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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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ホント、すっげー笑顔でこう言いましたよ。。。

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冷たい雨の日にイヌのウンチ踏むと一日中、気が滅入っちゃうんですのw

こんにちは。

昨今の円安で外国人がたくさん日本に来るようになったこととか5年後のオリンピックに向けてなのかよくわかりませんが最近の都内の不動産で最も熱い物件のひとつがホテル用地。。

業販時代の業者さんからもこのホテル用地のブツ上げ依頼が増えていて、このホテル用地の需要は今後もしばらくは続きそうな勢いです。。

仲介の立場から言わせていただくとこのホテル用地の取引、、
業者間取引なので融資特約も無いし瑕疵担保も免責です。また面倒な建物があっても取り壊してしまうので売った後の後腐れもありません。。

しかも買主によっては仲介手数料以外に「業務委託費用」としてさらにフィーが上乗せされますので実入りもそこそこ。(大体プラス3%が相場です)

えぇ、、
都内のホテル用地を一度売買するとそれで得られるフィーは最低でも3000万くらいになりますから1億位の売りレジを10回取引する苦労を考えると年に一回、このホテル用地の売買をやった方が遥かに楽ちんなんです。

しかし、、最低でも一度の3000万くらい稼ぎだす取引です。。
おいそれと簡単にブツ上げ出来るわけありません。。。

そもそもホテル用地に出来るくらいの大きい土地を都内に抱えてる人ってのはいろいろな意味で変わってる人が多いのですが一番多いのが「昨日言ったことと今日言ってることが違うってパターン」。。。

えぇ、、
通常の不動産取引のように一度「売りたい」って言ったことを普通に「やっぱやーめたw」ってひっくり返すんですw。(契約直前にこれやられると寿命が3年縮まりますw)

なんでいきなり「やめる」とか言い出すのかと思えばこの手の金持ちに付きまとう交友関係によるところが大きいです。

よくある話で、「○億円で買う人がいたら売ってもいいよ」とOKを貰ったとしてもそのあとその売主の古くからの知人が「え?○億で売るのはもったいないよ。俺が○○知ってるからそこに高く買って貰えるように話つけたげようか?」なんて横やり入れて知らないうちに売値が上がってたなんて話、、この手の物件売買ではホントしょっちゅう起こります。(これでも寿命は1年縮まりますw)

だって口利き一つで数千万の取引です。
当然、その甘い蜜を吸おうと闊歩する輩も多いんです。。

実は昨日、そんな商談がひとつありました。
横浜某所の駅徒歩数分の100坪の土地なんですがワタクシ、以前より買主さんから「この土地はなんとしてもGETせよ!」と厳命されてたんです。(しかも買値は想定の売値の2倍まではOKというほぼ青天井ww)

しかし本件、、
当初は売主代理と言ってた仲介の先にもう一人いるらしくそいつがホテルのボリュームを入れるのに必要な測量図を出してくれません。(ほら、ワタクシでさえこうやって息を吐くようにウソつかれるんですよw)

そいつ曰く、「ホントに買えるだけの資産があるのかわからんやつには資料は出せない」そうで、「どうしても資料が欲しければ買い付け入れろ」とのこと。。

横浜の商業地って制限が緩そうで緩くないですから(第○種高度がたくさんあってややこしいしw)買い付け入れるのには最低でも測量図が必要なんですって何度言っても「そんなの公図でわかるだろ」とか「そんなの無くても買うやつは買うんだよw」と訳の分からないことをずっと言ってます。。

想像するにこの物件、、
売主がホントに売りたいって言ってるのか疑問どころか、買いたい人が現れたら「こんな人が欲しいって言ってるから売ってあげれば?」なんてレベルの話じゃないかと思います。(でなければ測量図くらい簡単に出てくるでしょ?)

買主がどうしても欲しいと言ってる手前、「どうもこの物件、まだ売り物になってないみたいです」なんて言うのももったいない話だしそもそも売りものじゃない物件をうっかり信じて顧客に出してしまったワタクシの責任は重大です。。(「なんだよ?売りモノじゃねーのかよw」と一気に信用無くしますからw)

ただ、ホテル用地みたいな案件はこの手の話ばっかりだってのも当の買主も理解してくれてるようで「じゃ、試しに条件付き買い付け入れてみようか?」ってことになりました。

この条件付き買い付け、「○○の条件を満たさなければ購入しない」という停止条件をいくつも付けた買い付け証明書なんですが、買主の名前が売主にもわかるので売主が本当に売る気があればここから一気に商談が進むことも多いんです。(元々売る気が無いって場合でもこの買い付け出すと売主がその気になっちゃうこともしばしばですw)

今回の条件は
・測量図を開示してもらうこと
・測量図を基に作成したボリュームプランが買主側の収支に適合すること

なんて簡単な条件なので売主に売る気さえあればここから一気に商談が進むこと間違いなしですw(いつものような「詳細条件は別途相談の上」なんてボカした文言は入れてませんw)

また、不動産取引でこの買い付け証明が出て嫌な顔する人はいないはずです。
ワタクシ、早速「買い付けが出たから明日持参します」とこの仲介さんに連絡しました。。

明けて今日、、
都内某所にこの買い付けの原本抱えて出撃したのですが、事務所に到着するとこの仲介さん、、顔色が冴えません。。

ちなみに金額は売主希望(らしい)の金額で融資特約無し、瑕疵担保免責、現状有姿売買と売主から見たらこれ以上の条件はないはずなのですが、、、、この仲介さん、、やっぱり顔色が冴えません。。

仲介「いやー、、困ったことが起きちゃてさー」

・・・

・・・

いやいやw、、

ワタクシ、最初から困ったことが起こるんじゃないかって思ってここに来ましたから多少のことじゃ驚かないですよwww(FXでいうと「織り込み済み」ってやつですw)


仲介「どうもこの話、先にいる仲介がもっといるらしくて全部この話に入れたら手数料無くなっちゃうから取引したくないって先の先の先が言ってるらしいんだよねー」
・・・

・・・

ははは。。

そんなアンコマシマシじゃ測量図なんか出るわけないですねーwww。 (ってか先の先の先って一体、何世代遡るのかと。。。w)



聞けば今回の話、
売主―友人A―街場系不動産屋VSブローカー①―ブローカー②―ブローカー③―この仲介―ワタクシ―買主
と言う構図。。

しかも売主は友人Aと街場系仲介に手数料を払うらしくワタクシを含めたブローカー①、②、③とこの仲介さんで買い側の手数料を分けることになりブローカー①が激しく怒ってるとのこと。。。(ちなみにブツ元と称されていたヤツはなんとブローカー③でしたw)

うーん、、話す先が宅建業者だから安心してたのに、こりゃ先の長い話ですね。。w

ま、それでも売主がこの物件を売りたいってことはわかったのでこれだけでの収穫ありです

ただあれです。
手数料にならないからヤダってのは売主さんにとってひどい話ですねw。

ま、いいです。
間に入る人数が多いからイヤと言われた以上、間に入る人数減らせばいいだけですからw


と言うことで、
売主に売りたい意思があるとわかったので次の作戦です。。

こういう時、先の仲介さんに飛び込むと「抜き」だのなんだと怒られるので(人数が多いからイヤと言われて怒られる筋合いもへったくれもありませんがw)売主さんに「誰に問い合わせすれば取引できるのか?」を聞けば案外、ヒントくらいは教えてくれるものです。

幸い、ブツ元の仲介さんの会社の場所はなんとなく聞き出したので見当は付きます。

と言うことで売主さんにはこうアプローチします。(今回は本物件に売主さんが居住していたので直接アプローチしちゃいますw)

「あのー、、○○さんの持ってる売り物件の買い付けを○億○千万で用意したのですが売主さんに直接お持ちすればいいのか○○不動産に持っていけばいいのかわからなくて来てしまったんですけどどうすればいいでしょうか?」(ホントはもう少しうまい言いかたで言うのですがこのブログを誰が見てるかわからないので多少ボカしてますw)

売主さん、、見た感じ70代くらいのやさしいそうなおじいさんだったのですが、一瞬まんざらでもない顔を見せました。。

ワタクシ、顔色を見れば大体相手の考えてることがわかるのですが、これは明らかに
「おー、、そうかそうか。。この話は○○不動産に任せているからそっちに行きなさい。なーに、、大丈夫大丈夫、儂がちゃんと話はしておくから」って顔ですwww。(「不動産の神様、我にあり」って感じですwww)


ワタクシ、長年不動産屋やってますが感覚的に「これはいただきじゃんww」って思いましたよ。。


えぇ、、ホント、、そう思いました。。。



・・・・


・・・・


・・・・


と言うことで今日のオチです。。





















おじいさん「なんかそんな話が出回ってるようだけど売る気もないし、一体誰が言いふらしてるんだろうねー(困ったもんだよw)」←ホント、すっげー笑顔でこう言いましたよ。。。






ははは。。


そりゃ測量図なんてあるわけないですよねーwww(逝ってきます)




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ここまでは織り込んでなかったんじゃんw

30秒で決断して速攻で買い付け入れられるくらいの目利きが出来る人の話。。。

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今さらですが「♪ありのーままでー」なんですのw

こんにちは。

三連休明けの火曜日。。

通常、連休明けの会社だと仕事が溜まって仕方ないはずなのですがウチの会社に限ってはそんなことありません。。
しかし、我々不動産業者は忙しいふりしてないと「あの会社、、もうダメかもねw」と噂され本来入って来るはずの仕事まで入って来なくなります。(人の噂も八十八夜ってやつです)

ちなみに月末なんかでも決済があるわけでもないのにわざと午前に掛かってくる電話に「すみません、、今決済中でして、、、」と軽く嘘つくのも不動産屋ならではの話ではないでしょうか?(え?それってウチだけ?ww)

さて、そんな連休明けの午前中に某旅団員さんの物件見学系に出撃してきました。。

ただあれです。
通常であればこの手の見学会は土日の昼間に開催することが多いのですが、なぜ3連休明けの火曜日の午前中なのか?

えぇ、、
なんてことありません。。

今日の午前中に植栽の伐採作業があるのでこの日になっただけの話でしたww。(要するに「ついで」ってやつですねw)

今日見てきた物件、
前のブログで書いた団員K女史の物件です。(えぇ、、以前のブログで書いた「30秒で決断して速攻で買い付け入れられるくらいの目利きが出来る人」の物件です。。)

ワタクシがブログで「ネット上の広告で投資物件探すなんて砂漠で爪楊枝を探すようなもの」と書いてたことを全否定するかのような手法で見つけ出し、発見からわずか30秒で買い付け入れちゃうクソ度胸。。(わかっててもなかなか出来ませんよ、これw)

そんな物件を改めて見に行ったわけですが、本物件、、
中間省略で買ったにも関わらず買った瞬間に8000万くらい余剰担保がある都内某所の物件でした。。(こんな閑静な住宅街でこんな物件を易々と手に入れやがって、、ムカつきますw)

「え?中間省略でもそんな物件、手に入るの?」
と疑われそうな話なのですが、買った金額を聞くとワタクシならこの買った金額からさらに8000万上乗せで売る自信があるので今の時点で8000万の余剰価値があるというカラクリです。(実際、本物件の土地固定資産評価ですでに4000万程オーバーしてますからいかに安く手に入れたかおわかりいただけるんじゃないかと。。)

さて、こんなお宝物件、、
通常であれば途中で本物件情報を入手した不動産業者が水面下で転がしてしまうはずなのですがそんなこともなく普通にネット広告で出回ってました。(と言っても秒殺買い付け入れられてしまったのであれですがw)

聞けば、このK女史のところまでに3社の仲介さんが絡んでいたそうなのでワタクシ「なんで誰も気が付かずにみすみすネット広告に流しちゃったのよww」って部分が大いに気になります。

えぇ、本物件が売主さんからワタクシのところに直接来てたら間違ってもこんな金額の値付けしませんからwww(今の売値に軽く1億上乗せですw)

と言うことで本日は
「こんなお宝物件がなぜネット広告で出回ってしまったのか?」
を「やや無責任に」解説していきます。(ほとんどがワタクシの憶測でございますw)

そもそも本物件上には2棟の建物が乗っかってます。
本物件の土地は容積建ぺい50/100のエリアなので乗ってる建物も最大でも土地分しか床面積が無いことになるのですが、結論から先に申しあげると、この仲介さん、、この建物の家賃収入の利回り換算で売値を設定してしまったんじゃないかってのが容易に想像できます。

このエリアの投資物件の期待利回りは平成元年築のRCあたりで7%程度ですから現在の家賃収入を考慮すると今回の売値は「一度中間省略売買で転がすとエンド価格に見える価格」になっちゃいます。

売主さんはかなり高齢らしく、投資物件の運営をほぼ放棄したいってのが売却理由ですので仲介さんからしたら「要するに売主さんが納得する売値だったら多少安くてもOK貰える」と思ったんでしょう。。

この仲介さん、両手手数料目当てで中間省略業者さんにイの一番で話を持っていったのもそう言うことが理由ではないかと思いまう。。

しかし本物件の周辺土地相場は軽く200万近くいきます。

今回の物件、
土地がめちゃめちゃ大きいので戸建て相場並みに全部200万というわけにはいきませんが戸建て業者が一度買い取って更地にして位置指定道路を入れて再販すればK女史の買値より3000万くらい高く買い取っても利益が出る計算。。(ワタクシの計算では坪180万で分譲しても激安ですからw)

土地上に満室運営中の物件があるとどうしても立ち退き、解体を考えて収益物件として売りたくなるのはわかりますが、本物件は売主さんに最大限の利益を供与するなら間違っても投資家相手に売る物件ではありません。

それでも早く仲介手数料や中間省略で利益を得たい業者さん同士が手を結びこのような手法で売り出しをやってしまい、「いい物件、、なかなか無いわねー」と毎日愚直にネット検索していたK女史の網に掛かりまんまとGET出来たわけですが、

「売主さんの売買事情」
「業者さんのフトコロ事情」
←とくにここ重要ですw

などいくつもの「上流で終わってしまうはずの話のハードル」を乗り越えてスルスルっと流れ着いて来た情報を瞬時に見抜くK女史の恐ろしいまでの眼力が無ければ今日、ワタクシがこの物件を見に行くことも無かったし見学者同士でうな重を食いに行くこともなかったはずです。(我々はそこまで暇だと思われるのもシャクだったのでウナギはご遠慮させていただきましたがw)


で、今日の見学会で「狼さんだったらこの物件、どうやって料理します?」って相談されたのですがワタクシ、「ではワタクシがその買った金額に3000万上乗せして明日買います(ファイナルアンサー)」って答えてやりましたよww。(そのくらいこの物件、買った瞬間の含み益がデカい物件なんです)


と言うことで前々からしつこいくらい書いてた

「ネットでなんかいい物件が転がってるわけねーだろwww」

「鬼のような眼力を駆使すればネット上でもいい物件が見つかる(かも)」
に訂正させていただき、本日のブログは終了です。。



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ってか全然に相談に乗ってないんじゃんw

理由と根拠。。。

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多忙につきちゃっちゃと更新なんですのw

こんにちは。

今回の3連休。。
楽しみにしてたわりにいつものように自宅警備員として活躍するだけで終わってしまいましたが、例のWOWOWが見れるようになった関係で心なし充実感一杯な3連休となりました。(恐ろしいまでにスケールの小さい話で申し訳ございません)

さて、昨日のブログでセミナー心得を書きましたが、その後、コメント欄で「予習しておくことは無いのか?」なんて質問がありました。

ワタクシのセミナー、、
思ってるほど難解なものではなくどちらかと言うとお笑いあり、涙ありなトークショーみたいなノリですので進行速度は速いですがセミナー初心者の方でもそれなりにお楽しみいただけるんじゃないかと思います。(なのであまり緊張しないで来てくださいww)

しかも今回よくわからないまま帰ってしまっても来年は6回セミナーやりますw(6回も聞けばお腹いっぱいになるはずですw)

と言うことで今回はなんとなくワタクシのセミナーに慣れてくれればいいですからそんなに心配しないでくださいねw。

さて、
慣れると言えば、先日とあるお客さんの保有する物件の空室対策の相談を受けました。

何が慣れるとかと言うとこの方、この物件をかってからまだ満室になったことがなくやっと満室になるかなー、、ってなると決まって他の部屋で退去予告が入ると言う

「退去予告にもかなり慣れましたけど、、なにか?」ってタイプ。。(あまり慣れて欲しくない話ですけどww)

ほとんどの退去予告は転勤、進学、就職など別にオーナーに問題があるわけじゃ無いのでオーナーを責めるわけにもいきませんが時々、オーナーに原因があって退去予告が飛んで来ることがあります。

ワタクシも経験があるのですが、更新時とかに家賃下げ交渉(他の部屋の募集広告見た居住者が安くなった賃料を見て「じゃ、俺も下げてくれ、下げないと退去しちゃうぞw」と半ば脅してくるってのが一番多いパターンじゃないかと。。

しかも部屋のリノベを施した部屋なのに前々から旧式設備で高い賃料を払ってる居住者から見るとハラワタが煮え返る話であることが多いこの事例。。

管理会社によってはこの安い賃料が居住者にバレないように広告掲載を禁止してるところもあるそうですが(賃貸で広告掲載禁止してるのってほとんどこのパターンらしいですw)それでもなんらかの理由で居住者に賃下げ部屋が発覚すると騒ぐやつ、、いますよね?

ワタクシ、原則的にそういう申し出が来たら「あ、そうですか?じゃ、退去してくれていいですよw」と即答するようにしてます。(やれるものならやってみろ作戦ですw)

だってそう言ってお金掛けて引越しちゃうやつなんてそうそういませんからw(今住んでるところから引っ越すって結構エネルギー使いますし)

ただ問題なのは、近隣にゼロゼロ物件が存在するケース。。
これだと引越し費用さえ節約できればゼロゼロ物件特有である初期費用負担の少ない分、本気で引っ越しちゃうやつが稀に存在するんですw。。

こういう時どうするか?

この話題、旅団のイベントとかでも話題に出るのですが、いろいろ議論した結果、「あ、あの安い部屋は定期借家契約なんですよw」と答えるのが一番いいんじゃないかという結論に達しましたw(ちょっと強引すぎるかもしれませんがどうもこのパターンが一番揉めないようですw)

どのみち、この賃下げ要請は最終的にオーナーが折れるしかないことが多く、最終的にこの申し出を飲まされることがほとんどですが苦し紛れでも構いませんから一度この作戦使ってみてくださいw。

え?
理由と根拠、、、ですか?

実はこの話、結論は覚えているんですがなぜそんな結論になったかよく覚えていないんですw。(2時間くらい議論して導き出した結論ですから間違ってない気がしますw)

と言うことでこの話に参加した人で覚えてる人がいたらコメント欄でご説明してくれるとありがたいです。。(覚えていないことは団員に丸投げですw)


勝手な話で恐縮ですが
ワタクシ、これからWOWOWで「ディズニー7時間ぶっ通しSP」見る関係でこれ以上執筆する時間が無いんですw。(ってかWOWOW放送をHD録画する方法がわからないのでリアルタイムで見るしかないんですw)

これについてもどなたかわかる方、コメント欄で教えていただけると幸いです。。。


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ってか今どき、ブルーレイじゃないって時点で負け組なんじゃんw


狼旅団セミナー心得。。。

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連休もサクサク更新なんですのw

こんにちは。
本日は日曜日なので不動産ネタはちょっとお休みで来週の旅団セミナーに初めて参加する方のために心得的なことを書いておきます。

まず会場ですが1階に信金が入っているビルの6階になります。
エレベーターを降りるとそこに受付があるのでそこで受付をして入室となります。

部屋に入ると机がたくさん並んでます。
席は3人掛けですが3人掛けにギッチリ座ると会場が酸欠になるのでここに2人掛けで座って貰います。

たぶん当日、席にはレジュメと毎回恒例の旅団ノベルティーグッズが置いてありますのでグッズは早々に仕舞ってくださいw(旅団グッズは人数分しか作らないので無くしても替わりがありません)

あと、セミナー中の音声を録音したいって方も多いと思います。
しかしセミナーで話す内容は「墓場まで」と言うのが旅団セミナーのお約束。
以前にセミナーの音声を他人に流されてネタをパクられたことがあるので音声の録音は一切禁止です。

またセミナー中の写真撮影もあまりやって欲しくありません。(ワタクシ、仕事の関係上、顔出しNGキャラなので会場で写真撮られるのイヤなんです)

さて、次にセミナーの流れについてですが、ワタクシのセミナー、、
話すピッチがメチャメチャ早いです。。(ちょっと気を抜くとたちまち置いて行かれますw)

これにはいろいろ理由があるのですが、
まず第一にセミナーの内容自体が7時間分くらいのボリュームなんです。
これを制限時間内の5時間に短縮してしゃべらないといけないので猛スピードで話が進行します。

初めて来る方はまずここで面喰らうかもしれませんが狼旅団セミナーは他のセミナーと違ってワタクシが単に不動産についてしゃべりたくて開催してるイベントです。

他のセミナーとかで見られる明らかに尺不足を補うためのくだらねー自己紹介とか前置きは一切ありませんw。(あっても最初の数分でちゃっちゃと本題に入りますw)

第二に、単にセミナーやってモテれば充分なワタクシ。。
不動産の話をゲロ吐くほど聞きたいって欲求を叶えるのがモテるための早道だと過去のセミナーで学んでますw。

と言うことでセミナー開始時刻になるとすぐに本題に入ってしまいますのでセミナーに参加される方は開始時間前までにご着席ください。(ホント、すぐ本題に入っちゃいますからねw)

また、セミナーレジュメに沿ってプロジェクターを使用しますがプロジェクターよりセミナーレジュメ中心にしゃべりますので席はどこに座っても大丈夫です。(ただ毎回会場後方に肉欲系団員が座ることが多いのでそこだけ私語がうるさいかもしれません。そこの席は出来るだけ避けてお座りくださいw)

今回のセミナーの内容ですが、申し込み時に書いてもらった質問や聞きたいことを中心に組み立ててます。
内容は当日のお楽しみということでお願いします。

あと当日、服装ですが大体の人は私服で来てます。(スーツの人はあまり見かけません)
持ち物は筆記用具があれば充分です。(レジュメは持ち帰れますのでそこにどんどんメモってください)

それと大家名刺ですね。。
特に懇親会に参加される人は必須アイテムになります。
自慢じゃ無いですが、セミナーも懇親会も営業目的の業者さんは一人もいません。(当然、囲い込み目的のセミナー後の無料相談会なんてチンケなものも存在しませんw)

旅団のセミナーにはそこそこ有名な大家さんも参加してますのでそういう人と知り合いになるにはまず名刺が無いと覚えて貰えません。また狼旅団ではセミナーなどで知り合ったもの同士が後日、非営利で集まっていろいろな活動をしてます。なので名刺は最低でも30枚くらいはご用意ください。電話番号は任意ですが皆さん、普通に携帯電話番号くらいは入れてます。(旅団では貰った名刺で個人情報抜くようなチンケな奴も存在しませんw)

狼旅団セミナーの目的ですが、大家さん同士の話が安心して出来る環境を作ることにも重点を置いてます。

特にウチのセミナーに来る人はそこそこ経験値も高い人が多いですから少しでもたくさん顔を売ってスキル吸収の足しにして欲しいです。

ただ一つだけ注意して欲しいことがあります。

狼旅団セミナーに限らず狼イベント全てはそういう理念での開催ですのでワタクシ、セミナー、懇親会時において、他人に迷惑を掛けるヤツは一切容赦しません(特に酒癖の悪いやつは本気でぶん殴りますw)

また女子大家さんもそこそこ参加してますが酒の勢いとかでセクハラなどちょっかい出してるのが見つかるとその場でワタクシやスタッフの手で会場から叩き出されますので「お酒を飲んじゃうと、ちょっと」って方、、深酒して我を忘れるなんてことが無いようご注意ください。

といくつかセミナーに向けての心得を書いてみましたが、
他の不動産セミナーと少し異質なものだと頭に入れてお越しいただくといいんじゃないかと思います。

話のピントが合えば5時間なんてあっという間に過ぎちゃいますからw



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逆にピントが合わないと5時間針のむしろなんじゃんw

地獄の釜の入り口のお話(その2)

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土曜日もポチポチお願いするんですのw

こんにちは。

さて、今日も昨日の続きです。。

この地獄の釜ですが、コトの発端は資料を一括請求するところから始まります。

「え?なんで一括請求しただけでそうなるの?ww」

それはあれです。。
この一括請求リンク、、
ほとんどの場合各業者さんがこのポータルなどに広告料を支払って成り立ってるのがポイント。。
それなりにお金が掛かってますからそれなりに投下資金を回収しないといけないんですw(即ち、一括請求なんかで資料を取ろうものならそこから広告主の養分としての役割を担うことになるんですw)

まず養分として吸い上げられるのは「新築建てたいって人の個人情報」。。

住所・氏名・電話番号・手持ち資金・希望条件などですが実はこれ、、

HM営業が住宅地図片手に地主さんをじゅうたん爆撃するより効率的に「実際に収益物件を建てたい」って人がわかるのでとても有効な手法なんです。。(見込み客の情報さえGET出来れば嵌め込みなんざ思うがままですw)

こうして個人情報を無造作に晒してしまった以上、今度は「見込み客」として登録され、家に「新築物件見学会のご案内(アゴアシ付きw)」なんてDMが届くようになり、会社が終わって家に帰る頃の時間を見計らって営業さんに待ち伏せされ最終的には土地探しから建築までの一括契約を上司同席でクロージングされ、軽い気持ちで考えていただけなのにあと8カ月でアパマンオーナーになってしまう可能性も浮上します。

しかも新築なので融資は提携してる銀行などで容易に組めちゃいますからメーカーが作るカラーできれいに印刷されたパース図面なんか見せられてすっかり調子こいちゃうはずです。(ワタクシにもそんな時代がありましたw)

しかし、最近の初心者さん、、よーく勉強していて「ま、あれだよHMで建てると養分になっちゃうんだよなw」くらいは知ってます。(あ?このブログ読んでて「知らない」とは言わせねーぞww)


そこで今度はそう言う検索を使わずに自分に届くメルマガを頼りにあちこちのブログを徘徊します。
そんなブログ、、やたら耳障りの良いコトが書かれてる事が多いので今度はそこに面談予約なり会員登録しちゃいます。

するとどうなるか?
えぇ、、ここでもまた個人情報をたらふく吸い上げられますw(最近多いのがこのパターンです)

こんなのと関わらなければ地獄の釜に片足を突っ込まずに済むのですが下手に知ってしまった以上、なんとなくホントっぽく聞こえちゃう辺りで知らず知らずのウチに相手のペースにハマり気がつけばコンサル課金が始めってるのもこの時期でしょう。(ただ金を払った割にメール相談は月一回とかわけのわからない制約がついてくるコト多しw)

また、そんなところに軽い気持ちで個人情報を晒すとなぜか頼みもしないメルマガがやたら送信されてくるのもこの時期。。(この頃になると情報量が多すぎて何が正しい情報なのか判断もつかなくなってる頃ではないでしょうか?)

で、そのメルマガ、
有益に見えて実は全然有益じゃない無料情報が垂れ流し状態で毎日送られて来ます。

えぇ、、ワタクシの経験だけの話ですが、「何かの無料情報が手に入る系」のメルマガ登録するとほとんどの場合、ロクでもないお金儲けの情報が届くものですw。

リンクするとクソ長いセールスレターに飛ばされるのですが(通称:ランディングページと言われてます)そこを読むと歯が浮くようなセリフで「この手法がいかに儲かるか?」がねつ造された「参加者の声」と並んでこれでもかと書かれてます。。

当然、こんなページを読んだところで信用するはずもないのですが、こんなリンクに慣れちゃうと自分の興味ある種別の情報を見かけるとつい、軽い気持ちで読んでみたくなっちゃいます。

軽い気持ちで読んでるうちはいいのですがちょっと不動産に知識があるやつがクソ長いセールスレターを作ると、不思議なものでホントに儲かってるように見えちゃうんです。(えぇ、ワタクシが騙されそうになるんですから間違いありませんw)

例えばですが
新築やって家賃収入1億達成!!
とか
新築だらけで投資資産10億円!!
とかでなく

新築やって家賃収入1億円達成!!(融資返済後)
とか
新築だらけで投資資産10億円!!(簿価ベース)
って書かれちゃうとなんか信用しそうになりません?www(え?そんなの信用するのってワタクシだけ?ww)

そういう人って判を押したようにブランディングアップを目論んで書籍を出します。

ワタクシ、そんな人が本でも出したらamazonの書評とかでチェック入れるようにしてますが問題はその本に書かれた内容と書評。。

しかしその書評も出版当初はサクラ書評だらけですから信用するかしないかの判断はその後に書かれる真っ当な書評。。(なんでも最近は良い書評を書いて欲しいからと著者自ら妙なキャンペーンやってることも多いとか)

そこにその本の真実が書かれているわけですがそういうルールを知らないと最初の段階の書評をすっかり信じちゃいます。(だって本まで書いておきながらウソとか集客目的だなんて思いませんからねw)

と言うことでHMの養分からうまく身をかわせたつもりがいつの間にかこれらの新築コンサルの養分まっしぐらの道を辿ることになります。。

ここでの養分は息の掛かった工務店からのキックバックと新築物件の完成までの相談料などのコミッション収入。。(コンサルタントフィーなんて呼んでますが実際は単なる口利き料ですw)

ワタクシ、そんな話で完成した物件を見たことがありますが、建売新築アパートの利ざや18%前後なんかより遥かに多く中間マージンを抜かれているわけですから悪名高き「クソ土地の高利回り風アパート」なんかより造りはよりチープなものに仕上がります。。(だってコミッションで更に予算をダダ削りされちゃうんですからww)

それでもこれらのコンサルさんが不動産投資の知識をしこたま持っててそんなコミッションを抜かれても投資物件の命題でもある「ちゃんと希望賃料で貸せる物件」が建てることが出来れば、気長に待ってれば回収できないこともありませんが恐らく成功事例も失敗事例も経験値として考えるとあまりに少ないんじゃないかと思います。(ひどいのになるとHMにパワー営業されて建てた木造新築6部屋仕様を一戸やっただけで先生ヅラしますからww)

昨今、そんなエセっぽい人が業者とタイアップしてネットで投資初心者に対して「これからは新築ですよw」とせっせと集客しているという噂をよく聞きます。

そういう毒牙って巧妙に隠されていることが多いですから「なんか怪しいな」と思ったら「この人ってどうなんですか?」ってあちこちに聞いて回るといいかもしれません。(結構知ってる人は知ってるもんですよw)

ワタクシの場合、新築見学会などに出かけた際にどこで建てたのか?を聞いてます。(ついでに坪単価も後の懇親会で酔わせて聞き出しますw)

これを何回も繰り返すと今どきの建築平均坪単価が見えてきます。

これも知るとまずHMで新築やろうとは思わなくなるもんですが、それ以上に坪単価いくらでどこまでの仕様で仕上がるか?なんてものもだんだんわかってきます。

新築をやろうとお考えであればせめてここまでは調査して実行に移すようにしてください。

ちなみにそんなことばっかりやってると「埋まる部屋」と「埋まりにくい部屋」ってのもおまけで見えてくるようになります。


一見難しそうに見えますが、ここまで見えてくるようになるのに正直1年かからないと思います。
急がば回れじゃありませんが人生の1年をこういう勉強にあてるだけで成功率も格段に上がります。

新築をやりたい気持ちは痛いほどわかるのですが素人投資家の弱み(知識、経験不足など)につけ込んで先生ヅラしたヤツがあなたのすぐそばを歩いているという現状を理解していただきこの地獄の釜に足を突っ込まないよう注意喚起して連載は終了です。(本当はもっと書きたいこともありましたが公で書くと問題がありそうなので続きはセミナーでしゃべりますw)



と言うことで明日は来週の旅団セミナーを受講するにあたっての心構えみたいなことを書きます。(なんか今回初めて受講する人がやたら多いんですw)



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とオチも無いまま連載ネタ終了なんじゃんw