おとり広告。。。
２月２９日は「ニンニクの日」らしいんですのｗ
こんにちは。
先週の土曜日だったか忘れてしまいましたがどこかのテレビで「おとり広告」がどうのって特集をやってました。
とある管理会社が管理している賃貸物件で馬場のアパマンショップがすでに埋まっているのに広告出してそれ見て来店した客に「この物件、たった今成約してしまったので案内出来ません。なので違う物件でどうすか？ｗ」ってやる典型的なおとり広告での客の誘引の手口（ってかこの話、、めちゃめちゃ今さら感一杯なのはワタクシだけではないはずですｗ）ですが、
なぜこの物件がおとり広告として扱われてしまったかについては詳細な言及がありませんでした。
想像するにこの話は「借りる側」にとって由々しき問題として扱いたかったから「おとり広告は借りたい人を騙す手口でけしからん」と扱ったんじゃないかと思いますが、ここは不動産投資ブログです。。
えぇ、、
ここで書くなら「おとり広告」で使われるくらいの物件を目指せば空室対策にも繋がるとプラスに考えてみたいと思います。（どうせこのブログ、、賃貸で物件探してますなんてやつが見てるわけもないですからｗ）
で、先日のテレビで見たところによるとこのおとり物件、、
部屋のグレードや広さのわりに賃料面で割安感があるからこそ集客目的で利用されてるんじゃないかと思いますが（じゃなきゃ危険を冒してまでわざわざ広告載せませんからｗ）ワタクシの感覚でも高田馬場駅徒歩８分のアパートなら築年数を考慮しても３０００円くらい安い印象です。
ちなみに山手線隣接駅のワンルーム物件ですが、そもそも賃料が高いので部屋の間取りとか床面積がどうのよりも賃料の安さでお客さんがネット検索してることが多いです。（ま、あとから「これじゃ部屋が狭くて使えねーよｗ」ってクレームにも繋がるんですけどねｗ）
となると、おとり広告を掲載したアパマンからしたら部屋は狭いけど割安感がある物件ってのは「客引きに使うには都合がいい」と思うのが不動産仲介の性（サガ）ってもんです。（だからってこのおとり広告を正当化しようなんて思ってませんよｗ）
なにしろネット広告の集客での成約率はどこの仲介さんもダントツの成約率ですから。。
さて、、
ちょっと話が逸れますが、
そういう物件と見なされるとアパマンさんに限らずどこの仲介さんも家賃が安い物件をレインズで片っ端検索して自社のパソコンデーターに取り込みます。
一度自社のデーターベースに取り込まれると次回からはレインズに空室として掲載されていようがいまいが関係なく物件確認の対象となり普通の仲介さんであればほぼ毎日、「空室になったか？」の物確電話攻撃を掛けます。（どこの仲介さんにも専門の物確架電部隊がいるもんです）
ずっと埋まってる部屋であっても自社のデーターになってる以上この攻撃が止むことは無くブツ元会社にはこの物確が容赦なく掛かってきますのでその対応が面倒だと考えるブツ元さんは対抗措置としてHP上か業者向けFAXで「現在の空き物件情報」をアップして「空室かどうかの確認はこのHPを見て判断してね（だからいちいち電話で問い合わせてくんなよｗ）」とやります。
これ以外にも「レインズ掲載中は空き物件です（だからいちいち電話で物確してくんなよｗ）」なんて物確対応して少しでも面倒な物確電話対応を軽減しようと管理会社もいろいろ考えるのですが（ま、今回のテレビで告発した業者さんがどうかは知りませんが）このようになかばほったらかしに情報が掲載されてると客付け業者さんはいろいろ画策します。
代表的なところでは「無断広告掲載」。。
管理会社がネット上とかにほったらかしで空室情報を掲載していると客付け会社は「どうで毎日チェックなんかしてねーよなｗ」とブツ元の許可なしに広告掲載したら集客出来そうな物件をネット広告として掲載しちゃいます。
ウチの会社だと毎日ググってそういう無断広告が無いかチェックしてますがウチの場合は売買物件しかやってない関係でレインズ掲載物件も少ないです。しかし賃貸ともなると売買物件のレベルではなく扱い物件が多いブツ元になると数百～数千戸のブツ元をやってるなんてケースもあります。
そうやって無断掲載されるのと同時に成約したかどうかをリアルタイムで確認するには結局ブツ元に電話して確認するしかありません。（ＨＰに空室物件をアップしている業者が１時間単位で空室情報を更新しているとも思えませんからｗ）
また無断掲載しているケースだと物確電話の時点でブツ元に無断掲載がバレる可能性もありますから実際に電話するときってのは成約寸前の申し込み書か何かまで話が進んだ時ではないかと思います。
こんな微妙な関係にあるブツ元仲介と客付け仲介。。
出来るだけコミュニケーション取らずに客付けだけやって手数料にしたい客付け仲介さんあたりがやっちゃいけない「おとり広告」に手を染め始めます。。。
しかし何度も言いますがたくさんの管理物件を預かるブツ元ほどわざわざネットでおとり広告に使われているかのチェックなんかやってません。（てか物理的に出来ません）
そう思うと客付け会社も段々、気が大きくなり「ネット反響がたくさん来そうな物件をピックアップして客を誘引して別物件をあてがう」って手法でどんどん客付けしようとしちゃうんです。（大体、上司がそうやれって指令を出すもんだから社員の良心的感覚が段々麻痺しちゃうんですけど）
さて、話を戻しますが、
冒頭でワタクシ、「おとり広告に使って貰えるくらいの物件」と書きましたが、正直な話、「おとり物件」に使われる物件って意外に成約率って低いんです。。（「おとりで扱って貰えることを目指せ」と言っておきながらすみません、、、ｗ）
えぇ、、
大体のおとり物件ですが、家賃相場からして割安感があるって時点で「なにか安くしないと埋まらない理由がある」って部分を考えてみてください。（だって何も問題無い物件であればわざわざ周辺相場より割安感ある物件に見せる必要もないじゃないですか？）
そうなると「ブツ元が賃料の値付け間違いで安く見えちゃってる」のか、「部屋の問題で安くせざるを得ない」のどちらかではないか？と言う図式が見えてきます。
ネット広告ではそこまで見抜けませんからなにも知らずにお客はその広告見て反響と言う形で反応します。
えぇ、、
ワタクシが言いたいのはこの「ネット広告で見抜けない物件を目指しましょう」ってことですｗ。
よくやる手法は「写真」です。
今や、ネット広告はどれだけたくさんの枚数の物件写真があるか？で決まってしまうケースがほとんどですから見られて都合の悪いカットは出来るだけ排除して都合のいい写真だけアップするという手法。。
どうしても部屋が狭いとか間取りが悪いとかキッチン、トイレなどがしょぼいって時は周辺の駅とかスーパーとかコンビニの写真をぶち込んで利便性の良さをアピールするなんてこともおとり物件ではよく取られる手法です。（
あとは「返済比率からの家賃の検討」でしょうか。。（若干消極的な手法ですが、、、ｗ）
返済比率が高い物件だと１０００円でも高く貸したいと考えがちですが、そこで欲張ると大家さんの夢でもある長期間入居が望めません。。（ましてや最近は敷礼ゼロゼロ物件なんてのが増えてますのでその気になれば隣のアパートに初期費用無しで引っ越しなんてことも出来ちゃいますから周辺の家賃相場には要注意です）
そうなると退去のたびに原状回復費用などが発生して結局終わってみれば１０００円アップ、２年で２４０００円の収入が原状回復費が掛かりすぎてマイナス１０万円、、なんてことが起きます。
と言うことで最悪ここまで下げて募集すれば退去ラッシュで原状回復負担を喰らう確率が少ないってところまで思い切って賃料下げて募集するってものアリではないかと。。。（たぶんですがテレビで使われたおとり物件、、こっちの類ではなかったかと想像してます。。）
いずれにしても部屋が埋まらないってのはほぼ「募集賃料が需要にマッチしていない」ってケースがほとんどですので家賃を下げたくなければ写真で、また返済比率を考えてここまで下げてもいいって幅があるなら原状回復費用と天秤に掛けて「ここまでなら大丈夫」ってラインをあらかじめ考えておけばおとり広告として使って貰えるかもしれません。。
ちなみにおとり広告で使われる物件ですが埋まっていようが常に募集してくれるので退去予告が出て原状回復してないうちに部屋も見ないで成約ってこともよくあります。（ただ何度も言いますが入居後に「騙された」ってクレームも多いですけどｗ）
どこかの大家さんサイトでも「満室状態でも常に募集をして空室時間を減らす努力をしましょう」なんて話もあるのでこのおとり広告、、借りる側にとっては悪ですが貸す側にとっては、、、
うーむ、、
なんとなく微妙な話に見えてしまうワタクシです。。。（業者がこんなことブログに書いていいのか不安ではありますが、、、、ｗ）
さて、ブログも書いたことだしこれから二郎でニンニクマシマシなんじゃんｗ
