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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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競売物件あれこれ。。。

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今日もサクサク更新なんですのw

こんにちは。

最近、メールなどの相談で「競売物件」のネタが増えてきたのでまとめてお答えします。

競売物件の情報ですが、我々業者のところにも定期的に届くアットホームのマイソクと一緒にくっついて来ます。




こんな感じのB4縦の資料です。

競売で落札した物件の追い出し(立ち退き交渉)が難しかった時代はワタクシ、それはそれは目を皿のようにして3点セットをダウンロードしてチェックしていたものですが、法改正で追い出しが容易に出来るようになったり物件によっては競売物件であっても融資が出るようになり一般ピーポーの参入が容易になったあたりからこの競売資料をチェックする習慣は無くなりました。。

理由は簡単です。
なにしろ競売情報に載ってる「売却基準価格」なんてまったく参考にならないくらいの高値で落札されるようになっちゃったからです。。。(いつもビックリするくらいの落札価格ですもんw)

ま、たまにどうにもできない物件が散々入札やってもダメで特別売却を経て格安で手に入るケースもありますが、、、それってプロい業者でも買わなかったから特別売却になった物件です。。

えぇ、、手間暇を考えると結果儲からないって考えるのが妥当かと。。。


さて、、
そんな「売却基準価格」という参考上代みたいな価格に対してワタクシに飛んでくる相談はと言えば、、
「ここからいくら指値すればいいですか?」
ってのがほとんど。。。(ワタクシだからいいですけどこの質問ほかの業者にしゃべったらその瞬間、ド素人と認定されちゃいますよw)

こんなこと言いたくないですが競売でも普通に仲介さんからでも不動産投資として物件を買うのでしたらその仕組みを勉強されてから始めた方がいいと思います。(あまりに不勉強のまま始めちゃうとたちまち業者の養分一直線ですからw)

さて、
そもそも競売物件ってのは競売になる前に一度任意売買のチャンスがあることが多いです。

この任意売却。。
差し押さえられて所有者が抵当権者に競売されちゃう前に差し押さえられた物件を自分のコントロール下でうまく売却して少しでも手元にお金を残そうと考えてやることが多いのですが、昨今の抵当権者も「競売の方が高値落札が期待できる」ってことで任意売却を拒否して競売一直線に持ち込むケースが増えてます。

しかも物件によっては自己競落されることもあり、レインズで業者から出された物件買うよりグリップ力も低く、結局いくらで買えるかもわからないことを考えると競売で物件を買える人って最悪全部現金で決済出来て、買ったあとに降りかかってくる面倒な問題を顔色一つ変えずに解決出来るスキルの持ち主じゃないと競売に参加する資格すらないんじゃないかと思うわけです。。

さらに言わせていただくと裁判所が作った3点セットだけで内部がわかるはずもなく、ましてや競売に掛けられてしまうほどお金に困窮している人の物件ですから無事落札した後、どんなリフォームを施すのかなんてのはほとんど運次第です。。

「それじゃ競売なんて話にならねーじゃんww」って思われるので一つだけ可能性として挙げますが、
競売で激戦区になるのは言うまでもなく一都三県などの首都圏での競売です。。(ホント、この首都圏の競売はレッドオーシャンですw)

そうです。
月並みではありますが地方での競売は比較的ライバルも少ないのでそういうエリアの競売物件を狙う、、って戦術はいかがでしょうか?

特に古家付きの土地や、権利関係のややこしい戸建てや違法建築物件(特に接道義務を果たしてないとか、増築マシマシ物件など)あたりだと現金投入と問題解決できる根性さえあれば今でも割安で買える可能性も高いです。


ってことを書くと「狼ブログにしてはあまりに月並みなこと書くじゃねーかよ(てかそんな話、、普通に知ってるよwとか言われそうですw)」と言われそうなのでさらに言わせていただきますが、、、

この競売物件。。。
所有者が変わってもいつかまた再び競売に出されるケースが多いんです。。。

ワタクシ、この問題について10年近く考えていますが、これってダメな人が持ってた物件って誰が持ってもダメなのか、そもそも悪運が染みついてるのでお祓いでもしないかぎりその不運が次の所有者にも乗り移るんじゃないでしょうか?

そう思って過去にワタクシが競売寸前に任意売却した23件の「不運な物件」の追跡調査したところ、、
23件中、18件で買った人がなんらかの不幸に見舞われてました。。。w

うち3件は、かの大島○るのHPに掲載されているのですが、それ以外にも家庭が崩壊してしまったり、売却しようとしたら任売で安く買った金額よりも安くなったりするケースが多いです。。

で、ワタクシが一番怖かった物件は、
庭を除草しようと除草剤をどれだけ撒いても1カ月でまた草木が生い茂る家。。。

物件の土の栄養分が豊富なのか水はけが良すぎて除草剤が効かないのかわかりませんが当時所有者から「もしかして庭に栄養源になるなにかが埋まってるんじゃないのかなぁ。。」と真顔で言われたときは少なからずビビりましたw。(この手のヤバいものが埋まってる場合の瑕疵責任ってどうなるんでしょうね。。w)

なにしろ競売に出されるような物件ですからなにがあってもおかしくありませんよ。。。。



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あと人が死んだわけでもないのに死臭がする家ってのもあったんじゃんw