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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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狼旅団○販大家さんリターンズ。。。(ってか前やったのいつだっけ?ww)

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気がつけば月曜なんですのw

こんにちは。

先週のブログで
「新戦力君、気が付かないうちにスーツのボタンがとまらなくなるくらいのデブになってたんじゃんw」
と書いたら早速、新戦力君宛に団員番号319のS氏より貢物が届きました。。


48本あるので2カ月分ですw

ペットボトルのお茶48本を佐川で送ってくるのもすごいですが、よく見るとこれ、、賞味期限がすでに2カ月切ってます。。。(送ってきた目的が違う理由なんじゃないかって気がしてきましたw)

S氏「2カ月なんて悠長なこと言ってると賞味期限切れちゃいますから缶コーヒーなんてやめてこれを1カ月で飲み干してくださいね。。」

では、これを二人で飲んで次回のセミナーでは結果をコミットしたいと思います。。。(ってかこれ、ワタクシも飲まなきゃいけないの?ww)

さて、
話は変わりますが、久しぶりに「狼旅団○販大家さん」が出来そうな物件が登場しましたので今日はそのネタを書きます。

前回の「狼旅団○販大家さん」から約1年半。。(あの時は某エロサーファーに速攻で買われちゃいましたっけw)

あまりに物件を出していなかったので「狼の野郎、、いい物件が出てきたら中間省略でこっそり売ってんじゃねーの?」とあらぬ疑いを掛けられてると風の便りで聞きますが、、、
ホント、ケツが浮きそうな物件が全然来なかったんだってwww

しかし、年末も近くなり、そろそろ相続財産を売り払っちゃおうかという流れが出てきたのか、どう考えても不動産のことをよくわかってない地主さん系の売り物件が増えてます。。

前にもブログで書きましたがワタクシの場合、収益物件専門の仲介さんとはそもそも情報の入手経路が違います。(ワタクシ、儲かりもしない単に融資が付くだけのクソ物件は全部ゴミ箱に捨てちゃいますからw)

どこから入手しているかを書いてしまうと商売に影響するのであまり詳しくは書けませんが要するに○○系転売業者さんのミスマッチ物件です。。(セミナーで時々しゃべってると思いますがこの○○をコメント欄で暴露することのないようお願いしますw)

と言うことで一応物件スペックです。
土地 約245㎡
商業地域 80/400(しかし道路が狭いので80/240)
都内某所の巨大ターミナル駅徒歩6分
現況 古家2つ
(抜かれるとムカつくので数値は多少ボカしてありますw)

恐らくレインズで売れば300万は軽く超えそうですが普段から手なずけている仲介に「いつものようにボリューム入れるまでは他に話すなよ」と厳命していますので今月いっぱいはこっちのコントロール下にあります。

と言ってもぬか喜びしたくもないので旅団公認設計士のT氏と旅団公認ひとりデべ(ww)のK氏に電話して売値が妥当かどうかチェックしたところ、、
「2番手でいいから行列に並んでもいいですか?」
と言われ一安心。。。(「高い」って言われたらこの計画は終了でしたw)

ワタクシの計算が正しければ本物件、、
巨大ターミナル駅徒歩6分でありながら多少強気な賃料設定であれば利回り9%は叩き出しそうな予感がします。。(鉛筆ナメナメ、、多少盛ってますw)

ただ本物件、、
土地のロットがデカいので新築レジにすると完成時は土地込みで3億弱までいっちゃいます。。
また古家は単なる居宅です。収益物件には使えないのでこの古家を再生させって・・・ってのはダメです。

また、「いい物件はまずお客様に・・」なんて心にもないことを言うのは嫌なので正直に言いますが、本物件、、まずうちでお金借りれたらそこで終了です。(あと、情報が漏れて高買い転売業者に抜かれても終了ですw)

しかし、うちのメインバンクに「え?こんなロットの物件じゃ金貸せねーよwww」と言うことになったら本物件は○販大家さん物件としてマーケットに放流しますw。(その際、うちは仲介に入れないので業務委託手数料として銀座の高い寿司を2回奢って貰いますw)

ん?

なんか大事なこと言うの忘れてるような。。。?

あ、そうそう。。

売り値を書くのを忘れてましたwww

本物件の価格は、一種単価で80万でございます。。。(このブログ読んでて一種がわかんねーやつはググってきなさいってwww)

と言うことでワタクシ、これからメインバンク(地元信金w)に出撃です。。。

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目だし帽かぶって行ってくるんじゃんw

投資と時間軸。。。

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まずはお知らせなんですのw

【お知らせ】
12月のセミナーのご案内メール、、肝心の懇親会場の確保に手間取り未だにお送り出来ていません。。。会場確保が完了次第お送りしますので今しばらくお待ちください。。(100人越えの会場ってなかなか見つからないんです。。)

こんにちは。

ワタクシのやってるFX。
ぼちぼち始めて1年経過となりますが、1月の「スイスフランショック」、春先の「ギリシャショック」、夏の「チャイナショック」などの口座存続の危機(要するにロスカットですw)でも口座を飛ばすことなくしぶとく生き残り、結果的には当初の予定利回り100%を大きく下回った年利4%と言う結果になっておりますw。

途中、含み損がありえないほど増大して「今の時点で口座を解約するとマイナス180万円(ww)」なんてシャレにならない事態の時もあり「この状態じゃ恥ずかしくてブログで書けねーじゃんw」とずっと黙ってましたが、ここのところのトルコリラのスワップのハンパない積み重ねやらドラギ様の口先為替介入、日銀の「金融緩和するかもよw」らしきブラフ等で180万のマイナスも消え昨今は、「今、口座を解約してもプラスです(ドヤ顔w)」というところまで回復しました。(しかしここからレンタル鯖代を払うと儲けはほとんどありませんw)

金曜日にチャイナの利下げ発表もあり月曜日の早朝はいわゆる「窓開き」で始めることが予想される為替市場。。

と言うことで、ワタクシ、新しい証券会社に資金を移動させないといけない関係で一旦手仕舞いする予定ですが、確信したのは相場のいい時にトレンドに乗っかって無茶なレバを掛けずにやればそうそう怖い思いはしないってこと。。(ワタクシの場合、調子コイてハイレバ掛けてましたので何回かは怖い思いしましたけどねw)

実は前々から仮説立てていたのですが今回のFX、
不動産投資のとは時間軸が違うだけで投資の考え方はそう違いは無いんじゃないかと思ってます。

為替についてはまだ1年しか見てませんが中長期的視点では不動産相場の20年がFXでの1年という感覚です。

不動産の場合は相場変動が起こる際に必ず前触れがあるしその前触れは日本語表記なのでわかりやすいですが、FXの場合、深夜の日本語が通じない時間によくアクシデントが起きて、朝起きた時に「おはぎゃーー!!(おはようって言おうとした時にすでにぎゃーーっと驚く事象が起きてる様w)」と叫び、何が起きてこんな相場が乱高下したか知るのはほとんどの場合、事後になります。

FX投資が不動産投資より遥かに恐ろしいと言われる由縁はこのあたりではないかと思いますが、不動産投資の場合、あまりに時間軸が長い為、不穏な事象が起きていてもゆっくり過ぎてわかりにくいのも難点です。(昨日も書きましたが賃貸需要の変化なんてのもすごく長い時間掛けて変化するのでホント、わかりにくいですw)

そう考えるとやっぱり不動産投資の方がレバレッジも融資という手法で掛けやすいですし、属性豊かな人だとこのレバレッジはある程度までなら掛け放題で物件の良し悪しはあれど一晩で全額溶けることなんてこともありませんからプレーヤーが増えるのも頷けます。

ただ、それ以上に参入障壁が低いのがFXです。
何しろ飛ぶ覚悟でハイレバ狙いで行けばホントに小資本で簡単に始められますから。。

不動産投資でも最近プレーヤーがやたら増えてるのって属性が高い人だけが参入しただけでは増えるはずも無いのでFXと同じようにハイレバ狙いで小資本で始めた方が増えてるからだと思いますが、不動産投資は寝ている間にいきなり飛ぶこともありません。

だからなんとなく安心して不動産投資に流れて来てるんだと思いますが、不動産投資にも相場ってものがあることを忘れちゃいけません。

実はワタクシ、先のスイスフランショックの時、まったくこの通貨に興味が無かったのでほとんど買っていませんでした。(だからあの時、無傷だったんですねw)

大変動してもせいぜい100pipsがいいとこのマーケットがわずか10分で1600pips動けばそりゃ証券会社も潰れるくらいの出来事ですw

ワタクシ、あの翌日に「この辺が底で震災時のドル円みたいに元の価格付近まで戻るでしょw」とひたすら買いを入れてしこたま利益を出してましたが何かのはずみでユーロがまた買われ始めてそれに連動してまたスイスフランが買われ始めて、冒頭の含み益180万という金字塔と建ててしまい塩漬け状態にされてしまいましたw。

やっと当初の相場に戻って来たのでワタクシ、無傷で逃げ切れましたが不動産だとここまで相場が戻るのに軽く数年掛かるでしょう。。

時間軸の長さが不動産投資の優位性ではありますが、逃げ切れない塩漬けの状態に陥ったと仮定するとこの数年という時間軸はとても長い時間だし、その間のロスは人生の寿命を考えると耐え難い苦痛になるはずです。

今の不動産の相場観は今のレートで87円の豪ドルを101円で買うようなものだと思うワタクシ。。(不覚にもワタクシ、102円時代の豪ドルを掴んで瀕死の目に遭いましたw)

ここゆうがずっと「豪ドル100円なんて絶対あり得ない相場だから買わない方がいいですよ」って警告を「バーカ、、時代は豪ドルなんだよww」と無視して102円まで買ってしまい、それをリカバリーするのに半年掛かりました。(FX初心者のワタクシには100円でも安いと思ってましたからw)

同じように不動産投資の相場観をあまり理解してない初心者の人からしたら今の相場観ってこの豪ドル102円の頃と似たような感覚を持ってるんじゃないかと思います。

えぇ、、
どこから見ても単に融資が出るだけのクソ物件を「今買わないともっと上がっちゃいますよw」と営業されれば思わず手を出したくなるもの無理もありません。。


最後になりますが、
FXの場合、損が出た際、ボタンひとつで損切り出来てその損金の額もすぐにわかりますが不動産の場合、仲介に頼んで売り出して貰い客が現れるまでいくらで売れるかはわからないし(要するに売れるまで損金の額はわからないってことです)、レバレッジの倍率よりベットする金額が大きい分、損失時のショックはシャレにならないほどの破壊力ですよと言い残して本日のブログは終了です。。

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さーて、、そろそろ笑点の時間なんじゃんw

いやー、、休日出勤っていいもんですねw

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福岡ドームに行きたかったんですのw

こんにちは。

昨日のブログで週末はなにかいいことありそうな予感がしていたワタクシ。

そんな予感、、
天気予報の降水確率(または経済学者の来年の景気動向の予想)と同じくらいのことだと今、まさに実感しています。。


現在時刻13:43分。。
やっぱりワタクシ、会社にいます。。。w(夢が現実になった気分ですw)

ホントであれば今日はでんじゃらす兄さんから戸田公園のスタジオで苦手なAmペンタトニックスケールの熱血指導を受けてたはずなんですが(実は宅建の熱血指導のバーターで教えて貰う契約を締結していたんですw)とあるお客さんから依頼の査定書の作成でほぼ一日潰されそうです。(月曜日までに作らないとうちで媒介出来なくなっちゃうのでワタクシ、、必死ですw)

この手の査定依頼、最近激増しているのですが、昨日のブログで書いた通り、
①今高く売れるからと言って売ってもいい場合
と、
②今売るのも5年後に売るのも売値はほとんど変わらないから保有継続すれば?
ってのに分かれます。

物件価格が高い時期に売れば当然高く売れますが、ワタクシそういう時「この物件売ったあとどうする予定ですか?」と聞いてます。

その質問に対して「この物件売って違う物件を買うんです」とさらなる収益性を追いかけるかのような回答された場合、、
ワタクシ、警戒レベルを2段階引き上げます。(ただし次回はその現金だけ突っ込む方は除くw)

理由なんて考えるまでもありませんが、
その買おうとしている物件も今の売値では高値掴みの可能性が高いからです。。

えぇ、
バブルの頃の区分マンションの高騰を思い出しますがあの時もせっかく得られたキャピタルゲインをそのまま次の物件に突っ込んで高値掴みしている人、、とても多かったんです。(ワタクシの友人関係でこのキャピタルを得つつ当時の「ゆとり返済」を使ってた人はほぼ吹っ飛びましたからw)

しかし、地方の高利回り物件を高く売り抜けて都心の低利回り物件や、築浅物件にシフトするというのは換金性を考えると悪い話じゃないので止めませんが
地方の高利回り→売った物件より大きいロットの地方高利回り物件、、
ってのは相当な注意が必要になります。

ワタクシ、思うに最初の地方高利回りがうまく高値で売れたのは実力より時代の波とか運によるところが多いと思ってます。

そんなところにまた似たような手法で二匹目のドジョウを狙うと次は同じ恩恵にありつけるか?

・・・個人的にワタクシ、正直ギャンブル的要素が増えてしまう気がします。

そりゃ、最初の物件で得られたスキルで次を狙うわけですから最初の物件を買った時より経験もあります。
だから自信があると思って次もそんな物件を狙うんじゃないかと思いますが、例えば最近の5年で新築戸建ての住宅事情が変化していることって知ってますか?

一見、一棟投資物件とは関係なさそうな話ですがこれって昨今のファミリー層の変化に対応していることと、土地の高騰で5年前の手法で新築戸建てを建てると採算が合わなくなるので各業者が考え出した裏技らしいので、一応知っておいた方がいいと思います。

ちょっと前の新築戸建ての仕様と言えば
①木造3階建て
②床面積100㎡前後の4LDKか3LDK+Sあたり
③車庫付き
でしたが

昨今は
①木造2階建て
②85㎡前後の2LDKか2LDK+Sあたり
③車庫はマストではない
に変化してます。

想像するに建築費を節約しようと防火地域とかで耐火をかわすために100㎡以下の木造2階にしてファミリー層の家族減少(最近は子供も少ないし、親と同居ってパターンも減ってるし)に合わせた物件を量産して(木造2階建ては基本的に構造計算も不要なので工期も早いです)レインズに載ってる売り土地でも採算が合うようにしてます。

ま、要するに最近売ってるポテトチップスの売値は変わらないけど中身の量を減らしてるのと同じなんですが、こんなことが起きてるってことは「5年前の賃貸需要を今の時代に合わせると必ずしも同じ手法で大丈夫か?」ってことも考える必要があるんじゃないでしょうか?

さらに言わせていただくと、
今後、土地の暴落が始まった際、この手法で建てられた新築木造2階建て住宅は中古物件として相当な割安感で流通するはず。

そうなると今、ファミリーの賃貸に住んでる人が「ん?なんか今の家賃払うならこっちの中古住宅買った方が得なんじゃね?」と思って一気にそっちに流れることも予想されます。

うちもそうでしたが先般の消費税が8%にアップする際、「家賃払うなら消費税が上がる前に住宅ローン組んで家を買ってしまおう軍団(商標登録申請中w)」相当数の退去を喰らいましたw。

再来年には消費税が10%に上がることもありますのでこういう要素も加えて今後の賃貸経営を考えてみるのも転ばぬ先の杖じゃありませんが必要なスキルではないかと思います。。


事実、ワタクシも現在、次の投資物件を物色してますが中古を諦めて土地から新築物件をやろうかと考え始めてます。(都内のRCではもはや収支すら合わないので団員価格でやってくれる某T氏に頼んでS造あたりでいこうかと、、、w)

新築であれば今の賃貸需要にマッチさせることも出来るし、賃料>住宅ローンの返済額という「家賃払うくらいなら住宅ローン組んで家を買ってしまおう軍団(特許申請中w)」の容赦ない攻撃に耐えうる賃料帯の物件を作ることも可能になるので先の先を見据えると多少収支が悪くてもこっちのほうが得なんじゃないかと思うワタクシです。。




ま、あれです。


こんな時期だってのに無理して不動産投資縛りで投資を考えてる時点で得かどうかもわかりませんが、、、w


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それを言っちゃ元も子もないんじゃんw

地方でもブルーオーシャン。。。

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オコエくんが楽天に行っちゃったんですのw

こんにちは。

本日の契約はとある東海地方の通称「矢場とん帝国」。。(あの味噌カツのソースだけでご飯3杯いけちゃうワタクシですw)

朝10時の契約だったので前乗りしておきたかったのですが諸般の事情で朝早い新幹線で出撃です。(仕事で行くって言ってるのにワタクシ、全く信用がありません)

契約自体は買主さん仲介が我々の到着前に重説を読んでてくれたのでチャッチャと進行しお昼前には自由の身となりました。

その後、行列の出来る櫃まぶし屋さんで昼食。。

で、お腹いっぱいになったんのでそのまま新幹線で帰ろうとしたら
売主「狼さん、、まだ時間もあるしせっかくだからもうひとつ持ってる物件、、見て貰えませんか?」

・・・

・・・

いや、ワタクシ、今日は早く帰りたいんですけど。。(新戦力君がさっきからメールで「今日は六本木に瓦見に行くけど何時に帰って来ますか?」とうるせーしww)

どうもこの売主さん、、
今日の物件がメチャメチャ高く売れたのに味しめてもうひとつ売ってしまおうと思ってるんでしょう。。(顔にそう書いてありましたw)

と言うことで、電車で揺られること30分。。

その物件は名古屋にしてはちょっと残念なエリアに存在していました。

早速物件査定と言うことで建物内部も見ようと空き部屋はないかと聞いたら

「あ、部屋は満室なんです」
とのこと。。


地方のRC物件にありがちな浄化槽・プロパンガスのコンボだしこんな辺鄙なとこの3LDKが満室経営出来るんだよwwwと思ったワタクシ、、。(売主もここ読んでると思いますが、、辺鄙なものは辺鄙なんですwww)

その後、2時間程度周囲を探索して合点がいきました。。


えぇ、、この物件、、このエリアでは強豪が存在しないブルーオーシャンな物件なんです。。

売主「最初は仲介にババ摑まされたと思ってすぐに売り逃げしようと思ってたんですけど実際に運用してみると退去もほとんどなく空いても都内並みに速攻で入居が決まるので仲介に頼んで家賃を5000円上げたらそれですぐ埋まるんですよねー。。」


でしょうねw。

持参したipadでレインズの成約事例とかいろいろ調べてみたらこのエリアの主力物件はほぼ全部シングル物件か大きくても2LDK止まり。。

値ごろ感のある広めの3LDKはこれしか無いですから決まって当たり前です。

しかも、この物件、、こんな辺鄙な場所なのに広告料無しで埋まるんですwwww(「オマエ、辺鄙辺鄙ってうるせーよ」とそろそろご本人からお怒りの声が届きそうで怖いですw)

ロット的に売りやすい金額のRC物件なので今の時期に売れば恐らく買った値段の1.5倍(狼予想w)くらいで売れそうな気がしますがこのエリアの客層、、どう考えても自力で戸建を買える属性ではなさそうなことを考えるとこの収益の状態で最低10年は続くことが予想されます。。

しかもエレベーターとか受水槽などの余計なモノも無くゴミ出しも住人自ら集積場に出せるので日常清掃もほとんど不要。。(共用部分がコンパクトなのも幸いしてます)

修繕コストと管理コストを考えると今の時点で1.5倍増しでも保有し続けた方が絶対得です。(買ったところから売却までのシナリオを考えると10年後に買った価格で売っても1.5倍以上は間違いなく儲かります)

売主さん、
きっとワタクシが見たら「じゃ、売りましょう」って言うと思ってたと思いますが

こういう奇跡の物件は今、高く売れるからと無理に売らずに引き続き金の卵を産ませるべき物件です。

よく投資話で
「今の100万と10年後の100万は価値が違う」と書いてますが、

「今の100万が10年後にノーリスクで500万になる」って話ならワタクシ、今の時点でキャピタルを確定させずにもう少しマーケットの様子を見定めても良いかと思います。

と言うことで本物件、、
あと2年寝かせることで合意しましたw。(実際には毎年見直すんですけどねw)

10年では無くなぜ2年かと言えば、税金の関係です。
あと2年すると短期譲渡税の恩恵の範囲に差し掛かり、その時点でのマーケットが今よりも良好であるならその時点で収支を計算しないといけないからです。

またその時に近隣で「3LDKの方が入居が決まりやすい物件だから」とハウスメーカーに仕様をパクられて似たような物件が増えないとも限りません。

こんなバランスを取りつつ、最も最適な時期に無慈悲な売値で売り切ってこそ、ワタクシ、真の投資家ではないかと思うわけです。。(なんて大口叩いて予想を外したら持ち主に怒られそうですがw)


そんなワタクシ、、
夕方いそいそ東京に戻ったわけですが、あろうことか車内に切符を落としたらしく危うく新幹線代金をもう一度支払わされる局面にもかかわらず東京駅まで乗って帰った売主様のご活躍により無事発見。。

さっきのナイスアドバイスのご利益が早速反映され、
なんとなくですがワタクシ、週末もなんかいいことがありそうな気がします。。


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しかし「週末も仕事ですよ」とか新戦力のヤローが言ってた気がするんじゃんw

小さなほころび。。。。(新戦力君に捧ぐw)

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ってか伊勢海老のおいしい食べ方がわからないんですのw

こんにちは。

ちょっと前までだと「やっぱり契約ごとなのでいい日取りでやりたい」という要望が多かった不動産の契約決済。。

最近の投資家さん、、「大安」とか「仏滅」を気にする人が少なくなったのか、こちらが契約したい日程に合わせてくれることが増えてきた気がします。

ま、あれです。
大きな声で言えることじゃありませんが、今どきの高値掴みの物件買ってどのみちあっぷあっぷになるのですから「大安」も「仏滅」も関係ない気もしますけどね。。。(最近、あまり毒づいてないのでちょっぴり毒吐いてみましたw)


さて、そんな物件の契約決済の時の問題になるのが管理会社の引き継ぎ。。
最近の投資家さん、いろいろな本を読んで管理会社をいかに安くコキ使うかのテクニックを磨いているそうですが、今どきの絶妙なタイミングで物件を売りに出す投資家さんが持ってた物件です。。

どの物件を見ても鬼のような条件で管理契約を締結していますwww。(管理費5%なんて物件見たこともありませんw)

さらにリフォーム業者、清掃業者は自前で能力の高そうなところを安く使っていることが多く、個人的に、新しいオーナーさんが相見積もり取って一から構築するよりどう見ても安いケースがほとんどです。。

このように大家さんとしてめちゃめちゃスキルが高い人の保有していた売り物件って下手なプロの転売業者の物件買うより仕上がり具合が優れていることが多いのですがこれって転売業者さんと一般の大家さんの物件保有年数に関係してます。

転売業者さんは買ったらすぐ転売して利益を確定させようとしますので原則、見える部分しか手を加えません。対して一般の大家さんは借り入れ後何年かは保有しようとしますので自分で運用することを考えてコスト計算をきっちりやって効率よく手を加えていきます。(これが転売業者と一般の大家さんの出口戦略の違いです)

そんなわけでワタクシ、売買の際に「管理はこのまま引き継いだ方が得だと思いますよ」と正直に申し上げるのですが、元付け仲介がそんなこと言えば「そうやって今の管理会社を引き継がせて紹介料貰ってんじゃねーの?ww」と疑われ「いや、そういうことは購入した我々が判断しますので余計なお世話焼かなくていいからwwと一蹴されちゃいます。。

ワタクシから言わせていただくと
絶望的な高値で買ってくれるんですからせめてもの罪滅ぼしって気持ちで言ってるんですけどね。。。w(昨日、ちょっと嬉しいことがあったのでサービスとしてもう一度毒吐きますw)

さて、そんな経緯の中、
春先に売買した物件でひと悶着ありました。

この物件も似たようなケースで素敵系大家さんが3年掛けて今の管理体制にして安定運用していた物件なんですが、
やはり決済時に管理会社から清掃会社、果てはエレベーターメンテからプロパンガス会社まで全部変更してしまいました。

この決済時までにすべての管理を打ち切るのって各種契約の関係で非常に難しいんです。。(大体3か月前解約予告だし)

しかし、この買主さん、、強硬に「決済時までにすべての管理契約を解除して引き渡してください」と主張し、売主さんに無理やりお願いして全部の契約を打ち切って引き渡しとなりました。

地方の賃貸管理会社ってのは広告費が高くても客付け能力が高い会社が多いので売主さんは客付け優先で運営していましたがそのエリアの風習を理解できてない買主さん、、自分でチラシを作って賃貸会社を回り客付け営業する方針だったそうです。

地方の賃貸仲介さん、首都圏と違ってそんなに数も多くないですし、客付け能力の高い管理会社の広告料をケチりたかったんでしょう。。すっかりそのエリアの仲介さんにそっぽ向かれてしまいました。。

ま、それでもこれは管理会社を元に戻せば解決できる問題なので買主さんが心を入れ替えお願いすればなんとかなる話でしょう。。

しかし、この物件春先から先月までに35部屋中、5部屋が退去となりました。。。。

そのエリアでそっぽを向かれている状態なので一気に5部屋退去されると客付けも大変です。
しかしこういう時、その退去理由がわからないとどうやって客付けしていいのかも対策出来ません。。

そんな経緯があって買主さんから売主さんのところに直接相談の電話が行ったらしく、その話が売主さんよりワタクシに飛んできました。。(ってかそういうのって買主側の仲介さんがやる仕事じゃねーの?ww)

なにが原因なのかは相談された売主さんもすでに気が付いているようでワタクシに相談するまでもなくアドバイスしたそうですが、

聞けばこの原因、、なんとプロパンガス会社の変更らしいです。。

買主さん、物件の引き渡し時に全部の管理を代えてしまいましたが、その際に相見積もりしたプロパン屋さん、、物件規模が大きいってことで破格の契約条件を提示したそうです。

買主さん、してやったりで契約をさっさと変更したのですが、その3か月後、頃合いを見計らったかのように住居部分のプロパン代を一斉に値上げされちゃったそうです。。。。

シングルユースの部屋ばっかりであればガスの利用量なんてたかが知れてますからいいのですがファミリーユースでガス代が上がると大問題に発展します。

デキる大家さんだとプロパン屋変更時に
「ガス料金を改定する場合、必ず所有者にその変更価格を通知する」
という条文を加えて現在のプロパン料金を把握して過度な値上げをさせないようにするのですが、どうも買主さんの契約書にはそんな条文は見当たらないそうです。

家賃8万の部屋でプロパン代が4万弱ってなれば普通の入居者は怒り心頭です。。

新しい管理会社も一般媒介扱いで客付け活動を強いられてしょっぱなから信頼関係もありませんから入居者から「なんだ!このガス代は?!!!」とクレームが入っても「ガスとはそういうものです(キリッ」と切り返されちゃっても不思議じゃありません。。

この話、あまりに極端な事例なのでここまで墓穴を掘ってしまう人も少ないとは思いますが不動産投資ってのは本人の資質でも大きく収益が変化するものです。

ニワカ知識で理論武装することに別に異論を唱えるつもりもありませんが、大家業に限らず商売ってのはまず人の繋がりです。

ブログ的には面白くもなんともない月並みな「人の繋がりの話」ですが、最近の強引なまでの管理会社変更が横行しているのを見て今日のブログネタにしました。

こんなネガティブブログをせっせと読んでる人なら大丈夫だとは思いますが今一度ご自身の周りの繋がりをご確認いただき小さなほころびの段階で改善してみていただけると幸いでございます。

えぇ、、人間関係のほころびって気が付かないうちに大きくなっちゃうものなんですってww


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新戦力君、気が付かないうちにスーツのボタンがとまらなくなるくらいのデブになってたんじゃんw