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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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小さなほころび。。。。(新戦力君に捧ぐw)

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ってか伊勢海老のおいしい食べ方がわからないんですのw

こんにちは。

ちょっと前までだと「やっぱり契約ごとなのでいい日取りでやりたい」という要望が多かった不動産の契約決済。。

最近の投資家さん、、「大安」とか「仏滅」を気にする人が少なくなったのか、こちらが契約したい日程に合わせてくれることが増えてきた気がします。

ま、あれです。
大きな声で言えることじゃありませんが、今どきの高値掴みの物件買ってどのみちあっぷあっぷになるのですから「大安」も「仏滅」も関係ない気もしますけどね。。。(最近、あまり毒づいてないのでちょっぴり毒吐いてみましたw)


さて、そんな物件の契約決済の時の問題になるのが管理会社の引き継ぎ。。
最近の投資家さん、いろいろな本を読んで管理会社をいかに安くコキ使うかのテクニックを磨いているそうですが、今どきの絶妙なタイミングで物件を売りに出す投資家さんが持ってた物件です。。

どの物件を見ても鬼のような条件で管理契約を締結していますwww。(管理費5%なんて物件見たこともありませんw)

さらにリフォーム業者、清掃業者は自前で能力の高そうなところを安く使っていることが多く、個人的に、新しいオーナーさんが相見積もり取って一から構築するよりどう見ても安いケースがほとんどです。。

このように大家さんとしてめちゃめちゃスキルが高い人の保有していた売り物件って下手なプロの転売業者の物件買うより仕上がり具合が優れていることが多いのですがこれって転売業者さんと一般の大家さんの物件保有年数に関係してます。

転売業者さんは買ったらすぐ転売して利益を確定させようとしますので原則、見える部分しか手を加えません。対して一般の大家さんは借り入れ後何年かは保有しようとしますので自分で運用することを考えてコスト計算をきっちりやって効率よく手を加えていきます。(これが転売業者と一般の大家さんの出口戦略の違いです)

そんなわけでワタクシ、売買の際に「管理はこのまま引き継いだ方が得だと思いますよ」と正直に申し上げるのですが、元付け仲介がそんなこと言えば「そうやって今の管理会社を引き継がせて紹介料貰ってんじゃねーの?ww」と疑われ「いや、そういうことは購入した我々が判断しますので余計なお世話焼かなくていいからwwと一蹴されちゃいます。。

ワタクシから言わせていただくと
絶望的な高値で買ってくれるんですからせめてもの罪滅ぼしって気持ちで言ってるんですけどね。。。w(昨日、ちょっと嬉しいことがあったのでサービスとしてもう一度毒吐きますw)

さて、そんな経緯の中、
春先に売買した物件でひと悶着ありました。

この物件も似たようなケースで素敵系大家さんが3年掛けて今の管理体制にして安定運用していた物件なんですが、
やはり決済時に管理会社から清掃会社、果てはエレベーターメンテからプロパンガス会社まで全部変更してしまいました。

この決済時までにすべての管理を打ち切るのって各種契約の関係で非常に難しいんです。。(大体3か月前解約予告だし)

しかし、この買主さん、、強硬に「決済時までにすべての管理契約を解除して引き渡してください」と主張し、売主さんに無理やりお願いして全部の契約を打ち切って引き渡しとなりました。

地方の賃貸管理会社ってのは広告費が高くても客付け能力が高い会社が多いので売主さんは客付け優先で運営していましたがそのエリアの風習を理解できてない買主さん、、自分でチラシを作って賃貸会社を回り客付け営業する方針だったそうです。

地方の賃貸仲介さん、首都圏と違ってそんなに数も多くないですし、客付け能力の高い管理会社の広告料をケチりたかったんでしょう。。すっかりそのエリアの仲介さんにそっぽ向かれてしまいました。。

ま、それでもこれは管理会社を元に戻せば解決できる問題なので買主さんが心を入れ替えお願いすればなんとかなる話でしょう。。

しかし、この物件春先から先月までに35部屋中、5部屋が退去となりました。。。。

そのエリアでそっぽを向かれている状態なので一気に5部屋退去されると客付けも大変です。
しかしこういう時、その退去理由がわからないとどうやって客付けしていいのかも対策出来ません。。

そんな経緯があって買主さんから売主さんのところに直接相談の電話が行ったらしく、その話が売主さんよりワタクシに飛んできました。。(ってかそういうのって買主側の仲介さんがやる仕事じゃねーの?ww)

なにが原因なのかは相談された売主さんもすでに気が付いているようでワタクシに相談するまでもなくアドバイスしたそうですが、

聞けばこの原因、、なんとプロパンガス会社の変更らしいです。。

買主さん、物件の引き渡し時に全部の管理を代えてしまいましたが、その際に相見積もりしたプロパン屋さん、、物件規模が大きいってことで破格の契約条件を提示したそうです。

買主さん、してやったりで契約をさっさと変更したのですが、その3か月後、頃合いを見計らったかのように住居部分のプロパン代を一斉に値上げされちゃったそうです。。。。

シングルユースの部屋ばっかりであればガスの利用量なんてたかが知れてますからいいのですがファミリーユースでガス代が上がると大問題に発展します。

デキる大家さんだとプロパン屋変更時に
「ガス料金を改定する場合、必ず所有者にその変更価格を通知する」
という条文を加えて現在のプロパン料金を把握して過度な値上げをさせないようにするのですが、どうも買主さんの契約書にはそんな条文は見当たらないそうです。

家賃8万の部屋でプロパン代が4万弱ってなれば普通の入居者は怒り心頭です。。

新しい管理会社も一般媒介扱いで客付け活動を強いられてしょっぱなから信頼関係もありませんから入居者から「なんだ!このガス代は?!!!」とクレームが入っても「ガスとはそういうものです(キリッ」と切り返されちゃっても不思議じゃありません。。

この話、あまりに極端な事例なのでここまで墓穴を掘ってしまう人も少ないとは思いますが不動産投資ってのは本人の資質でも大きく収益が変化するものです。

ニワカ知識で理論武装することに別に異論を唱えるつもりもありませんが、大家業に限らず商売ってのはまず人の繋がりです。

ブログ的には面白くもなんともない月並みな「人の繋がりの話」ですが、最近の強引なまでの管理会社変更が横行しているのを見て今日のブログネタにしました。

こんなネガティブブログをせっせと読んでる人なら大丈夫だとは思いますが今一度ご自身の周りの繋がりをご確認いただき小さなほころびの段階で改善してみていただけると幸いでございます。

えぇ、、人間関係のほころびって気が付かないうちに大きくなっちゃうものなんですってww


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新戦力君、気が付かないうちにスーツのボタンがとまらなくなるくらいのデブになってたんじゃんw