますが(disるつもりもないので無断掲載でも大丈夫でしょうw)メニューのラインナップを見てもワタクシのようなおっさん1人でこの店に行くのはほぼ不可能なくらい子供の絵本に出てくる「妖精が店員やってるようなカフェ」です。(仮にワタクシが1人で行けば完全にウキますwww)
アラフィフのおっちゃんには完全に毒ですw
ワタクシ、こんな築古木造アパートを建て替えることなくリノベすることなく賃料を上げる方法はないものかとずっと考えていたのですが最近、この応用が一番いいんじゃないかと思ってます。
当然、住居系場所なのでこんなカフェなんかをマーケット調査無しに始めるのは無謀な話ですが、このカフェ、、単純にカフェだけで客を引いているわけじゃないんです。。(ってか不動産投資よりも難しい飲食の展開をお勧めするわないでしょwww)
キーになるのはこの隣のお店です。。
あまり接近して写真撮ってると不審者扱いされそうだったのでハッキリとは写っていませんが、このカフェの隣って必ずBOX貸し店舗が併設されているんです。。
ご存知の方も多いと思いますがこのBOX貸し店舗。。
30センチ角のショーウィンドウをたくさん並べて積み上げて1区画を月3000円くらいで貸す商売なのですがこの中身がお隣にあるカフェに来そうなお客さんお心を鷲掴みしそうな手作り雑貨なんです。。
カフェだけだとなんとなくコンセプトも薄まってしまうのでこんな店を併設させて相乗効果を引き上げようって戦術なんだと思いますがこの店舗、、吉祥寺の駅からちょっと離れた住宅地みたいなところでやってることを考えるよくある駅から徒歩10分超えなんてとこにある築古木造アパートの不人気部屋の1階の道路側の部屋を思い切ってこんなスペースにして賃貸に出すなんてすれば今までとは違った入居者になるでしょうし地域もなんとなく活性するはずです。。(だって20代前半の女子ばっかりがウロウロしている場所って華やかに見えるじゃないですかww)
こんなやり方があるならわざわざ築古アパートをフルリノベして賃料を微妙に3000円アップさせるより一部店舗化して数万円余計に賃料を取る方がお得になるかもしれません。(ただ、建築基準法的に住居を店舗にコンバージョンするのはいろいろ制約があるのでご注意ください)
ここはたまたま吉祥寺だからこんなオシャレな業態が成り立つんだよね、、って意見も出そうですがこのカフェ運営会社。。
高円寺にも同じコンセプトのお店を運営してます。
なんかこの場所、、すごく見覚えがあるんですけど。。w
こっちも吉祥寺と似たような古い戸建て店舗を安く改装してこんなカフェにしてるんですがやはり両隣りに雑貨のBOX貸し店舗と手作り雑貨の店がくっ付いていました。。
となるとやはりこの手法、、
築古アパートや築古店舗物件などで使えそうな手法ではありますが、区分店舗などの利回りがさっぱり計算出来ない不人気物件でも出来る可能性が高いです。
よくあるS造下駄履き物件なんかをつかまされてしまった方、、こんなコンセプトもおもしろいかもしれませんよ。。
、、と、そんなことを吉祥寺の商店街のコロッケ屋の行列並びながら考えてみました。。。(これ買ったらあとは駅前のポヨで晩メシ用のロティサリーチキン買って帰りますw)
やっと先日のお誕生日パーティーでいただいたバローロを開ける日が来たんじゃんw