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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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ワタクシの戦略。。。。

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歯医者の予約を一度飛ばしたらすっかり行きにくくなっちゃったんですのw

こんにちは。

一昨日、「ブログのポチ点数が6000点超えたら来年は毎月セミナーやります」と書きましたが、
その結果はと言うと、、、


ホントに6000まで届いちゃうんじゃないかって勢いでしたが、惜しかったです。。。

しかし、ブログアクセスの少ない土日だってのに平日よりたくさんポチして貰ったのも事実。。(会社のPCからポチ出来ないって悪環境でよくもまあこんなに点数上がったもんですw)

結果が結果なので約束した年12回という話は無かったことになりますが、来年はもう少し開催頻度を上げた方が良さそうな気もしてきました。。

と言うことで来年は隔月開催くらいになるように開催頻度を上げて少なくとも団員が一人一回くらいは参加出来る環境にしたいと思います。(年6回開催すればほぼ全員分の席は確保できるんじゃないかと、、)

どのように開催するかは会場側の人と折衝して年末くらいまでに決めますので決まり次第告知します。


さて、
そんなセミナーの話題が続きますが、先週のセミナーでワタクシ「不動産投資ってのは最初に出会った人で儲けの額が変わっちゃうんですよ」って話をしました。(要するに「メンターを選び間違えると死にますよw」って話ですw)

例えば、相続系の大家さんがいたとしてその方が親から相続された老朽化したビルを保有していると仮定。。

そのビルを今後どのように運用していけばいいのか?って話なのですが、この場合、
①老朽化したビルのまま売る
②建物の瑕疵担保責任が怖いので追い出し後解体更地売り
③更地にしたのち、売らずに自力で建て替えして売る

なんてパターンが考えられます。

さて、ここで質問ですが、
この場合、相談した相手が単なる不動産仲介業者である場合、①~③のどれを勧めてくると思いますか?(狼旅団検定☆)


答えですが一般論として単なる仲介さんであればほぼ①を勧めてくるんじゃないかと思います。
しかし相談した相手が建築屋さんとかであればおそらく③を勧めてくるはずです。(②は誰が考えても大損なので割愛しますw)

ちなみにこの話をケースごとに査定すると融資や税金、時間的なロスを含めても今の経済情勢であれば③が一番儲かるはずなのですが(あくまでも今の金融情勢での話ですよw)タチの悪い仲介だと極端な話、
現況のまま転売業者に売却して水面下で両手手数料GET

転売業者に買わせて再売り時にまた仲介に入りエンド客の融資まであっせんして更に両手数料GET

同時に老朽化ビルを売ったお金であまり儲かりそうもない中古レジを売り両手手数料GET

なんてことを考えますw。(現実にあった話なので思いっきり書いちゃいますw)

さらにタチが悪い業者だとどこかのタイミングで中間省略を挟みそこでも利益を抜いて仲介はダミーの仲介を使ってそこからも仲介手数料の一部を還流させる、、なんてことも普通に考えます。(ホンモノの悪徳不動産屋ってのはこういうヤツを指しますw)

また逆に③を強硬に勧める人ですが、結果的にすごく儲かる話なのに自社でプランをすべて囲い込んでしまい、相場は坪100万くらいで施工できるところを坪150万くらいに設定、建築後も自社お抱えの管理会社で家賃保証と言う名の囲い込みを実行して大規模修繕から細かい修繕まで一律10%上乗せで請求して、最後に根を上げたオーナーに対して売却を提案してその仲介もお抱えの仲介に依頼、、紹介料として手数料の一部を還流させる、、なんてことが普通に起きます。(これも実際にあった話なので、、、以下略w)

ワタクシも新築やったときに経験がありますがどいつもこいつも「自分のプランが絶対正しい」と譲らず各プランを全部金額に直して計算してみましたがただマンションを建てるってだけの話なのに建築費での差額8000万(上は2億、下は1億2000万)、利回りに至ってはなんと12%(上が19%、下は7%www)の開きが生じました。。。。

ってことはあれです。
この中に絶対嘘ついてつやつがいたんですね。。。

ワタクシは不動産屋ですからこういう嘘は簡単に見抜けますが不動産投資家でもない一般の相続系大家さんだと「7%の利回りだと年収で○○万増えるから年金代わりになって良かったね」とか普通に丸め込まれてしまいます。(土地を持ってんのに利回り10%切る提案を持ってくる時点でカモになってるって気が付いてくださいw)

あ、そうそう、、、
不動産コンサルタントって人も要注意です。。

ワタクシ、なんのシガラミもないコンサルに新築の時に相談に行ったことがあるんですが、そのコンサル、、
シガラミは請負契約後にすべての業者から一律15%のマージン抜こうとしてましたからw(高額なコンサル料払わせておきながら「シガラミ契約を後から作ってコッソリ抜くタイプ」のコンサルが存在するって知ったのもこの経験があってのことですw)

不動産業者に相談すれば危険だし、建築屋に相談しても危険、頼みの綱のコンサルさんに相談しても危険となれば、
一体誰に相談すればいいのよwww
と悩んでしまうのも無理もありません。。。

でも残念なことにそれが不動産の世界なんです。。。(皆さんお金儲けのためだけにやってるから仕方ないんです)

他人に自分の財産について相談するのは無い知恵を借りる意味では必要かもしれませんが信用しすぎると足元をサクッとすくわれちゃうのが不動産の世界なんです。(なにしろ動く金額がデカいですし、多少損しても気が付かないお金持ってる人が相手ですから騙す方からしたらなんの罪悪感もありませんw)

ワタクシだってブログでネガティブなことをヅラヅラ書いて業界の悪い部分をクローズアップしてさも善人ヅラしてますが、実はこんなのが一番危険なんです。

いつも言ってることですがワタクシの場合、
こうやって真摯に不動産投資を志す人にネガティブブログを通じて「ドス黒いクサビ」を撃ち込み、不動産投資の入り口段階で失敗させないように囲い込み、カリスマ投資家を量産し、10年後くらい泳がせてまるまる太ったところで一気にガブって食っちゃう戦略ですからwwwきっとその時は関連商品として壺とか水晶とか売ってるはずですw


頭から塩かけて食ってやろーか?www

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その前に自分がまるまる太っちゃったんじゃんw