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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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「ryotaro morino」

Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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遠隔地査定の法則。。。

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今週は2日しか仕事してないんですのw

こんにちは。

毎朝、楽待とかのポータルサイトから「新着物件が○件あります(提案物件ではありません)」と言うメールが届き始めて何年経ったのか忘れてしまいましたが、ワタクシが初めてポータルサイトに登録してから10年が経過しました。(ポータルサイト経由で物件提案は腐るほどされましたが一度も成約無しです)

昔はもう少し都心の物件でも利回りが良かったのですが最近は西八王子とか青梅とか福生など「もはや東京と呼んで大丈夫なのか?」と言うところの物件ばかり届くようになり、いよいよ都心で投資物件を買うには金利すら邪魔な経費になりつつある予感がしてきました。。(今日決済した物件なんて普通に4%台ですよ、、、いや、ホントにw)

「やっぱり都内では利回り目当ての不動産投資は無理なんじゃないか?」

と、そんな声が聞こえる昨今、、
最近の都心の投資物件のマーケットを見ると明らかに前とは違うプレーヤー(と言っても投資目的ではない人なのでプレーヤーと呼んじゃいけない気もしますが)が利回り目的じゃ買えない領域で物件を仕留めていくのでポータルサイトで客引きしてる仲介さんは東京都の物件ではなく地方のエリアの物件提案ばかりしてくるようにもなりました。(そういう提案受け付けてないのに不思議とメールが届くんです)

でもあれですよ。
都内でも23区の道路の狭いエリアを丹念に歩いてると世田谷とか中野あたりでも自分で住むにはちょっと辛そうですが貸すならOKって場所にそこそこいい利回りが出そうな小ぶりな物件がよく眠ってます。

アパートでは無理かもしれませんが戸建て物件ならなんとかなりそうな物件で、とにかく道路幅員が2m切ってるような私道だかケモノ道だかわからないような場所に実需ではもう住めなくて手放したような昭和50年代の戸建てが最近よく売りに出てくるんです。。

ただ当初の売値はボロッちい家のくせに「建物代」が乗っかってることが多く(たぶん仲介さんがそういって媒介奪取したんでしょうね、、)安い価格表示ではないのですが、仲介がどこかなのか?でその物件が安く買えることがあるんです。

例えば、物件が中野区にあるのに専任の仲介が大阪の街場の仲介さん、、なんてパターン。。

ちょっと考えたらお分かりかと思いますが大阪に売主がいて近所の仲介に媒介を依頼してその仲介さんがとりあえずレインズに登録しておこうってことが想像できます。

売却に備えて仲介さんも現調くらいはやってるとは思いますがこのケースの場合、土地勘が無いことがほとんどなので売買事例をレインズなどで調べただけの売値で売り出されることが多いです。(特に現空物件であればさらにその確率が上がります)

しかも古家の場合、都内でもせいぜい2000万から3000万がいいとこなので新幹線乗ってわざわざ東京まで現調しにくるとなると経費倒れする可能性もあるので、ここだけの話、、ほとんど現調なしに遠隔査定だけで売値を決めてることが多いんです。。

こういう物件は当初の電話反響が無いとたちどころに値引きを開始することが多いです。(値付けに自信が無いんです。。。)

ただ安い方に値付け間違いをしちゃうとさぁ大変。。

普段買い付けなんか受け取ったことのない街場の仲介さんちのFAXには朝から何十通もの満額買い付けが飛び込んで来て
「あれ?もしかして売値間違えちゃった?w」
と慌ててレインズの売り出し価格を変更することもあるんです。(経験者談w)

こういう物件を見つけて速攻で買い付け入れることが出来たら「うちはレインズの売値に対して買いあがりも出来ますよ」と言うだけで買い付け順位を上げることも出来るし、「東京では買い付け金額の大小ではなく買い付け順位で決めるのが慣例ですよw」なんてウソつくと「んー、、東京はそんなもんなのか。」と勘違いしてくれるかもしれません、、(と書いてみたものの、、これはさすがに無理はありますねw)

この「遠隔地査定の法則」を覚えておくとその物件の元付けがどこなのか?ってのを毎回チェック入れられるようになるので覚えておいても損はないかと思います。

しかし、これが地方の物件で仲介が東京の業者ってパターンになると話は別ですww。

えぇ、、地方の物件を東京の業者が売り出すって時は大体、買わせたいターゲットを東京近郊のお客さんに設定してることが多いんです。

理由は簡単です。
地方の物件を高く売るたいって時に現地の仲介さんに持っていくとその仲介さん、「その利回りじゃ売れないよ(だってここら辺の大家さん、そんな利回りじゃ見向きもしないモン)」って言いますから。

えぇ、、そうなんです。。
地方で10%で売られてる築30年くらいのRCレジを地元の大家さんは「え?これを10%で買えってなんかの罰ゲームですか?」って言いますよ。。。
(少なくとも旅団の地方支部の人に聞くと必ず言われちゃうんです。。。)

ちょっと話が逸れましたが
都内で大きい物件を高利回りで買うのはほぼ絶望的ですが小ぶりな実需で使わなくなった築古戸建てであればまだまだ安く変える余地は残されているし、今後はちょっとづつ供給量も増えると犬の散歩がてら街中を歩いてるとワタクシとしては、そう感じざるを得ません。。(ホント最近、杉並、中野、豊島区あたりの狭い道路を背負ったボロ戸建ての空き家がめちゃめちゃ増えてるんです)





えぇ、、
だから無茶なフルローンなんか組まずに現金貯めとけって言ってんですよw


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また各方面から嫌がらせメールが届きそうなんじゃんw


グリップ力の話。。。

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チョコモナカの在庫が20個に増えたんですのw

こんにちは。

投資物件を買う際、当然仲介さんから情報が流れてきてその仲介さんを通じて元付けさんと交渉することが多いんじゃないかと思いますが、この仲介さんがダメ仲介さんだとせっかく買えるチャンスなのにみすみす逃してしまうことがあります。

特に、すでに買い付けを入れて融資がほぼ内諾してるってのに仲介さんのグリップ不足で他に売られてしまった日にはその仲介さんを刺し殺したくなっちゃうんじゃないかと思いますが、逆に「あ、この買主さん、、融資は黙ってでも付く人だから安心して他を断ってください」なんて能書き垂れて契約前日に「融資が急に難しくなったので明日の契約は出来なくなりました」って言われるとこっちとしてはその仲介さんを殴り殺したくなります。。。w

いずれも当事者の情報を的確に収集していればこんなことにはならないのですが、肝心な部分の確認を怠り「この人はたぶんこうだから大丈夫」なんて考える人ほどグリップ不足になる傾向があるんじゃないかと。。。

今日、登場するブローカー系仲介さんのNさん。。
御年、70歳を超える老兵仲介さんなのですが、この人の決まり文句は
「うちには大手銀行紹介の顧客が300人以上いるのでどんな物件でも客付け可能」。。。

なんでも元銀行員だったらしくその時のコネクションで銀行の融資見込み顧客をどんどんあっせんして貰えるので「新規の物件があればレインズ登録する前にまず一報をくれ」と偉そうな態度で電話してきます。

偉そうな態度でも成約するなら全然構わないのですが物件情報をいくら出しても成約した試しが無いのでこのNさんの顧客に対するグリップ力も大したこと無いんでしょう。(銀行の融資担当に一方的に物件情報を送り付け「早くしないとすぐ売れちゃうよ」とか言って融資担当に無視されているのが容易に想像できますw)

しかしこのNさん、この売り文句を駆使してあちこちの仲介に電話を掛けまくっているもんですから同業者の間では「やらずぼったくりのN氏」と呼ばれてるようで(べつにボッタクリはしてないと思うんですがw)業界ではちょっとした有名人になりつつあります。

このグリップ力ですが、個々の仲介さんと話をしているとおおよその能力が見えてきます。

まずグリップ力が高い人の特徴ですが
①とにかく物件の端々まで細かく質問してくる
②情報のやり取りが早い
③連絡がマメw
④買主の属性などのプレゼン能力がずば抜けている

特に④の能力が高いと元付け業者は「なんかこいつのお客さん、、ホントに買いそうだからこれで売り止めにしちゃおうかな?ww」と思ってしまうので客付け業者であってもこの手の仲介さんはうち以外でも相当成約数が多いんじゃないかと思います。

えぇ、、出来ることならワタクシ、こういう仲介さんとだけ取引したいですw。(そしたらあの忌々しい広告掲載だけ求めてくるクソ業者の電話に出なくてもよくなるしw)

さて、
逆にグリップ力が低い人の特徴ですが
①物確の際、単に「資料ください」って言ってくる
②物件に関してあまり質問してこない
③こっちから電話してもなかなか折り返しの電話が来ない
④やたら融資のことばかり聞いてくる

特に①の場面で「レントロールください」ってしか言わないやつは買主に対して大した情報も提供できない傾向が高いので(買主にいろいろ煽られて他の物件資料を断片的に請求してくるんですw)ワタクシ、最初の物確電話でほぼ断定できますw。

さて、これを今度は買主さんの立場で見てみましょう。。

買主さんからしたらこの仲介さんが買主の代わりに元付けや売主と売買交渉するわけですからここのグリップ力が低いと成約出来る物件でも成約出来無くなる可能性が高くなってきます。

仲介さんを通じて物件の売買交渉をする際にそんなダメ仲介さんに当たってしまった場合、その仲介さんに終始お任せで交渉するのではなく
①最初から必要な書類を箇条書きにして資料請求する
②物件に関する疑問も書類に落として元付けに転送すれば済むようにメール作成する
③融資についてはまったく問題ないからどんどん交渉しろと煽る
④質問した答えは出来るだけ一両日中に貰い返事が来なければ電話でガンガン煽る
なんてことを買主がその仲介さんにするだけで元付け側から見ると「とてもグリップ力がありそうな仲介さん」に見えてきます。(不思議なんですがホント、そう見えるんですww)

要するにこれ、仲介さん気が利かなくて出来ないことを買主さんが後ろから突ついてどんどん動かすってことなんですが、欲しい物件が見つかり速攻で買い付け入れてもなんか仲介さんの連絡とかやり取りがうまく聞こえてこない時ってのは大抵、元付けとグリップが出来ていない時ですのでそんな気配が見え隠れし始めたらそこまでやってあげないと成約出来ないんだと思って即座に行動に移してください。。


ワタクシの経験ですが、今年に入ってそういう仲介さんのグリップ不足が原因でほかの買主さんと契約した事例、、、


そう少なくないですよw。。。


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買い付け入れてきて2週間放置とかありえないんじゃんw

新築やりたいって人向けに書いちゃうよーw(その2)

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そろそとチョコモナカジャンボが恋しくなってきたんですのw

こんにちは。

連休最終日ですが本日も昨日の続編です。。

昨日のブログの最後で書いた工務店さんのテクニックですが正直、これを見破れる人は不動産屋レベルでもそうそういません。(参考までに建築の知識が希薄なワタクシ、、やっぱり見抜くことはできませんw)

これは自分のまわりにそういうことがわかる人を探すか(セカンドオピニオンってやつです)実際に新築やった人の体験談を聞いて回ることが最大の防御法ではないかと思います。

あと、中にはきちんとコスト計算をして月に一度の施主との会合で「ここはこうやらないとコストが無駄に嵩むのでこういう変更をします」とか親切に教えてくれる工務店さんもいますのでそういう会社を必死に探すってのもありです。(なかなかいませんけどw)

さて、ここまでをクリアできたと仮定して次に立ちはだかる問題は、
「この新築した物件で計画通りのパフォーマンスを発揮できる物件に仕上がったか?」、、、です。

昨日書いた収支通りに回らない物件を建ててしまっても責任はすべて借金をこさえた施主が負うことになります。

しかし、土地の状態でどんな物件が建ってその物件が実際にどんなパフォーマンスで収支を弾き出すのかなんていくら設計図面を見てもわかる人はそうそういないんじゃないかと思います。。。

よくある話で、
部屋の広さを確保したいがために共用部の通路を建築基準法ギリギリまで狭くしたら入居者の冷蔵庫が搬入できずに窓から入れるような仕様になった、、(笑えません、、、)
とか
アイランドキッチンが客付けに効果があると聞き、無理やりアイランドキッチンにしたら部屋が狭すぎてベットを置くスペースが無くなった、、、(これも全然笑えません、、)
など
図面上では全然わからなかった問題が完成後に発覚するケースがあるのですが、下手をすると客付けがしにくい物件に仕上がってしまい新築なのに近隣の築古物件と似たような賃料じゃないと貸せない、、なんてことが稀にあります。

工務店や建築会社は建築のプロではありますが一部の方を除き大部分が賃貸のプロではありません。
そんな人達の一番最初の設計図面を見せられてわかる範囲だけ設計変更をお願いしても恐らく完成した物件はなしかしらの問題を抱えたまま完成となるんです。

部屋のドアの開閉の向き一つで搬入できる家具の大きさが変わるし、窓の位置一つで部屋の見栄えが変わりそれが賃料に影響し、予定の収支に届かなくなるんですからこの設計段階で賃料に影響が出そうな部分は設計士とケンカしてでも修正させなきゃいけないってのに

「あ、図面出来ましたか、、うーん、、いいですね。。これ」

なんて一発で設計プランにOK出してるようじゃ新築後の大家さんの見学会でフルボッコでダメ出しされます。。(自信のない人ほどこの新築見学会を回避するなんて話を聞きましたが逆にそれすら知らない人が果敢に見学会をやって名だたる大家さんにフルボッコにダメ出しされたなんて暗い話をよく聞きます。。。)

しかし物件はその時点で完成していますのでその状態で戦わなきゃいけないって絶望感、、、

ここでも一旦お聞きしますが、
そういうとこまで熟考したうえで「中古じゃ儲からないんで新築やりたい」って言ってます?

中古物件は基本的にすでに賃貸に出していて買った瞬間に家賃収入が発生します。
当然、その賃料で納得しているからこそ居住しているはずですからその物件を購入する売買契約の前には把握できてます。

しかし新築物件は空っぽの状態から募集から始めますので実際に埋めてみないとどこに不具合があるかなんてわかりません。
設備の不具合でしたら入居後でも対応できますが建物の主要構造部や間取りに問題があって賃料に影響するってのはどんなにうまく建てても起きうることなので(プロ中のプロである新築区分分譲のデべでもよくありますからw)ここを最小限度に乗り切るテクニックが新築をやりたいと志す人には必要になってきます。

最近は、そういう新築やりたいって人向けに大家さん同士やビーフンさん他大家さん御用達の設計事務所などが積極的に内覧会を開催しています。

そこで交わされるいろいろな意見を聞いて一つでも多くのダメ出しポイントを聞いて自分が新築やるときの参考にしようと毎週土曜日になるとそういうイベントを探して走り回ってる大家さんも多いです。

ハウスメーカーなどで週末開催されてる見学会などでもいいですがあれは一定条件の土地で最大の能力を発揮するものなので(工場生産のモジュール工法でやる会社が多いので土地の形やいろいろな条件がかみ合わないと特注になったり最初からそんなのできないってことが良く起こります)この手の内覧会にあしげに通い、いい部分よりダメな部分を吸収して己の新築計画に生かすって手法が一番間違いないかと思います。

過去にもワタクシのブログではこの新築ネタをよく書いてるのでバックナンバーも読んで欲しいのですが、とにかく新築をやるうえで一番大切なのは、「新築は建てたら終わり」ではなく「やっとスタートラインに立てた」って思うことです。

建ったところから不動産投資が始まり、返済も始まるわけですからその物件が想定通りのパフォーマンスで収支が出ないと新築プレミアが切れる頃の9年後(10年目で売るのと9年目で売るのでは買う側からの見栄えが違うのでこの辺が一旦売り時になりますw)に中古物件として売り出すと「この物件、、なにやら入退去が激しいですけどなにか問題でもあるんですか?」と無粋な質問が仲介さん経由で飛んできます。。(これを「えぇ、、資産の入れ替えです」と涼しい顔して説明しなきゃなんない仲介も大変なんですよw)

これから新築をやりたいって人に於かれましてはこういう部分に注意を払い、他人の意見をよく聞き(特に新築やる人は設計段階で賃貸やってる仲介さんに「これで貸しやすいかどうか?」を必ず聞いてください)かつ、基本的な賃貸ターゲットを意識して募集を始めたらいきなり仲介さんから「広告料」の話が出ないような物件を建てるんだって意気込みをもって実行に移していただきたいと思います。。

あと間取りについて。。。
設計段階以前の土地の状態で収支を弾いてくるバカ仲介がいますが、あの収支、、まったくアテになりません。。

なぜならばまだその時点ではボリュームチェック(日影規制とかで削られる建物の容積計算)がちゃんと出来てない状態ですからまだ実際に賃貸できる面積が確定していないからです。

この状態でご丁寧にアパートローンの収支計画まで組んで来てセールスやってるやつ、、
てめーら、最後まで責任取るつもりねーだろwwwって思います。(土地の仲介手数料貰ったらドロンするんじゃないでしょうか?)

最低限、賃貸面積と間取りまで決めてその状態で近隣の賃貸相場(しつこいけど成約事例ですよ)を見て、部屋の間取りをどう変更すると客付けしやすいかを頭が真っ白になるまで考えてパズルを何度も組み合わせるかのように試行錯誤しないとダメなのが新築の投資物件です。

幸いにも中古物件と違い、部屋はこれから自分の思い通りに作れます。(1R、1LDK,2DKくらいで一番貸しやすく収支がいいプランを選択してください)
この新築アドバンテージをたった一回の設計図面で決めちゃもったいないですよ。


ホントはもっと言いたいこともあるんですが文字にするとこのくらいが限界なのでまた折を見て続編を書きます。。


と言うことで5連休お疲れさまでした。


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なんか充実した5連休だったんじゃんw

新築やりたいって人向けに書いちゃうよーw(その1)

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あのネズミには背中のチャックが無かったんですのw

こんにちは。

さて、連休4日目ですが、
初心者の人で「中古物件でいい物件も無いのでいっそ新築でもやろうかな。。」ってやつに軽く説教するような記事を今日明日で連載します。

最近、よく「住宅ローン並みの低金利で融資を引っ張って新築投資物件やりませんか?」なんて広告が目立つようになりました。

築30年の築古物件が利回り7%だの8%で流通してる昨今の不動産事情を考えると新築で8%なんて広告を目にすると「新築のほうが得なんじゃね?」って思う気持ちはわかりますが、耳心地のいい話には必ず落とし穴があるもんです。。

まず最初に話すのはこの利回りについてです。

新築8%と書かれている耳心地のいい広告。。
これを紐解くと大体のケースで賃料設定の水増しが行われています。

売り手側は出来るだけ利回りをよく見せて高く売りたいって作用が働くので物件現地で一番高い賃貸事例を参考に賃料設定します。(さすがにあり得ない賃料で設定するとバレちゃうのでわからない程度に一番高い事例を見つけてきますw)

不動産投資初心者の人がこのカラクリを見抜くのは難しくこれに気が付くのは物件完成後、客付け業者に賃貸客付けを依頼してその仲介さんが「なんじゃ?このクソ高い賃料は、、、。」とひるんだ時の苦笑いの顔を見た時です。。(ま、仲介さんも出来るだけ顔に出さないようにはしていると思いますが、、よく見てると目線を逸らすのですぐわかりますw)

この時、売主である業者さんは物件引き渡しを完了しているので全額回収出来てます。

この時点で「あの時設定した賃料じゃ埋まらないみたいです」なんて寝言言っても「じゃあ、その分値引きします」なんて言うわけもありません。

結局「新築で8%」とうたわれたキャッチフレーズは新築なのに高額な広告費を払って埋めてみたら実質的に7%を割ってたなんて話、、、ホントよくあるんです。

融資を受ける銀行には8%で回す収支計画を出していると思いますが実際には7%。。(下手すると6%台なんてこともあるそうですが)

銀行から見たら「こいつも返済やばそうだからちょっと注意して見てようっとw」と判断されて当然、ここからガンガン買い進めようと思ってた次の融資は厳しくなるはずです。

無理した賃料設定で運営を続けると待っているのは「よくわからない早期退去。。」

この早期退去は「とにかくなんでもいいから埋めてくれ(じゃないと返済が始まったとき手出しになっちゃうじゃんwww)」と新築やったオーナーの叫び声に対して客付け業者が「なんでもいいなら仲介手数料だけ貰って多少年収が低くても押し込んじゃおっと」とちょっと無理してるお客さんを入居させてしまい、その入居者が半年ぐらいして「やっぱりこの賃料じゃギリギリ過ぎて住めないや」とそそくさと退去ちゃうのが原因の一端。。。(ホント、このパターン多いですw)

と、ここで一旦お聞きしますが、
こういう業界のダークな部分をご存知の上で新築やりたいって思ってましたか?(え?!こんな事初めて知りました」なんて思ってる人はもうちょっと勉強してからじゃないと無理です)

次に新築と言えば土地を探すところから始まりますが、
昨今は、相当なクズ土地じゃないとその収支すら合いません。。(戸建てで売りにくいロットオーバーの敷延、変形狭小地、私道の奥の2m接道ギリギリ、ガケを背負ってる、ノリ地など)

こういうと土地だと分譲戸建てすら建てるのが難しいのでアパート物件にして売り出そうと考える業者さんがいるのですが、
アパート物件でも建築までやると売り出し利回りが合わないからと土地売りに切り替えて売り出される土地情報。。。

この土地情報がネット広告に掲載されてます。

当然、新築をやりたいって考える人はこういうネット媒介で物件を探してると思いますが同じようにこれら新築アパートを建てて分譲しようと目論む業者さんもこんなネット媒体で物件を探してます。

業者の立場だと売り出すには投資家さんが求めている以上に利益がないと仕入れが出来ませんから(だって彼らは利回りで得られるCFで儲けるわけじゃないですからw)それはそれは、、相当安く買い叩きます。

しかし売主だって高く売りたいですからそうそう簡単にはそんな指値には応じません。
指値が通らなければ仕入れも出来ませんからそんな指値が通らない物件がネット広告に出るのですがこれに建築プランを入れて例の「近隣で一番高い賃料」で収支設定して「建築をうちの息のかかった工務店でやってくれたら土地はこの価格で買えます」とか「こんな好条件な利回りになる土地がありますけど買いませんか?」とオファーが来るようなケースがあります。

この場合、業者さんが土地を仕入れて建築して分譲すると収支が良くないので「建築のところで抜くだけにしよう」と土地売りの建築条件付きで売り出すのですが、これも結果的には外構や部屋のグレードアップなどの追加工事で費用が嵩み最終的には想定していた利回りを大きく下回る結果に繋がります。

えぇ、、建築には基本工事と呼ばれる最低限必要な部分と賃貸の客付けアップのための追加工事が必要で建築主が何も知らずに黙って工務店の言うがままにしてると最低限度の工事以外は別料金ですと開き直られちゃうんです。。。

土地を買う契約を締結する頃は「はい、最後まで責任もって頑張ります」なんて言ってくれはしますが彼らもどこかで利益を出さないといけません。工事期間中、雨が降ったり職人の手配などで工期が遅れて最終的に完成時期が遅れ始め、賃貸募集のおいしい時期に間に合わせたい施主と激しくぶつかり突貫工事が始まるころには工務店の出費が嵩みはじめ施主がわからないところでコストダウンを始めます。

と、ここでも一旦お聞きしますが、、
こういうわからないところでこっそりとコストダウンをして少しでも利益を取り戻そうと考える工務店さんのテクニックを見抜くことは出来ますか?(設計段階できちんと取り決めしてないとここでやっつけられちゃいますw)


長くなったので明日に続きます。。。



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この手の話だと長くなると読んでもらえないから2つに分割なんじゃんw

ネズミ―ランドから愛を込めて。。。(今日も質問に答えちゃうよーww)

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今日は出先からなので簡単な更新なんですのw

こんにちは。

連休ですが本日も質問にお答えしていきます。

【質問】
「消費税?」

こんにちは。
さて、10月1日に決済(買い側)を控えています。
先日、仲介業者(両手仲介で、大手業者)から諸費用の計算書が来たのですが、固定資産税相当分の日割り計算の建物の方に消費税が付いてました。
売り主は、課税業者です。(不動産業者では、ありません)
契約時、固定資産税相当分を日割りにする説明はありましたが、消費税がかかる話はありませんでした。
これは、買い主が払わないといけないのでしょうか。
よろしくお願いします。
2015.09.20 Sun 08:26 | パンダ | URL | 編集


決済時にこの固定資産税の話で、揉めるときがあるのですがワタクシもこの固定資産税と言う税金になんで消費税という税金が二重に課されるのか、ホントに疑問でした。(税金に税金掛けるってなんだよwwって感じです)

しかし、不動産売買時に於いてこの消費税を考えると1月1日(東京の場合)の時点で所有している人に課されるこの固定資産税。。

よくよく考えると固定資産税としての支払い義務者は売主であって買主じゃありません。(決済時に売主へ支払うものです)
となると決済時に売主に渡す固定資産税日割り額は買主から見たら税金でもなんでもなく「単なる売買代金清算時の利益調整のための金銭の授受」となります。

支払名目は固定資産税ですが実質的に税金として買主が負担しているわけではないので建物分の固定資産案分の日割り清算には消費税が課せられることになります。(だたし売主が消費税課税業者であることが条件になりますが)

10月1日に決済ということですがここはおとなしく支払うほかありません。。。(しかし納得いかない話ですね。。。)


では次行きます。

【質問】
「No title」

閣下、では質問です

過去ログに「おお!っとケツが浮いて」、
「とりあえず買い付け入れちゃえ!」という
萌えシーン(セブンのカプセル怪獣投入シーンにも似た高揚感)がありますよね。

これって、
・閣下自身が買う
・いつでもいろんなニーズの顧客を抱えているのでその方向け
・再販しても利ざや確実なのでとりあえず買い付け入れて新中間省略とかで抜く
・ヒマだったから

どういうことなのか教えてください
2015.09.20 Sun 08:16 | まうい3巡目改めヤギ男 | URL | 編集


これ、いろいろなパターンがありますね。。
と言ってもうちの場合、原則的に自社で買うつもりで買い付け入れてます。

いい物件だからとお客さんに「どうですか?これ?」なんて聞いてるうちに売れちゃうことが多いし、ワタクシが「これ買いじゃんww」とケツを浮かせる物件だと両手仲介にしてあげないと相手の仲介さんもうちを優先するはずもありません。。

なのでその手のケツが浮く物件は自社買取前提で話を進めてます。(実際のところ融資特約無し、瑕疵担保特約無しの業者買取の仲介が一番楽なんです)

ただ、うちもそんなにお金がある訳でもなくなんでも融資が付くわけでもありません。

こういう時に限り、旅団で馴染みの人で「この人なら買っても大丈夫」って人にこっそりと連絡し、買って貰うこともあります。

ただ、最初に「うちが買います」と言って物件を押さえてる関係でその後、「あ、この物件、、仲介でもいいですか?」なんて言うと次からうちに物件が出てくることは無くなるので(両手仲介したいからうちに物件出してくるんです)こんな時は、うちは仲介に入らず、団員が物件を買うのを後方支援してます。

この時点でうちの利益は無くなりますが、団員が買ってくれることで両手狙いの仲介さんは次の物件でもうちに紹介してくれますからその時、手数料にならなくても結果的にはうちが得することになります。

もちろん新中間層略すれば全部の物件でサヤを抜けるかもしれませんが、
実はこれをやり始めると物件を出す仲介の目線が変わっちゃうので出来ないんです。。。

えぇ、、そんなことをやろうものなら次回から地方のやたら積算ばっかり出るス〇ガ系クソ物件の資料ばかり送りつけられるようになっちゃうんです。(「え?オタクもス〇ガ系顧客ばっかりの会社なんでしょ?」と誤解されると二度といい物件は出てきませんw)

時々やる「狼旅団〇販大家さん」ですがそういう流れで物件情報が入って来てるので間違ってもス〇ガ利用で買えるような物件じゃありません。(積算なんか全然出ませんから現金を大目に入れないと買えないし、相当な決断力が求められる物件です)

その代わり、ワタクシが買ってもいいやって思う物件ですので買ってしまえばまず損することはありません。。

ワタクシのケツが浮く物件ってのはそんな物件です。。(まういさん、ちゃんと答えたから今度ジューダスのソロ教えてくださいw)


と言うことで次の質問。。。(ちょっと重い質問です)

【質問】
「ユルユル融資が終わる時」

いつもありがたく読ませて頂いてます。
まだ質問を受け付けてくださるとのことなので、お願いします。
狼閣下のブログだけでなく、今は不動産が高い、もうすぐ不動産バブルが弾けるという記事を見るようになって結構たちます。
融資も引き締められて、高金利で買った人たちが破綻すると。。
これは、今出ている融資の引き上げとかもありうるってことですか?
若い不動産屋さんに聞いても、ちゃんと返済している融資が突然引き上げられるのは聞いたことないと言います。
そういうことではなくて、家賃が下がったりとかそういうので破綻する人が出るってことですか?
破綻したくないので、是非教えて下さい。。
2015.09.20 Sun 11:14 | りらっくま | URL | 編集


今の不動産バブルですが、複合的な理由なのでこれが原因ってのはありませんが、基本的には金融機関の融資方針がジャブジャブなために物件価格が高騰しているのは間違いないでしょう。。

物件価格が高騰すれば利回りが下がるのは当然として、問題なのは「一度下げた賃料はそうそう上がることは無い」ってことです。
とは言え、一部屋あたりなんらかのリフォームをして数千円は上がるかもしれませんが、賃料が2倍になるなんてことはないでしょう。。

しかし物件価格は容赦なく高騰しているので結局今から物件を取得しようとしたら低利回りの状態で物件を仕込むことになります。

それでも「まだまだ不動産価格は上がるから今のうちに買っとけ!」って言ってる人も多いですが、家賃がそうそう上がらないってことが確定している状態で物件を仕込めばその収支はうまくいっても横ばいにしかなりません。(横ばいであれば大成功って領域ですがw)

ほとんどの場合、平成初期以前に建築された物件の建て替え等で、他の競合物件の出現を招き、今保有している物件の家賃は下落の一途を辿り、空室が埋まりにくくなり「広告料と部屋のリノベ資金がある大家さん」以外は非常に深刻な事態を迎えるくらいは容易に想像できます。

しかも返済率いっぱいの状態で融資を引いてる人だとなんかあったときの対策費が捻出出来ず身動き取れない状態になることも想像に難しくありません。(ちなみに今のワタクシのFXがそんな感じですw

これで元本返済が順調であればどこかで間違いに気付いて損切り売りとなっても残債の返済は出来るかもしれませんが昨今のような「10年経っても元本が全然減ってねーじゃんww」って融資を引いてる場合、インフレになって金利が上がる心配をしてるうちにもっと身近な足元すくわれて悲惨な惨事を陥ります。

ワタクシが心配しているのは金利上昇で返済が出来なくなるのではなく今、融資をジャブジャブ出してる銀行が手のひら返しで融資を渋り始めるときです。(毎回、毎回、このパターンで不動産バブルは終焉を迎えます)

と言うことで、
この融資と言う名の「水道の蛇口」がいつ閉まるかが今、囁かれてることであって金利が上がるから破綻者続出ってことではないってことを覚えておいてください。

この融資情勢は銀行の姿勢ではなく金融庁の方針でコロコロ変わるので「不動産投資で楽々と儲ける素人が増えるのはけしからん」と世論が騒げばそれを回避するためにすぐに方針を変えたり下手すると法律まで改正します。

自己責任で不動産投資やってる人にとってこんな他人のつまらない影響で人生が大きく変わるなんて・・・と思うかもしれませんが、それが不動産投資の本当の怖さです。

最近は「今後は物件を〇億円まで買い増ししてセミリタイアしたいんです」なんて言ってる人も増えてると聞きますが、買い増し限度額いっぱいまで融資を受けちゃうと突然の金融庁の方針変換のの犠牲者になりかねないってことも併せて覚えておいてください。


と言うことで明日も質問にお答えします。



あ、そうそう。。
コメント欄にTeam boloまだおさんの質問がありましたが、あれは週末の名古屋セミナーのあとの懇親会でマンツーマンで教えるので今回の質問企画では取り上げません。ご了承ください。。w



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小一時間説教してやるんじゃんw