狼旅団のＪｒ.チーム作るよーｗ

月末くらい不動産屋っぽく忙しく過ごしたいんですのｗ

こんにちは。

不動産投資系ネガティブブログ№１を自負する本ブログですが、先日、こんなメッセージが届きました。

□狼旅団@地下潜伏中様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:○○○○○○
日付:2015/06/20 14:21:32
件名:ご相談とお願い
ホスト:※※※※※※※※
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はじめまして。
不動産投資を始めて1年未満の経験不足な大家の○○○と申します。
不動産投資ブログを徘徊している際に偶然、狼閣下のブログに遭遇して以来、毎日欠かさず読ませていただいておりますが私には少々難解な事が多く、なかなか掘り下げて理解することが出来ません。
また時々セミナーを開催されているようですが私のような初心者ではセミナー内容も理解出来ないと思うので申し込みも躊躇してしまいます。
そこでお願いなのですが私のような初心者大家に対してセミナーなどを開催していただけないものでしょうか？
お忙しいところ大変恐縮ではございますがご一考いただけると幸いです。
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実は、この「そろそろセミナーやんないの？」って話、、メールもそうですが飲み会とかに行ってももよく言われます。。。
元々、人前で喋るのは好きなのでやりたい気持ちはあるのですが、準備になにかと時間も掛かるしまた、開催しても聞き手に個人差がありどこの部分にフォーカスして喋ればまんべんなく理解してもらえるかというところで毎回悩みます。（だってお金取っておいて「わかりませんでした」じゃ悪いじゃないですか？）

今回のご依頼のように「初心者セミナー」と銘打って募集しても何年も不動産投資をやってる人でさえ、「いやいや、そうは言っても私だってある意味、まだまだ初心者ですｗ」とシレッと申し込んでくるし、「まだ自分では物件買ったことないから初心者です（相続系大家さんに多いです、これｗ）」これまたシレッと申し込んでくるので結局、内容的に中級者くらいの人が納得するような内容になってしまい「せっかく勇気を振り絞って業者主催の不動産セミナーに参戦したけどよくわからないまま3000円ふんだくられた（ﾊﾞｶﾔﾛ－!）」ってなっちゃうんです。。。ｗ（狼旅団セミナーの構造的欠陥がここですｗ）

そんな人達ばっかり読者としてどんどん増えちゃうもんだからブログの内容もやや難易度をあげて書かないと「最近つまんねーぞｗ」とイチャモンをつけられるし難しく書くと今度は比較的初心者の人から「難しくてわかりません」って言われるし、、

ホント、ブログって書くのが難しいです！！！ｗｗｗｗ（狼、心の叫び）


また、長年ブログを書いてきて今さら初心者向けの内容にすると
「ははーん、、狼の野郎、、今度はどこぞのブロガーみたいに初心者をメルマガで取り込んでス○ガ融資専門の業者になるんだろｗｗ」
と思われてしまうのは必至。。。

しかもそんなことやればここ読んでるヘビー読者からは
「最近の内容、、全然面白くねーな（しかもなんだよ、、今さら「一種単価」ってｗｗｗ）」
と読み飛ばされるのも必至。。。（ここを読み飛ばされてTeam Boloブログに飛んでいった日にはサッカーで股下抜かれるに等しい行為ですｗ）

そんなわけで初心者向けのブログ、セミナーというのは今さら無理なのでなにとぞご理解ください。。。（こんなことなら初級レベルからだんだんレベルをあげていくブログを書けばよかったです。。。）


しかし、、
そんな片づけ方で終わらせると今度はせっかくここを読み始めてくれた初心者系大家さんがそっぽを向いて今度はメルマガとか出してるブロガーに教えを乞いてしまい返り討ちに遭うって可能性も無きにしも非ず。。。（当然、ブログポチの数も減ってしまうでしょうｗ）

そこで名案があります。

狼旅団内に「初心者向け」の勉強会の場を作り、ワタクシも講師をやりますが旅団員の中でもベテラン大家さんにお願いして講師を引き受けて貰いルノアールとかの部屋を借りて月に一度くらいのペースでディスカッションするってのはいかがでしょうか？（今、思いついた話なので誰に講師を頼むかなんてまったく心当たりもありませんがｗ）

・・・・

・・・・

なんていきなり思いついた話をブチ上げてみましたが、、
ここを読んでる人で不動産投資初心者の人ってどのくらいいるんでしょう？（ま、ここまで執拗にネガティブかつ、最近は「説教ジジイ」と化している本ブログですからそんなに初心者の人が読んでるとは思えませんが、、、ｗ）


暫定でこの会派の名前は「狼旅団Ｊｒ.（おおかみりょだんジュニア）」とさせていただきますが、募集要件は以下の通りです。

①不動産の知識を貪欲に学びたい
②ネガティブな話ばっかり聞かされてもヘコたれない
③他の大家の会とかに所属していないロンリーウルフである
④急な飲み会に誘われても断らないｗ（3回断ったら除名ですｗ）
⑤団長が白と言ったら黒いモノでも白であるｗｗ
番外のちのち高額商材を売りつけられても文句を言わないｗｗ

旅団員の方でも申し込み可としますがあきらかに「てめー初心者じゃねーだろｗｗｗ」ってやつが申し込んできたら容赦なく殴りますのでご注意くださいｗ（いつもこのパターンで中級者だらけになっちゃうんですｗ）

取りあえずいつまで続けられるか自信も無いので当初の募集定員は10名とさせていただきます。
ご希望される方はコメント欄（こちらのコメントはブログ反映させません）かフォームメール欄にて
①お名前（ニックネーム不可）
②連絡用メールアドレス
③お住まいの都道府県
④ご自分がいかに初心者かのＰＲ
をご記入の上応募してください。（応募多数の場合は抽選です）

なお、当然のごとく、入会金とか会費なんてケチくさいことは言いませんが勉強会に掛かる会場費用とか飲み代くらいは割り勘で実費徴収しますのでご了承ください。


【追　記】（６月３０日１０：２１更新）
募集定員をハンパなく上回ってしまいましたので今回の募集は終了しました。






ってかホントにここを読んでる初心者の人って何人くらいいるのよｗｗｗ



いてもたぶんリピートはしてないんじゃんｗ

不動産投資ってのはそういうものなんです。。。

ギリシャ様もおかげで今日は脳汁吹きまくりなんですのｗ

こんにちは。

以前に書いたブログネタでこんなの覚えてますか？

去年の2月6日のネタ「タレこみメールが届きました。。。。」
今年の2月6日のネタ「意地の週２更新ｗ」

どちらも新中間省略を悪用した手付金詐欺の事案ネタですが、実はワタクシ、、この二つの事件が同一犯ではないかとずっと睨んでました。。（長年の不動産屋のカンってやつですｗ）

特に今年書いたネタ、
ブログではさも他人事を装って書いてますが、実はこれうちの会社の売り物件でもやられているんです。。。（当事者もいる話なのであの時は他人事のように書かせていただきましたｗ）


で、その犯人が先日、とうとうパクられた模様ですｗｗｗ（しかもワタクシの推理通りの同一犯ｗ）

ちなみに今年2月のブログの時点では「こいつら絶対パクられるだろｗｗ」と思い、ルイージ画伯の挿絵でご本人に似せた人物画と社名をほぼ実名登場させていますがその後も懲りずに犯行に及んでいたところを見るとこの犯人、、

このブログなんて読んでもいなかったんですね。。。（読んでいれば「ヤバい、、バレてるかも」と犯行に及ぶのをやめてたかもしれません）

同一犯ということらしいのでこの事件はこれ以上拡大しないで済みそうですが今回の一連の被害者、、軽く20～30人くらいいそうなので被害額は相当な額になりそうです。。（1人200万でも5000万～6000万くらいの被害額です）

しかしこの事件、振り返ってみれば当初は真面目に物件売買やってた犯人が新中間省略取引に失敗して違約金が払えずに（何度も言いますが業者の買付には融資特約なんか付けられないのでこの手の取引で第三者客のケツが付けられないと違約金が発生するんです）その違約金を捻出するために次から次へと犯行に及んだのではないかと思いますがどのような理由であれ将来の不動産投資家を夢見て貯金していたお金を騙し取った悪行は許されるものではありません。

また頃合いもいいので書きますが、
当時、この犯人がうちの専任物件に対して売り主に直接コンタクトを取り、「専任飛ばしてうちと取引しませんか？」と持ち掛けやがったたこともあり当時もう1社いたこの「専任破り」の業者のように会社まで乗り込んで大暴れ相手の会社に訪問して紳士的に抗議してやったのと同じ目に遭わせてやろうかとも思いましたがこの犯人の会社はさすがにうちの会社から遠すぎるし（新幹線と在来線乗り継いで5時間も掛かるとこまで暴れにはいけませんｗ）なにより事件化になるかどうかの瀬戸際だったので被害者に迷惑になると思いあきらめた経緯があります。（っつーかその後続出した被害者のことを考えたらむしろあの場面で大暴れしてた方が良かったかもしれません）


この犯人は捕まったのでいいですが、そもそもこの新中間省略取引は真の売り主が見えないので今後も手口を真似する不埒な不動産業者が出てくるかもしれません。（この手口、単純ですが「物件が買いたい」って思ってる人だと見抜くのがなかなか難しいです）


特に「この物件、、フルローンの融資が付きます」とか言って物件売買を持ち掛けてくるケースでは融資をフカしたりして買主側も共犯（対銀行に対して）関係になると多少雑な取引になりがちなのでドサクサで手付金を預けちゃうことも多いです。

「なら、真の売主と業者が交わした契約書を見せて貰えばいいじゃん」
ってコメントが今年書いた記事にもありましたがワタクシの時はこの書類を完璧に偽造されましたので（一瞬、ワタクシがホントに作ったんじゃないかと思っちゃいましたよｗｗ）見抜くのは相当難しいと思います。

また仮登記なんてアイデアもありましたがそもそも残代金も払ってなく登記する要因が無いのに売主からしたらどこのどいつかもわからない第三者に対して仮登記を条件に売買を持ち掛けられるわけもありません。。

一度は無くなった中間省略登記を業界の圧力で復活を認めてしまった国土交通省にも責任の一端があるんじゃないかとさえ思いますがやはり最終的に責任を負うのは投資家です。（いくら文句言っても自己責任で片づけられちゃいますｗ）

昨今は高属性のサラリーマンであれば億単位の物件であっても軽々ローンが組めちゃうので容易に不動産投資を始めることが出来ますが、やってることは投入する自己資金は少ないにしても億単位の投資事業です。


えぇ、、億単位のお金が絡めば騙す人も出てくるし下手すると殺される人も出てくるんです。（ご自身とご家族の幸せの為に始めたつもりがいつの間にか、、、ってよくある話です）


何度もしつこい話で申し訳ありませんが、、
今やろうとしてる不動産投資ってのはそういうものだとまず認識してみてください。。。
（だからワタクシ、そこら辺の素人に毛の生えた不動産投資家みたいなヤツが安易に「サルでも出来る不動産投資」的な本出して不動産投資をやたら啓蒙してるのに虫唾が走るんですｗ）


またさらにクドイですが
我々不動産業者は一部の業者を除き一応、不動産のプロですので一般の不動産投資家をハメるなんてのは赤子の手を捻るのと同じです。（そうさせないために免許制になってるわけですが金に行き詰った業者ほど、時に、手負いの虎にもなるんですｗ）

そういう人から物件情報を貰って物件を買ってるということも併せて再認識していただければ幸いです。。。（これ全然、脅しじゃないですからねｗ）




ひさしぶりにネガティブ度全開なんじゃんｗ

絶対あきらめない心。。。

あっという間に今年半分終わっちゃうんですのｗ

こんにちは。

ブログとは関係ない話ですが本日、6月26日はあのカリスマ大家さんの赤井親分の誕生日。。（なんて書いてますが実際にそう知ったのは昨日のＦＢだったってのは内緒にしてくださいｗ）

しかしそんな日だってのに親分はハワイで買った物件のリノベ中。。（どうでもいいけどがくさん、、ハワイまで遊びに行っておきながら、なんで夜中の2時まで親分ちのタイル貼りやってんのよｗｗｗ）

せっかく団員一同でニューオータニ借り切ってお祝いしようと思ってたのに残念です。。

ということで親分、、ここ見てたらご連絡ください。
ニューオータニはもう無理ですが天狗酒場か鳥貴族で良かったら割り勘ですけどお祝いさせてくださいｗ


さてさて、、今日の本題です。
ご存知の方も多いと思いますが我々宅建業者が買付を入れる場合、原則「融資特約条件」は付加しません。。（少なくともワタクシは見たことがありません）

まして転売系業者さんだと融資利用にしてもそんな特約つけると相手にされないし仮にそんな買付いただいても「買付順位」すら付けずにゴミ箱行きです。（少なくともワタクシはそうしてますｗ）

そんなのが常識だと思って今まで不動産屋として頑張って来ましたが、先日、買い取り業者の買付で初めて融資特約条件付の買付を受け取るにあたり一言二言、ブログネタにさせていただきます。。。

元々、この買付、
うちで売り出してた物件に入った買付なのですが、正直、買い取り転売業者が買ったところでシコる可能性大な売値で売ってます。（そんな転がせるくらいの安値で売り出すほどこちとらお人好しじゃねーんだよｗｗ）

当然、そんな値段で買えば仕入れた担当も上司から殴る蹴るの暴行に遭うでしょうからこの担当さん、　こちらに一切打診無きまま2億の物件に対して１6000万の指値の買付を入れてきましたよｗｗｗ（一言も相談なく4000万も指値入れてくるあたり、、なにかの不動産投資本でも参考にしてるんでしょうか？ｗｗ）

で、
そんな買付でも貰えばワタクシ、念のためでもその買主の属性チェックで会社謄本をあげてどんな会社かをチェックします。

「え？属性って言っても不動産会社なんだから宅建業だろ？」

もちろん宅建業者なので会社謄本の定款を見ればその通りなのですが、それ以外に入れられている定款も併せてチェックしてるんです。

宅建業
建築業
不動産コンサル業
投資顧問業
内装リフォーム業
セミナー業
なんて一見、不動産に関係ある仕事内容だけの定款であればそれほど気にしませんが、これに

結婚コンサルタント業
飲食業
旅行代理業
輸入車販売業
古物業
モデルプロダクション
などが含まれる宅建番号（１）の不動産業者さんだとワタクシの警戒レベルは一気に3段階上がります。（正直、イロモノ系業者の括りで考えます）

この買主業者さんの謄本を見ましたが、、、うーむ、、
案の定、一体何が本業なんだかわからない定款がテンコ盛り。。（片手間で不動産業やってる感マシマシですｗ）

特に今回は「掟破り」の融資特約付きの買付。。

これに常識外れの指値幅を勘案すれば貰った瞬間にゴミ箱行きでもおかしくないのですが、新戦力君、、

「いや、狼さん、、もしかしたらってこともあるじゃないですか？」とこの業界ではまずありえないことをちょっぴり期待している模様。。（ワタクシもそんな夢見ていた時期もありましたが年を取るにしたがってそういう夢を見なくなりました・・・。）

やはりここは新戦力君にも「不動産に限っては本宮ひろし漫画のような大逆転劇は起きない」ってことを早い段階で見せて思い知らせておいた方がいいと考え、この買付がどのような顛末を辿るか体験して貰うことにしました。（こういう経験をたくさんすることで「人を見たら泥棒と思え」という先人の教えを習得できるってもんですｗ）

実はこの物件。。
すでに満額には届かないもののほぼ満額に近い買付が2本入ってます。

しかしこの物件の目標はあくまでも満額買付。。
売り主さんも売り急いでるわけでもないので（「その間、賃料収入も入るから頑張る」って言ってくれてますｗ）満額の買付が来るまで放置プレイ戦術を採用。。

16000万では今ある2枚の買付に届かないので「買う気があるならほぼ満額じゃないと無理ですよ」と新戦力君を通じて伝えて貰いました。

で、今日になって満額に100万足りない買付がこの業者から届いたのですが（ほぼ4000万アップですよｗｗ）新しく届いた買付にも当然のように「融資特約」が条件として入ってました。。

ワタクシ、新戦力君通じて買主業者さんに「やっぱり買い取り業者さんなのでこの融資特約だけは外して貰えませんか？」と懇願。

するとこの業者さん、妙なことを言い出しました。

「いや、この契約が第三者のための契約なので融資特約は絶対条件です！」

・・・・

・・・・

ってことはあれですか？

業者買い取りと言いつつちゃっかり中間省略でエンドに売りつけ、そのエンドの融資が付かなかったら白紙解約したいってことですね？ｗｗｗｗｗｗ（ってかどんだけ融資フカしてんのよｗｗｗｗ）


まあ、あれです。
この手法が許されるのであればこの買主業者は違約金リスクがゼロですから素晴らしい金儲け手法です。（ワタクシも一瞬「をををを！！すっげー金儲け手法じゃんｗｗｗ」とケツが浮きましたがよくよく考えてみたらすぐに無理だと悟りましたｗ）

でもこの買付を受けるということは最悪、
①契約締結
②買い取り業者がエンド客を付けるまで待機
③エンド客の融資が付くまで待機
④融資不調により白紙解約
と言うことになり契約してから白紙解約になるまでの約1か月程度は売り出しを止めないといけません。（契約を締結してしまったら普通売り出しストップするでしょｗ）

しかもこの手の業者ですから白紙解約にしようと思っても
「いやいや、、他にもお客さんがいますからもう少し時間をくれ」と話を引っ張り、最終的には「いや、この売値じゃ融資付かないので売値下げてくれませんか？」なんて平気で言ってきそうな予感プンプンです。。（いったん契約しちゃうと債務不履行で解約するのって結構、難しいんです。。）

昨今、「常識破り」だの「発想の転換」だのを提唱していろんなヤツがこの業界に入り込んで来ますがそれって我々業界の人間も一瞬は考えたことがあるんです。（ただ、あまりに儲からないし、労力を考えると仲介だけやってる方がいいってことに落ち着くことがほとんどです）

今回の一件、、
うちの新戦力君にとってはとてもいい経験だったので良かったんじゃないかと思いますが、その新戦力君、、

「いや、狼さん、、それでももしかしたらってこと・・・あるじゃないですか？ｗ」（そうきたかｗｗ）

はい。。
この業界で一番必要とされるスキルの「絶対あきらめない心」という不屈の精神だけは持ち合わせているってことだけはわかりましたｗ（そういや、ワタクシもそんな強い心を持ち合わせていた時期もありました。。。）





でもうちの会社では暑苦しいだけなのでそんな志はゴミ箱にでも捨てといてくださいｗ（ついでにそのクソみてーな買付も捨てとけよｗ）



そんなことより「人を見たら泥棒と思え」を早く覚えて欲しいんじゃんｗ

養分への入口。。。。

いただきもののモナカアイス、、堂々の完食なんですのｗ

こんにちは。

昨日のブログで質問が届いたので本日はそのお答えをネタにさせていただきます。

【質問】
狼閣下、以前相談させていただいた者です。
本日の話題実にタイムリーでした。

他の事業への資金確保のため物件売却、専任で依頼しようとしております。
実はその仲介よりレインズより楽待、アットホームの方がエンドユーザーに近いので反響がリアルです。レインズは業者の資料請求ばかり先行してエンドまで時間がかかります。との事、
レインズ掲載は売主の意向でどちらでもよいとの話ですが 閣下ならどうします？
私としては値付けの適正を判断するためならレインズに載せなくてもＯＫかと思ってます。

以上

その仲介さんとの関係もあるでしょうからあまりこういうことは言いたくありませんが、、
この話を聞く限り、ワタクシにはこの業者さんの目論見が読めちゃいますね。。。

これも結論から先に書いちゃいますが
「売り主さんから物件を預かってなぜ一般客が閲覧可能なポータルに掲載させたがるか？」

これの答えのひとつはエンド客の反響を直接受けることで潜在顧客を掘り起こすネタに使いたいからであるということになります。（ま、要するにこの物件を利用して広く顧客を誘引して後日の顧客名簿の充実、、、ってとこです）

そしてふたつ目は、その延長線上にある「両手仲介手数料」。。。

えぇ、、ポータル直で万が一エンド客が飛び込んできたら両手手数料も夢じゃなくなりますからｗｗｗ（逆にレインズに載せた時点で仲介が1社増えますのでこっちだと手数料は片手確定ですｗ）

ワタクシの経験上、物件が一番高く売れる可能性があるのは紛れもなく「レインズにシレッと登録して高い売値の買付がつくまで激しく抵抗してひたすら待つ（当然手数料は片手確定ですが売り主さんに最大の恩恵を与えるのが元付け仲介の役割ですからこれ以外はありえませんｗ）」ですからレインズ登録なしに売り出すというのは売主さんの利益を著しく損ねることと同等です。（仲介会社の営業ノルマの為に安くても早期成約なんて絶対イカンのですｗ）

また専任媒介であれば「レインズ掲載は売主の意向でどちらでもよい」というのは業法違反ですし（よく専任媒介を約束して実際には契約書を巻かず、契約直前に遡って専任媒介契約を巻いていたことにするって作戦もありますが厳密に言うとこれもダメです）ワタクシにはこの業者さんがなんでレインズ掲載を嫌がるのかが最大の問題ではないかと思います。

しかも「エンドユーザーの反響がリアルです」と言ってるそうですがこれもワタクシの経験で、たしかにエンド直サイトに掲載すれば反響は凄まじいものがありますが、収益物件探しでポータル見てる人って能動的に安く買いたいって行動する人ばっかりですから結局は売れずにその広告主の業者さんの顧客名簿の充実に協力しているだけになっちゃいます。。

そもそも論ですが、
エンドユーザーの反響がリアルにあるのはエンドユーザーが閲覧出来るポータルサイトに掲載するからであり、その反響がリアルかどうかは高値売却を目論む売り主にとっては何も関係ないんです。

それよりもレインズを経由して業者さんから一般ユーザーに繋げて貰う方が「ファイナンスアレンジ付き」だったり、　「必要経費を端折った収支表ｗ」を作って「ほら、この物件、お買い得ですよｗｗ」とセールスまでしてくれる業者さん」まで存在するので思ったより高く売れることがほとんどです。（いつもそうやって売ってるワタクシが言うんだから間違いないってｗｗ）

何度も言いますが物件を高く売りたければ
①最初からレインズ掲載してくれて
②二週間くらいで「反響が無いので売値下げましょう」と言わない
③買主に業者を持ってこない
④買い側仲介が存在する取引
を心掛けてください。

これさえ出来てればわざわざうちに売却頼まなくてもどこの仲介さんでも容易に高く売ってくれるはずです。

さて、
これだけ書けば逆にレインズを通じて物件を買うってのがどれだけ高買いになるかおわかりかと思いますが世の並居る投資家はそういう逆境のなかで物件を発掘してますｗ。

恐らくこんな逆境であっても容易に物件を買えてる人はこういう仲介業者さんの特性を理解してるから出来てるんじゃないかと思いますが、これらレインズにしてもポータルサイトにしてもその特性を理解してないと知らないうちに業者さんからカモ扱いされたような物件をさも安いかのように見せられて買わされちゃいます。（最近の仲介さんの融資年数の長さでＣＦをよさげに見せる技術、、もはや職人芸の域ですらありますｗ）

最後になりますがこのレインズで情報公開する時点でこれ以上高くは売れないだろうと値付けした状態で載ってることがほとんどです。（一部どう見ても値付け間違いじゃねーのｗｗって物件は除くｗ）

またポータルサイトに掲載されてる物件のほとんどはそのレインズを見た客付け業者が広告掲載して自社サイトやメールフォームで自社の顧客として囲い込みための撒き餌にしているものです。（だってそうやって囲い込んだ見込み客に融資付きそうな物件を無差別にメールするのが一番効率いいですもんｗ）




ちょっと小難しい本日のネタですが、ここら辺の話。。
今の時期でもどうしても不動産投資を始めたいって方に於かれましてはくれぐれもご注意いただきたいところです。。




ここらへんが養分への入口なんじゃんｗ

専任媒介と一般媒介。。。。

昨日いただいたアイスモナカ、、すでに8個ほど平らげちゃったんですのｗ

こんにちは。

売買、賃貸の仲介などを業者さんに依頼する際、「どの媒介種別でお願いするか？」というところで悩む方がいます。

実はこの質問、、すごく多いので本日はそのへんの話をブログで書いてみます。

媒介種別と言われると一般的に
専属専任媒介
専任媒介
一般媒介
ってのがありますがこれ以外に「代理」というのもあります。（この代理はまさにオーナーの代理ですので今日の説明から除外して話を進めます）

専属専任と専任の違いは「オーナー自身で見つけてきたお客さんであっても業者を通して契約しないといけない」と言う部分の違いだけなので（細かく言うとレインズ登録時期なのが若干違いますが）今日は「専任媒介」と「一般媒介」のみをフォーカスします。

まず売買で考えてみます。
売買で売主になる際、「専任媒介」「一般媒介」どっちがいいんだろう、、、と悩み人も多いと思いますが結論から先に言うと「専任媒介」の方が有利ではないかと思います。

また専任媒介であれば一般媒介と違い他業者さんから「うちにも媒介契約ください」と謄本あげて家まで押しかけられることも無いので楽チンです。

ただ、専任で1社に売却を依頼するとＰＲ不足になるし、昨今の「囲い込み政策」で買おうと思ってる人に情報が届いていないかもしれないという疑念も生まれがちです。

さすがに専任業者に囲い込みされてしまえばそれまでですが（ま、これも見破る方法がありますけどｗ）基本的に1社にだけ媒介を出しただけでレインズ登録さえすれば日本中の業者の目に留まるところとなるのでお話が入っていないのに「あ、その物件はすでにお話が入ってます」と言われない限り他社の客付け仲介さんはなんとかして自分の顧客に紹介しようとします。

また売り出し情報の反響電話も一社に集中するので「いつの段階で」「どんなタイプの会社から」反響があったかがすべて把握出来ます。実はこれとても重要でどの段階でどんなタイプの会社から反響があったかでその売り出してる物件がエンド客からどのように見えているかがわかるんです。

あ、そうそう。。
どのタイプの会社か？、、ですが
①管理主体の町場系仲介
②投資物件バリバリの仲介
③中間省略取引主体の仲介
などなのですがその会社の体質ってほとんど変わりませんので「掛かって来る会社がどこか？」で見分けることが出来るんですｗ。（安い値付けをしてしまったのか？高い値付けをしてしまったのかくらいはこれですぐわかりますｗ）

ワタクシの感覚ではやはり融資が付きやすそうに見える物件は①、②、③すべての業者さんからジャンジャン電話が掛かって来ますのでこの時点で「あーあ、、値付け、安くし過ぎちゃったなｗｗ」と判断出来ます。（特に③の電話が多いとワタクシの場合、一旦レインズから落として売値を15％アップで再登録しちゃいますｗ）

この傾向を把握するのに一般媒介でやってしまうと電話の反響数くらいしか把握出来なくなっちゃうので物件を高く売りたければ一般ではなく専任媒介がおすすめです。

さらに言わせていただくと専任で媒介を出すにせよ一般で媒介に出すにせよ反響電話を受けるやつが担当じゃないって会社は要注意です。

なぜなら不動産物件のセールスやってるのに「あ、物件ですか？ございます。え？資料ですか？お送りします」ってハンコを押したような対応しか出来ないパートのおばちゃん系の電話番が対応しているだけの会社に媒介を依頼すると「唯一の売り込みチャンス」を逃してしまうので往々にして問い合わせしてきた仲介さんも注目してくれないことが多いです。（売買での売り込みチャンスはこの反響時のファーストコンタクトなんです）

いつも思いますが、
「いやー、、この物件、、実はとある著名な大家さんが手塩に掛けて運営している物件なので不思議とすぐに埋まっちゃうんですよ（著名かどうかなんてどうでもいいんとかですｗ）」
とか
「え？空室が多い？ですか？実はこの大家さんとても頑固で自分が気に入らないと申し込みをすぐお断りしちゃうのでなかなか埋まらないんですよｗ（ほら、こう言われるとなんだか埋まる気しません？ｗｗ）」
とか
「利回りは一見低く見えますけど余計な出費が少ない物件なので手元ＣＦはそこそこ残りそうますよ」
とか
「外観はちょっとショボそうに若干古く見えますけど居室は一部デザイナーズ風にリノベしているので賃貸では人気の物件なんですよ」
とか
「え？買付ですか？すでに満額近いお話も入り始めていますよ」
なんて口先だけでもペラペラと言っとかないとくだらない指値攻撃対象になっちゃいますよｗｗ（ま、担当がこういう気の利いたセリフひとつも吐けないタイプだとそもそも無理な話ですけどｗ）

なんて話を書くと「じゃ、物件の売買は狼さんに頼もうｗ」って思って問い合わせてくる人もいるんじゃないかと思うので言っておきますが
相場の高い時期に売って別の物件を買うっていうのは結果的に高く買わされることにもなるのでわざわざ金の卵を手放すようなことはやめてください。（「どう見てもこの物件以上に稼げる物件なんかないんのになんでこの物件売っちゃうのよ？ｗｗ」って方が多すぎです）

「今、物件価格が高騰しているから今のうちに売りたい」と思ってる人に言いたいのですがそう思ってる人はあなただけではありませんし、そういう売値がやたら高いだけの物件が最近増えすぎてマーケットでダブつき始めてます。

取りあえず利益確定目的で売るなら止めませんが「これ売ってもっと儲かる物件を買おう」と考えて相談にくるのだけはご遠慮ください。（ワタクシ、「こんなの無理に売る必要ねーよｗｗ」と追い返すことになっちゃいますｗ）



さて、
売買の方はこのくらいにして今度は賃貸でのパターンを書いてみます。

まず結論ですが賃貸の場合は、ワタクシも迷わず一般媒介で仲介を依頼します。

なぜなら賃貸の場合は広告が全てですｗ。
最近はスマホで検索するお客さんも多いので写真うつりと広告のセンスで部屋が決まってしまうことも多く1社に独占的に依頼するとその会社の広告がダメダメだった場合、悲劇を生むことになります。。。（えぇ、、散々この悲劇を目撃してきましたから言い切りますｗｗ）

ただ賃貸管理まで依頼してる場合、専任どころか「貸主代理」で囲い込まれてしまっている場合もあります。
これだと「一般媒介でお願いします」なんて言うと客付けすらやって貰えなくなるかもしれませんのでこの場合は「ネット広告可」を厳命して他社さんも広告掲載出来る様にしてあげると成約率があがります。（囲い込みたがる業者さんほどこの「ネット掲載」を拒否するのでご注意ください）

で、一般媒介となるとオーナー自らあちこちの仲介さんを回って媒介をお願いして回ることになるのですが、ここで気を付けていただきたいのは「元付け系仲介」か？「客付け系仲介」か？です。。。

前にも書きましたが客付け専門の仲介さん（一般に空中店舗系）にいくら「この物件にお客さん付けてください」とお願いしたところで「はい、頑張ります！」と言われはしますが自動ドアが閉まってオーナーの姿が見えなくなった途端「なんだよ！こんなの埋まるわけねーだろｗｗｗ」と速攻でゴミ箱行きの運命になる可能性が高いです。

なぜなら彼ら客付け系仲介さんは仲介を一件でも多く決めたいので「ネット広告で誘引出来てかつそれで決まる物件」が欲しいんです。

えぇ、、間違っても広告料3か月分なんて物件には興味を持ちません。（特に都内の客付け系仲介さんあたりだと「っつか広告費3か月出さないと決まらない物件ってどんな罠が仕掛けられてんだよｗｗ」と不安がります）

「え？俺の物件は喜んで客付けしてくれるぞ（狼、てめーいい加減なこと言うなよｗ）」
と思う人もいるでしょうけど、その物件は「ネット広告で客寄せ可能なくらい完成度の高い物件」だから引き受けてくれてるんですよ！！ｗｗ（ここは絶対勘違いしちゃダメですｗ）

と言うことで今日のまとめです。
・物件を売るときは専任媒介で
・物件を貸すときは一般媒介で

だたくれぐれも言っておきますが依頼する仲介さんの担当さんの能力でも成約率に驚くほどの差が出ますので単に「売りは専任」「買いは一般」なんて覚え方はしないでくださいね。。（これの見分け方もそのうち書きます）


不動産屋さんの特性、タイプを見分けることで物件の成約率はホント驚くほど違うのでここを見分ける能力、、、ホント大切ですよ。。。


心なし、今日のネタも敵が増えそうなネタなんじゃんｗ