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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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外れ1位の話。。。

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新戦力君がおふくろさんの誕生日に電動自転車をプレゼントしようと注文したけど納期が3か月先とか言われて涙目なんですのw

こんにちは。

先日のしゃちほこ王国での狼セミナーのアンケート結果がさきほど塾長様より届きました。
ワタクシ、アンケートの類は全部目を通す派なので全部読ませていただきましたが、予想以上の皆様からのほめ殺し攻撃っぷりになんだか背中が痒くなってきましたww(そんな褒めていただいても何も出ねーよwww)

ワタクシ、基本的にセミナーやらなくてもブログ読んでくれたらある程度の知識が得られるようにブログを書き殴ってますので「名古屋で毎月やって欲しい」とか無茶なこと言わないで何か質問や相談があれば渡した名刺の電話番号にお気軽に電話ください。(メールだと返事書くの大変なので電話の方がありがたいんですw)


さて、今日はちょっと古いネタなんですが、先週、オウチーノって賃貸サイトが、吉祥寺が10位圏外に!? 東京都など首都圏の"賃貸で住みたい人気駅と称してランキングを発表してました。(記事元はマイナビニュース)

ここ読んでる大家さんからしたら「え?長年1位だった吉祥寺がランキング圏外なんておかしいってww」と思うかもしれませんが、実はこれ、検索サイトで上位検索されたランキングです。

単に検索されただけで人気ランキングってのもおかしな話ですが、もしかしたらこれ、家賃とか床面積、賃料などで条件検索したらこのエリアが引っ掛かったってオチじゃないでしょうか? (だとしたら人気ランキングでもなんでもありません)

参考までに今回めでたく1位になった「荻窪駅」。。

不動産屋的見地で見るとドラフトのハズレ1位みたいなものではないかと。。。

なぜかと言えば、ワタクシ想像するにこれは元々、吉祥寺あたりに住みたいって人が吉祥寺のありえないくらいの賃料の高さに驚き近隣で吉祥寺より安価に住める駅を検索した結果、荻窪駅に辿りついたって気がするんです。(賃貸営業やってた頃、吉祥寺に住みたいって飛び込んで来た夢見るゆるふわ系女子の終着駅は決まってこの荻窪界隈のワンルームだったしw)

あと、このランキングで2位になった「目黒駅」。。
たしかにJR、地下鉄など4路線が乗り入れていて都内でも比較的便利ではありますが、実際にここで仕事してるワタクシとしては絶対住みたくありません。。(だってどこに行くにも急坂ばっかりなんですもんw)

そもそもこの目黒駅周辺ってのは仕事するには便利ですが居住用に出来てません。
当然、スーパーや飲食店も独特の雰囲気があり(しかも目黒ってだけで客単価も高いしw)ここに住むならまだ恵比寿の方がマシです。(と言うことでこの2位も目黒ってのも隣の駅である恵比寿とかのバカ高い賃料に尻込みして「じゃ、じゃあ隣の駅はどうよ?」と流れて来たんじゃないかと。。)

3位の武蔵小杉は紛れもなくファミリー層での検索上位でしょう。(シングル層がわざわざこんなファミリー層にしかやさしくないとこに住もうとは到底思えません。。)しかし、これも想像ですが最近に人気っぷりに賃料もこの駅も高騰しています。(再開発とかでやたら新築物件も増えてるし)そこでなぜかもっと都心なのに武蔵小杉と大して変わらない家賃に見える2位の目黒を検索してるんじゃないでしょうか?(目黒の賃貸は築年数が古いので安く見えてるだけちゃーうんか?って気もしますけど)

さて、4位赤羽、5位北千住、6位西葛西ですが、、
これは賃貸面積にわりに賃料が他の地域より安いからこんな上位にランクインされている予感がします。(しかも支持されているのは間違いなく子供付きのファミリー層でしょw)

賃貸の物件検索って駅で検索するより「家賃」と「専有面積」で検索されるケースが多いですから検索する側も結果、どこの駅に飛んで行くかは検索内容次第になってるはずです。(事実、ワタクシだって駅でなんか検索してませんし、お客さんにもさせていません)

実際にありますが、池袋に住みたいからと「池袋駅、徒歩10分以内、バストイレ別の30㎡、築10年以内、家賃8万円以内」なんて検索かけると「該当物件無し(つーかそんな賃料じゃ見つかんねーよw)」なんてことになることがあります。(イメージで言ってるのでもしかしたらいくつかは引っ掛かるかもしれませんけど)

となると条件を多少緩和して「池袋からちょっとだけ離れた駅で徒歩15分以内」なんて検索を掛けると思います。

えぇ、、恐らく結果は椎名町とか北池袋なんて微妙に各駅停車で一駅離れた駅の部屋が検索結果にウジャウジャ登場するはずです。。

人気ランキングなんて発表されるとさも「今どきは吉祥寺なんて駅よりも荻窪の方が人気なんだぁ」と勘違いしがちですが東京に長いこと住んでるワタクシがどう贔屓目に見ても荻窪ごときが吉祥寺駅より人気があるなんて思えません。。(荻窪に住んでる人だってきっと「おいおい、、いくらなんでもあの吉祥寺様と比べんなよww」って思ってると思いますw)

さて、、
こんな仮説じみたことを考えてるとなんか見えてきませんか?

えぇ、、この人気ランキング(うそっぽいけどw)の事例を見る限り、人気駅じゃないところでもコスパがいいと判断されれば検索上位になるってことなんですが、土地値がクソ高くて投資物件を運営するのには不向きな吉祥寺に物件を買うより、吉祥寺よりは土地値が安そうな荻窪に物件を買って吉祥寺に住みたいって夢見るゆるふわ女子向け仕様の部屋にするって作戦、、、通用するんじゃないでしょうか?

事実、ワタクシが新築レジをやった際、ライバルはあろうことか「自由が丘」でした。(東急線繋がりとはいえ、今思えば、なんて無謀なことしたんでしょうって思いますw)

当時の自由が丘での40㎡の1LDKのDINKSレジの賃料は新築で約15万~18万。
対してウチのレジは最大でも15万をちょっと切る賃料設定。。

当時のワタクシ、マイソクビラを最寄り駅の不動産屋には一切出さず、自由が丘の不動産屋だけにマイソクを配り、「自由が丘に住みたいって言ってる客にコスパ的にこっちの方がいいよって宣伝してください」と営業掛けました。

家賃10万超えの12部屋全部仕切れるとなればどこの不動産屋も頑張るものです。(だってこれだけで支店の月売り上げ目標の30%くらいになっちゃいますからw)

結局、駅前の某○バ○ルが全部仕切ることになったのですが、「自由が丘でゴージャスに住まう」と考えて店に飛び込んで来たアンチーク家具かなんかに囲まれてポトフにフランスパン浸して食いそうな楽しい新婚生活を夢見るカップルを車に押し込み

「自由が丘だとどうしても賃料が高いのでちょっと割安で似たような景色の物件を案内します」

と案内して「あれ?この街も住みやすそうね(家賃も自由が丘と比較したら爆安だしww)」ってな感じで未完成の状態でもバンバン成約させるという「天国モード」になりました。(あの時は面白いように申し込みが入ったもんですw)

と言うことで結論になりますが、
そのうち、都内でもまた物件が安く買えるようになる日が来ると思いますが、土地値が高い人気駅より、その駅によく似た不人気駅(ここで言う不人気駅とは駅名が全国的には知られていない駅って意味です)で物件を買って人気駅の客をコスパや付加価値で引っ張る戦術は今のうちから考えておいても損は無いと思います。



ところで先週あれだけほめ殺しした赤羽駅が人気ランキング4位に入っているのも納得いきませんが、10位の平井駅がなぜ検索上位に入っているのかがワタクシ、どうしても理解出来ません。。(もしかして平井に住んでいる人の組織票じゃねーn、、、げふんげふん、、)

そちら方面に詳しい方がいらっしゃいましたらワタクシが理解出来るようにご説明いただけると幸いでございます。(新小岩があれだから平井ってことないですよね?ww)


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平井にはラーメン二郎も無いのにおかしいんじゃんw