宅建試験2日前に寄せて。。。（と、よもやま話あれこれ）
ツバメ退治、、、、だから、あと3勝なんですのｗ（ってかここから進むのかよｗ）
こんにちは。
さて、今週末はいよいよ宅建試験の日です。
今年から宅建取引士という士業になることで相当な難化が予測される今回の宅建試験。。
例年以上に「正しいものはいくつあるか？」的な出題が多そうな予感がするし、民法の問題も相当こねくり回したような出題が予想されます。。
そんな試験2日前ということもあり、今更ながらワタクシがアドバイスするとすれば
試験1時間くらい前にチョコレートでも食って糖分補給しておけ！くらいでしょうか？。。。（チョコモナカジャンボとか食うと腹が冷えちゃうのであくまでも普通のチョコを食ってくださいｗ）
あ、あともうひとつ大事なことがありました。
この試験、合格率が毎年約１８％です。
日曜日の試験で教室に入るとその部屋には約40人程度の受験生が座ってるはずですが合格率を考えるとその部屋での合格者は平均7人少々。。（ま、一列に一人、合格者がいるかいないかくらいです）
えぇ、、おそらくあなたの前後左右に合格者が座ってる可能性はほぼゼロ％ですので間違っても試験中に見える他人の答案で「あれ？こいつやけに④の回答に偏ってるな、、、もしかして今回の試験ってそういう流れ？」なんて自分の回答に自信がなくなりそいつに合わせて試験後に「んがー！直さなかったら正解だったじゃんｗｗｗｗ」ってことが無いようにしてください。（毎年、２ちゃんの宅建スレではこのコメントで盛り上がりますｗ）
と、宅建試験ネタを毎年書いてるワタクシですがどうもこの宅建ネタを書くとポチ数がダダ落ちするので話題を変えます。
昨日のブログで
「狼さん、、この物件、、どう思います？」って話を書きましたが昨日みたいな物件相談以外にも新築アパート、レジの相談もたくさん飛んできます。
ワタクシ、この手の相談が来ると
①場所を確認して周囲の雰囲気を確認
②そのエリアに居住している大家さんに直電して賃貸環境を確認
③送られてきた図面と収支表を展開して矛盾点が無いか検証
という手順でその物件がホントに買う価値があるのか無いのかを見てます。
この作業、、どんなに早くやっても小一時間は掛かるので面倒な作業なのですが、恐らく検討してる人の人生を左右する可能性があるのでワタクシ、この相談に関しては徹底的に調査します。（ま、間取りとかのプランニングを見るの好きだから出来るんですけどｗ）
とは言え、送られてくるプランはほとんどの場合、業者さんが安いクズ土地にアパートのプランをぶち込んで机上の収支計算で出した収支計画なので肝心な募集経費とか原状回復経費などが計上されないまま簡易的な定数で巧妙にごまかされています。
特に初めて不動産投資をやるって方に多いのですが、都合のいい数値だけしか書いてない収支計算書を鵜呑みにしてしまい土地建物契約を締結して工事が進んで引き返すことが出来なくなった状態でこの事実を知り利回りが大幅に下がるハメになるなんて話がよくあります。
これ以外にも工事請負金額が決まり契約を締結して工事に入ってその工事が佳境になったくらいに発生する「客付けを良くするための追加工事に伴う追加料金発生や外構工事追加料金発生」でプロジェクトの全体価格が増大したわりには、設定募集賃料が高すぎて値下げして募集するハメになり予定利回りより２％ダウンなんて話もよくあります。
これの原因は売り側の業者さんの「まずは利回りありき」の考え方に起因します。
当然ですが、新築にしても中古にしても物件を検討する際、買い側として真っ先に気になるのが利回りです。
そうなれば売り側は少しでも利回りを高く見せて興味を引かないといけません。
えぇ、、売り側としてはまず先に売りたい利回りを設定してその数値になるように収支表をいじり倒すんです。。
その際、募集経費、原状回復費などをまともに計上すればたちまち利回りは低下するし、利回りが低下すればその分、売値を下げないといけないので売り側の利益が少なくなります。
毎回毎回、この手の相談で答えてることなのでブログでも書いておきますが、
新築物件で不動産投資を始めようと考えてる方に於かれましてはまずこのトリックに気が付いてください。
よくある話で、
素人大家さんが自力で土地を見つけて、自力で建築会社に相談して計画した利回り８％の物件と、
業者さんがクズ土地見つけてそこに建築プランぶち込んで計画した利回り８％の物件では
同じ利回り８％でも全然違う利回りになっちゃいますからｗ。
と書くと、「素人がそんな自力でなんでも出来るわけねーのになに無茶言ってんだよ、このデブ！ｗ」
なんて言われそうなのですが、こういう時に役に立つのがセカンドオピニオンってやつです。
ワタクシの経験ですが、一般の大家さんで新築を自力でやってる人で「すっげーの建てましたねｗｗ」って思う人は大体、このセカンドオピニオン的な人が後ろに控えてました。
で、このセカンドオピニオンですが、
あ、すみません。。
ワタクシ、これから神宮に言ってやらなきゃいけないことがあるので続きは明日書きます。。（だって菅野君、、まだ今年、ツバメ軍団に一度も勝ったことないっていうんです。。）
俺様が行かないと勝てそうにないんじゃんｗ