プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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なぜこうもブクブクと太ってしまうのか?。。。

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おい!鬼太郎、、、なんですのw

【業務連絡】
週末のセミナーのお振込でカタカナの法人名でお振込をされた方がいらっしゃいます。
電話番号も一致しないのでどこの誰のお振込か判断できないのでお心当たり方、至急ご連絡ください。。(1132の番号でカタカナ4文字の法人名です)

こんにちは。

ワタクシに飛んでくるメール相談で「狼さん、、この物件の元付けってどこですか?」ってやつがあります。

出来るだけ指値して物件が欲しいって人向けに始めたこの相談、、おかげさまでブツ元と直接やり取り出来て無事決済出来ましたなんて報告が入るとワタクシも嬉しいものですが、そもそもこんなことやらなきゃいけない原因の一つに元付け業者の「囲い込み」って問題があります。

うちでもよくありますがいい物件が見つかりお客さんに情報を出そうと思って元付けに打診すると「あ、その物件、、すでにお話入ってますねー」と言われてしまい紹介出来ないパターン。。(ウソくせーんですがそう言われちゃうと太刀打ちできません。。)

ダメ元で「この物件、もしかしたらブツ元に直接コンタクト取ったら買えるかもよwww」とブツ元に飛び込ませると、あら不思議。。

「はい、ご紹介可能ですw(なんでしたら多少の指値も可能ですよ)」

と二つ返事で一週間後に契約、、、なんてこと、よくありますw。

こうなるともはや両手仲介に持ち込まないと物件を買うことすら出来ないのでうちではこの物件に仲介で入ることより物件を買って貰うって方向に舵を切ります。(だってウチが仲介で入ったら売って貰えないんだしw)

もちろんその時には仲介手数料にはなりませんのでタダ働きですが、こんなことを10年以上続けてきたおかげでその時は仕事にならなかったお客さんから違うお客さんを紹介して貰ったり、場合によってはその時買った物件を売り出すときに「今度は仲介やってよ」とお願いされその信頼関係だけで今はメシ食えるくらいまでになりました。

ただ一つだけ問題があります。
やっぱりお金を持ってるって「人にタダ働きさせると自分にロクなことがない」と親からでも教わってるんでしょう。。

商品券くれるくらいならまだいいのですが、必ずなにかご馳走しようとしてくれます。。。

「狼ちゃん、、おかげでいいもの買えたから美味いもの食いに行こうよ」

・・・

・・・

世の中、美味いものって決まって太る物質が入ってるものです。。

このブログ書き始めて5年目に入りましたが、ワタクシのことを陰で狼さんって最初の頃と比べると大きくなったよね(太ってるって言わないところが気遣いなんでしょうけどワタクシには同義語ですよww)」と噂してる人が増えてるってことを旅団で放った間者より多数報告されてます。(「気を付けよう あなたの後ろに 間者あり」ですw)

ワタクシが「なぜこうもブクブクと太ってしまうのか?」ってのにはこんな理由があることをご理解いただくとともに何かのお礼ですと面談とかセミナー時に生菓子を持参してくれる方、、

生菓子を10人が持ってくると賞味期限前に急いで10種類の生菓子を食わないといけないってことをよーくご理解していただけると幸いです。。。(娘もデカくなって最近は「お菓子は太るから・・と」言って食ってくれないんです。。)

さて、そんなデカくなった娘の話ですが、
旅団結成時にはまだ中学生だった二人の娘も上の1号は今年二十歳になり先日、初めて一緒に酒を飲みました。
また下の娘(ご存じ、旅団ロゴの制作を一手に引き受けてる2号ですw)も来年は大学に進学となり気が付けばワタクシもアラフィフの扉をそろそろノックしようというところ。。。

歳を取ると月日の経つのが早く感じる今日この頃ですが、最近気になることがもう一つ。。

えぇ、、
ワタクシがこの業界の駆け出しの頃、新耐震って言って売ってた物件が気が付けばすでに築30年をゆうに経過してるんです。。。

また平成元年築なんて当時のワタクシからしたらほとんど「新築扱い」で物件紹介していましたが、今では築25年を超え、大規模修繕を2回くらい経験してないといけないレベル。。。

えぇ、、
気が付かないうちに不動産も歳を取ってるんです、、、。

最近、不動産投資を始めた方からしたらあまりこの年月の流れは気が付かないかもしれませんが、今、世に出回ってる物件の大半はこの頃に新築された物件なので今後、この手の中古物件を買う人はハンパない経年劣化の流れとの闘いになるってことを頭の片隅に置いておかないといけません。。

幸い、昨今のリフォーム技術は平成初期の頃と比較するとこれまた半端なく優れています。
築30年超えの建物であっても上手にリノベすればまだまだ使えますが、今後は新たに建つ新築物件との闘いが始まります。

収益物件としてはまだまだ現役で使えるのですが、賃貸に出すとなると考えないといけないのが築年数表示。。
賃貸仲介の現場では賃料が同じか同じに近ければ当然のように築年数の新しい方をお客さんに勧めます。(だって契約リスクを考えたら新しい方がいいですから)

ネットでの賃貸検索でも「築○年以内」という選択欄があるのでいくら素敵なリフォームをしたとしてもそもそも検索に引っ掛からなければ数百万掛けてフルリノベを施しても内見にならないこともあります。

「これだけリフォームに金掛けても全然内見来ないなぁ・・」

平成5年くらいから平成15年くらいまでのバブル崩壊後の低迷期、、
この頃の新築物件が極端に少ないのはご存知かもしれませんが、今後、平成4年までの物件VS平成16年以降の築浅物件との激しい入居者争奪戦に勝つには「家賃を下げればすぐ埋まりますw」なんて仲介の甘い言葉に耳を貸すことなく(甘い言葉、、じゃないですねw)抜本的に空室を埋める手法を個々に確立させることと、見込みが無い物件は今のうちに売りきってしまうという選択肢を常に持ってほしいと思います。

今は金融機関によっては融資残存年数を60年で見るなんてとこもあるのでいいですが、これがいつ「うちは47年で見てますからww(今月から変わったんです(キリッ))」なんて言い出すかわかったもんじゃありませんよ。。。w


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週明けからネガティブ度数全開なんじゃんw

え?無料セミナーで8000円?www

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真央ちゃん、、残念だったんですのw

こんにちは。

ちょっと前のブログでこのブログのアクセス数をバラしちゃったのがいけないのか、、
最近、また妙に広告依頼が増えたので久しぶりにそんなメールを晒しますw。(今週に入って「目先の欲に目が眩んで過去ログなんて読んじゃいねーよな」ってヤツらしき営業メールが一気に届くようになりましたw)

※ワタクシのブログの前の方をよくお読みいただけるとお分かりいただけると思いますが、本ブログはこの手の広告掲載は一切引き受けていません。また「送ってくるとそのメール、無修正で晒しますよ」と散々警告してますのでご了承ください。。(なお、今回の送り主、女性ということもあり武士の情けで個人情報は伏字にしておきました)


□狼旅団@地下潜伏中様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:、○●●○(○○○○@○○○○○.co.jp)
日付:2015/11/27 16:18:04
件名:広告掲載の依頼
ホスト:
--------------------------------
お世話になっております。
株式会社○○○○○の○○と申します。

都内の広告代理店で不動産部門を専任で担当しております。
不動産投資セミナーを開いている広告主から
是非ともこちらのブログにて
セミナーを成果報酬型で
紹介して頂きたいとのご依頼を頂いております。

下記にて詳細を記載いたしますので
ご確認ください。

■シノ○ンハーモニー
単価:\8,000
成果地点:セミナー1人集客

■AZE○T株式会社
単価:\5,000
成果地点:セミナー1人集客

どちらの広告主様も集客件数によっては
高単価も考えたいと仰っております。
是非ご興味がありましたら、私宛にご連絡いただけますと幸いです。
--------------------------------
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どうでもいいですけど、無料セミナーなはずのこの会社。。

やっぱり集客させるとギャラが発生するんですねwww。(だからみんな、小銭欲しさにてめーのブログに必死で張り付けてんだw)

このお金がどこから発生してるか考えるとなぜ業者さんがわざわざ高い会場費を使ってまでセミナーやりたがるかわかるってもんです。(だからワタクシ、、養分になるなって言ってるんですよw)


しかし、、一人セミナー呼んで8000円の報酬。。。
うちのブログの来場者数を考えると・・・・(関数電卓にて計算中。。。)


ほほう。。

こりゃ不動産屋なんかやらなくても食えるんじゃねーの?www(単純計算で月400万くらいになる計算ですww)


ってことはあれです。

①言われたとおりバナー広告を貼る
②読者はそのバナーを押してそのバナー経由で無料セミナー参加←団員はほぼ強制ですw
③8000円の報酬が得られるので毎回そのお金をプール
④そのお金を基に無料飲み会開催
④以下ループ。。。w


あれ?


よくよく考えたら1人8000円だといつもの天狗酒場じゃなくて東京湾でクルーズ船貸し切っておフランス料理まで可能じゃないですかwww(狼旅団ではこの程度の船上パーティーごときで15000円もボッタクリませんw)




ただ、一つ問題があります。

このバナー経由のカウントは誰が集計してるんでしょうか?(数ごまかされたらこっちはわかんないじゃんw)

また、
「確かにおたくのブログ経由で来場してますけど成約になってないので払えません」
なんてオチだと「飲み会のお金をワタクシが全額カブる」なんてことも充分予想されます。(だってこういう成果型ビジネスってなんかそんなオチな予感がするんですもんw)


と言うことで広告主の方、、
ここ見てたら教えてください。(広告主が見てねーとは言わせねーぞw)


条件によっては検討するかもしれません。。(なわけねーだろwwww)





さて、そんなこと書いてたらワタクシもオシャレなパーティーやりたくなってきました。(いつも天狗とかトリキばっかりなのでたまにはゴージャスなの企画してみたいです。)

前のゴージャス恵比寿の会場はとある理由で出禁になってしまったので、、どうでしょう、、、?

オシャレな船上パーティーなんか企画したら行きたい人います?www(ただ、狼旅団主催なのでドレスコードは着ぐるみ系になるかと思いますがw)


今年は忘年会が無いので50人くらい集まるなら新年会としてこんな企画を考えてみます。。
ご希望の方はコメント欄に「どんな着ぐるみ着て参加するか?」を明記の上、参加表明いただけると幸いです。。w




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あ、女装で参加するは不可なんじゃんw(それ着ぐるみじゃねーしw)

3回転ルッツ。。。(忘れた頃のウ○チネタw)

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真央ちゃん頑張れ、、なんですのw

こんにちは。

来週のセミナーまであと一週間となりましたが、、、

実はまだレジュメが出来てません。。。。(ま、毎回毎回ギリギリなんですけどねw)

しかし、今回のセミナーの内容は決まりました。。

●不動産投資家最大の悩みの件。。。(敢えてこんな時期に「物件を買う」に焦点を当てますw)
●新中間省略リターンズの件。。。(前回評判が良かったので進化版w)
●不動産投資の初心者がしやすいこと、陥りやすいこと、、、の件。。。(あるある話ですw)
●今後不動産価格が暴落した時に予想される市場の展開の件。。。(ちょっと真面目に話します)

番外編
●ほぼ実名でしゃべるとある事件の結末(内容的にこのパートのレジュメはありませんw)

セミナー申し込み時に書いてもらった「聞きたいこと」や「要望」などをかなり取り込んでレジュメを作りましたので今回の内容、ほぼ全員が聞いても飽きない設定になってるはずです。(だから居眠りすんなよw)

土日に自宅でPCと格闘しながらさらに味付けしますので当日はもうちょっと進化させますのでご期待ください。。


さて、そのセミナーですが今回120人募集のところいろいろヤリクリして130人まで席を増やしました。
会場はもうちょっと入れないことも無いのですが5時間という長丁場で3人席いっぱいに詰め込むと酸欠になっちゃうし、それよりなによりこの時点で懇親会参加希望者が100人超えてます。。(懇親会場は100人がMAXなんです)

懇親会に合わせて参加人数を決めてる部分もあるので今回はこれで札止めとさせていただきます。
キャンセル待ちの方に於かれましては次回のご参加をお待ちしております。。(来年は6回やりますのでひとつよしなにw)

それはそうと、
午前中、、ちょっと気になる売り物件があったので一人偵察に行ってまいりました。

面積からすると土地で仕入れて戸建て用地で転売出来そうなんですが、、、

うーむ、、
仲介さんから聞いてる話と実際に見る物件とで、なにか妙な違和感があるんです。

土地の場所も面積も聞いてた通りなのでそこは間違いないのですが、なんでしょう。。

妙にドブ臭いというか、、、黄粉臭いというか、、、とにかく何かが変なんです。。


ちなみに売値は都内城北地区であればそれなりに安いのでわざわざ休みだってのに見に来たわけですが、ワタクシの本能に「この物件は買っちゃだめだ」って痛みを伴って訴えてくるんです。。

もしかして「大島○る系」の何かがワタクシに訴えてきてるのかと思ったりしたのですが、どうもそんなわけでもありません。。(そう言うときはもっと違う雰囲気が漂いますから)

なんだろ、、、なんだろ、、(ざわざわ、、)

付近を歩いてみて違和感を感じたのがひとつだけありました。


道路です。。


仲介さんの資料には公道3.2mの二項道路と書かれていましたがそんな公道に所狭しと植木のプランターが置いてあります。

えぇ、、
状況からするとこれ、公道ではなく私道です。。(また仲介に息を吐くようにウソつかれた模様ですw)

どうせろくに現調しないで適当に概要書作ったんだろうなー(印刷ミスですとか言われちゃうんだろうけどw)。。

ワタクシ、そんなの慣れっこですのでこの道路が私道と言う前提で調査を続行です。

前にも書きましたがこういう感じで領有権をやたら主張するかのように植木やプランターが置かれている場合、大体、近所付き合いでなにか揉めてることが多いです。(何人たりもここは通さねーぞってオーラ全開だしw)

当然、そんなエリアに立ち入ればその私道の持ち主に怒鳴られるリスクは急上昇。。

えぇ、、現地写真を撮ろうとしただけで向かいの家の窓がガラッと開いて罵声が飛んできました。

罵声「おい、人の土地でなにやってんだ!!!(怒)」

もうあれですよ。
物件出してくれるのはいいけどこういうのを先に言っていただけるとワタクシもわざわざ休みに東上線の各駅停車に乗ってこんな帝都奥深く侵攻してないんですってwww。(ガキの頃、近所のカミナリオヤジの家のガラスを割った時の思い出が蘇ります)



まぁ、怒られるのはいいです。(ホント、こんなのもう慣れっこですからw)



問題はワタクシの左足です。。。



ワタクシ、長年現調やってるのでわかるんです。。



えぇ、、
この隣人に怒鳴られた際、びっくりしてプランターの陰に潜んでいた何かを踏んづけているのを。。。。。。(ガムでは無い、、繰り返す!、、これはガムなんかじゃぁない!)


わかります?

左足の重力が軽くなったようにフワッとどっちにも靴が動く感覚。。。。(やわらかい雪を踏むとこんな感じになりますね。。w)


しかも感触的ににゅるーんとした感覚。。(土曜日の18時にこんなこと書いちゃうワタクシをお許しください。。)


見るまでもなく、今、自分に何が起きてるか理解は出来てますが、問題は今、ワタクシ、隣人に怒鳴られてる最中なんです。。(当然、靴になにがへばりついたか確認する余裕はありません。。)

罵声「だから・・なにやってんだって聞いてるんだよ!!!(怒)」


え?


なにやってるって言われれば、、、

・・・・

・・・・

・・・・


イヌかなにかのウンチ踏んずけっちゃったところですが、、、それがなにか?(一応、写真撮りましたけど、、見ます?)


ワタクシの靴のサイズは26.5センチなのですが、このウンチ、、

足の裏の感覚からするとどうやら大型犬のウンチのようでつま先でも踵でも靴が自由自在に回ります。(これなら3回転ルッツも出来そうな予感です。)


ワタクシ、この罵声オヤジから一刻も早く逃げたかったのですが、この状態では動くに動けません。。。(だってこの状態で一歩でも移動すればワタクシの不法侵入した証拠になる茶色い足跡がたくさん出来てしまいますからw)


これは困りました。。。(狼、今年最大のピンチです。。。。)


順番的には
①罵声オヤジの誤解を解く
②靴裏を確認して直ちに水でふき取る
ですが、

いっぺんに二つの悲劇が起こると人間、パニックになっちゃうんですね。。。。


はい、
ワタクシの黄金の左足はビックリした勢いで田んぼに足を突っ込むようにその植木に突き刺さりました。。(誤解を解くどころかこれじゃ火に油ですw)


見知らぬ不審者がいきなり植木に足を突っ込んだらたいがいの人は怒るものです。。

罵声「あ、てめー、人の家の植木になにすんだーー!!!!!!(怒)」


当たり前ですが、罵声のおじさん、、ドカドカ床を鳴らして飛び出して来ましたよ。。。


でも罵声のおじさん、、
さっきまではブロック塀越しだったのでわからなかったんでしょうけど、裸足で飛び出して来てワタクシの置かれた環境をすぐ理解してくれた模様です。。


罵声「あ!!、オマエ、なんでこんなところでウンチしてんだよーーー!!」


え?

なになに?(ワタクシ、こんなところでウンチなんかしませんよwww)


ワタクシ、ここでこの罵声おじさんがあらぬ疑いを掛けてるんじゃないかと即座に気が付きました。。。

①便意を催した不審者が私道に侵入
②誰も見てないことをいいことに用を足す
③家主に見つかり証拠隠滅を図る←いまここw

・・・

・・・

とは言え、こんな私道に植木を大量置いてる人ですからしょっちゅう犬とかのトイレ替わりにされてることくらいすぐわかったんでしょう。。。


罵声「あー、、、こりゃひどい。。なんでこんなところでウンチ踏んじゃったんだよwww」


え?

なんでって。。。。

そりゃあれです。。


ここにウンチがあったからですよ。。。(好きで踏んだわけじゃございません。。。)


罵声「しょうがねーなー、、おーい!!バケツに水入れて持ってきてくれー!!!」

これだけ大きいウンチです。
ワタクシを今、ここで追及してベタベタと移動されては被害も甚大になると判断したおじさん、、家の中のご家族に向かってそう叫んでくれました。。


なんか最近、、現調のたびにイヌのウンチを踏んでるワタクシ、、、
きっとウンチの妖精の警告だったんですね。。。。(どおりで最近、よく踏んじゃうなーって思ってたんです。。)


罵声「あ、だめだよ、、いきなり靴脱いじゃ。。まず靴の裏をよーく拭きとるんだ」


この手際の良さからして愛犬家のワタクシ、、
この場所が犬のトイレとして大活躍しているのを確信しましたが、(たくさんの犬がここで用を足してるんですねw))靴の溝に挟まってるやつはどうしても取れません。。(これが残ってると暖房の効いた電車でテロリスト扱いされますw)


そしたらこのおじさん、、
家から古い歯ブラシを持ち出して丁寧に掃除してくれましたよ。。(この辺はワタクシの人柄によるところが大きいんじゃないかとw)


おじさん「ところで、なんで隣の家の写真なんか撮ってたんだ?」


ワタクシ、事情を説明して単なる不動産屋の現地調査だってことで誤解が解け、最終的にはこの罵声おじさんとも仲良くなって現調に来た家のこともいろいろ教えて貰えました。




えぇ、、



2年前、台所でご主人が首を吊ったことまで。。。




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どうりで安いはずなんじゃんw


「時すでに遅し」と「小野ヤスシ」の関係。。。。

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今日もダラダラ長い記事なんですのw

こんにちは。

ワタクシ、こうやってブログを通じて全世界に情報発信してますが、やはり全世界に向かって発信できるネタ出来ないネタと言うものが存在します。。

この中での発信出来ないネタ、、、
ワタクシの立場は不動産業者ということもあり仕事を通じて知った個人情報などには守秘義務がある関係で書けないネタってのと書くと個人攻撃になっちゃうので書けないネタ、あとは正確にウラが取れてないので書くと「東スポ状態」」になっちゃうので書けないネタなど全世界に向かって発信出来ちゃうブログはいろいろ制約を受けてしまいがちです。。

またこのブログを読んでる人が必ずしもワタクシのブログに好意を持って読んでくれてるとも限りません。。
えぇ、、恐らく快く思って無い人も多数閲覧してるんじゃないかと思います。。。。(執念深いワタクシ、、そういうやつは基本的にIPを全部保管して、、、いや、、なんでもありません、、w)

そんなわけで、現在の読者数を考えるともはや誰が「敵か?味方か?」なんて把握も出来ませんからブログの更新回数が増え、読者数が増えて来るにしたがってブログで書けるネタもだんだん減ってきます。。

それでもどうしても書きたいネタは伏字を駆使して検索エンジンで飛んで来れないように処理してブログアップしてますが、固有名詞でバレそうなお話は各方面にご迷惑をおかけしてしまう可能性があり、残念ですがお蔵入りネタとして消えていきます。。(ワタクシのブログのアーカイブにはこんな未公開ネタが300話くらい格納されています。。)

ま、全部が全部面白い話でもないので書いてみたものの「こんなネタじゃ面白くもなんともない」と書きかけでお蔵入りしたネタも含めると未公開ネタの実数は300話どころの話じゃないのですが、このネタはワタクシがこの業界から完全に足を洗う日にほぼ無修正のまま公開してやろうと画策してます。(同じ日付で一気にブログアップしてやるww)

えぇ、、
大半の話はその頃には時効になってると思うので実名出されたからとか行状を暴露されたからといって名誉棄損とかでいちいち訴えたりしないようお願いしますw(ホントのことですから名誉棄損もへったくれもないでしょうけどw)

さて、そんなブログで書けないネタの中でも「ここまでの話ならお顔見知りくらいの人にはしゃべっても大丈夫かな?」と思うようなものはワタクシが日々愛用しているfacebookで発信してます。

と言ってもfacebookも設定次第では全世界に発信されてしまう恐ろしいツールですのでワタクシ、このFBでの設定は「友人のみ」の閲覧設定にしてます。(あと「こいつはヤダ」ってやつは最初からBL登録してあるのでワタクシのFBを検索して表示されない時はワタクシが嫌ってると思っていただいて間違いありませんw

それでもFBは「友達の友達」くらいまでは閲覧出来てしまうようなので念には念を入れて「狼旅団 in facebook」というコミュニティーを作り「王様の耳はロバの耳」じゃありませんがブログ発信出来そうもないネタはこっちに書き込んでます。

最近はこのコミュニティーにいる人達同士で情報のやり取りも活発でかなり建設的な意見のやり取りが行われている関係でワタクシの暴露話はめっきり影を潜めてますが「このネタは書いておかないと被害者が増えちゃうな」と思うときは時々ですがまだ書いてます。

そんなFBですが昨日、こんな記事を見つけました。

記事を抜粋すると、、

Facebookメッセージの仕様が変わり、「友達」以外からのメッセージは、友達からのメッセージとは別の場所に入るようになりました。
そのため、友達リクエストと一緒にメッセージを受け取っていても、まだ友達ではないのでメッセージに気づかなくなりました。
「メッセージも無しに友達リクエストを送ってくるなんて、失礼な奴だ(-_-+)」と怒る前に、メッセージをしっかり確認しましょう。


と書かれていたのですが、、

・・・・

・・・・

あれ?(滝汗)

・・・

・・・

ワタクシ、この記事を読んで慌ててFBメッセージの未読メールBOXってのを探しましたよ。。

・・・

・・・

えぇ、、お恥ずかしい話なのですがそこには約400件の未読メールが詰まってました。。。(ほとんどが友人申請メッセージでございます。。)


ワタクシ、基本的にあいさつも無しにいきなり友人申請して来られると承認しない性格なので今までに届いた友人申請の大半は削除してたんですけど・・・この未読メッセージを読む限り皆さん、ちゃんとメッセージ送ってくれてたんですね。。。(ホント、、申し訳ありません。。。)


と言うことでさっき、過去のメッセージを読んでメッセージくれてた人にはこちらから友人申請させていただきました。。。(すっげー時間差があるかと思いますがよろしくお願いいたします。。。)


さて、そんな禊が済んだところで本日のネタに入ります。(って前置きなげーよww)

最近、不動産投資を志す人の大半が注目しているからなのか、、エアベンベーのネタを書くとアクセス数が急上昇します。(前回の南京虫ネタでは怒涛の30000アクセスですw)

しかしその分、ポチが増えないのは読み逃げしてるやつが多いんでしょうけど。。。。w

さて、
そんなエアベンベーですが、報道発表などの情報では、来年6月をめどに民泊を制限している規制を見直すとのことです。(先月の話なので新鮮な情報ではありませんがw)

この見直し、
旅館業法で規制対象のフロントの設置が出来ない民泊だと宿泊者の管理が現地で出来にくいですからいろいろなトラブルで近隣住人とトラブルにならないような対策が策定されるんじゃないかと思いますが、将来的な宿泊施設不足を睨み、制限の緩和に大きく舵を取るんじゃないかと期待されます。

ただ、気になるのはその内容。。

相変わらずの縦割り行政に加え、各省庁の利権や法解釈の思惑で関係省庁である通産省、国交省、厚生省などで激しい綱引きも予想され規制が決まったところでちぐはぐな規制になりやしないかとワタクシ、少々心配してます。。

これは旅館組合の許認可を請け負う厚生省と旅行者を一気に増やしたい通産省、国交省との綱引きを言ってるのですが、お互いの許認可の関係で激しい横やりが入り、妥協の産物的な規制になるとせっかくのエアベーブームも台無しになる可能性もあるんじゃないかって部分。。

特に近隣トラブルの最大の要素でもある区分マンションでのエアベーは「管理組合の許可が出ないと営業できない」くらいの規制が十分に予測されるし「賃貸の又貸し」でエアベーをやろうって人に対して「又貸し物件のエアベー供与の禁止」なんてのも出来る可能性があります。(この手の話って「役所の怠慢」とか言われないようにきっちり網を張ろうとしますからw)

将来的に外国人がこのエアベーめがけて大量流入するって予測で出来る方向での規制緩和ですので最低でもこの辺の予測はしっかりやっておいてほしいところです。。

さて、それとは別に、エアベーって旅館みたいなものですからリネンの問題も起きてきます。

ちなみに一般的なビジネスホテルでの客室清掃単価は700円から1000円くらい。(一時間に2~3部屋清掃するってことでこのくらいの単価に設定されてます)

これにリネンの仕入れが入るので部屋の清掃、リネンの単価は2000円程度なのですが、今後予測されることにこの清掃単価が値上がりすることがあります。

ワタクシもこのリネンのバイトを学生時代にやってたので知ってるんですがかなりの重労働。。
日本の景気が良くなるにつれてこんな重労働をわざわざやろうなんて人も減少しますから介護業界同様、求人需要が高まります。(要するに人手不足で募集時の時給が上がっちゃうってことです)

そこで外国人労働者の投入になるのですが(最近の客室清掃業務、、外国人が主力のホテルが増えてます)元々出稼ぎ目的で働いてますし、外国人同士の横の繋がりが強く「たった10円の時給差」でも平気で他のホテルに移籍しちゃいます。。。

そんな風潮になればリネン業界も黙ってるはずも無くプロでもないエアベー事業者に対して様々な理由でリネンの値上げを迫ってくることも十分に予想されます。またエアベーをアウトソーシングで清掃業務なんかを頼んでいるとこの清掃単価の値上げ(おそらく一気に引き上げてくるはずです)も固定費を押し上げる要因になります。

しかし、この時点で関係省庁が規制緩和に動いてしまえば何が起こるかと言うと、、
そりゃ当然ですが雨後の筍のようなエアベー事業者の乱立でしょう。。。(参入障壁が下がれば当然そうなりますw)

前にもブログで書きましたがワタクシが心配なのはこれです。。

確かにエアベーは普通の賃貸借契約より高く貸せるので利回りが出ます。(だからみなさん、エアべーに興味があるんですよね?)

しかし乱立に転ずるとと必ず値下げ合戦が勃発し、下手すると「これだと普通賃借で貸した方が儲かるんじゃね?w」なんてレベルに一気に達してしまうかもしれません。。

ネット通販の問題点と似てることなのですが、エアベーもネット検索で一気に価格やグレードの比較が出来るしネット通販同様「評価」という項目があって利用者はおそらくこの「評価」を価格やグレードと同等に見て比較検討してるはず。。

一般の賃貸借契約では必ず内見を経て契約となるので一度部屋を見ることが出来ますが、エアベーは完全にネット上で完結してしまうのでこのネットでの評価が悪いと高く貸せなくなる可能性も高いです。

えぇ、、ダメな大家さんの部屋がいくら広告料払っても決まらないってケースと一緒なんです。。。(仲介からは家賃下げろ下げろと攻撃されてしまうのと同じ扱いを受けますw)

エアベーも大家業も結局は部屋を貸すサービス業なので賃料をいただくにはどうすれば良いかってのを常に考えていないと高利回りを期待して参入しても期待通りのパフォーマンスを発揮出来ないかもしれません。。

ま、それでも予想以上に海外からの宿泊者が大量に流れ込んで来て民泊施設だけ増やしてもまだ足りないって状況になればどんな部屋でも高く貸せる可能性もあります。(名○屋の駅前のホテルを見るといつもそう思いますw

これは需要と供給の問題ですので実際、どうなるかわかりません。

これからエアベーに新規参入しようと考えてる人はこのあたりのよく考えて慎重にやってみてください。。



えぇ、、気が付いた時には周りに自分より安いエアベー施設がたくさんあるって気が付いた時は「時すでに遅しですよ」。。。




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・・・・小野ヤスシなんじゃんw

ワタクシも勉強になりましたw。。。

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いきなり真冬の寒さなんですのw

こんにちは。

長いことこの不動産業界で仕事してきたワタクシ。。

昨日みたいな理不尽な経験やトラブルなどを乗り越えてそれなりに勉強もしてきたつもりですが、、、、
まだまだワタクシが知らないことがあるんだと思い知らされるブログネタを発見しました。。

スラッシュ大家さんのブログ
「敷金鑑定士がやって来るYeah!Yeah!Yeah!」




なんすか?敷金鑑定士ってwwww



と言うことで調べてみましたが、要するにこれって賃借人さんが大家さんから不当に高い原状回復費用を請求されたときに力になってくれる人だそうです。。(てっきり預けた敷金が適正かどうかを鑑定してくれる人かと思っちゃいましたw)

当然、国家資格ではなく民間資格なのですがこの試験に合格すると「敷金診断士」として業を営むことが出来るようで似たような資格で「敷金診断士」なるまったく別団体の資格もあるようなのですが、この辺の違いはよくわかりません。

賃貸のトラブルで多いのがこの資金返還を巡るトラブルの最たる例。。(ワタクシも賃貸やってるときはホントよく揉めたものですw)

昨今は国土交通省のガイドラインが出来たおかげで貸主と借主の現状回復時の責任負担が明確に線引き出来るようになりこの手のトラブルも減ったようですがたまにですが貸主側からありえない原状回復請求を喰らい「払う・払わない」で揉めるケースもあるようです。(そういやワタクシも過去に180万の原状回復費用を請求されて揉めた記憶が蘇りますw)

あ、そうそう。。
この180万事件の結末、、まだ書いていませんでしたね。。

あの件は結局、貸主側がボキボキに折れて敷金のほとんどが戻ってきちゃったんですwww(こんなつまらないオチじゃブログにも書けませんってww)

貸主さん、「これ以上この会社と揉めると何されるかわからない(こらこらw)」と失礼なことを言い残して半年遅れの清算書を送ってきましたがなぜ急転直下で請求を諦めたのかはいまだにわかりません。。(そんな手荒なことしたつもりもないし。。)

話を蒸し返すとまた変な矢が飛んできそうなので本件、、「誰も触れちゃいけない話」として語り継がれることでしょう。。。(社内でもこの話題はNGにしてますw)


さて、話が逸れましたが続きます。

「敷金鑑定士」でも「敷金診断士」でも同じなのですが、この資格、恐らくは何らかの報酬を得る目的で資格設定がされているはずです。となるとどこかで顧客に課金しないといけないのですがこの手の商売に立ちはだかる法律要件として「弁護士法第72条(非弁活動の禁止)」があります。

弁護士法第72条
弁護士または弁護士法人でない者は報酬を得る目的で訴訟事件、非訴訟事件及び審査請求、異議申し立て、再審査請求等行政庁に対する不服申し立て事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは若いその他の法律事務を取り扱い、またこれらをあっせんをすることを業としてできない。ただし、この法律または他の法律に別段定めがある場合は、この限りではない。

ま、要するに弁護士じゃないやつは「報酬を得る目的」で「法律事務」を「業として」やっちゃダメよって法律なのですが、そうなると当然、この「敷金鑑定士」「敷金診断士」もこの法律でいろいろ制限を受けちゃいます。

だからなのか、これら関連団体からも「弁護士法72条に関する注意事項」として資格取得者に対して注意喚起がなされていますがそれを読むと、原状回復義務の法的責任の所在を言及することや、依頼者の代理人としての活動、成功報酬・成果報酬なんて課金の仕方も避けるように指導されてました。

となると出来ることと言えば損害の発生原因の調査や具体的な補修方法、原状回復費用の算定業務と依頼人に対するアドバイスくらいなので、、、ん?

これって内装屋さんがやるって仕事とどこが違うのか、、、よくわかりません。。(disる気持ちは毛頭ありませんがどこで儲けるポイントがあるのか、、さっぱりわからないですw)

ただ、我々不動産屋から言わせていただくとこの資格、、法律スレスレのところで課金しようってのが見え隠れするし、真面目に経営している大家さんの取ってはある意味先日のトコ○ラミ的立ち位置でもあるのでこれらの方の対策について少々言及しておきます。

まず大前提ですが、
国土交通省のガイドラインを適正に守って原状回復請求をしてください。

ワタクシの経験ではこのガイドラインさえ守っていれば賃借人さんが「敷金!敷金!」と騒ぐ確率は相当低くなります。
特に経年劣化と使用者の破損の線引きで揉めることが多いですからガイドラインを大家さん側から遵守することによって「こっちはちゃんと法律に従ってやってますから」と堂々と言えます。

次に、
賃貸契約時に原状回復をどこまで負担するか?させるか?をきちんと細かく線引きして契約書に落とし込んでください。

原状回復で揉めるパターンってだいたいこの契約時の条項不備が原因です。
大手仲介さんあたりだとキチンとやってくれるのですが街場の仲介さんだとこの辺をきちんと決めて条項に入れてくれないことが多いです。いっそどこか大手さんで作って貰ったひな形を自分の物件で契約する時は「これ使ってくれ」とフォーマットを用意するなんてのもありです。

しかし、そこまでやっても心無い賃借人はこの手の人を介入させてあれこれ仕掛けてきます。

こういう時どうするか?
これはどこまでが非弁活動でどこまでがそうじゃないかを知ることです。(まず敵を知ることが大切なんです)

先ほども書きましたが彼らは法律スレスレのところで仕掛けてきます。
スラッシュ大家さんのブログでも書いてありましたが退去立ち合い時に先に鍵を取り戻してそう言う輩が不法占有状態に追い込むってのもありですが、それ以前に彼らはオーナーに対して賃借人の代理人になった時点で不法行為になります。

どこまでが合法でどこから非合法なのか理解していれば「あれ?そこまではいいけど、ここから先は非弁行為になるんじゃね?ww」っと突っ込み入れられますw。(彼らもバカじゃないので「あれ?こいつ非弁とか知ってんのかよ、、じゃ、この案件は金にならねーな。。」とたちまち力が衰えますw)

以前に書いた追い出し(立ち退き)業務も本来は本人か弁護士(あと近親者もOKらしいですが)しか出来ないことですし、最悪、「イヤ、ワタクシ無償でやってるんですよ(だから法には触れません)」なんて言ってきても名目を変えた対価でもアウトの判例がある以上、こっちが断然有利です。

と、今日は3つばかり対策を挙げてみましたが、これって要するに特効薬でも何でもなく普段からやるべきことをきちんとやってれば防げるってことです。

不動産はなんでも契約書や重説に落とし込んで初めて効力が出ます。(余程大家さん有利な契約でもない限り相手がハンコ押しちゃえば認めたことになっちゃう世界なんです)

売買の契約でもそうですがちゃんと条項として残しておけば大した問題にもならないことが仲介さんが気が付かずに記載しなかっただけで「聞いてない」「聞いてれば買ってなかった」と言われ不利になることも多いです。(ま、仲介さんが気が付いてないんだから教えることも出来ませんけどねw)

契約書にハンコ押してしまい、ここから契約条文を直すのは無理って段階でも「覚書(○○については○○だけどこう変更します系の書式です)」なんて書類一枚巻くだけで条項はいくらでも増やせるってのも覚えておくとこの手紛争の火種も小さくできるってことも併せて覚えておくのも一つの解決策ですのでこの機会にぜひ記憶の片隅に置いておいてくださいw。


しかし改めで思いますが、、

不動産って本業以外でもいろんなところで課金出来るんですね。。。(ワタクシも勉強になりましたw)


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実はひよこ鑑定士になりたかったって話は内緒なんじゃんw