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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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ひとりデベ。。。(ふくちゃんの登録商標パクってますw)

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拒食症とやらに罹ってみたいんですのw

こんにちは。

昨日は水曜日。。
いつものように仲介さんが休みのところが多く物確電話も少ない、、、と思ってたら鬼のような物確ラッシュでした。。

察するに、金融機関の3月の期末狙いで今から物件仕込んでおかないと間に合わないとばかりに「融資が付くものは片っ端売りつけろ!」なんて指令が各社の上層部から出ているんでしょう。。(こういう時の上層部は「なんでもいいから客に物件嵌め込め!」って表現しますw)

ま、そうは言ってもワタクシ、昨日はとある大物大家さんの(仮にK氏としておきます)新築物件見学会にお呼ばれされていたので物確業務を全部、新戦力君にブン投げ一路、都内某所へ出撃です。。。

場所的には東京駅からそう遠くない住宅街と近隣商業が入り組んだエリアなのですが、この場所、近隣商業の80/400なのに駅前の大きい道路から一本入っただけで防火住宅が立ち並んでます。(このくだり、あとで話題にしますのでなんとなくイメージしておいてください)

そんな場所にそびえたつ新築RC物件。。。

敷地約40坪に対してびっちり容積消化させてこれ以上、上に建てると8m道路でも道路斜線に触れちゃうってギリギリまでキレイにボリュームが入ってました。。

部屋は全部40㎡超えの1LDK。(部屋を40㎡超えにすると新築時の登録免許税不動産取得税がタダになりますw)
場所柄、DINKSとか広めのシングルユーズがありそうなエリアだけにご本人は「これでも強気の賃料設定」と言ってましたがワタクシには各部屋もう2~3000円上乗せしても埋まるんじゃねーの?って思います。(だって部屋の内装自体がすでに分譲レジ仕様なんですもんw)

正直、部屋の間取りとか内装の仕様を見てもこのKさん、、
やってることが「ひとりデベ(@ふくちゃんの登録商標w)」ですから下手な分譲レジデベさんより手が込んでます。(旅団には一人で土地買収、設計、建築、客付けまでをオールインワンでやってのける通称「ひとりデベ」が5人存在しますw)

えぇ、、そんなとこいくら褒めてもKさんが喜ぶはずもありません。。。(むしろ、今回はあまり手も掛からず楽だったとおっしゃってましたよ、、w)

そもそも今の物件高騰時です。
こんな時期に東京駅からすぐの駅徒歩5分なんてふざけたロケーションで利回り9%(ご本人は大真面目に10%狙ってたそうですw)の新築RCレジを建ててしまうってところに驚きを禁じ得ません。。。(念のため申し上げますがこの土地、借地権ではなくれっきとした所有権ですからねw)

ま、たしかに昨日話した木造長屋で部屋を限りなく狭くして部屋数を稼いだ仕様の安普請な奴なら坪賃料設定を2万とかありえねー設定にすれば想定賃料として10%くらいは可能ですが(やってることはほとんど詐欺ですがw)建物も部屋の内装もデザイナーズ仕様じゃ今どきの土地価格、建築単価じゃほぼ不可能です。(だって業者デベだってせいぜい8%くらいの利回りでしか建てられませんってww)

「ところでこの物件の土地値はいくらですか?」

このエリアですから駅徒歩5分なんて場所、狼査定では坪単価で250万くらいになるのですが、(400%の容積消化ですからこれで一種単価は62.5万です)驚くなかれこの土地の価格、、なんと130万台です。。。(一種単価で34万って何かの間違いでしょwww)

ここで人が溶けたとか焼け死んだっていうならわかりますが(それでもそんなに安くは売りませんけどw)聞けばそんな心理的瑕疵があった土地でもありません。。

えぇ、、この物件、、仲介さんの値付け間違いが根底にある物件なんです。。。

先ほどイメージしてと書いた部分ですが、
この土地柄というか雰囲気で仲介さんの査定が甘くなってしまったのがこの安値の原因ではないかとワタクシ、、思います。。

周囲を歩いてみたのですがこのエリア、近隣商業の防火地域でありながら従前より4階建ての耐火住宅が立ち並んでます。。

想像するにこの物件を査定した仲介さん、、
この土地に乗っかってた建物(聞けばやはり昔から住んでた戸建てが建ってたそうです)を見て
①土地40坪なので2つに切れない(切れないことも無いけど防火地域なので2つに切ってもまともな耐火戸建てが建てられない)
②土地を2つに切れないとなると40坪戸建てで売らないといけないから販売ロットを考えると土地値を安くしないと売れない
③となると坪単価を低く査定してさっさと売り切っちゃうのが得策。。。

と考えて「戸建て用地」として売ろう査定価格を出しちゃったんじゃないかと思われます。。

売主さんは当然高く売りたいわけですが大手の仲介さんに「この土地は坪○○○万です」と分厚い査定書を見せられてしまえば一兆上がり。。(「ま、こんなもんなんですねー」て丸め込まれて両手仲介された挙句再販で往復ビンタなんて話、、よくあります)


さて、
こんな土地をレインズに登録する前に自社HPに載せてしまえばK氏のような「ひとりデベ」が黙ってるわけありません。。

プロの業者はこのような土地を仕入れる際、必ず先にボリューム計算して上層部の許可を取る関係上、どうしても1週間程度の時間が必要ですが、K氏は「ひとりデベ」。。。(ボリューム計算や上層部の決裁なんか脳内変換で5秒と掛かりませんw)

えぇ、、
経験上、「これなら上まできっちり容積消化出来るじゃんww」と即決で買い付けを投入してさっさと決済しちゃったそうです。。

そういや昔、BNFさんという何百億も株のデイトレで資産を積み上げた方がいましたがあの方も伝説の「ジェイコム株」で大儲けした際、経験的に「ん?なんだこの株価。。?それなら一気に買っちゃえwww」と即決して瞬間的に20億稼いじゃったそうですがこのK氏も本能的に土地の高い安いがわかるようでどっちかっていうと「ん?これって印刷ミス?ww」って思ったんじゃないでしょうか?(よく売りアパートとかで売値の入力ミスで「3980億円、利回り9%」なんて昭和63年あたりの売りりアパートが載ってますw)

とは言え、いくら安い土地を見つけても建築業者の選定を誤るとその利益もその建築業者に根こそぎ吸い取られ最終的に「6%」なんて寝ぼけた利回りになっちゃうのも事実。。(○東とか○ノ○ンとかに頼むと、、、いや、、なんでもありません。。。)

やはり土地の仕入れから建築、客付けまでオールインワンで出来るスキルがあるからこそこんな恐ろしい利回りで建てることが出来るわけです。。(狼ブログを読んでる人に於かれましては最低でもこのレベルに10年以内に到達していただきたいところです)

そんなワタクシ、、
物件見学会と称してこの物件をこっそりと査定。。(ついでに販売用の写真もバシバシ撮っちゃいましたw)

今すぐ売ったらきっと融資付けしてくれた金融機関様もお怒りになるでしょうから売却は数年先になるかと思いますが(ちなみにワタクシの計算では今すぐ売っても4億、、、いや、、独り言です。。、、、その時が来るまで嫌われないようにずっと付きまとい続ける所存です。。。w(これならいつものように指し値無しの殿様売買が出来ることでしょうw)



ってかあれです。

もう不動産投資家なんかスッパリやめちゃって分譲マンションのデベロッパーやればいいのに。。w(ホント、絶対そっちの方が儲かるってwww)



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下手なデベよりいい仕事してたんじゃんw