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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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ひー、、時間ぎりぎりの更新なんですのーw


こんにちは。

昨日の瑕疵担保のお話ですが、意外に知らない人が多かったので補足しておきます。

まずは質問から答えます。

タイトル
勉強になりました!

こんばんは。
今日の件、大変ためになりました。
ありがとうございました。

ちなみに中間省略で個人間売買で間に法人が入っていた瑕疵担保免責の場合はどうなるでしょ。この場合でも1年いけますか?

私の物件、1年たっちゃってますけど…。
2015.10.19 Mon 22:22 | らくだ男 | URL | 編集


えーっとこの場合ですが、もしかして中間省略で間に入る法人は宅建業者じゃないですか?

そうであれば1年どころか宅建業法での2年の瑕疵担保が契約書にどう書かれていようが自動的について来ます。(瑕疵担保免責なんてとんでもない契約ですw)

また、非宅建業の法人であれば瑕疵担保はご質問の通り1年ですので1年経過しちゃうと瑕疵担保は負っては貰えません。

あと別の質問であった大家さんでありがちな「資産管理法人」はれっきとした事業者ですので瑕疵担保免責と契約書に書いても1年の瑕疵担保責任となります。

それと個人間の売買では瑕疵担保特約は自由に設定出来ますので免責でもOKです。(ちなみにワタクシの会社では個人間での契約の場合、出来るだけ3か月の瑕疵担保を付けて貰ってます)


さて、
質問と言えば、資産管理法人で売買しようとしていた方から
「え?売却後1年間もクレームが来ないか心配しないといけないの?」というメールがたくさん飛んで来ましたが、そもそも瑕疵担保責任で追及出来る部分は雨漏り、シロアリ、主要構造部の欠陥、給排水設備の不具合、、くらいです。

ワタクシの経験で言わせていただくと決済後に瑕疵担保責任で実際に費用発生してしまうケース、、、実はそんなにありません。(特に中古物件の場合、設備は性能低下しているので保証する義理もありませんから付帯設備表なんて全部斜線引いて消しちゃいますw)

ワタクシ、思うに決済後の瑕疵担保をめぐるトラブルってほとんどの場合、仲介さんの契約時の調査・説明不足ではないかと思うんです。。

実際、今までにいろいろな契約を見て来て思いますが、この手のトラブルが起こる時、その仲介さんの作った契約書はいい加減というかかなり曖昧な表現をしていることが多いです。

大手の仲介さんあたりだと、売る人も、買う人も契約時に「これはこうですからお互いこうなったらこうしましょう」となんでも覚書を作って合意させて契約締結から決済まで持って行くのですがそもそも経験が浅かったり、そこまでの知識が無い仲介さんだと「なんとかして契約に持ち込もう」と考えます。(あと、前回の契約書と重説を丸写しして調査を端折る仲介さんとかw

いや、
もしかしたら問題があるのを知ってて隠して契約を締結させようとしているかもしれませんねw(よくあるんです、、これw)

こういう不透明な部分を残して契約すると後で面倒なトラブルになります。

木造の築古物件で過去に雨漏り前科があれば重説に「平成◯年に◯◯の◯◯より雨漏りあり。原因は◯◯で◯◯部を◯◯工務店にて◯◯工法にて修繕工事実施、以降同様の事象は確認されておりません」なんて書面に残して写真を添付しておけば買主さんも安心だし仮に再度同じことが起きても「どうしてくれるんだ!、」なんてことにはなりにくいものです。

余計なことを買主さんに言って「そんな物件じゃ買うのよそうかな、、」と言われるのが怖いから問題を伏せて売ってしまいたいって気持ちもわかりますが逆に問題になる部分を先に全部洗い出した方があとでトラブルになりにくいのが売買実務の基本。。

ただ、仲介さんにそれが出来なきゃ投資家さんご自身で「ここはこうやってください」とお願いしてやってもらわないと最終的に責任は自分に飛んできます。。(投資は自己責任理論w)

「え?そんなこと言われても仲介にわからないことがこっちでわかるわけね―じゃんw」

と思うのか思わないのかわかりませんが、たまに大家さんで「明日契約なんだけど心配なので売契、重説チェックしてくれませんか?」って依頼があります。(他人の売契・重説の粗探しが好きなワタクシ、、、好きな業務の一つでありますw)

で、その中身を見ると、、「ん?○○が抜けててるけどちゃんと調査してます?」とか「備考欄がまるっきり空白ですけど、、これって新築物件なんですか?ww(新築でも備考欄埋めることあるでしょww)」なんてこともごくまれですが存在します。

契約前でしたら「ここがおかしいから仲介にこういうといいですよ」とアドバイスも出来ますが、契約しちゃった後だと手も足も出ません。。(せいぜい決済時までに無理やり覚書作らせて補足的に約定こさえるくらいしかできません。。)



ブログでそんなチェック業務もやってますなんて書くと今後、あちこちからそんなチェックの依頼が来そうなので先に書いておきますが、今までは無料でやってましたが今後はなにか奢って貰いますw。




さしあたってこれから春先まではおでんでお願いします。(ちくわぶ特盛が条件となります)


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