プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
12 | 2016/01 | 02
- - - - - 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
31 - - - - - -
検索フォーム

エアベーネタ。。。

banner赤ずきん
日曜もサクサク更新なんですのw(↑だからこれ押してくださいw)

こんにちは。

29日の金曜日から始まった大田区の民泊認定の受付。
その前に大田区で説明会が開かれましたがその説明会には定員の倍の200人が聞きに来たそうです。

なんかこれだけですでにエアベー業界の「飽和の序曲」が聞こえてきそうなのですが、それに加えて認定取得のハードルもなかなか手強そうです。。

やはり認定機関が区役所なだけに住民からのややこしいクレームは回避したいのでしょう。(なにせこの住民の税金で運営しているところがこの区役所ですからw)

認定条件はこんな感じになりました。

主な認定要件
○ 賃貸借契約及びこれに付随する契約に基づき使用させるものであること。
○ 施設の居室の要件等
 ・一居室の床面積25平方メートル以上であること。
 ・出入口及び窓は、鍵をかけることができるものであること。
 ・出入口及び窓を除き、居室と他の居室、廊下等との境は、壁造りであること。
 ・適当な換気、採光、照明、防湿、排水、暖房及び冷房の設備を有すること。
 ・台所、浴室、便所及び洗面設備を有すること。
 ・寝具、テーブル、椅子、収納家具、調理のために必要な器具又は設備及び清掃のために必要な器具を有すること。
 ・施設の使用の開始時に清潔な居室を提供すること。
 ・施設の使用方法に関する外国語を用いた案内、緊急時における外国語を用いた情報提供その他の外国人旅客の滞在に必要な役務を提供すること。
○  当該事業の一部が旅館業法 第二条第一項 に規定する旅館業に該当するものであること。
○  滞在期間が6泊7日以上であること。
○  建築基準法上「ホテル・旅館」が建築可能な用途地域であること。


これだけ見ると要件クリア出来そうなことも多いですが、25㎡以上とか、7日滞在とか建築基準法上の用途地域の制限が旅館業法と同じとか、そもそも建物の形状、立地などで最初から認定が取れないような物件で今やってる人は非常にまずい状態になります。(法律が後出しジャンケンで出てくるってのはこういう話です)

あとここには書いてありませんでしたが、「消防法」が絡んでくるようです。。
店舗開発などをやってたので知っているのですが消防署から民泊営業するための設備を聞きに行くと彼らは「火事にさせないのが仕事」です。。(だって火が出たら消すのって彼らがやるわけですからw)

えぇ、、消防法を盾にあれを直せ、これを直せ(じゃねーとOK出さねーぞw)と言ってなにかと邪魔指導してくるのは明白です。

どうも今回の認定作業にこの「消防法に適合させること」ってのがあるようで早い話が「区役所に認定取りに来る前に消防署によって指導受けてこないと認定出さないよ」ってことではないかと。。(スプリンクラー設置だけじゃなく防火扉とか言い出したらもう即死ですw)

あとこれは届け出で良いそうですが「近隣の利害関係者に対して説明」とか「賃貸物件であればエアベーで使うための転貸許可の書面」が必要になります。(これで無断転借系のエアベーは絶滅確定です)

集合住宅ならまだいいですが話がややこしいのは戸建てなどでエアベーをやりたいって時にはその戸建てから10m以内に住んでる住人にも告知して理解を得るという書類も併せて必要になるそうです。ただ今のところは「承諾書」という形では無いので変な話、「ここでエアベーやります」ってポスティングでもしておけばことは足りるそうです。(ワタクシの家にこんなポスティングが入ってたら大騒ぎしますけどねw)

あとエアベー施設から排出されるごみですが、やはり普通のゴミではなく「事業系ごみ」として出すことになりそうです。。
恐らく今回の民泊問題で最大の障壁の一つになってるクレームの一つがこのゴミ問題だったんじゃないかと思いますが、この事業系ごみの処分費用、、意外に経費としてエアベー事業者に重くのしかかります。。(一あと般のごみ集積車両が持って行くわけでは無いので出し方も違います)

こうしてみると大家さんに毛の生えた人がSPAとか読んで「よーし、、俺様もエアベーでガッポガッポなんじゃん!!w」とこれで一攫千金狙おうと思っても結局、資本力のある大手企業がさっさと安価なシステムを構築して安い単価で大量に部屋を放出して、いきなり価格競争となり弱者はどんどん消えていくという構図になるのはどうも間違いなさそうです。。

この大田区の民泊認定問題。。
最初に認定する自治体ということで全国の自治体も注目していましたがこれは自分の自治体の参考事例として見ているのは明らかです。(問題にならないように大田区の手法をパクる気満々で各自治体も説明会に来ていたようですから)

当然、この大田区と似たような認定要件にするはずですので(旅館業法の枠を微妙に外すけど原点は旅館業法という考え方)以前のアパートマンション条例(通称:ワンルーム条例)のように微妙な違いこそあれ大枠では似たような認定条件になるはずです。

となるとやはり問題は消防法。。(これのせいで容積消化出来ないワンルームレジ多かったしw)
認定要件にこの消防法を持ち出されると少々認定が面倒になってくるのはほぼ間違いないでしょう。。。(ってかここを盾に却下されることが増えると予想されます)

これをクリアして初めて民泊認定施設となるわけですが実際の運営となるとやれ鍵は開かないとかやれ部屋が汚いとかやれ近所に買い物出来るところがないだの言われたり、ちょっとうまく言ってるエアベー業者に対しては陰湿なチクリ攻撃もあるだろうし、集客がネットにほぼ依存することからもシステムの抜け穴を突いて不正に独り勝ちしようとするやつも現れたり、それを助長するシステムを高額で販売するようなやつも現れるでしょう。

これに加えて二匹目のドジョウを狙う「資本力ある大手」が乱入してくるんですから・・・さて、このエアベー問題。。

勝者は結局誰になるんでしょうか・・・?


人気ブログランキングへ
そもそも7泊って時点で、、、いや、、なんでもないんじゃんw

無期限の延長戦。。。

banner赤ずきん
ひー、、レジュメ完成のメドが全然立たないんですのーw

こんにちは。

昨日の午後、下記画像のようにドル円が一気に120円を突破しましたが、、、


こういう時に参戦してないワタクシ、、やはり投資には向いていないようですw

これは昨日の日銀会合でのマイナス金利導入による実質的な金融緩和(これが黒田バズーカになるかはわかりませんがw)の影響です。

と言ってもワタクシ、ここのところの世界的金融不安で1月の日銀会合ではせいぜい苦し紛れに国債の買入額を増やすだろうなと思ってた関係でこのマイナス金利導入がどのような影響があるのか一瞬意味がわからず旅団FXクラブ重鎮に聞いて回ったところ、、、
要するに銀行金利がマイナス金利になるってことで金融機関がまた融資先を必死に探さないといけなくなったということになるそうです。。(先日の金融庁の指導とバッティングする話ですが、力的には日銀の決定の方が強いんじゃないかとw)

ま、マイナス金利と言っても我々が預けた預金がマイナス金利になって「預けたら逆に金利が取られる」ってわけでもありませんw。(当事者はあくまでも日銀と銀行であり預けてマイナス金利喰らうのは銀行だしその預金もほんの一部ですw)

と言うことで今回の日銀決定。。
3月でなんとなく融資が渋々になっちゃうからなんとしても3月までに売り切りたいと売り出してた投資家様に於かれましては無期限の延長戦みたいなものと捉えていいのではないかと。。(だって日銀にお金預けてもマイナス金利になるなら市中に低金利でもじゃぶじゃぶお金貸した方が得ですからww)

ただ、このマイナス金利と言う禁じ手。。
過去にECB各国、特にスイスがスイスフラン高を嫌って実行に移した経緯がありますが効果はあまりなく未だに戦後最強通貨を維持してしているところを見ると今回の日銀決定がどこまでの金融緩和になるのかは今後の展開次第です。(アメリカも再度の金利引き上げを見送ったくらいなので世界経済の警戒感はまだまだありそうだし)

また、どのみち融資がじゃぶじゃぶになれば更なる物件価格の高騰を招く我々の不動産業界。。
「最後に誰が屍になり、誰がその屍の掃除をするのか?」というババ抜き的恐怖のシナリオにはさほど変更もありません。。

と言うことで、バーゼルでの会合での黒田さんの発言で壊れかけたアクセルと化した日銀(だってここでやめたら参院選、、、以下略)と「バブル崩壊の二の舞はご免」と融資を引き締めたいという金融庁のブレーキのどちらの効きがいいのかは不明ですがしばらくの間は、不動産の高値水準継続が確定なだけに「いつのタイミングで物件を買うか?」ってのがシビアになってきました。



そんな時に不動産業者のワタクシがこう言っちゃ元も子もありませんが、、
この「いつのタイミングで物件を買うか?」って部分、、、



今じゃないってことだけは間違いないですw。。。(ここがわかんない人はそもそも不動産投資どころか投資そのものに向いてませんw)


特にこれから地方でフルローンで平成初期とかの鉄骨造のレジなんか買おうと思ってる人。。

家賃を今のまま10年くらい下げずに募集出来る術と、年間稼働率90%維持出来る術を身につけている人以外はいい感じで死ねますよ。(鉄骨造って融資がジャブジャブの時とそうじゃ無い時があるんです)


・・・

・・・

と言うことでこれ以上書くとまた各方面から抗議のメールが飛んで来そうなので、引き続き来週のセミナーレジュメの作成作業に戻ります。。。


人気ブログランキングへ
こんな状況下だってのにセミナーでなにしゃべればいいんじゃんw

黄色い歓声。。。

banner赤ずきん
来週のレジュメがまだ出来てないんですのw

こんにちは。

不動産業界もここのとこの活況でちょっといい飲み屋に行くと明らかに「そのスジ(平たく言えば同業者ですけどw)」の人が我が世の春を噛みしめるかのように飲んだくれてます。。

「ってことは狼も羽振りがいいからそういう店に入り浸ってんだろwww」と言われそうですが生粋の貧乏性なワタクシです。

この手のいい飲み屋はワタクシ決して自腹を切ることはございませんw(そもそも自腹切ってお姉ちゃんのいる店に行くほどの甲斐性もございませんw)

えぇ、、不動産業界ってのは儲かってそうな業者さんに乗っかっているだけでこういうお店はその気になれば毎日でも誘って貰えるもんなんです。。(特に転売系の業者さんの社長様と友達になっておくとこの恩恵は365日味わえますw)

そんなワタクシが自腹を切るとなるといつもの「天狗」とか「トリキ」などの5時間、店でどんちゃん騒ぎしてもお一人様3000円ポッキリなリーズナブルなお店。。(下品極まりない会話飛び交う我々の宴席にはきれいなお姉さんは必要ないですからw)

そんなリーズナブルなお店の支払いでさえ会社の経費に計上してしまうケチくさい我々。。

当然、知らぬうちにお金が貯まってしまいます。(我々の業務時間を考えるとお金を使う時間も無いですからホント、貯まる一方なんです)

お金が貯まってくるとある程度のところで「どうせしばらく使わないから」と定期預金かなにかにしてしまう人も多いと思いますが今の低金利では利子など雀の涙もございません。。

となると次に考えるのは「そのお金をどうにかして増やしてみよう」ってとこに行き着くのですが、今のご時世で「100%儲かる投資」ってのはなかなかありません。(そもそも絶「対儲かる投資」なんてものがありませんw)

投資には必ずなんらかのリスクがありそのリスクの度合いで配当も変わってくるもの。。

そこでいろいろ思案して行き着くのは
①ローリスクローリターン
②ミドルリスクミドルリターン
③ハイリスクハイリターン

の3パターンの投資手法の研究。。(ローリスクハイリターンとかはこの世に存在しない前提で書いてますw)

ワタクシ思うにどれを選ぶかってなると種銭が多い人ほど①を選び、種銭が少ない人ほど③を選ぶんじゃないかと思います。

ただリスクと言ってもどのあたりまでをリスクと考えるかも本人のスキル次第。。
先日のワイヤーロープの話じゃないですが切れるはずもないワイヤーロープの太さなのに「これ一本で吊るすなんて危ないんじゃねーの」と思えば「バーカ、、この太さがあれば一本でも切れねーよw」と思ってる人と比較して若干及び腰になっちゃうはずです。(ちなみにこんな太いワイヤーロープでもあっさり切れてしまったのが10年くらい前のリーマンショックであり昨年のスイスフランショックではなかったのかとw)

さて、そんなワタクシですが、不動産業界のいい時も悪い時もよーく知ってます。。(えぇ、、散々辛酸を舐めさせていただきました、、)
また調子こいて始めたFXでもそれなりに寒い思いもさせていただき結論としてワタクシに「投資とは?」と聞かれれば①のローリスクローリターンを選択します。(従って昨年早々にFXブログまで経ちあげようと目論んだワタクシではありますが、今のところFXは投資じゃないと断言できますw)

ローリスクローリターンの極みと言えば金利や利回りなんかまったくアテにしない「貯金」が王道ではないかと思うワタクシ。。(だって増やそうと欲をかけばかくほど種銭が減っちゃうんですもんw)

1000万貯金が出来たら更なる労働力投入で2000万にして2000万超えたら次は3000万貯めようって思います。

労働力でお金を貯めると貯めたときの苦労も付加されお金の価値にも理解が一層深まるし、何よりどこまで働けばどのくらいお金が貯まるかまで計算出来るので下手な投資に金を突っ込むより確実です。

ただ、ここで問題なのは時間軸。。

労働力だけに頼ると目標額になるまでに相当な時間を費やすことになり下手すると10年くらいひたすら貯金のために困窮な生活を強いられることにもなりかねません。(ま、この困窮生活を味わっておかないと後々にお金の価値がぼやけちゃうんですけどねw)

だからなんでしょう。
たかだか300万くらい貯まったところで不動産投資なんて甘い夢を見始めちゃうんでしょうね。。(その手法はたぶん③に入るんじゃないかと思います。)

しかし昨今の融資ジャブジャブ状態の影響で種銭300あれば属性次第で1億くらいの不動産投資が始められます。
そこから急速に借り入れを増やせば例の拘束光速投資のように見た目の借金資産は容易に増やせます。

これで3億とか5億くらいまでの規模まで何ごとも無く行き着いちゃうと不思議にお金が回りだすので(これって全部が全部同じような経費が掛からない物件がポートフォリオに含まれてくるからそう見えてるだけなんですがw)これで偶然成功しちゃった人が「これが王道です(キリッ)」と言いだして広まってしまったのが始まりではないかと思います。(そもそもの原因はなんとか父さんの「労働ではなくお金に働かせて利益を得る」に触発されて自己啓発屋さんがこの手法をばら撒いたのが原因ではないかと思うワタクシですが、、)

この手法、ホント、運よく行く付くとこまで行き着くとある日を境に借り入れ元本の減りが急速に早くなってきます。(但しその前にデットクロスがやってきて払う税金が増える恐れもありますが)

100人が同じ手法でやれば20人くらいはうまく返済が進むか途中で売却してキャピタルゲインが得られると思いますが残りの80人くらいはどこかで訪れるであろう金融機関の融資の縮小などでの売買市場の低迷に巻き込まれ物件の元本割れ査定を招き、借り入れで物件を増やすに増やせない、売るに売れない(借り入れ元本を下回った売り値じゃさすがに売却出来ませんからw)と言う状態になり、今から数年後に訪れるであろう長期金利の引き上げなんかに巻き込まれて平成初期頃に爆死していった素人投資家第一世代と似たような目に遭うんじゃないかと思うわけです。(そう考えると不動産投資って決してローリスクローリターンじゃないってくらいおわかりいただけるかと思います)

そんなおり、昨日も酔っぱらって終電近くに家に帰ったワタクシ。。。
テレビに目を向けると「貯金系女子」がどうのって番組が放映されてました。(ちょっと年収が低い女子が300万とか1000万とか貯める術みたいなのを公開する番組でした)

その番組の最後の方で「貯金1000万貯めた女子が始めた投資手法」と称して推定賃料6万×4部屋で買い値4000万って新築木造アパートの話をやってました。

ワタクシ、見た瞬間、「あーあ、、なんで1000万貯金出来てここに行き着くんだよ。。。(涙)」と天を仰いでしまいましたが、テレビ的には1000万貯めて不動産投資を始めた若き賢い女性って風にやりたいんでしょう。。

ホント、テレビって罪作りですね。。。(これ信用しちゃって騙されたって人が増えたらどーすんだよww)

で、そのテレビに映し出されたテロップを見ると

・頭金1000万投入して4000万の物件を購入
・家賃収入24万
・銀行への返済16万
・毎月の手残り8万


・・・

・・・

ワタクシの気のせいでなければ
8万×12カ月=96万の場面にて背後の音声で「えー、、すごーい」とか「うらやましいー」って黄色い歓声が聞こえてましたよ、、。w


このブログ読んでる人ならこれがどういうオチを迎えるかくらい想像できると思うのでこれ以上は書きませんが、

種銭1000万貯まったからと丸腰で不動産投資の世界に参入することがどんだけ危険なことなのかってこともご理解いただければ幸いです。。(コメント欄でいちいち収支の検証とかしなくていいですからねw)


人気ブログランキングへ
ちなみに本物件の10年後の売却予想価格は2980万円なんじゃんw

微妙な二極化。。。

banner赤ずきん
団員から知床土産の「網走番外地Tシャツ」貰ったんですのw(知床の意味わかんねーw)

こんにちは。

最近、本ブログでのブローカーネタが減ったんじゃねーの?wwというご指摘が多いのですが、意図的に減らしているのではなく「単にここのところそれらのブローカーさんと接触する機会がめっきり少なくなった」というのが現状です。。(会わないとなかなかネタが作れませんからその分ブローカ―ネタは減少しちゃうんですってw)

しかし、インターネットの進化なのか知りませんが最近はブローカーさんも重たい資料を持ち歩き、ルノアールのコピー機で物件資料を量産するのはやめてメールで物件資料を送り付けてくるようになり、いちいち会わなくなっても良くなったってのも一因。。(このメールのおかげで新橋とか東京駅近くの喫茶店までいちいち行かなくてもよくなりワタクシ、仕事の効率も向上です)

そんなブローカーさんからの物件資料。。
1枚10円掛かったコピー機時代では出来なかった「物件資料100枚送信」なんてことがメールでは可能なのでどのブローカーさんも今ある資料を一気に送ってきます。(今までは高いコピー代を考慮して必要最低限しかコピーしてくれませんでしたが、、ホント、便利な世の中になったものですw)

しかも圧縮ファイルなんて技術もありませんから送ってくる資料はすべてバラバラ。。
届くメールの添付ファイルに30個の書類がバラバラに入っているとダウンロードも時間が掛かり、結局、出力するだけで相当な時間が掛かります。

またメールにはそれぞれ容量制限ってのがあります。
我々だと10M超えそうなファイルを添付ファイルで送り付けるのは受け取る相手にも手間ヒマ掛かるので遠慮して宅ファイルなどで送りますが彼らブローカーさんはそんなのお構いなしでありったけの資料を全力で送ってきます。

こうして物件資料がメールで大量に送ることが出来るようになった昨今、「1件でもたくさん送って成約してもらおう」とばかりに今までなら「こんな小さい物件じゃ経費倒れだよ」と1億以下の物件なんて見向きもしなかった人達がどこの田舎ともわからない80万円の戸建て物件から1200億の巨大ビル物件まで一度に送ってくるようになり、ワタクシのPCのメールボックスはさながらドン・キホーテ状態。。。(ドンキの雑多な商品陳列手法は好きですが、どこになにが売ってるかわからないあの迷路みたいな店内は嫌いですw)

コピー機時代の物件概要だと100億の物件であっても物件概要表紙だけコピーして「あとは取り纏めなり買い付け出してくれないと資料は出せない」と居直られていましたが今では頼みもしないのに1物件で50枚くらいのフル装備な資料が届き、読み応えもありますが、相変わらず肝心の売却価格はこんな感じ。。





価格欄空欄です。


ん?もしかしてこれ価格当てクイズですか?

ここまで資料が揃ってても「売値は相談」と言われ、「いくらで売ってるんですか?」と聞いても「うーん、、聞いてみるね」とか「10億から15億の間」なんて雑な返事されると顧客への身の保身(だって売値が大雑把過ぎて話すだけでこっちの信用が無くなっちゃいますw)を考えると適当に「うーん、、うちにはこんな大物物件買えるお客さん、、いないです」と答えるしかありません。(10億から15億なんて言ったらこっちの信用丸つぶれです)

しかも、今日来た物件概要に中にはこんなのもあります。。





売り物件じゃなければ一体、どうしろって言うのよww

仮にこの物件が欲しいって人が現れたとき、この説明をして「よし、じゃあ○○億円で聞いてみて」なんて言ってくれる顧客、、ワタクシの周りには存在しません。(どうせ「売るか売らないかわかんねー物件持ってくんなよ!!」って言われるのがオチです)

しかもこの大量のメール、、
派閥違いのブローカーさん数人からも同じフォーマットで届きます。。。。(そんなばら撒かれてちゃ御社限定極秘物件でもなんでもねーじゃんwww)

「こんなわけのわかんねー物件送ってくんなよ!!」
と声を大にして言いたいのですがそんな彼らだって4年に一度くらいは大ヒット物件を送ってきます。(ブローカーさんって値付け技術が皆無なのでホント、稀ですが時々「値付け間違い物件」が紛れ込んでくるんですw)

えぇ、、
こういう砂金掘りみたいな地道な作業無くしては不動産で金儲けなんて出来っこありませんw(ただ、ホント、4年に一度の話なので労働単価で言ったら大赤字かもしれませんw)

と言うことで最近ブローカーネタが減ってる理由なんてのを書いてみましたが、それでも時々は「たまにはお茶がてら新橋まで出てこない?」というブローカーさんのお誘いも無くはありません。

行けば恰好のブローカーネタにも出来るんですが、よく考えてください。


メールすら送るスキルが無いからいちいち喫茶店に呼びつけてるって可能性が高いヤツにホイホイ出向いて行って4年に一度の砂金が見つかる可能性ってどのくらいありますか?






こんな彼ら、会うといまだに化石みたいに古いガラケー使ってます。。。(「スマホなんてわけわかんねーもん使えねーよ」とか言ってました)




人気ブログランキングへ
ブローカー業界も微妙に二極化が進んでいるんじゃんw

外れ1位の話。。。

banner赤ずきん
新戦力君がおふくろさんの誕生日に電動自転車をプレゼントしようと注文したけど納期が3か月先とか言われて涙目なんですのw

こんにちは。

先日のしゃちほこ王国での狼セミナーのアンケート結果がさきほど塾長様より届きました。
ワタクシ、アンケートの類は全部目を通す派なので全部読ませていただきましたが、予想以上の皆様からのほめ殺し攻撃っぷりになんだか背中が痒くなってきましたww(そんな褒めていただいても何も出ねーよwww)

ワタクシ、基本的にセミナーやらなくてもブログ読んでくれたらある程度の知識が得られるようにブログを書き殴ってますので「名古屋で毎月やって欲しい」とか無茶なこと言わないで何か質問や相談があれば渡した名刺の電話番号にお気軽に電話ください。(メールだと返事書くの大変なので電話の方がありがたいんですw)


さて、今日はちょっと古いネタなんですが、先週、オウチーノって賃貸サイトが、吉祥寺が10位圏外に!? 東京都など首都圏の"賃貸で住みたい人気駅と称してランキングを発表してました。(記事元はマイナビニュース)

ここ読んでる大家さんからしたら「え?長年1位だった吉祥寺がランキング圏外なんておかしいってww」と思うかもしれませんが、実はこれ、検索サイトで上位検索されたランキングです。

単に検索されただけで人気ランキングってのもおかしな話ですが、もしかしたらこれ、家賃とか床面積、賃料などで条件検索したらこのエリアが引っ掛かったってオチじゃないでしょうか? (だとしたら人気ランキングでもなんでもありません)

参考までに今回めでたく1位になった「荻窪駅」。。

不動産屋的見地で見るとドラフトのハズレ1位みたいなものではないかと。。。

なぜかと言えば、ワタクシ想像するにこれは元々、吉祥寺あたりに住みたいって人が吉祥寺のありえないくらいの賃料の高さに驚き近隣で吉祥寺より安価に住める駅を検索した結果、荻窪駅に辿りついたって気がするんです。(賃貸営業やってた頃、吉祥寺に住みたいって飛び込んで来た夢見るゆるふわ系女子の終着駅は決まってこの荻窪界隈のワンルームだったしw)

あと、このランキングで2位になった「目黒駅」。。
たしかにJR、地下鉄など4路線が乗り入れていて都内でも比較的便利ではありますが、実際にここで仕事してるワタクシとしては絶対住みたくありません。。(だってどこに行くにも急坂ばっかりなんですもんw)

そもそもこの目黒駅周辺ってのは仕事するには便利ですが居住用に出来てません。
当然、スーパーや飲食店も独特の雰囲気があり(しかも目黒ってだけで客単価も高いしw)ここに住むならまだ恵比寿の方がマシです。(と言うことでこの2位も目黒ってのも隣の駅である恵比寿とかのバカ高い賃料に尻込みして「じゃ、じゃあ隣の駅はどうよ?」と流れて来たんじゃないかと。。)

3位の武蔵小杉は紛れもなくファミリー層での検索上位でしょう。(シングル層がわざわざこんなファミリー層にしかやさしくないとこに住もうとは到底思えません。。)しかし、これも想像ですが最近に人気っぷりに賃料もこの駅も高騰しています。(再開発とかでやたら新築物件も増えてるし)そこでなぜかもっと都心なのに武蔵小杉と大して変わらない家賃に見える2位の目黒を検索してるんじゃないでしょうか?(目黒の賃貸は築年数が古いので安く見えてるだけちゃーうんか?って気もしますけど)

さて、4位赤羽、5位北千住、6位西葛西ですが、、
これは賃貸面積にわりに賃料が他の地域より安いからこんな上位にランクインされている予感がします。(しかも支持されているのは間違いなく子供付きのファミリー層でしょw)

賃貸の物件検索って駅で検索するより「家賃」と「専有面積」で検索されるケースが多いですから検索する側も結果、どこの駅に飛んで行くかは検索内容次第になってるはずです。(事実、ワタクシだって駅でなんか検索してませんし、お客さんにもさせていません)

実際にありますが、池袋に住みたいからと「池袋駅、徒歩10分以内、バストイレ別の30㎡、築10年以内、家賃8万円以内」なんて検索かけると「該当物件無し(つーかそんな賃料じゃ見つかんねーよw)」なんてことになることがあります。(イメージで言ってるのでもしかしたらいくつかは引っ掛かるかもしれませんけど)

となると条件を多少緩和して「池袋からちょっとだけ離れた駅で徒歩15分以内」なんて検索を掛けると思います。

えぇ、、恐らく結果は椎名町とか北池袋なんて微妙に各駅停車で一駅離れた駅の部屋が検索結果にウジャウジャ登場するはずです。。

人気ランキングなんて発表されるとさも「今どきは吉祥寺なんて駅よりも荻窪の方が人気なんだぁ」と勘違いしがちですが東京に長いこと住んでるワタクシがどう贔屓目に見ても荻窪ごときが吉祥寺駅より人気があるなんて思えません。。(荻窪に住んでる人だってきっと「おいおい、、いくらなんでもあの吉祥寺様と比べんなよww」って思ってると思いますw)

さて、、
こんな仮説じみたことを考えてるとなんか見えてきませんか?

えぇ、、この人気ランキング(うそっぽいけどw)の事例を見る限り、人気駅じゃないところでもコスパがいいと判断されれば検索上位になるってことなんですが、土地値がクソ高くて投資物件を運営するのには不向きな吉祥寺に物件を買うより、吉祥寺よりは土地値が安そうな荻窪に物件を買って吉祥寺に住みたいって夢見るゆるふわ女子向け仕様の部屋にするって作戦、、、通用するんじゃないでしょうか?

事実、ワタクシが新築レジをやった際、ライバルはあろうことか「自由が丘」でした。(東急線繋がりとはいえ、今思えば、なんて無謀なことしたんでしょうって思いますw)

当時の自由が丘での40㎡の1LDKのDINKSレジの賃料は新築で約15万~18万。
対してウチのレジは最大でも15万をちょっと切る賃料設定。。

当時のワタクシ、マイソクビラを最寄り駅の不動産屋には一切出さず、自由が丘の不動産屋だけにマイソクを配り、「自由が丘に住みたいって言ってる客にコスパ的にこっちの方がいいよって宣伝してください」と営業掛けました。

家賃10万超えの12部屋全部仕切れるとなればどこの不動産屋も頑張るものです。(だってこれだけで支店の月売り上げ目標の30%くらいになっちゃいますからw)

結局、駅前の某○バ○ルが全部仕切ることになったのですが、「自由が丘でゴージャスに住まう」と考えて店に飛び込んで来たアンチーク家具かなんかに囲まれてポトフにフランスパン浸して食いそうな楽しい新婚生活を夢見るカップルを車に押し込み

「自由が丘だとどうしても賃料が高いのでちょっと割安で似たような景色の物件を案内します」

と案内して「あれ?この街も住みやすそうね(家賃も自由が丘と比較したら爆安だしww)」ってな感じで未完成の状態でもバンバン成約させるという「天国モード」になりました。(あの時は面白いように申し込みが入ったもんですw)

と言うことで結論になりますが、
そのうち、都内でもまた物件が安く買えるようになる日が来ると思いますが、土地値が高い人気駅より、その駅によく似た不人気駅(ここで言う不人気駅とは駅名が全国的には知られていない駅って意味です)で物件を買って人気駅の客をコスパや付加価値で引っ張る戦術は今のうちから考えておいても損は無いと思います。



ところで先週あれだけほめ殺しした赤羽駅が人気ランキング4位に入っているのも納得いきませんが、10位の平井駅がなぜ検索上位に入っているのかがワタクシ、どうしても理解出来ません。。(もしかして平井に住んでいる人の組織票じゃねーn、、、げふんげふん、、)

そちら方面に詳しい方がいらっしゃいましたらワタクシが理解出来るようにご説明いただけると幸いでございます。(新小岩があれだから平井ってことないですよね?ww)


人気ブログランキングへ
平井にはラーメン二郎も無いのにおかしいんじゃんw