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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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ワタクシも勉強になりましたw。。。

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いきなり真冬の寒さなんですのw

こんにちは。

長いことこの不動産業界で仕事してきたワタクシ。。

昨日みたいな理不尽な経験やトラブルなどを乗り越えてそれなりに勉強もしてきたつもりですが、、、、
まだまだワタクシが知らないことがあるんだと思い知らされるブログネタを発見しました。。

スラッシュ大家さんのブログ
「敷金鑑定士がやって来るYeah!Yeah!Yeah!」




なんすか?敷金鑑定士ってwwww



と言うことで調べてみましたが、要するにこれって賃借人さんが大家さんから不当に高い原状回復費用を請求されたときに力になってくれる人だそうです。。(てっきり預けた敷金が適正かどうかを鑑定してくれる人かと思っちゃいましたw)

当然、国家資格ではなく民間資格なのですがこの試験に合格すると「敷金診断士」として業を営むことが出来るようで似たような資格で「敷金診断士」なるまったく別団体の資格もあるようなのですが、この辺の違いはよくわかりません。

賃貸のトラブルで多いのがこの資金返還を巡るトラブルの最たる例。。(ワタクシも賃貸やってるときはホントよく揉めたものですw)

昨今は国土交通省のガイドラインが出来たおかげで貸主と借主の現状回復時の責任負担が明確に線引き出来るようになりこの手のトラブルも減ったようですがたまにですが貸主側からありえない原状回復請求を喰らい「払う・払わない」で揉めるケースもあるようです。(そういやワタクシも過去に180万の原状回復費用を請求されて揉めた記憶が蘇りますw)

あ、そうそう。。
この180万事件の結末、、まだ書いていませんでしたね。。

あの件は結局、貸主側がボキボキに折れて敷金のほとんどが戻ってきちゃったんですwww(こんなつまらないオチじゃブログにも書けませんってww)

貸主さん、「これ以上この会社と揉めると何されるかわからない(こらこらw)」と失礼なことを言い残して半年遅れの清算書を送ってきましたがなぜ急転直下で請求を諦めたのかはいまだにわかりません。。(そんな手荒なことしたつもりもないし。。)

話を蒸し返すとまた変な矢が飛んできそうなので本件、、「誰も触れちゃいけない話」として語り継がれることでしょう。。。(社内でもこの話題はNGにしてますw)


さて、話が逸れましたが続きます。

「敷金鑑定士」でも「敷金診断士」でも同じなのですが、この資格、恐らくは何らかの報酬を得る目的で資格設定がされているはずです。となるとどこかで顧客に課金しないといけないのですがこの手の商売に立ちはだかる法律要件として「弁護士法第72条(非弁活動の禁止)」があります。

弁護士法第72条
弁護士または弁護士法人でない者は報酬を得る目的で訴訟事件、非訴訟事件及び審査請求、異議申し立て、再審査請求等行政庁に対する不服申し立て事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは若いその他の法律事務を取り扱い、またこれらをあっせんをすることを業としてできない。ただし、この法律または他の法律に別段定めがある場合は、この限りではない。

ま、要するに弁護士じゃないやつは「報酬を得る目的」で「法律事務」を「業として」やっちゃダメよって法律なのですが、そうなると当然、この「敷金鑑定士」「敷金診断士」もこの法律でいろいろ制限を受けちゃいます。

だからなのか、これら関連団体からも「弁護士法72条に関する注意事項」として資格取得者に対して注意喚起がなされていますがそれを読むと、原状回復義務の法的責任の所在を言及することや、依頼者の代理人としての活動、成功報酬・成果報酬なんて課金の仕方も避けるように指導されてました。

となると出来ることと言えば損害の発生原因の調査や具体的な補修方法、原状回復費用の算定業務と依頼人に対するアドバイスくらいなので、、、ん?

これって内装屋さんがやるって仕事とどこが違うのか、、、よくわかりません。。(disる気持ちは毛頭ありませんがどこで儲けるポイントがあるのか、、さっぱりわからないですw)

ただ、我々不動産屋から言わせていただくとこの資格、、法律スレスレのところで課金しようってのが見え隠れするし、真面目に経営している大家さんの取ってはある意味先日のトコ○ラミ的立ち位置でもあるのでこれらの方の対策について少々言及しておきます。

まず大前提ですが、
国土交通省のガイドラインを適正に守って原状回復請求をしてください。

ワタクシの経験ではこのガイドラインさえ守っていれば賃借人さんが「敷金!敷金!」と騒ぐ確率は相当低くなります。
特に経年劣化と使用者の破損の線引きで揉めることが多いですからガイドラインを大家さん側から遵守することによって「こっちはちゃんと法律に従ってやってますから」と堂々と言えます。

次に、
賃貸契約時に原状回復をどこまで負担するか?させるか?をきちんと細かく線引きして契約書に落とし込んでください。

原状回復で揉めるパターンってだいたいこの契約時の条項不備が原因です。
大手仲介さんあたりだとキチンとやってくれるのですが街場の仲介さんだとこの辺をきちんと決めて条項に入れてくれないことが多いです。いっそどこか大手さんで作って貰ったひな形を自分の物件で契約する時は「これ使ってくれ」とフォーマットを用意するなんてのもありです。

しかし、そこまでやっても心無い賃借人はこの手の人を介入させてあれこれ仕掛けてきます。

こういう時どうするか?
これはどこまでが非弁活動でどこまでがそうじゃないかを知ることです。(まず敵を知ることが大切なんです)

先ほども書きましたが彼らは法律スレスレのところで仕掛けてきます。
スラッシュ大家さんのブログでも書いてありましたが退去立ち合い時に先に鍵を取り戻してそう言う輩が不法占有状態に追い込むってのもありですが、それ以前に彼らはオーナーに対して賃借人の代理人になった時点で不法行為になります。

どこまでが合法でどこから非合法なのか理解していれば「あれ?そこまではいいけど、ここから先は非弁行為になるんじゃね?ww」っと突っ込み入れられますw。(彼らもバカじゃないので「あれ?こいつ非弁とか知ってんのかよ、、じゃ、この案件は金にならねーな。。」とたちまち力が衰えますw)

以前に書いた追い出し(立ち退き)業務も本来は本人か弁護士(あと近親者もOKらしいですが)しか出来ないことですし、最悪、「イヤ、ワタクシ無償でやってるんですよ(だから法には触れません)」なんて言ってきても名目を変えた対価でもアウトの判例がある以上、こっちが断然有利です。

と、今日は3つばかり対策を挙げてみましたが、これって要するに特効薬でも何でもなく普段からやるべきことをきちんとやってれば防げるってことです。

不動産はなんでも契約書や重説に落とし込んで初めて効力が出ます。(余程大家さん有利な契約でもない限り相手がハンコ押しちゃえば認めたことになっちゃう世界なんです)

売買の契約でもそうですがちゃんと条項として残しておけば大した問題にもならないことが仲介さんが気が付かずに記載しなかっただけで「聞いてない」「聞いてれば買ってなかった」と言われ不利になることも多いです。(ま、仲介さんが気が付いてないんだから教えることも出来ませんけどねw)

契約書にハンコ押してしまい、ここから契約条文を直すのは無理って段階でも「覚書(○○については○○だけどこう変更します系の書式です)」なんて書類一枚巻くだけで条項はいくらでも増やせるってのも覚えておくとこの手紛争の火種も小さくできるってことも併せて覚えておくのも一つの解決策ですのでこの機会にぜひ記憶の片隅に置いておいてくださいw。


しかし改めで思いますが、、

不動産って本業以外でもいろんなところで課金出来るんですね。。。(ワタクシも勉強になりましたw)


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実はひよこ鑑定士になりたかったって話は内緒なんじゃんw