「いい物件を掴むコツ」。。。とオオカミ風に極めてネガティブにアレンジしてみましたｗ
そろそろ鍋の季節なんですのーｗ
こんにちは。
不動産投資本などを読むと「いい物件を掴むコツ」みたいなことが良く書かれてます。
恐らく自分がそういう風にしたら「いい物件を掴むことが出来た」んじゃないかと思いますが、同じことを今やっても果たして同じようにいくかは疑問です。。（不動産ってホント、時期的な旬みたいなのがありますから）
で、そんなコツとしてどんなことをやればいいかと言えば、
①自分が欲しいニーズを伝える
②すぐ決断出来るところを仲介さんにアピールする
③ちゃんと買えるだけの属性があるかもアピールする
くらいでしょうか。。
特に③は重要で融資にしろ現金にしろ「買う能力」が無ければそもそも仲介さんは「お客様」とは認識しません。。
だからと言って自分の持ってる資産背景や自宅住所、果ては家族構成まで全部仲介さんに教えて後日、個人情報をブッコ抜かれて中国人の空き巣軍団に売られ3回空き巣に入られたって人を知ってるワタクシとしては仲介さんをそこまで信用するのはどうかと思います。。。
ここでワンポイントアドバイスですが己の個人情報を出さずに仲介さんが喜ぶ「買う能力」の表現方法を伝授します。（これだけで3000円くらいの価値がある気がしますｗ）
簡単です。。
「この前、○○の○億の物件を買おうと思って銀行に打診したら一発でOKだったんだけどさぁ、、後から来た現金客に取られちゃったんだよねー（白い歯ｗ）」
って言うだけです。（いつものように「息をするように・・・」をお忘れなくｗ）
思えばワタクシも駆け出しの頃、よくこのセリフに騙されたものですが、これだけで仲介さんは
①融資可能エリア
②融資可能額
③その人の融資属性
④物件買うのに使える現金
を推定します。。
ただ実際には②の融資可能額はその物件がたまたま融資が付いただけであることが多いのでアテにはなりませんがまだ駆け出しの仲介さんあたりになるとこんな話を聞くと「このお客さん、、太い客じゃんｗ、、（ゴク」って感じになります。
と言うことで一番の難問である③はクリアーですからあなたはひとまず「いい物件を出して貰える属性」となりました。（だって①と②は努力しなくても誰でも出来るでしょ？ｗ）
しかし、ここからが不動産の怖いところで、いくら「いい物件を出して貰える属性」になったからと言って必ずしも「いい物件」を出してもらえるわけでは無いんです。。。
そうなんです、
仲介さんから見た「いい物件」と
投資家から見た「いい物件」は
名前こそ同じでも
全然、意味合いが違うんです。。。。（ここ試験に出ます）
実はこの「いい物件を出して貰える属性」の時ってのは、
「カモ客用の物件を掴まされる可能性のある属性」でもあるんです。。。
なにしろ仲介さんにいくら自分が欲しいニーズを伝えても昨今のマーケットでは、そんな都合のいい物件は存在しません。
しかし、目の前に融資がすぐ付きそうで即決での決断力があるお客さんが目の前に立ってれば仲介手数料欲しさにほとんどのケースでそれに近いニーズの物件を出されちゃうんですがその際、仲介さんは「このお客さんがそのニーズで最重要視している部分はどこか？」を探ります。
えぇ、、全部のニーズを満たさなくてもそこそこ重要なニーズの部分があれば押し込める（※ごり押しして買わせるの意ｗ）と思うのが仲介の性（さが）ってもんなんですｗｗｗ。
と言うことで「①自分が欲しいニーズを伝える」が仲介さんによってほぼ強引にクリアー、、、と。
で、②の「すぐ決断出来るところを仲介さんにアピールする」は仲介さんが「いい物件は瞬間蒸発しちゃいますからねー」って魔法の呪文を掛けますから「も、もちろんいい物件があれば即買いします！」なんて宣言してるも同然ｗ
ということで、、これもほぼクリアー。。。
③はかなり早い段階でクリアーしてますから仲介さんからしたら「適当に条件を満たしてる（ように見える）物件」を出せばこのお客さんは速攻で買い付け入れてくるよな、、、と判断しちゃいます。
こうなると単なる「資金的属性がやたらいいだけの客（通称：カモ客）」って認定されますので地方とかの高積算物件をあてがわれて「フルローンで買えます攻撃」に晒されます。。。
最近、レインズを見てると都内のRC物件、、売れずにめちゃめちゃ在庫になってますが、都内のお客さん（通称：特上カモ客さん）あたりもこの攻撃に晒されありえない利回りの状態で「こんな利回りでも瞬間蒸発しちゃうから買い付け急いでください」と煽られて「仲介さんから見たいい物件」がジャブジャブと決済されているのが実際のところではないかと思うワタクシでございます。。。
この話、ホントはひっそり次回のセミナーでしゃべろうと思ってたネタですが、むしろセミナーに外れたお客さんのほうが引っ掛かるんじゃないかと思い記事にしました。。。
これが不動産のホントの姿なんじゃんｗ