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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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ある日の通勤風景にて。。。

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預担の金利1.5%とか言われて早速涙目なんですのw

こんにちは。

新戦力君がうちの会社に来て早一年。。

彼がいない頃は、ワタクシ、会社に何時に行こうが何日会社に寄らなくても全然OKだったのですが(っていうかそこら辺のカフェでもPC1台あれば不動産屋って出来るんですw)、、、

毎朝9時になると必ずトイレ掃除とデスク掃除をやってる彼の後ろ姿を見ると・・・ワタクシもその時間より早く行ってないといけないんじゃないか思う雰囲気ですらあります。。(しかし元来の行動力の無いワタクシです、、せいぜい9時半頃の掃除が終わった頃にノコノコ行くのはある意味ポリシーですw)

そんなわけでワタクシ、去年くらいから家を出る時間をほぼ一定にして(昔は昼の2時頃会社にノコノコ行って4時には帰ってましたからw)通勤は電車通勤と相成った次第。。

同じ時間に同じ場所をほぼ毎日通るわけですからある意味、街の定点観測にもなります。

ここ1年くらいそんな生活なので日々の町の変化を見てきたワタクシ。。
通勤駅の駅前に最近出来たとあるマッサージ屋さんがずっと気になってます。(あくまでも整体系のマッサージですので妙な突っ込み入れないようにw)

ちなみにワタクシの通勤駅、
駅前が狭すぎてまともなお店がありません。
あってもどれもこれも個人商店みたいなのばっかりで昔からやってるからこの場所にあるんだろうな、、、ってお店ばかり。

そんな中、空き店舗が出るといつの間にか埋まって次の商売が始まるのですがそもそも乗降者数も少ない駅の駅前店舗ですから昔からある店舗以外で長く続いた店舗はありません。。

さて、このマッサージ屋さんも去年の年末に突然オープンしたのですが、毎朝通るワタクシが見る限り「3ヶ月続けば御の字かな、、、」ってオーラが全開です。

開店当初は親戚とか知り合いに頼んだんじゃねーの?wって雰囲気の「祝!開店!」って花輪が出てましたし、しばらくは店前にいろいろPOPも貼られていい感じの雰囲気になってましたが今朝、通ったら8時前だってのにオーナーらしき人がやる気なさそうに店前でタバコふかしてました。。。

ワタクシが昔、店舗開発やってた経験だけで言うとこの雰囲気はメチャメチャヤバいです。。。

開店当初は従業員だかバイトかわからないにしても数人のお手伝いがいましたが娘2号の報告では最近はオーナーだけが店に居て「期間限定」としてマッサージ料金が安くなってるとのこと。。(娘には不動産学を学んで貰うべく最近、通学途中に毎日このお店をチェックをお願いしています)

えぇ、、マッサージ業としてこの地域にまだ根付いていないのは明白です。。

想像するに
①独立開業したくて資本のあまり掛からないマッサージ業を選択
②駅前んの賃貸物件を物色しこの駅前の家賃の安さに惹かれて契約
③開業を焦ってロクなリサーチもせずに開業
④思ったより集客が悪く売り上げが上がらずに従業員がやめていく
⑤客が来ないうちは自分で、ということでオーナー自らオープンラスト営業
⑥やっぱり売り上げが伸びないのでどうしようか悩み中、、、←いまここ
じゃないかと察するのですが、

恐らくこれって「駅前で賃料が安いところ」ってだけで賃貸物件を決めてしまったんじゃないでしょうか?

店舗運営で賃料などの固定費は当然考慮すべきことではありますが、

人が歩いてないとこでは話になりません。。。(人が歩いてないから賃料が安いってとこがキモです)


更に駅に近いとこで出店してたパン屋さんがわずか2ヶ月で跡形も無く消えた環境ですからお金を出してお店を出そうって言うなら最低でもこのくらいの危険予知能力が無いと賃貸仲介さんの「新宿区ですからそれなりに乗降者数多いですよ(テヘッw」ってやつに引っ掛かってしまいます。(店舗仲介さんも仲介手数料貰ったあとはその店がどうなろうと知ったことではありませんから)


さて、
収益レジなどでも一階に店舗事務所仕様の部屋が付いている物件が売りに出てますが、居住用の部屋と違い賃料に相場ってものがありません。(事業用賃貸は需要と供給バランスで賃料が決まりますから)

故にこんな店舗事務所部分が空室の状態で売られている時、いくら相場賃料で坪8000円などと言われようが需要が無ければ賃料を下げるなりしないとまず埋まりません。

想定賃料設定で都合のいい相場賃料を設定されて妙な下駄履き物件を掴んじゃう人も多いと思いますがこんなの掴んじゃったらとにかく被害が最低限に収まるようにギリギリの安い賃料でとっとと埋めてさっさと売却しちゃってください。

それか店舗事務所部分をなんとかして住居にコンバージョンして最初から居住用賃貸にしちゃうとか。。(用途変更までやってしまえば金融機関からも文句も言われませんw)

最近、鉄骨造の売り物件が多いので(多分融資がそこそこ付くからでしょうけど)そんな物件買うときはこんなとこ見ていただけるといろいろやり方が見えてくると思います。

あと賃貸レジでもそもそも賃貸需要の無いエリアの物件は利回りも良く格好のお買い得物件に見えますが、あれは全空でも埋められるって自信がある人向けでありいうなれば上級者用の物件です。

いきなり不動産投資初心者が物件そばの不動産屋でヒアリングと称した聞き込みをやったところで正確な情報を得られる可能性は限りなく低いってこともご理解ください。(仲介さんは管理も取れると思って適当なこと言うケースも多いですから)


と言うことで本日はこれからセミナーの当選者名簿の作成です。(いつものように一件一件コピペで名簿を作るんですw)


と言っても今回も応募者の方、締め切りまでに届いた申し込みに関しては全員当選なんですけどねw(と、オチの無いまま終わる。。)


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