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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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しゃちほこ王国から愛を込めて。。。。

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土日も欠かさずポチりんこなんですのw

こんにちは。

さて、このブログ、、日曜日の更新のブログですが、実は書いているのは金曜日の19時です。。(セミナ―講師やるってのに当日更新出来るわけねーだろww)

不動産屋の金曜日ですからいつもなら早い時間から飲みに行くのが通例の我々。。(金曜日は18時からガンガン飲んじゃってますからw)

先日からの物確電話がこんな時間までひっきりなしに掛かってくるので帰るに帰れません。(あるか無いかだけなら転送電話で対応出来るのですが資料くれって言われるから会社を出れないんです。。)

ちなみに今日一日で掛かって来た物確電話は約200本。。
いつもの1月のこの時期のデーターを見ると物確電話も約5倍なのでこの3月期がいかにターニングポイントとして各仲介さんが捉えているかが理解出来ます。。(どうやらSOS系金融機関の方針もこのあたりが一つのターニングポイントになるんでしょう、、)

実はその物確電話で気になることがあるんです。

物確の際にどこの業者も決まって現行賃料からの賃上げをやろうとしているんです。

と言ってもどこの大家さんも現行賃料を目一杯高く設定しているはずですので(投資なんだから当たり前ですがw)これ以上賃料を上げて募集したら入居申し込みが入らなくなる恐れがあります。

しかし、どこの業者さんも現行レントロールから大幅な引き上げを狙ってます。。



言いたいことわかりますよね?


えぇ、、
どこの仲介さんも今の賃料収入で利回り計算とか収支計算すると融資対象にならないので賃料そのものを高く設定して利回りを高く見せる手法でフルローンを引こうとしているようなんです
。。。(なんかめちゃくちゃヤバそうな話なのでここは小文字で書きますw)

いくらフルローンで融資引きたいからってここまでやっちゃ買主さんが不幸になるだけです。。

うちに電話が掛かってくる仲介さんのほぼ全員が同じことを言いますのでこの手法、かなり広範囲で広がっているんじゃないかと思いますがもしかしたらこれって単に融資が引ければ不動産投資が始められると買主も知っててやってるってことないですよね?

何度も口酸っぱくして言わせていただきますが、不動産投資ではその手法は単に不動産投資の入り口に立ったに過ぎず、結局得られるCFを最終的な出口局面で大幅な指し値を喰らって吐き出す羽目になる第一歩です。(10年掛かって得られたCFがマイナスになる確率が高い手法がこれです)

不動産投資に融資は欠かせないですから当然、事前に銀行開拓しておかないといけないと思いますが、不動産はやはり「物件ありき」です。。

投資として不動産物件を買うわけですから利益が出ない物件は買うべきではありません。
そう見せないために仲介さんもいろいろ収支表をいじってさも儲かりそうな数字を並べてきますがよくよく見ると掛かるはずの経費が仮定の数字(一律4%とかの代数を入れてます)なので実際の数値とかけ離れてしまい気が付くのは買ってから数か月後、、なんてことが起こります。(面倒かもしれませんがこういう部分は全部エビデンス貰うのが王道です)

融資が組めるからとホイホイと仲介さんの収支表の乗っかって後になって「なんか実際の数値と違う」なんてことはしょっちゅう起こるし、当然、その責任は融資を組んでしまったご本人。。

売値が高いからと逆説的に「じゃ、賃料あげて利回り高く見せればいいんじゃんw」って話じゃホント、話になりません。。(中にはそれでも運よく成功する人もいるかもしれないのであれですが確率論からいけば大半の人は死に絶えるはずです)

日曜の今日、(繰り返しになりますが書いているのは金曜日ですけどw)
ワタクシ、名古屋のセミナー会場で口から泡飛ばしてしゃべってる内容がこんな話なのですがこれ聞いて耳が痛いと思う方は早めにリカバリーに動いて欲しいですし、「余計なお世話だ」と思う方はかなりの確率で飛ぶはずです。(何年かして携帯が繋がらなくなる人ってのがこのタイプですから)

特に不動産投資初心者の方。。
恐らく誰の言ってることが正しくて誰が間違っているかなんでわからないで始めようとしてるんじゃないかと思いますが、、、

家賃を高く見せて融資をたくさん引っ張ろうって手段だけは絶対間違ってますのでくれぐれもそんな口車に乗っからないようにお願いします。(物確電話の感じだと昨日今日だけでそんな予備軍が20人くらいいたはずです)


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予定通りならこれから飲み会なんじゃんw