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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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マルゲリータの憂鬱。。。

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ウチの犬の肛門線初めて絞ったら即死したんですのw

こんにちは。

3月も期末時期をほぼ終えて今月末までに融資を押し込みたいっていう銀行の担当さんと仲介さんの共同作業がピークを迎えたのか昨日、一昨日の某金利の高い銀行日本橋本店2階の決済室は朝からずっと入れ替わり立ち代りで部屋が埋まってました。(普段の我々、この銀行を使うことはほとんど無いのですが買主さんが指定してくれば時々こうやって2日連チャンになることもあるんですw)

その決済室の前にお茶を飲むスペースとなんとなくロビーっぽくなってる場所があるのですがそこでは中間省略登記後の真の売主への着金を首を長くして待つ元付け業者の憩いの場。。

最近の中間省略登記売買、元付け側で司法書士さんが確認出来ると同時に実行掛けてくれることが多いので昔みたいにクソ長い滞空時間のセンターフライみたいなことも無くなり早いと1時間くらいで最初の売主までお金が届きますが、それでも通常の決済を2回やるわけですから通常の1.5倍の時間は掛かります。

そんな時間の掛かるうえに途中からなにもやることがなくなり手持ちぶたさの部屋でずっと着金待機しているのもあれなので気分転換にこのスペースに出て休憩しているのですが、そこはオープンスペースなので当然、他の決済をやってる仲介さんとかもここで休憩しています。

そんな仲介さんがそこでよくおしゃべりしているのが聞こえてくるのですが、声の大きい人だとその声がまる聞こえになります。

その漏れ聞こえてくる話の内容、、、
周りに聞こえても大丈夫なように固有名詞は隠語を使ってますが、話の内容を総合すると誰のことだかはわかりませんが、今決済している自分のお客さんのことで相当悪態ついてます。。

内容的には
「審査時に銀行に見せる◯泉◯◯のエビデンス、、白黒コピーで良かったのにわざわざ原本を郵送で送りやがってこっちはメチャクチャ冷や汗かいた、、」ってヤツなのですがその声の主、、どこかで聞いた声です。。(サラッと書いてますがこの話を融資銀行のロビーで周りに聞こえちゃう声でするのは少々、危険すぎる気がするワタクシですw)

後ろを振り返るとそこにはmixi時代によく飲んでた転売屋のY君が自分の部下を横に据えて相手仲介さん仲良く談笑してました。

今から8年前、彼の会社も例のリーマンショックで跡形もなく消えてしまいこのY君も不動産業界に見切りを付けて実家に帰ったという噂を聞いていましたがこんなところで再会するとは・・・何か深い因縁めいたものを感じますw

当時のYくんは36歳。。
あれからの8年の歳月はホントに残酷なもので細くてイケメン風だった彼の風貌は馬体重プラ20の上に前髪がすっかりトレンディーエンジェルのハゲてる方みたいになってました。。。


ん?この2人って・・どっちもハg、、、(以下略

しかし当時はまだペーペーだった彼にも部下が付いているようでてっきり心折れて実家に帰ったとばかり思ってたワタクシには出世魚のイナダがブリになって溯上してきた風に見えます。

Yくん「お前もだんだんコツを覚えていけばいいんだからそんな焦るなよw」

何や自分の部下に叱咤激励して素敵な上司ぶりを相手仲介さんにアピールしていましたが、やっぱり転売屋って儲からなくなるとこの銀行を使ったスキームでお金稼ごうとするんですね。。(ま、基本は転売屋と似たような業務要素が多いですからw)

ただ、ワタクシ、このYくんに「◯ル◯の融資で投資物件売ってるヤツは◯◯だねw」と大風呂敷広げて全否定している関係ですので8年ぶりの再会がこの銀行のロビーではシャレになりませんwwww(「へー、、あんな偉そうなこと言っといてやっぱり大安吉日は、ス◯ガ詣ですかwww」とか言われそうです)

ワタクシ、そのまま顔を隠しつつ自分の決済部屋戻りドアを閉めてそこから1時間、、トイレも行かずにずっと引き篭もってました。

で、決済が終わり売主さんと玄関でお別れして我々、地下のイタ飯屋でちょっと遅いランチ食ってたのですがそこにこのY君が部下と買主さんを引き連れて我々の隣の席にパイルダーオン。。。

ワタクシもこんなデブですからY君、すぐにワタクシの存在に気付き「あれ?奇遇ですねーーwww」と声を掛けて来ました。

Yくん「ここでランチってことは今日は決済ですか?」

ま、不動産屋がここでメシ食ってれば上の銀行に用事があって来てるんだろって思うのは無理もありません。(否定しても無駄ってもんです)

「そうなのよ。。しかしホント偶然だねー。。」

ワタクシ、どうせ昔言ったことなんて覚えちゃいないだろうと適当に話を合わせていたのですが、、、、

「とうとう、あの森野さんもこの銀行に食わせて貰う日が来たんですね。。www」

・・・・


・・・・


なんかもうあれです。。

いくら反論してもどうせ言い訳にしか聞こえないでしょう。。。


えぇ、、
ワタクシ、、ほぼノーガードでボコボコに言われ放題なっちゃいましたよ。。。(もっと違う場所でメシ食ってれば良かったッス。。。)



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とはいえ、ここのマルゲリータが大好きなんじゃんw

手付金あれこれ。。。

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だから法人振込が誰だかわかんないn(以下略)・・・なんですのw

こんにちは。

投資物件を買うとなると売買契約が必要になります。

その際に契約した証として「手付金」なるものを支払って契約締結となるのですが、

この手付金、、「一体いくらくらい払うのが常識なのか?」

意外にここで悩む人が多いと聞きかじりました。。


今日はそんな基礎的な話でこの手付金にまつわるよもやま話をネタにしてみます。

さて、
この手付金ですが、手付金には3種類あるのはご存じだと思いますがおさらいすると以下の通り。。

①証約手付・・・契約締結の証にすることを目的にした手付け
②解約手付・・・買主が既に支払った手付金を放棄することで解約出来る手付け
         売主は手付金の倍額を買主に返すことで解約が出来る手付け
③違約手付・・・売主・買主に契約違反があった場合に損害賠償とは別に没収出来る手付け


ワタクシ、一度だけこの手付を①の証約手付でやったことがありますがこの時は「売主に手付を倍返しされて解除されるのが嫌だ」って買主が言うのでこの手付にして契約そのものをロックすることが目的での話。。
(売値が安すぎて手付け倍返しでも売主が本気で売ったら売値の3倍くらいになるのがわかっていたのでそれを阻止するためにこの手法を取りましたw)


一般的に不動産の売買契約では②の解約手付と判断するのがほとんどで、不動産の売買契約で「手付け金」と書いてあればなにもしなくても法律上は「解約手付と推定される」と判断されます。
従って①と③では手付金を放棄して解除ってのが出来ませんが実際の現場では単に「手付金」と表記されてますのでここの部分はあまり悩まなくてもOKですw

この手付金ですが、授受できる上限が決められているのは売主が宅建業者で買主が非宅建業者の場合のみ。(売買価格の20%が上限です)
しかも売主業者の場合、上限20%でも1000万を超えるか未完成物件の場合は5%、完成物件の場合は10%を超えると供託などの保全措置が必要になるので保全なんてめんどくさいことを嫌う業者さんは一般的にこの範囲内の手付でOKってことがほとんどです。

個人間でのただ個人間などの売主が非宅建業者の場合、手付金の上限はそもそも存在しないので変な話、売買価格1億の物件で手付け5000万なんて決め方も出来ちゃいます。

参考までに売主が業者の場合、クーリングオフなんて救済制度がありますが、たまに売主さんが非業者でも出来ると思っている人がいるのでご注意ください。(これは消費者保護を目的とした法律ですので個人間売買では適用されません)


で、その手付金ですが「一体いくら払えばいいのか?」と聞かれれば現実的には売買代金の5%~10%ってところが昨今の相場でしょう。。
ウチでやってる仲介での契約だと
①5000万の場合・・・ま、平均すると大体200万くらいかなー。。。w
②1億の場合・・・300万~500万くらいが相場でなぜか大手だと1000万くらいの手付を払うって言ってきますw
③2億の場合・・・多くなっても1000万くらいで手を打ちますが500万くらいでも「少ない」とはあまり言われませんw
って感じです。。


そういや前に2億の物件に対して手付金「10万円」って話が来たことがあります。
売主さんがそれでもいいというなら別ですが、我々仲介の立場で買主からこんな手付金額を希望されると「2億の物件買うのはいいけど諸費用分のお金用意できんのかよ?」とめちゃめちゃ心配になります。。


またこのように極端に手付金が少ないと売主から手付倍返し攻撃を喰らって後から来た高買い買主に寝首を搔かれます。。(この場合だと理論上2億20万円を超える買い付けが入るとそっちに売られてしまう可能性が高まります)

なのでワタクシ、買い側仲介に立った際、「万が一、他から買い付けが入っても売主が横恋慕しないくらいの手付金は最低でも入れておいた方がいいですよ」とアドバイスしてます。

どうやるかと言えば、キャップレートを利用します。
仲介やってると「欲しいと思う人の物件の利回り相場」くらいは頭に入っているのでその手付けを倍返しされて他に売ることが出来ない利回りになるくらいのちょっと厚めに手付金を算定して「このくらい手付けを突っ込んでおけば後から来た高買い客でも手が出ませんよww」って金額を設定します。

例えば売値5000万、利回り8%のS造物件があったとすれば、(ここ、RC、S、木造で変化するので注意ですw)そのエリアで売れる利回りをチェック。
7%を切る利回りだとおそらく買いたいて思うやつは少ないだろう、、と考えつつ、7%の利回りでの売値は5714万と算出、、

理論上の高値として算出した5714万の買い付けがあとから飛び込んで来たと仮定した際、倍返しされてそっちの持って行かれる可能性がある手付金は714÷2で357万。
てことは手付金357万以上の手付を入れておけば7%なんて利回りで買い付けが入ってきても売主さんは「こっちの方が高いから最初の買い付け飛ばしてこっちと契約しちゃおうww」ってことがそうそう出来なくなります。

最近はこんな荒っぽいことをやってる売主をあまり見たことありませんが解約手付ってのはこんなことも可能ですので「手付金をいくら入れて契約するか?」なんてときにちょっと思い出していただけると幸いでございます。

それでも「えー、、こっちは諸費用まで融資で賄うつもりでいるんだからそんな高額な手付金無理っす」って場合もあるかと思います。

そんな時は先ほど書いた「①証約手付」の出番ですw
先ほども書きましたがこの手付は②の解約手付のように「手付倍返しで解約」ってことには使えないタイプなので「出来ればこの契約、、手付10万の証約手付でお願いします」なんて言ってみてはいかがでしょうか?

ま、あれです。
これだと結局「おいおい、、物件買うのはいいけど諸費用分のお金用意できんのかよ?」とやっぱりめちゃめちゃ心配になりますけどねw


と言うことでワタクシなりの結論ですが2億くらいまでの物件を買うならとりあえず500万くらいのキャッシュを蓄えておいてください。(たぶん、このくらいあれば仲介から文句言われませんw)


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ダラダラ書いたわりに結論にあまり根拠がないんじゃんw

壁際3センチのコーナーリング。。。

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相変わらずセミナーの法人振込が誰だかわかんないんですのw

こんにちは。

本日は24日の大安。。。
そして前にブログで書いたあのシェアハウス物件の決済日。。(平たく言うと例の再建不の戸建です)

我々、たまたま同じ日に別の決済がある関係で(こっちは本業の仲介の方です)本決済の開始時間は朝の9時。

売主さんとも仲良くなれたし契約もスムーズに出来たのですが決済日ちょっと前に微妙な問題発生。。。

なんと売主さん、この日に売ったお金で新たに買った区分マンションの決済があるらしく決済全部現金か預手にして欲しいとのこと。。

ウチの事務所で決済するのはいいとして金額的に現金を銀行から持ってくるのも怖いので「じゃ、全額預手で、、、」ということになっていたのですがさらに微妙な問題発生。。

なんと今度は売主さんに区分マンションを売った売主さんの売主さんも今日、その売ったお金で新たな区分マンションの決済をやるそうでそっちの決済時間を考えると我々の決済の段階で金種を全部割り振って封筒に入れて決済してあげないと最後の決済の時間が足りないそうなんです。。。(なんか早口言葉みたいですw)

って文字にするとややこしいのですが要するに
我々→売主さん①→売主さん②
で今日1日で売主さん②が買うレジまで一気に決済してしまおうという作戦らしいのですが1日で3つの決済(あとの二つはどっちも抵当権外す関係でその送金時間を考えるとこの作戦、、非常にタイトなスケジュールです)を終わらすとなると我々の方で金種を細かく仕分けして渡す方が親切ではないかと思った次第。(っていうかほぼ強制的にそうすることになってますけどw)

で、その金種がこれ。


もはや用意した我々もよくわかりませんwww

実需の売買で時々あるこのドミノ決済。。(バタバタとどんどん決済していくのでワタクシこう呼んでます)

ウチは融資を組むわけでもないので決済手続き自体は15分で終了。。(抵当権設定しない場合の登記って実印じゃなく単なる認印でいいって今日初めて知ったワタクシ、、実印どころか印鑑証明まで用意してしまいなんだか損した気分ですw)

「書類関係はOKなので資金移動お願いします」と司法書士さんの声がかかり残代金の授受となりましたが、、、、

ご覧の通り、帯なしの1000万とか封筒の現金も硬貨が入り混じる関係で「心配なので一応全部数えましょう」ということになり、さぁ大変。。。www

えぇ、、
このおびただしいお金の山を一から数え始めるハメになりました。。。


我々でもこれだけの紙幣を数えるとなるとそこそこ時間が掛かるのですが売主さんはすでに「へー、、これが小切手なんですね(初めて見ました)」なんて言ってるくらいですから数え終わるまでどのくらい時間が掛かるか、、、ワタクシには想像も出来ません。。

残代金は3600だったのですが結局数え終わるまで3回ほどやり直し、気がつけば時計の針は10時半。。。

次の決済は11時ですから電車の移動を考えるともはや完全に遅刻です。

ただ、そんな理由で大事な決済を遅刻するなんてプロのやる仕事じゃありません。(ワタクシの決済時の遅刻ゼロ記録も掛かってるんですw)

電車移動じゃ絶対間に合わないと判断した我々。
その辺で拾ったタクシーに「ここから日本橋まで20分で行ってください。お願いします。。。」と懇願したところ、さすがにプロドライバーです。。

狭い裏道をコリン・マクレー(懐かしいなぁ、、おいw)ばりの壁際3センチのコーナーリングで会社から日本橋までわずか18分で到着です。。。


ちょっとおしっこチビっちゃった感もありますが、ま、結果オーライです

しかし、決済場所に着くと我々が使いはずの決済室は前の決済が紛糾しているようで終わる気配すらありません。。(部屋からは買主さんらしき方の罵声が聞こえてきます)

結局、我々の決済が始まったのは1時間遅れの12時。。

前の決済の人が怒って部屋を飛び出していなければあと1時間くらい余計に掛かってたはずなのですがそれを割り引いてもこんなことなら命がけの神風タクシーなんかで来なければ良かったです。。(電車でも充分間に合ってただけになんかすごく損した気分です。。)

そんなこんなな1日でしたがとにかく今日絶対にやらないといけない仕事を終わらせ、ふと、今朝、朝一で決済した物件について考えてみました。。

シェアハウスにしようと思って我々、買うには買いましたが例の中央線某所のS造を買っちゃった関係でこっちの物件、、ちょっとめんどくさくなってます。(旅団M女史のシェアの経験談を聞いた限りでは楽勝っぽいのですが、、これを自分でコントロールするとなると気が重いです。。)


えぇ、、
このまま戸建て用地で転売しちゃった方がいいんじゃないかと。。。。w(利益1000乗せて売り逃げしちゃおうかな、、、w)



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揺れる想いってやつなんじゃんw(ZARD)

インサイダー的物件情報。。。

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まずはお知らせなんですのw

【お知らせ】
セミナーお申込みの中に個人名ではなく法人名でお振込された方がいるのですが確認する術もなく誰だかさっぱりわかりませんw。お心当たりの方はメールでご連絡ください。


こんにちは。

昨日のブログで「仲介手数料3%はぼったくりじゃね?疑惑」の件を書きましたが、もう一つ世間で言われていることで「不動産業界は数年後にはIT革新によって飲み込まれる」って話があります。

最近の話では某電機メーカー系の不動産屋とヤフーが組んで不動産仲介の新しい取り組みと始めましたが予想通り抵抗勢力から総スカンを喰らいヤフー不動産そのものに広告を出さないという対抗措置が取られ最近では真新しい話を聞きません。(物件査定などでコンピューターを使って、、、ってのは良かったですがこういう抵抗勢力の予測分析にはなに使ってたんでしょうか?ww)

昨日のFB上でわくわくさんが見つけてきた記事を読みましたが、一言で言うとこんなのが当て嵌まります。。

不動産マーケットを「インサイダーありの株式市場」と解釈するといかに無理ゲーかわかるでしょう。自分がインサイダーになるしか儲かる道はない。(パイナップル太郎さんって人のツィートより)

ワタクシ思うに不動産業界のIT革命は「実需物件(土地、建物)」であれば可能ではないかと思います。
なぜなら実需物件は需要と供給で価格が決まるわりに住宅ローンでほとんどの人が安い金利に騙されて「生活を無視した」理論上の支払い限界値まで買えるので欲しいと思ったらなんとしても手を出すからです。。(「月〇○万なら私もパートに出るから買っちゃおうよ」と嫁にそそのかされてつい無理して買ってしまったって人、、多いと思いますw)

しかし投資物件は別です。
なぜなら誰でも買えるようにネットに載せてしまうと普通「出涸らし物件」と思われてしまい「俺様はネットに出てない物件を探してる」って人だとこの「インサイダー的物件情報」を求めるからです。

ブログでもよく書きますがこれら水面下の物件情報ってのは客付け仲介に対してはほぼ出回らせません。(そんなことした瞬間に手数料の両手が無くなっちゃいますからw)

すなわち客付け仲介さんが「水面下の未公開物件なんです」って持ってくる物件の大半は、
①不動産屋が自分で儲けようと思って買おうとしたけど買えなかった
②じゃ、仲介に出そうと元付けが両手狙いを目論んだけど諦めた
③「オタクの客で買う人いない?(まだレインズに載せていないけどw)と仲手ゼロになるよりはマシと客付け仲介にばら撒く
④瞬間蒸発ww(おそらくこの時点でそれほど安くはないと思いますけど、、)
ってパターンです。

しかし一般の人はほぼそこで物件を探すしか道はありませんから「融資が長期間引ける」とか「うまくやり繰りすればCFが回るからセルフリノベで、、、(以下略)」とかしまいには「金利が安い今こそ借金した方が得」とリーマンショック以前の低利回りの物件を自分なりの口実で買おうとしている可能性が高いです。。(この話を言い切るほどワタクシ、自信家ではございませんw)

背中を押す仲介さんもこんなことは充分承知で融資の付きそうなお客さん目がけて物件情報を持ってきます。。

確かにその中にもうまく収益を上げることが出来る物件はあります。
しかし確率論で考えるとそんな物件を手に入れられる人は今の物件価格を考えると100人いて5人いるかいないかだと思います。(残りの95人はうまく行ってトントンかちょい浮きくらいでしょうか、、)

それだと投資じゃなくギャンブルになっちゃうので「今の時期になんで物件買うの?っ(借地の再建築不可物件で10%って絶対おかしいですよw)」て思ってしまうワタクシ。。

と思ってたら昨日の記事でこんなことも書かれてました。
未公開のまま取得できるルートを持ってる者が勝つ世界なのでティラノサウルスが引退しないと出番がない(人生ゲームさんって人のツィート)

それともう一つ。
不動産ITテクノロジー界隈が予言する世界は必ず出現する
但し、それは国内不動産の50%以上を保有する65歳以上にくっ付いているブローカーと税理士が最前線からいなくなるスケジュールに比例する
(あくのふどうさんって人のツィート)

挙句にもう一つ。
「正しい不動産世界」「不動産業界の革命」とはすべて今持たざる者の発想から来ている(のらえもんさんって人のツィート)

要するに今、不動産を動かしている人(おそらくこれをティラノサウルスと呼んでいるんでしょうw)は、PCに届いたPDFをプリントアウト出来ないおっさん達であって彼らの支配が終わらない限り不動産革命は起き得ないってことでしょう。

そんな白亜紀みたいな不動産業界だからこそIT革命を起こして、、ニュータイプな俺らが業界に新風を吹かしてやるって思うのでしょうけど、インサイダーなお得情報はよほどの信頼関係が構築されていないと話すら回って来ないのがこの白亜紀的不動産業界。。

不動産を保有している人も高齢者が多いですから30代の若いやつがいくら取り入ろうと思っても従前からのお付き合いのあるパソコンのメールすら打てないおっちゃん不動産屋に依頼が行くって構図です。(ワタクシも若い頃、駅から遥か離れた今にも潰れそうな店舗で細々不動産屋をやってるおっちゃんが夜な夜なポルシェで銀座に乗りつけているのを見ておかしいと思ったものですw)

そう思って今、上場まで果たしてる某巨大不動産投資ポータルを覗いてみると、、、大手の不動産屋だと三井くらいしか広告出してませんね。。。(必死に広告出してるのってあまり名前の売れてない客付け仲介さんばっかりじゃないかと。。)

話は変わりますが今から15年前くらいのインターネットがまだISDN主流だった頃。
ワタクシの友人がアメリカに行き、新しいIT技術としてライブチャットシステムを持って帰ってきました。

ちょっと前にダイヤルQ2という「これをやってればあっという間にビル一棟買えるくらい儲かる」って商売がイラン人のテレホンカード密売に伴う公衆電話機の大幅規制で息絶え、「新たに1分間100円で課金出来るなにか?」を日本中のヤマ師が模索していた時期。

しかし当時の日本はまだインターネット回線は妙な接続音のISDNからやっとADSLに切り替わるかどうかの時代。。
大容量のデーターを送る画像送信型のライブチャットはまだ日本のネット通信事情について行けずなんとなく試験的にやってるって人が多かった記憶があります。

そんな中、この友人はADSL回線のメタル回線を束ねて大容量のデーターが送れる仕様を開発し(と言っても今の光回線と比べたらまだまだ激遅なんですけどねw)ある程度の動画なら課金に耐えうる程度の回線速度が出るようになりました。

そうは言っても当時の日本ではまだ定額課金でネット回線を使うには大変だったので1か月のネット回線の請求は200万。。

これだとアダルトのチャットやらないと会員数が増えないとそっちの方向に向かったのですが、そっちの世界で真面目にお金を払い人は稀な時代。。(Q2の料金踏み倒してもお咎めが無いってことも災いしていたのかもしれません)

毎月の回線請求200万に対して月の売り上げが50万ではお話になりませんからあっという間に店を畳みましたがあの時、今みたいな光回線とかであれば彼は時代の先駆者として名を馳せていたかもしれません。。(そういやこいつ、今、どこでどうしているんだろう。。。)


なにをやるにしてもやる前に「こんなの無理に決まってる」って言うと「やりもしないうちからそんなこと言うからダメなんだ」といわゆる「意識高い系」の人達から怒られちゃうかと思いますが、ワタクシがこの不動産業界のIT革新化に懐疑的なのはこんな経験を踏んでるからなんです。。。

と書くと、なにやら反論が多数押し寄せてくる気がしますがワタクシ、、この手の「時代に対してちょっと先走っちゃった系の話」は少なくとも業界の法律が変わらないと無理だと思ってます。


だってそうでしょう。

そういう不動産業界の法律を作っている人も高齢者なんですから。。。


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革命の炎が燃え上がる日を見る前にこっちが先に死んじゃいそうなんじゃんw

ロボットレストラン。。。w

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なにやら今日は意味深なブログタイトルなんですのw

こんにちは。

最近あちこちのブログとかで「仲介手数料が物件価格の3%ってぼったくりじゃねーの?ww」というネタをちょくちょく見かけます。(しかも両手仲介になると手数料は2倍になって「ホント、不動産屋って濡れ手に泡だよな」と言われてしまっている有様。。)

事実、以前にも某有名投資マンション建築会社の社長様からも「俺ら、土地探しから建築まで請け負ってやっとの思いで薄利を稼いでいるってのにオマエらときたらちゃっちゃと契約書にハンコ貰うだけで3%だもんなー、やってらんねーよww」と文句タラタラ言われたこともあるし(そんなこと言われたのでそれ以降その会社で建築した物件の仲介はどんなにお願いされても全部却下してますが、、なにか?w)昨今はあのホリエモン様までもが「この不条理な料金体系もいつかはAmazonに食われちゃうんじゃね?」とも言われてます。

おっしゃる通り、単に契約書作ってそこにハンコ貰うだけであれば手数料3%なんてのはボッタクリ以外のなにものでもありませんw。。(特に前の取引の契約書を丸写ししただけでロクな調査もしないで作成交付してしまい後になって問題になっちゃう仲介さんあたりはホント、いずれホリエモン様がおっしゃるような末路を辿ちゃうんじゃないかと、、)

この3%+うんちゃらかんちゃらの仲介手数料ですが性質的には「これ以上貰っちゃダメよ」っていう上限金額です。(と言ってもこれ以上貰う手段として広告料、業務委託、コンサルフィーなど別のネーミングであれば3%超えても法的にグレーですが基本問題ありません)

ただ大手さんあたりはこの上限いっぱいの手数料がデフォルトなので「手数料マケてください」と言っても「規則なので・・」とやんわり断られるのが関の山。。

中小の不動産屋さんでも上限金額でありながら「正規手数料」として満額持って行くところがほとんどですから「貰える上限金額=正規手数料」と捉えてる業者さん、、多いんじゃないかと思います。

この3%の手数料。。
1億であれば約300万
2億であれば約600万
3億であればほぼ1000万。。。

これが売り側買い側で掛かるので3億の物件売買となると手数料として約2000万のお金が右から左へ消えちゃいます。

これだけ見ると「単に書類作って2000万とはけしからん」となるんでしょうけどそんな払いはしたくないって言うならご自分で買主探して自力で契約書作って物件を売買して、あとで買った買主から文句言われてもご自分で解決する自信があるならわざわざ仲介なんかに頼まなくても全然問題ありませんw。(但し重要事項説明書は宅建士のハンコは必要なのでハンコ代で済む人を探してハンコ押して貰えば10万くらいで押してくれる人もいるんじゃないかと。。w)

ワタクシも時々、売主さんと買主さんが仲介会社を通さないで売買するって場面に出くわすことがありますが、売主、買主さんがどちらも非宅建業者であれば重説は作らなくても買主さんが納得している場合、契約書だけで売買取引も可能です。

ただこの場合、売る側はお金を貰う立場ですから手数料払うのなんてもったいないって言いきれちゃうのですがお金を払って買う側の人ってのは「やっぱり専門の人が立ち会ってくれないとちょっと怖いかも」と思う人も事実。(この場合知り合いの不動産屋さんの社員とかに個人的に書類のチェックして貰って売買やってお礼に商品券、、、なんてケースが多いです)

そんな不動産取引に慣れてない人以外の不動産取引の経験が豊富な人同士であればこんな取引も物理的には可能ですので「手数料払うのはもったいないから嫌だ」って人は我々仲介なんかに頼まないでどんどんチャレンジしてみてください。(そんな経験豊富な人同士の仲介業者を噛まさない相対取引が増えれば宅建業法も変わり岩盤規制的な仲介手数料の上限も下がるかもしてれませんよw)

さて、
そんなワタクシですが仲介手数料を満額いただくってケースは公約通り「クソ高く売買が出来た時」と「物件の売買の難易度が低い時」のみです。

例えば都内で環七の内側の物件で築5年とかで指し値無しで4%台の利回りでも大した苦労もせず速攻で買い付けが入って相手の仲介さんが「契約書も重説も弊社で作るからおとなしくしててください」なんて言ってる時、、我々、満額の手数料なんていただきませんw(ま、そんなリスクも労力も掛からない取引、、滅多にありませんけどw)

ワタクシの考える仲介手数料ってのは売った後も付きまとう仲介責任の担保として預かる費用的位置づけなので岐阜の奥地の築30年、現在全空だけど想定利回り12%なんて物件を仲介するとなんて場合、売った後の仲介責任を考えると正規手数料の3%貰っても仲介のハンコなんか押したくありません。。(なにかあって裁判沙汰になってそこまでいちいち行って対応しないといけないなら正直、手を出さない方が無難ですw)

あと築古再建築不可の中古戸建を仲介するって場面。。
恐らく都内であっても売値は2000万を超えることは稀です。。

となるとこれで貰える仲介手数料はいいとこ70万程度。。

70万は大金ですが決済した建物や土地にに不具合があったりとかの仲介責任上のトラブルで訴訟問題になったりすれば仲介業者は調査義務違反とかでこの70万の担保も一発でふっ飛んで更に追証になることもしばしばあります。(事実ワタクシ、過去に300万の戸建てを仲介して雨漏り一発で仲介手数料全部吐き出した上に150万の追証喰らいましたからww)

不動産取引で重説の備考欄が空欄で「これホントに調査してるの?ww」ってのを見掛けるのですが、中古物件で特記事項が書いてない書類にハンコ押すのはホント恐怖です。(押した瞬間このロクに調査してない業者さんと共同責任になっちゃいますからw)

なので我々、あとになって「調査義務違反」と後ろ指刺されないように自力で全部調査し尽すのですが、それでも物件によっては引き渡し後になんらかの問題が発生します。

ワタクシ、一旦いただいた仲介手数料をパーッと派手に使わないのはこういう「なにか問題が起きれば損害賠償として契約当事者に返金する可能性がある」ということが頭にあるからなんですが、本音を言わせていただくとやっぱり一度飲み込んだお金は吐き出したくありませんw。

しかしそうは言っても仲介の現場ではそうそうお客さんを選べません。。(頼まれたらなかなかイヤって言えないしw)

なのでワタクシ、相対する仲介さんと買主さんを毎回チェックしてます。。
持論ですが、仲介さんがしっかりしていて買主さんの手綱をしっかり握ってる場合の売買仲介にほぼ失敗はありません。(だってウチに調査不足があっても「ここ間違ってますよw」って厳しい指摘してきますからw)

そう言う仲介さんに当たると「今回の手数料でパーッとカイエン買っちゃおうかなww」なんて気も起きるのですが(なぜ不動産屋は儲かりだすとカイエンとかフランクミューラーが欲しくなるのか、、永遠の謎ですw)そんな安心仲介さんなんてホント稀にしかいませんw。。

そんなわけで言い訳がましく仲介手数料3%の正当性を説いてみましたが、書いた原稿を読み返してみたら全然説得力がないことに気が付きましたw(結局オマエはカイエンが欲しいだけちゃうんか、、、っとw)

ホリエモン様がおっしゃる通りホント、5年後なんてどうなってるかわかったもんじゃないですね。。。


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ロボットが重説読み出したら我々速攻で失業しちゃうんじゃんw