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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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ほらっちょ川上物件。。。(今日は末尾に「物件」が付きますw)

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すべてFOMCが悪いんですのw

こんにちは。

昨日の「ほらっちょ川上ネタ」。。。(熊本の人に聞いたら「ほらっちょ」なんて方言無いぞと言われましたがw)

さすがにテレ朝だけは古館さんが報道ステーションの冒頭でサラッと触れただけで今朝のワイドショーでも華麗にスルーしてましたが日テレあたりはここぞとばかりに会社の謄本あげてペーパーカンパニーっぷりにフォーカスしてました。。(確かにあれだけ派手に経歴を偽るのも悪いですけど、言ってることってそんなに変じゃなかったと思うのはワタクシだけでしょうか?w)

ま、そんな話はどうでもいいとして(当方、昨日散々書いたからお腹いっぱいですw)、、
昨日のブログを書いてから気が付いたのですが、狼ブログで「川上」なんて書けば誰しも「川上物件ネタ」だと思ってこのブログを読んだはず。。(「パブロフの犬」と同じ原理ですw)

当然、メールやコメント欄でもこんなこと書かれてしまいます。。。

「なんだよ!川上物件の探し方の話だと思ったじゃねーかよ!!!ww」

「タイトルだけみて川上物件をいかにゲットするかの話か! と前のめりに勘違い…w 」

・・・

・・・

えーっと、、

この狼ブログ、、、普段からこんな期待感いっぱいに読まれているってことをすっかり忘れて「文春系ゴシップネタ」をストレートにネタにしてしまい深くお詫びするとともに再発防止に努めたいと思う次第です。。(でもあれですよ。。不動産ブログと言いながら昨日飲んだワインの話とかくだらねーこと書いてるやつよりはマシじゃn。。。いえ、、なんでもありません。。。)

と言うことで過去にも書いたかもしれませんが本日はお詫びがてら、この「川上物件」について触れてみます。。(ラスティーさん、、お忙しいとは思いますが本日はこのネタの過去ログ探してコメント欄にアップお願いしますw)

さて、そんな川上物件(通称「上流物件」とも言います)ですが、
要するに他人が手を付ける前に自分の前に流れ着いてくる格安物件のことを指します。

非宅建業者である一般の投資家さんに対しては「川上物件とか上流物件」とは書かれずに「未公開物件!!」と書かれて届くんじゃないかと思いますが、我々、宅建業者でも「川上物件(未公開物件につき御社限り!)」と書かれているわりに同じメールが他社からも届き「なんだよ、、全然川上じゃねーじゃんww」なんて思いをすることも多いです。

えぇ、、おわかりになると思いますがこの川上物件、、実はホンモノとニセモノが存在するんです。。。

ホンモノの川上物件をGETするにはまずこの「ホンモノ・ニセモノ」を仕分けする必要があるのですが、実際のところ一般の投資家さんじゃそうそう仕分けするのは難しいと思います。

仕分けが難しい原因として第一に挙げられるのは、
仲介さんがすでに出回っている情報なのかどうかをロクにチェックしないでレインズだけ見て載っていないと「未公開物件(すなわち川上物件じゃんw)」と早とちりしてしまいそのままお客さんに情報をばら撒いてしまう点。。。(身に覚えがある仲介さん、、とても多いと思います、、)

早とちりならまだかわいいですが、仲介ってのは、とかく買えそうな客にどんどん物件ぶつけて契約に持ちこみ手数料を頂戴する生き物なので「未公開っぽく見える物件」であっても「バレなきゃセーフww」と平然と情報を出してる仲介さんもいるのも事実。。

「当社は投資不動産専門業者なので投資物件のことならお任せください」と良く言われると思いますがよくよく考えて見ればそんな専門知識があればそんな上流の格安物件、、手数料だけで済まそうとせずもっと利益を出せる「自力買い」も可能だし、転売屋に一度抱かせて転がして二倍の手数料を巻き上げることも可能です。

なのにどうしてそんな川上物件をわざわざ融資特約付きの契約が多い一般投資家に売ろうとするのか?(え?「自分よりもお客様に幸せになって欲しいんです」だって?笑わせんじゃねーよ、、、と。)

おそらくここで気が付けばわざわざ物件の目利きなんかやらなくても仲介さんだけ見てれば物件のストライクゾーンをほぼ完ぺきに見切れるはずです。。。(我々も実はこの手法で物件を見切ってるので送られてきた仲介さんがどこかだけで読まずにゴミ箱にしてられます

と言うことで川上物件の仕分けがある程度出来るとなったわけですが(ホントかよw)、次にどこで物件を探せばいいのか?になります。

狼セミナーではほぼ毎回、具体的に「この会社です」、、と言いふらしていますが、もっと基本的なところに立ち返ると、
「投資家が普段見てないHPを探す」とか「この仲介さん、、絶対投資物件に詳しくねーだろww」って業者さんあたりをロックオンするのもアリです。(そろそろラスティーさんが過去ログからそんなことが書いてあるURLを引っ張り出してくるころですのでそちらをご参照くださいw)

大体、最近の投資家さんはネットで物件を探してる人が多いと思いますが、ネットに載った時点でスピード勝負になるのはご存知の通り。。(一気に数千人の投資家さんの目に触れるわけですから当然です。)

えぇ、、よくある瞬間蒸発物件ってのはこういうところで売り出される物件です。。

しかし本当の川上物件って実は瞬間蒸発なんてあまりしていないんです。

ちなみにうちで先日買った物件、、現調から買い付けまで2週間くらい時間がありましたが実は仲介さんって「この人がもう買っちゃうよな」と判断するとさっさと売り止めにしちゃって情報自体を外に出さないんです。(外に出なければそもそもネット上ではその物件は存在しないわけですから買い付けも殺到しませんし瞬間蒸発もしませんw)

ただ、この手の物件、、
情報として届く際には住宅地図と謄本とメモ書き程度の家賃表のみってことが多いです。。(修繕履歴や月々の経費なんて気の利いた資料はまだありませんw)

ここから自力で調べて「ホントに格安物件なのか?」を判断しないといけないのですが、ここでも仲介さんを見透かします。。

「この仲介さん、、投資物件の売買にあまり慣れてないなぁ」

そういう時って大体、路線価とかを見て土地値+建物代(要するに積算価格ですw)程度の査定で売主に「このくらいじゃないと売れないね」なんて言って不動産にあまり詳しくない売主はと言うと、「そのくらいお金になるならお任せします」なんて簡単に売却依頼を出しちゃいます。。

こう言う仲介さん、、
ほとんどの場合、身近にお客さんがいないので業法に従ってレインズに登録しちゃうか元付け専用のポータル(ここが物件検索するのに使い勝手が悪いんですw)の何も考えずに掲載しちゃいます。。

レインズに登録されてしまえば腹を空かせた客付け仲介の餌食になりその日のうちに日本中に出回り値付け間違いでもしていれば30分くらいで瞬間蒸発してしまいますが、仲介さんによってはレインズに掲載しなければいけない期間がくるまで両手狙いで元付け専用のポータルにだけこっそり掲載して使いにくいそのポータル(使いにくいので利回りなんてデカ文字で書かれていませんw)で両手仲介出来るお客がアクセスしてくるまで網を張ります。。。(ちなみに我々仲介業者がここで見つけて問い合わせすると「お話入ってます」って断られてしまうのは今でもあまり変わってませんw

この元付け専用ポータルがどこかのか?なんてのはすでに書籍などにも載ってる話なのでここでは割愛しますが、基本的な物件探しはこっちを優先した方が「川上物件」をGETするには適していると思います。

またワタクシ、この手の物件探しを本気でやるなら個々の業者名を出来るだけたくさん覚えた方がいいと思ってます。
特に元付け系の業者さんの名前を覚えておくとそこから出てきた物件はいろいろ美味しいことが待ってるし、営業マンを攻略すると優先的に物件を回して貰えます。(但し、「こいつはちゃんと物件を買ってくれる客だ」って認識させないとダメです)

ただ、この手法だと融資は自力で付けないといけない場面が増えてきます。(そもそも投資物件を売り慣れていませんから金融機関の紹介なんてほとんど期待できません)

でもこっちは昨今、いろいろな融資付けテクニックがネットでもタダで落ちてるし、投資家さん同士のネットワークで紹介してもらうことで面倒な事前の属性面談無しで融資を引っ張ることも可能です。(そう考えると融資付けが上手な業者さんもぼちぼち淘汰される日が来るんじゃないでしょうか?)

この話、過去ログでも何度も書いてる話ですが、たまに書いておかないとメールとかで何回も「狼さんのところには川上物件って来ないんですか?」って質問が飛んでくるんです。。

何度も言いますが、
うちにそんな川上物件が届いたら一番最初の優先権は我々にありますw(だって他人の幸せを考えるには我々まだまだ稼がないといけませんからwww)


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何日も同じスーツの食い詰めたような仲介が「お客様の幸せのために」とか言ってるのってどう考えてもウソくせーんじゃんw