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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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新年早々連載モノ書きます。。。w(その1)

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まさかの赤組優勝だったんですのw(AKBのサプライズは反則でしょww)


まずは新年明けましておめでとうございます。

本年もこの狼ブログをよろしくお願いいたします。。。


と浮かれ気分の正月の挨拶なんざこのくらいにしてと、、(どうせそんな正月まったりネタなんか期待してないでしょ?ww)


さて、昨年予告しましたが今年のお正月の三が日。。

「ワタクシならこう買います」シリーズと銘打って
①区分レジ編・・・元旦
②木造アパート編・・・2日
③RCレジ編・・・3日
を三日に分けて書いてみます。

と言うことで今日のお題は「区分レジ編」です。

不動産投資で比較的売買ロットも小さく、手持ちで500万くらい持ってるとまず最初に考えてしまうのがこの区分投資。

物件によっては500万あれば都内23区であっても融資無しで買える可能性もあり不動産投資入門者の方にとっては始めやすいのでここのヒヨコ投資家さんを狙うべくこの種の物件を取扱う業者さんも多いです。(今どき、「買い時です」とかほざく不動産屋の最たる例です)

業者も多く投資家も参入しやすいってことはそれだけ流動性が高くなるってことでもあります。
新築区分だと価格の下落率が高いのでお勧め出来ませんが(特に新築のシングル区分だと10年で半値くらいの評価になるから新築区分だけはやっちゃだめですw)中古になってそこそこ値がこなれてくるとそれ以上は極端に下落もしませんから現金で買ってしまえるくらいの資力があるのであれば現金をこの手の区分レジに変えておいて売りたくなったら換金してしまうって考え方もありではないかと思います。

ただ、問題は区分レジの管理費と修繕積立金。。
1戸あたりに対して最低でも1万くらい毎月引かれてしまうので賃料が6万のワンルーム区分で管理費、修積の負担を考えると利幅も少なくあまりおいしくありません。(でも換金性が高いので利幅で儲けるって考えずに純金1キロを買うみたいな考え方だと結構向いてますw)

これに固都税や場合によっては賃貸管理(1戸なのに管理会社に賃貸管理でお金を抜かれるってどうかと思いますがw)のフィー5%なども掛かるし、うっかり退去でもされようならその時は原状回復費用や募集時の手数料などでもお金が消えて行きます。

現金で買ってもこれですからこれをノンバンクみたいな金利で買ってしまえばどうなるか?
物件を売りつけたい業者さんはいろいろ収支計算をちょろまかして融資付けまでやってくれるそうですがそんな業者といつまでもお付き合いしてるとホント、骨の髄までしゃぶられちゃうので今年あたりそろそろ気がついて欲しいものです。

さて、
数々売り出されてる投資本では少ない投資でさも安定的に儲かるっぽいコトを書いてますがワタクシ、まず余程のことがない限り業者さんから中古区分は買いません。(まして売主業者なんて物件は見向きもしません)

なぜならば業者から物件情報が回ってくる時点で当たり前な相場観の売値に化けちゃってるんです。(逆にそれ以下の価格で有れば業者がサヤ抜きしてから価格を上乗せしてくるはずですw)

ワタクシであれば、投資物件は貸してなんぼの世界ですからたとえ区分であっても最初に建物全体を見ます。

まず見るのは物件のエントランス部分。。
ここがちゃんとしていれば大体の場合貸しやすくなるのでここは最初のチェックポイントです。

次に間取りです。
賃貸の募集広告を考えると最低でも6畳表記してないと極端に賃料が下がるのでキッチンが小さくとも3点ユニットだろうとワタクシ、最低6畳表記以上の物件を探します。

これはアットホームなどの賃貸図面を探せばいくらでも物件が出て来ますので気に入った物件が出てきたら場所と総戸数、平均間取り、募集賃料を記録します。

ご存知の方も多いかと思いますが投資用区分レジって建築したデベによって個性があります。(これも貸しやすさに影響するので要チェックです)
この個性がブランドにもなっているので区分の物件は新興デベの物件より昔からあるデベが建てた物件をロックオンしてひたすら追いかけ回します。。(実際に区分で募集需要が高いのは昔からあるライオンズとかのシリーズだったりしますよw)

いくつか物件全体を見て回りましたから区分マンションがどこにどんな感じで分布してるかわかったあたりで「このマンションなら区分で1戸欲しいな、、」ってのが出てくると思います。

そこで格言ですが
「不動産は素人から買い素人に売る」
ってコトを頭に叩き込んでください。(この格言は今年一年ずっと使いますので覚えておいてください)

えぇ、、
ここでやることは一棟全戸の所有者の謄本を見ることなんですが謄本を見て個人名義で持ってる所有者をチェックしてその謄本の汚れ具合を見て直接売ってくれとアプローチする作戦を取ることになります。

ただ、全戸の謄本を上げてるとお金ばっかり掛かっちゃうので効率を考えてこんな作戦を取ります。

えぇ、、さっきアットホームとかの募集サイトで賃貸募集してた物件を狙うんです。。。w

投資区分を持ってる方ならお分かりだと思いますが、
退去になると「募集費用や原状回復考えたらここで売った方がいいかなー、、?」って考えるものなんです。

ここに「物件買います」って手紙攻撃を仕掛けると稀に「いくらなら買ってくれますか?」って連絡が来ることがあります。

いいですか?
ここで問い合わせして来る人はワタクシの経験ではほぼ素人投資家さんですからこんな連絡が来たらあり得ないくらいの指値してもOKです。(あり得ない指値に対して「は?冗談でしょwww」って言われたらそこで転進して次を狙いますw)

実は区分投資物件を売り歩く業者さんは一棟ごと謄本上げて「売りませんか?」ってやってますのでこの手を手紙をオーナーに出してもすでに免疫があるんです。
読むかどうかは別としてオーナーにちゃんと届きますから「業者を通さないで直接取引すれば手数料も掛からないしなんなら瑕疵担保の免責で、、w」と持ちかけてみてください。

全部が全部じゃありませんが何回かに一回はそんな変則的な取引に応じる人がいるもんです。(実話w)

ただこれで安く買えたところで所詮は中古区分です。
そんな苦労しても得られるCFは悲しいくらい薄いものです。。

先ほどワタクシ、区分であっても建物全体を見てると書きましたが、次に狙うは「管理組合」です。。。(お正月で読んでる人も少ないでしょうからちょっとだけサービスネタ書いちゃいますw)

旅団の内部でも一部で実行している人が多大な戦績を誇る作戦なのですが、
物件を一部屋購入してそこから管理組合の役員になり管理費を使って建物の付加価値を無理やり引き上げて最終的にバリューアップされた物件として高く売ってしまうんです。w(最近の記録では180万で買った区分レジが建物全体のバリューアップ成功でたった2年保有しただけのボロ区分が700万で売れたなんてバカみたいな話もございますw)

要するにあれです。
中古区分を薄いCFでコツコツ儲けようってとこだけで考えちゃダメなんです。(それでは並の素人投資家ですってw)

この「管理会社に潜入して」って話を今から書き始めると本が一冊書けちゃうくらいのボリュームになるので今日は軽く触りだけ書いて終わりにしますが区分レジってのは発想を変えて一棟モノとして見るとお金になりそうなところがたくさんあります。(事実、某団員は管理会社の外注業者を全部変更してその業者にキックバックの方が年間賃料収入より遥かに大きい、、げふんげふん、、、w)

あとはシングル層狙いの物件ではなくもうちょっと大きめの物件を東急線沿線の各停停車駅で狙うなんてセミナーでよく喋ってる話もありますがこれは今年6回やるセミナーでまたチビチビ説明させていただきます。(ってか聞き飽きたって人も多いでしょうけどねw)


そんなわけで今日はちょっと駆け足気味に区分物件ならこう買いますって話を書きました。

明日は「木造アパート編」をお送りします。(世界の車窓から風w)


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酒飲みながら書いたら文脈がメチャメチャなんじゃんw